華僑城重視文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展當(dāng)然是好事，但能否取得真正的實(shí)效，目前還不得而知。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 近日，華僑城集團(tuán)對外宣布最新的商業(yè)定位，稱要成為以文化為核心、旅游為主導(dǎo)，中國領(lǐng)先的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚型開發(fā)與運(yùn)營商。

　　這一舉動立即引發(fā)業(yè)界熱議，有人看好其新模式的前景，但也有人對此提出了質(zhì)疑--作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐者，實(shí)現(xiàn)向文化旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型到底意味著什么？這一模式又是否能真正成功？

　　至少，從目前的發(fā)展情況來看，華僑城的模式并不像想象中的那樣樂觀。

　　深圳歡樂海岸不歡樂

　　作為一個(gè)新項(xiàng)目，歡樂海岸是華僑城目前正在建設(shè)的旅游重點(diǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于今年9月面向市民開放，計(jì)劃于2012年春節(jié)前后全面開業(yè)。

　　在8月份的試業(yè)典禮上，華僑城集團(tuán)總經(jīng)理任克雷曾表示，“歡樂海岸是華僑城的一種新商業(yè)模式，也是集團(tuán)將來在經(jīng)營發(fā)展方面新的增長點(diǎn)。”

　　資料顯示，歡樂海岸位于深圳華僑城主題公園群與濱海大道之間。占地125萬平，建筑面積約20萬平。具體由歡樂海岸購物中心、曲水灣(餐飲酒吧)、華會所及度假公寓、椰林沙灘公園、華僑城濕地五大區(qū)域構(gòu)成，將形成集主題商業(yè)、時(shí)尚娛樂、生態(tài)旅游、休閑度假四大功能板塊。

　　據(jù)華僑城方面透露，歡樂海岸項(xiàng)目只租不售，盈利模式為收取租金或者扣點(diǎn)。

　　但就目前的情況來看，歡樂海岸的發(fā)展不容樂觀。

　　據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士觀察，由于這種模式前期的投資規(guī)模大且回收期長，在加上華僑城想完全持有，因此對資金的需求極高。

　　另外，相比華僑城以往的歡樂谷項(xiàng)目，歡樂海岸在前期的建設(shè)中并不包含地產(chǎn)項(xiàng)目。這就不能像歡樂谷項(xiàng)目一樣用地產(chǎn)項(xiàng)目的資金去支持旅游或者商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。

　　上述深圳業(yè)內(nèi)人士就對觀點(diǎn)新媒體表示，歡樂海岸是華僑城一種全新商業(yè)模式試驗(yàn)，并沒有配套地產(chǎn)項(xiàng)目，因此在資金投入上不是很足，目前店鋪出租進(jìn)展也不是很順利。

　　兵敗青島 上海壓力漸顯

　　華僑城模式擴(kuò)張迅速，近年來已經(jīng)或正在投資建設(shè)的項(xiàng)目包括北京華僑城、成都華僑城、上海華僑城、云南華僑城、天津華僑城、武漢華僑城、青島華僑城等多個(gè)大型綜合項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目均動輒投資數(shù)十億元。

　　大規(guī)模的圈地投資和長期負(fù)債經(jīng)營模式，使華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)升高，截至目前其負(fù)債率已達(dá)到72%。

　　而國家叫停地方審批主題公園項(xiàng)目，也給華僑城的規(guī)模擴(kuò)張平添了一層陰影。

　　目前就有報(bào)道稱青島華僑城項(xiàng)目已暫停。究其原因，主要是因?yàn)閲曳康禺a(chǎn)調(diào)控政策和信貸規(guī)模收縮，一方面是青島項(xiàng)目貸款難度加大，另一方面是該項(xiàng)目前景不明。

　　不過，華僑城董秘倪征在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)稱，他們并不認(rèn)同上述青島項(xiàng)目暫停的原因。

　　“青島項(xiàng)目暫停是事實(shí)，但主要是因?yàn)橐恍┘夹g(shù)問題，當(dāng)時(shí)簽訂的也只是一份不具有法律效益的意向協(xié)定。”倪征談到。

　　而據(jù)觀點(diǎn)新媒體向青島當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士了解，確實(shí)華僑城的青島項(xiàng)目在當(dāng)?shù)夭]有大張旗鼓的宣傳，只是聽聞近期該項(xiàng)目已經(jīng)撤銷。

　　目前在華僑城A官方網(wǎng)頁上已經(jīng)查閱不到青島華僑城的任何信息。

　　除了青島項(xiàng)目暫停的風(fēng)波外，華僑城模式在上海的復(fù)制，目前也遇到了前所未有的困境。

　　有統(tǒng)計(jì)表明，上海歡樂谷2010年入園人數(shù)為220萬人，不僅遠(yuǎn)低于北京、深圳歡樂谷的入園人數(shù)，更是與開業(yè)之前預(yù)計(jì)的入園人數(shù)相去甚遠(yuǎn)。

