方興公司這幾年在經(jīng)歷一個(gè)比較困難的時(shí)期，但是我們有信心這么說，最困難的時(shí)期已經(jīng)過去了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 3月17日，方興地產(chǎn)發(fā)布2010年業(yè)績(jī)報(bào)告并召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。年報(bào)顯示，2010年方興地產(chǎn)總收入63.5億港元，與2009年的63.2億港元基本持平；公司所有者應(yīng)占溢利為17.1億港元，較上年增長(zhǎng)45.9%。

　　2010年，方興地產(chǎn)的三大業(yè)務(wù)板塊物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃及酒店經(jīng)營(yíng)分別占總收入的46%、14%和32%。其中，酒店收入增幅最高，為27.3%，主要收益于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及國(guó)際間商務(wù)活動(dòng)的增長(zhǎng)，而上海世博會(huì)的召開，使北京和上海的高端商務(wù)酒店市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈。

　　物業(yè)開發(fā)上實(shí)現(xiàn)銷售金額29.25億港元，與09年同期相比下降了17%；銷售面積約6.3萬平方米；物業(yè)租賃方面整體入賬為8.59億港元，與09年基本持平。

　　2010年方興的的租金收入主要來自于金茂大廈及北京凱晨世貿(mào)中心；酒店經(jīng)營(yíng)整體入賬銷售收入為20.07億港元，主要來自于上海金茂君悅大酒店、金茂三亞希爾頓大酒店及金茂三亞麗思卡爾頓酒店。除此三大業(yè)務(wù)外，方興的其他收入也取得了64%的增長(zhǎng)。

　　用方興投資者關(guān)系總監(jiān)鄭秋平的話來說，目前方興仍以收租為主，從2011年開始，銷售收入在方興的成績(jī)單里才會(huì)逐步增加。而且，隨著綜合體項(xiàng)目在2012年后的竣工，方興地產(chǎn)持有的物業(yè)也會(huì)實(shí)現(xiàn)一個(gè)增長(zhǎng)。

　　方興高管稱，公司這幾年經(jīng)歷了一個(gè)比較困難的時(shí)期，但最困難的時(shí)期已經(jīng)過去了，在2011年乃至今后，方興會(huì)越走越順利，規(guī)模和效益增長(zhǎng)都會(huì)不斷加速。

　　在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，方興地產(chǎn)主席羅東江、CEO何操、副總裁賀斌吾、投資者關(guān)系總監(jiān)鄭秋平就大家關(guān)心的問題，一一作出了解答。

　　以下為方興地產(chǎn)2010年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄：

　　媒體提問：廣渠路15號(hào)金茂府4月16號(hào)正式開售，該項(xiàng)目定價(jià)區(qū)間是多少，項(xiàng)目整體的銷售計(jì)劃是怎樣的？之前集團(tuán)在合肥參加了一個(gè)很大體量的舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目目前進(jìn)展如何？集團(tuán)現(xiàn)在舊改方面的計(jì)劃是怎樣的？麗江的世界遺產(chǎn)公園的項(xiàng)目是集團(tuán)在國(guó)內(nèi)首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，之后旅游地產(chǎn)是不是會(huì)成為方興發(fā)展主要的一個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方向，那之后在旅游地產(chǎn)方面還有沒有其他的發(fā)展計(jì)劃？

　　方興地產(chǎn)：廣渠路項(xiàng)目正式開售不是4月16號(hào)，比這個(gè)時(shí)間差了一兩天，預(yù)售的價(jià)格現(xiàn)在還沒有確定。

　　只能給一個(gè)參考的價(jià)格，就在項(xiàng)目不遠(yuǎn)的地方，萬科的一個(gè)樓盤銷售價(jià)是4萬元/平方米，我們的樓盤應(yīng)該說位置、品質(zhì)比這個(gè)項(xiàng)目要好一些。價(jià)格現(xiàn)在還沒有最后確定，要看最后這個(gè)客戶和市場(chǎng)反應(yīng)情況，其他的對(duì)金茂府的建設(shè)、銷售，現(xiàn)在都是按照計(jì)劃在進(jìn)行。

　　第二個(gè)問題在合肥參與舊城改造。沒有確定，也是屬于一級(jí)開發(fā)，有一塊體量比較大的開發(fā)項(xiàng)目，我們跟合肥市簽訂了一個(gè)意向性的框架協(xié)議，具體的事項(xiàng)還有待于具體的協(xié)商。

　　另外，舊改是我們今后獲取土地資源或者是開發(fā)的渠道之一，但是目前沒有具體參加舊改的計(jì)劃或者項(xiàng)目。

　　麗江項(xiàng)目嚴(yán)格地說不是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，只是在麗江旅游度假區(qū)。我們這個(gè)項(xiàng)目本身還是一個(gè)酒店，還有屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，不是屬于旅游地產(chǎn)的。

