穆迪投資者服務公司向禹洲地產(chǎn)股份有限公司首次授予B1公司家族評級，同時對禹洲地產(chǎn)擬發(fā)行的美元高級無抵押債券授予暫行(P)B2評級。

　　觀點網(wǎng)訊：11月9日，穆迪投資者服務公司向禹洲地產(chǎn)股份有限公司首次授予B1公司家族評級，同時對禹洲地產(chǎn)擬發(fā)行的美元高級無抵押債券授予暫行(P)B2評級。

　　穆迪助理副總裁/分析師曾啟賢稱：“禹洲地產(chǎn)的B1公司家族評級反映了該公司在波動性高的中國房地產(chǎn)市場作高速增長的計劃及只有短暫的運營歷史，所產(chǎn)生的執(zhí)行和財務風險。”

　　曾啟賢亦是穆迪負責該公司的主分析師，他表示：“該B1評級亦考慮到禹洲地產(chǎn)較小的運營規(guī)模，使公司的業(yè)務地區(qū)和現(xiàn)金流均高度集中于幾個項目，這些項目主要位于廈門。”

　　盡管如此，禹洲地產(chǎn)在廈門卻享有領先的市場地位和優(yōu)質(zhì)的土地儲備，在一定程度上提高了銷售穩(wěn)定性，因此可部分緩解上述挑戰(zhàn)。此外，由于其主要市場的投機性需求較低，因此政府進一步出臺的房地產(chǎn)緊縮政策，對公司的影響較小。

　　再者，禹洲地產(chǎn)低成本的土地儲備和不俗的利潤率，將使公司具有一定的靈活性去調(diào)整價格，而無需在市場放緩時嚴重損害利潤率。

　　由于禹洲地產(chǎn)將會以債務來為其未來增長提供部分資金，因此其調(diào)整后的債務/資本值比率會從2010年6月的41.5%，上升至未來1-2年的約50-55%。預測EBITDA利息覆蓋率會在未來兩三年維持在4-5倍，亦處于B1評級的水平。

　　禹洲地產(chǎn)在中國數(shù)家大型銀行獲得了銀行信貸，但公司仍需擴大其境內(nèi)外銀行的關系，同時分散其融資渠道以提高其財務靈活性，才能更有效地緩解中國受到重大監(jiān)管的銀行市場的政策風險。

　　禹洲地產(chǎn)的債券評級被下調(diào)至B2，反映了結構性和法律從屬地位的風險。截至2010年6月，有抵押及子公司債務對總資產(chǎn)的比率約21.3%，由于公司將繼續(xù)動用境內(nèi)銀行貸款來為其建設工程提供資金，因此該比率會在未來2-3年維持在大約15-20%。

　　穩(wěn)定的評級展望反映了穆迪預期禹洲地產(chǎn)將以穩(wěn)定的利潤率實現(xiàn)溫和的業(yè)務增長，同時為其建設工程維持境內(nèi)銀行的融資渠道。

　　假如禹洲地產(chǎn)能實現(xiàn)以下各項，則中期內(nèi)評級可能會被上調(diào)：1) 建立以穩(wěn)定的利潤率來實現(xiàn)計劃中銷售增長的運營業(yè)績；2) 從均衡的組合中產(chǎn)生銷售，而無需承擔建設風險；3) 實現(xiàn)穩(wěn)定的財務狀況，并沒有進行大規(guī)模的土地收購；4) 以擴大后的銀行業(yè)關系來增強其流動資金，同時增強其自由現(xiàn)金流來支持其運營規(guī)模。

　　穆迪將會留意的信用指標包括：調(diào)整后債務/資本值比率跌至低于45-50%，EBITDA/利息覆蓋率升至高于5倍。

　　假如禹洲地產(chǎn)的財務狀況因為以下因素而惡化，其評級就可能會被下調(diào)：1) 銷售表現(xiàn)比預期疲弱；2) 進取的開發(fā)或土地收購；3) 流動資金轉(zhuǎn)弱，以致不能支持其運營。

　　穆迪在下調(diào)評級時將會考慮的信用指標包括：調(diào)整后債務/資本值比率升至高于55-60%，EBITDA/利息覆蓋率跌至低于2-3倍。

　　禹洲地產(chǎn)股份有限公司（禹洲地產(chǎn)）是一家以福建為基地的開發(fā)商，專注廈門的住宅房地產(chǎn)項目。該公司擁有規(guī)模小而集中性高的土地儲備，已持有土地證的建筑面積約為490萬平方米，分布于廈門、福州、合肥和上海。廈門本身占該土地儲備的約50-55%。