　　有分析認(rèn)為，而將于2014年開業(yè)的上海迪斯尼勢必會對上海歡樂谷目前低迷的狀態(tài)增添更大的壓力。

　　基于上海歡樂谷的發(fā)展緩慢，今年9月7日，華僑城與日本環(huán)球影城簽署諒解備忘錄，雙方將探討華僑城全資子公司上海華僑城與環(huán)球影城成立合資公司事宜。

　　對于與環(huán)球影城的合作，華僑城給出的解答是：一方面環(huán)球影城遲早會進(jìn)入中國，與它合作，使得雙方不會成為獨(dú)立的競爭對手；另一方面，華僑城可以學(xué)習(xí)國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

　　華僑城還表示，通過引入國際一流主題公園，可幫助華僑城走上內(nèi)涵式增長的道路，改善公司目前過度依賴門票的收入結(jié)構(gòu)。而這也是華僑城近期提出大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的原因所在。

　　對于華僑城此舉，國元證券分析師沈亮亮對觀點(diǎn)新媒體表示，華僑城目前提出發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，是想給歡樂谷項(xiàng)目增添更多的文化因素，以此來豐富歡樂谷的內(nèi)涵，增加其游客回游率。

　　“但此舉相比迪斯尼而言就存在明顯的劣勢，因?yàn)榈纤鼓崾窃谖幕瘶I(yè)態(tài)非常成熟之后才大力發(fā)展的，這應(yīng)該是目前歡樂谷與迪斯尼的主要差距所在。”沈亮亮稱。

　　上海業(yè)內(nèi)人士陸騎麒也對觀點(diǎn)新媒體提到，“與環(huán)球影城的合作可以看成是華僑城為應(yīng)對未來迪斯尼競爭所采取的一種方式，另外也是華僑城在迪斯尼的競爭壓力下一種不自信的表現(xiàn)。”

　　旅游地產(chǎn)的天花板

　　一直以來，華僑城所堅(jiān)持的是一種“旅游+地產(chǎn)”的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式，即通過主題公園類景區(qū)與房地產(chǎn)的聯(lián)動開發(fā)實(shí)現(xiàn)資金的平衡與可持續(xù)發(fā)展。

　　而華僑城近期提出的所謂新的商業(yè)定位，可以看成是一種增加文化產(chǎn)業(yè)之后的旅游地產(chǎn)模式的升級版。

　　社科院旅游研究中心特約研究員劉思敏就表示，華僑城重視文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展當(dāng)然是好事，但能否取得真正的實(shí)效，目前還不得而知。實(shí)際上，這個(gè)新定位是將原來發(fā)展模式的升級，通過加大對文化和科技的投入，相對減少普通地產(chǎn)的投入，但是本質(zhì)上變化應(yīng)該不大。

　　盡管華僑城一直不承認(rèn)自己是房地產(chǎn)企業(yè)，但華僑城上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比例已經(jīng)上升至58%，首次超過旅游綜合業(yè)務(wù)收入，主營業(yè)務(wù)地產(chǎn)化趨勢日趨明顯。

　　另據(jù)華僑城今年1-10月份經(jīng)營情況顯示，旅游板塊營業(yè)收入為13億元，旅游事業(yè)部營業(yè)收入為11億元，酒店物業(yè)事業(yè)部營業(yè)收入為10億元，但是房地產(chǎn)板塊卻實(shí)現(xiàn)銷售金額145億元。

　　由此可看出，華僑城營業(yè)收入的絕大部分還是來自地產(chǎn)板塊。不過也正是得益于旅游地產(chǎn)模式，華僑城的地產(chǎn)板塊才會取得相對較好的業(yè)績。

　　“華僑城的地產(chǎn)項(xiàng)目都是與其旅游項(xiàng)目聯(lián)動開發(fā)的，因?yàn)槁糜雾?xiàng)目的發(fā)展可以帶動地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的人氣，提高后期地產(chǎn)項(xiàng)目的升值空間，從而使地產(chǎn)項(xiàng)目獲得更大的收益。”對于華僑城的旅游地產(chǎn)模式，陸騎麒如此表述。

　　在新的商業(yè)模式提出之后，對于未來文化和地產(chǎn)的比重如何定位。華僑城自己曾表示，今后兩年，地產(chǎn)仍將是支撐。

　　而按華僑城2011年的發(fā)展計(jì)劃，其重點(diǎn)開工建設(shè)的項(xiàng)目有上海蘇河灣、歡樂海岸、武漢華僑城、云南華僑城、天津華僑城等。但隨著大量項(xiàng)目開發(fā)及土地儲備的增加，華僑城的資金壓力將不斷加大。

　　另外，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，也將增加華僑城房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售難度。