　　媒體提問：今年大概可以銷售的5萬平方米的售價(jià)預(yù)計(jì)是多少？今年強(qiáng)調(diào)以商業(yè)的銷售為主，去年自有物業(yè)開發(fā)占收入大概在46%左右，那今年這個(gè)比例大概是多少？

　　方興地產(chǎn)：我們公司長(zhǎng)期以來定位都是高端地產(chǎn)和高端商業(yè)地產(chǎn)，所以我們每年的竣工面積或者是用作出售的面積不是很大，但是單價(jià)很高。

　　在我們PPT里面有這樣一個(gè)資料，比如說國(guó)際客運(yùn)中心去年每平米的售價(jià)是4.5萬，這4.5萬里面可能包括了一些我們自己的樓上價(jià)錢，如果不算的話，大概在5萬多以上。今年這兩三個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)預(yù)計(jì)也在5萬以上。

　　去年我們也是商業(yè)銷售為主，今年的百分比基本上跟去年差不多。

　　媒體提問：公司現(xiàn)金有100多億，今年有沒有新的收購計(jì)劃？一些同行可能可能覺得今年在調(diào)控下買地價(jià)格可能會(huì)比較便宜，買地計(jì)劃可能比去年積極，今年買地的計(jì)劃會(huì)怎么樣？

　　方興地產(chǎn)：之前也聽到行業(yè)內(nèi)或者媒體在報(bào)道，大家都有這樣的想法，或者有的開發(fā)商也有這樣的思路，認(rèn)為在今年調(diào)控的形勢(shì)下，土地可能會(huì)便宜。

　　但是到目前為止，我們還沒有見到土地價(jià)格真正大幅下降，或者是還沒有見到這樣的形勢(shì)。

　　一方面，我們跟其他開發(fā)商一樣在關(guān)注這樣的形勢(shì)帶來的影響；另一方面，我們還是會(huì)按照年初制定的計(jì)劃進(jìn)行，如果符合公司的戰(zhàn)略，地點(diǎn)又合適，地價(jià)又便宜，我們也會(huì)爭(zhēng)取多拿一點(diǎn)。

　　媒體提問：凱旋世貿(mào)中心一年內(nèi)租賃期滿大概有84%，今年預(yù)計(jì)你們提升的租金大概是有多少？現(xiàn)在上海、北京兩個(gè)地方的租賃市場(chǎng)怎么樣？今年的預(yù)測(cè)租金會(huì)上漲多少？

　　方興地產(chǎn)：剛才我說過了，如果你看到一些房地產(chǎn)顧問的報(bào)告，大家都認(rèn)識(shí)的仲量聯(lián)行有報(bào)告說，北京甲級(jí)寫字樓第四季度漲了8.1%，如果年度比就更厲害了。

　　所以，如果要用市場(chǎng)數(shù)據(jù)來說，比如說今年凱旋續(xù)租都有利，越多人進(jìn)來續(xù)租都有利。但是如果要做預(yù)測(cè)很難，整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)非常好，對(duì)我們有利。如果還需要其他的利益，好像上海浦東上一年的第四季度的季度比上漲3%，浦東的金茂大廈也是我們的，續(xù)租對(duì)我們也是有利。

　　我們很難做租金上漲這個(gè)預(yù)測(cè)，但是如果就市場(chǎng)租金上漲的話，我們的辦公樓都是在北京的金融街、上海的浦東，都是最好的地段。

　　媒體提問：今年開盤的兩個(gè)住宅項(xiàng)目都在北京、上海這兩個(gè)都是在調(diào)控政策最嚴(yán)厲的地方，為什么會(huì)選擇推這兩個(gè)盤？公司對(duì)今年住宅市場(chǎng)怎么看？今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)怎么樣？

　　方興地產(chǎn)：上海、北京這兩個(gè)盤是按照這個(gè)計(jì)劃在進(jìn)行，本來計(jì)劃就是在今年的，金茂府的在4月份，上海的就是在今年適當(dāng)?shù)臅r(shí)候。雖然調(diào)控政策會(huì)有一定的影響，但是這兩個(gè)項(xiàng)目我們還是有信心，投入大回報(bào)高。

　　另外，雖然現(xiàn)在在宏觀調(diào)控，但是目前上海辦公樓市場(chǎng)還是非常好。大概在昨天，日本那個(gè)樓（上海環(huán)球金融中心）賣掉一層是8萬3千多塊，在一個(gè)禮拜之前賣了一層也是8萬3千多塊。

　　我們整個(gè)5萬多平方米的銷售面積里面，上海的辦公樓面是占多數(shù)，從現(xiàn)在這個(gè)銷售形勢(shì)來看，還是相對(duì)較好。剛才還介紹了，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目比較大，一棟樓要買20多個(gè)億。其實(shí)，這個(gè)交易已經(jīng)差不多了，但是這么大的一個(gè)交易要走程序。

　　媒體提問：方興收租的幾個(gè)項(xiàng)目都是一些地標(biāo)性的項(xiàng)目，但在開發(fā)物業(yè)方面其實(shí)也有很多，那那么怎么去界定哪一些物業(yè)用來收租，哪一些物業(yè)用來賣的？

