海南農(nóng)墾的發(fā)展或許還有很多亟待解決的問題，比如土地流轉(zhuǎn)的進度。據(jù)悉，農(nóng)墾旗下不少項目因為土地問題全面卡殼，農(nóng)墾項目進度緩慢。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 1月中旬，海南省農(nóng)墾集團對外透露，公司決定將下屬的22家投資公司重組合并為中南投資集團、中源集團、中新集團三大集團，打造一批屬于海南農(nóng)墾的旅游地產(chǎn)項目。

　　然而，海南農(nóng)墾的發(fā)展或許還有很多亟待解決的問題，比如土地流轉(zhuǎn)的進度。據(jù)悉，農(nóng)墾旗下不少項目因為土地問題全面卡殼，農(nóng)墾項目進度緩慢。

　　土地瓶頸

　　日前，海南農(nóng)墾決定將下屬的22家投資公司重組合并為中南投資集團、中源集團、中新集團三大集團，“抱團”發(fā)展的趨勢直指旅游地產(chǎn)板塊，期待盡快打造一批屬于海南農(nóng)墾的旅游地產(chǎn)項目。

　　據(jù)了解，海南農(nóng)墾旗下的中南投資公司與保亭新星富源、金茂、三道，五指山海墾暢好投資公司，共同組建為中南投資集團；萬寧東和、新中，澄邁紅光，?？诩t明、三江，定安南海、中瑞，瓊海東太、東紅、東升投資公司，共同組建為中源集團；三亞立才、南新、南濱，陵水南平、嶺門，樂東樂光、保國投資公司，共同組建為中新集團

　　中南、中源、中新集團負責人一致表示，將盡快摸清集團下屬存量的建設(shè)用地，啟動立項一批具備條件、有規(guī)劃的項目，加快速度打造一批屬于海南農(nóng)墾的旅游地產(chǎn)項目。

　　去年10月份，海南省曾召開全省農(nóng)墾改革土地資源劃分土地變更登記工作動員會，對海南省農(nóng)墾總局、海南省農(nóng)墾集團進行土地資源重新劃分。當時數(shù)據(jù)顯示，海南農(nóng)墾各國營農(nóng)場擁有土地資源1127.5462萬畝，此次劃入農(nóng)墾集團及其所屬的農(nóng)場投資公司土地資源393.7885萬畝，占墾區(qū)土地資源總面積的34.9%。

　　雖然海南農(nóng)墾旗下農(nóng)場的整治已經(jīng)到了取得了一定進展，但有接近農(nóng)墾的知情人士向觀點新媒體透露，目前農(nóng)墾的很多項目都陷入了瓶頸。

　　原因是，雖然農(nóng)墾拿出了很多地用來發(fā)展旅游地產(chǎn)項目，也花了很多錢去做前期規(guī)劃和準備，但因為之前農(nóng)墾的土地為集體用地，現(xiàn)在要來做房地產(chǎn)項目，必須通過相關(guān)部門轉(zhuǎn)化為國有用地，此外還需要跑規(guī)劃等等，因此在這些過程中，手續(xù)辦理十分緩慢。

　　據(jù)悉，目前農(nóng)墾很多項目因為土地問題無法順利推進，已經(jīng)延誤了相當多一部分。

　　農(nóng)墾改制

　　2010年10月18日上午，標志著海南農(nóng)墾徹底政企分開，向建立現(xiàn)代企業(yè)制度邁出標志性一步的海南省農(nóng)墾集團有限公司正式掛牌成立。隨后的20日，海南省召開全省農(nóng)墾改革土地資源劃分土地變更登記工作動員會,對海南省農(nóng)墾總局、海南省農(nóng)墾集團進行土地資源重新劃分。

　　作為土地資源劃分的一部分，海南省農(nóng)墾總局和農(nóng)墾集團已批準的合作開發(fā)項目、各產(chǎn)業(yè)集團公司及各農(nóng)場投資公司已簽訂投資開發(fā)協(xié)議或達成意向的、共33.0839萬畝的土地，將被劃入農(nóng)墾集團下屬的24家農(nóng)場投資公司。

　　一位曾在農(nóng)墾工作過的海南地產(chǎn)人士此前向觀點新媒體介紹，按照此前比較正規(guī)的途徑，投資者要想獲取一塊農(nóng)墾土地，首先要與土地所屬的農(nóng)場洽談，如果同時有兩家以上合作開發(fā)意向企業(yè)，農(nóng)場將按照總局產(chǎn)業(yè)政策要求，參照招拍掛的方式來比較合作開發(fā)方案，并將擇優(yōu)選出的方案報總公司投資管理部，由投資管理部組織有關(guān)部門評審后報總局會議核準。

　　“但其實，海南農(nóng)墾的每個農(nóng)場過去都有自己的開發(fā)公司用以吸引投資。以前農(nóng)場還會賣土地給開發(fā)商，后來不賣了，以1000元/畝的價格尋租。大多數(shù)農(nóng)場按照'農(nóng)場出地，開發(fā)商出資金'的方式進行運作，項目開發(fā)完成之后，農(nóng)場與合作開發(fā)商以實物方式分成，基本比例為三七開。”

　　這種土地協(xié)議模式的核心在于，海南農(nóng)墾的土地出讓、開發(fā)，只需上報海南農(nóng)墾總局批準，而無需再上報給省國土及住建等相關(guān)部門。

　　海南省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳改革與發(fā)展處處長史貴友也曾指出海南農(nóng)墾這種特殊的土地出讓方式，“因為農(nóng)墾的土地是各時期的國有劃撥土地，各農(nóng)場就是土地的產(chǎn)權(quán)代表人，農(nóng)墾總局按照省政府賦予的職責扮演資產(chǎn)管理者的角色，對農(nóng)場上報的土地開發(fā)項目履行內(nèi)部核心職能。”

　　雖然經(jīng)農(nóng)墾總局核準的項目并不多，但是農(nóng)墾旗下各農(nóng)場私下流轉(zhuǎn)土地或大面積違規(guī)出租土地的現(xiàn)象并不少見。尤其是國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后，海南農(nóng)墾的土地也隨之升值，今年1月中旬至3月的海南省“封地”期間，私自流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象達到頂峰。

　　因為2010年初國際旅游島的原因，海南政府為了統(tǒng)一管理整個海南的土地出讓，農(nóng)墾專制的事情加快了腳步。

　　“通過改制，海南接手了原屬于中央的海南農(nóng)墾管理權(quán)，這樣就實現(xiàn)了全省一盤棋的操作”。這被認為是促使海南農(nóng)墾改制的直接原因。

　　2011年1月11日下午，海南省農(nóng)墾總局局長王一新在2011年農(nóng)墾總局工作會議上表示，實行省農(nóng)墾總局與農(nóng)墾總公司政企分開，沒有觸動農(nóng)場利益。

　　據(jù)王一新表示，這次政企分開，農(nóng)墾集團和農(nóng)墾總局并沒有動到誰的“奶酪”。這次政企分開后涉及到的就是農(nóng)場投資公司和農(nóng)場的分離，而且是部分農(nóng)場投資公司的分離，說白一點就是給分離出去的投資公司劃出一個辦公地點，劃給一定數(shù)量的土地，土地上的人跟著這部分土地走，總體上并沒有深層次觸動農(nóng)場這一塊的利益。