　　方興地產(chǎn)：我們現(xiàn)在不能說得太具體，但是有一個(gè)總的想法和總的原則。

　　方興地產(chǎn)在這之前就是以持有高端物業(yè)運(yùn)營(yíng)、收租為主的，在我們今后開發(fā)的這些項(xiàng)目當(dāng)中，也有相當(dāng)大的體量或者相當(dāng)多的這個(gè)高端物業(yè)和高端商業(yè)地產(chǎn)組成的。

　　隨著總體規(guī)模的擴(kuò)大，我們會(huì)選擇一些適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)留下來持有收租，賣和留是要根據(jù)我們自己一個(gè)平衡，和公司內(nèi)部的一個(gè)結(jié)構(gòu)對(duì)照市場(chǎng)情況進(jìn)行評(píng)估。至于哪一個(gè)項(xiàng)目該留不該留，話說得這么具體也沒意義。

　　我們的標(biāo)準(zhǔn)總體來說，就是地段非常好的、標(biāo)志性的、非常優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目肯定多數(shù)要自己留下。

　　媒體提問：財(cái)務(wù)表中寫到2010年的凈債務(wù)與資本比例是18%，與2009年相比是下降了一個(gè)非常大的幅度，請(qǐng)問下降的原因是什么？另外一方面，這18%會(huì)不會(huì)有點(diǎn)太過于區(qū)域保守的狀態(tài)，今年有沒有考慮把這個(gè)數(shù)字調(diào)高一點(diǎn)？今年有沒有計(jì)劃可以補(bǔ)充多少的土地儲(chǔ)備，或者是準(zhǔn)備了多少的資金在拿地這一方面？剛才何總提到說拿地的標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)比較便宜或者合適的一個(gè)成本，但實(shí)際上從方興以往拿地的情況，方興的土地的樓面價(jià)其實(shí)都不是太便宜，方興對(duì)低成本的概念是什么，界定的標(biāo)準(zhǔn)在哪里？

　　方興地產(chǎn)：鉆石和花崗巖的價(jià)格肯定不一樣，我們是做鉆石的，不做花崗巖。

　　這些問題都要跟市場(chǎng)相比較，是持有的經(jīng)營(yíng)賺錢賺得最多，還是現(xiàn)在把它賣掉收入最高、盈利最多？

　　并不是說1萬元以上的就要持有，1萬元以下的不要，企業(yè)不是這樣經(jīng)營(yíng)的。就像地價(jià)的高低那就要看地段，香港和北京不一樣、北京和石家莊不一樣、石家莊和別的地方也不一樣，所以這個(gè)高低只能具體去做比較。

　　事實(shí)上，方興公司這幾年在經(jīng)歷一個(gè)比較困難的時(shí)期，但是我們有信心這么說，最困難的時(shí)期已經(jīng)過去了。在2011年乃至今后，方興會(huì)越走越順利，規(guī)模和效益增長(zhǎng)都會(huì)不斷加速。

　　一方面，方興有一個(gè)良好的背景；第二，這幾年確實(shí)有積累了一些經(jīng)驗(yàn)；第三，在這次宏觀調(diào)控的過程中間，我們目前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)思路和這個(gè)土地要求是相符合的。

　　盡管說在現(xiàn)在的調(diào)控重點(diǎn)地區(qū)北京、上海，但是大家可以看到，我們?cè)诒本?、上海一方面?xiàng)目，建成了必須投放市場(chǎng)接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)，需要對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)化。在這個(gè)調(diào)控措施最嚴(yán)厲的市場(chǎng)上，我們?nèi)匀辉诎l(fā)展。

　　所以，我們股東、公司董事會(huì)、包括管理層，并沒有說要把方興建成一個(gè)大規(guī)模開發(fā)型的公司，至少在現(xiàn)在我們不這么認(rèn)為。

　　我們?nèi)匀粓?jiān)持在開發(fā)的過程中間加強(qiáng)好房子的持有量，一邊開發(fā)，在開發(fā)中間滾動(dòng)、增加和積累，提供更多的資金來源，這個(gè)資金使我們可以有實(shí)力去打造好的產(chǎn)品，但是我們不會(huì)變成收藏古董的。

　　關(guān)于財(cái)務(wù)下降比例的問題，應(yīng)該說去年年底公司管理層對(duì)于整個(gè)形勢(shì)的判斷還是正確的，所以從2009年的48%的貸款比例變成2010年的18%。

　　主要是我們?cè)?010年做了一個(gè)6億美元永續(xù)可轉(zhuǎn)換證券，因此，在去年年底我們的貸款比例下降了。

　　第二個(gè)，去年底我們手頭也有很多，或者說不少的資金，下一步不管什么動(dòng)作，首先是保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策?？偟膩碚f，我們希望負(fù)債比保持在50%左右。