10月銷售持續(xù)上漲主要得益于公司調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，采取隨行就市的銷售策略，對價格進行了適當(dāng)微調(diào)。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 恰逢上市一周年，加上撇清12億的賠償債務(wù)，在11月8日召開的10月業(yè)績發(fā)布會上，恒大地產(chǎn)董事長兼主席許家印顯得心情相當(dāng)不錯。

　　即使遇上今年的二次宏觀調(diào)控，市場再次轉(zhuǎn)向低迷，恒大10月銷售依然保持增長的態(tài)勢，繼9月之后，再度錄得單月50億元以上的銷售額。

　　銷售簡報顯示，10月恒大實現(xiàn)銷售額55.6億元，環(huán)比增長8.9%，同比增長達984.5%，這是恒大今年以來單月最高成交紀錄。

　　此外，恒大10月實現(xiàn)的銷售面積為89.2萬平方米，環(huán)比增長12.1%，同比增長950.5%。合約銷售均價每平方米6231元，同比增長3.2%。

　　期間，恒大新開盤四個項目，分別為淮安恒大名都、長春恒大綠洲、遼陽恒大綠洲、宜昌恒大綠洲，全月合計銷售額合計12億元。

　　恒大表示，10月銷售持續(xù)上漲主要得益于公司調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，采取隨行就市的銷售策略，對價格進行了適當(dāng)微調(diào)。

　　500億在望

　　值得注意的是，截止10月末，恒大就提前完成400億的全年銷售目標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)顯示，恒大今年累計已實現(xiàn)銷售額411.6億元，完成全年400億元合約銷售目標(biāo)的102.9%，相比2009年同期的236億元，增長74.4%。這讓恒大成為首家提前并超額完成上調(diào)后全年銷售目標(biāo)的房企。

　　在2009年全年業(yè)績發(fā)布會上，恒大宣布今年銷售目標(biāo)為360億元。今年7月，恒大宣布上調(diào)全年銷售目標(biāo)至400億元，比2009年錄得的合約銷售總額增長約30%，高于預(yù)定的20%。

　　按照目前的銷售速度，恒大有望在今年實現(xiàn)500億元的全年銷售額。

　　許家印亦表示，三月份開始，恒大每月的銷售基本上是環(huán)比增長?，F(xiàn)在離年末還有兩個月的時間，年底還將有10多個新項目推出，按照目前的銷售水平，預(yù)計今年能實現(xiàn)500億元的收入。

　　許家印透露：“根據(jù)今年的情況，明年我們的計劃和目標(biāo)都肯定會有所提升，大概在今年的銷售額基礎(chǔ)上提升20~30%，我相信恒大一定會超額完成任務(wù)。”

　　三線布局

　　許家印在當(dāng)天的業(yè)績發(fā)布會上曾如此感慨：“上市之后一年中，也是中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺最多最嚴厲的一年。在這一年中，我們的體會是恒大的很多地方都贏在戰(zhàn)略。”

　　許家印口中的“贏在戰(zhàn)略”，主要是指三線城市的提前布局。

　　實際上，恒大銷售快速增長，很大程度上來自于二三線城市項目的貢獻。而從今年3月開始，恒大就開始加大三線城市的投入。

　　恒大10月新開盤的四個項目當(dāng)中，其中三個是位于非省會城市的三線城市項目。10月全月合約銷售額占比較高的地區(qū)也屬于武漢、沈陽、長春、長沙、成都等二三線城市。

　　與此同時，恒大10月新進入的長春、淮安、宜昌、遼陽4個城市均是二三線城市。

　　恒大透露，截止10月底，恒大在售項目達52個，分布在25個主要城市。

　　“確切來說，前幾年恒大主要進入二線城市。”許家印指出，隨著大批房企涌進二線城市，恒大轉(zhuǎn)向三線城市發(fā)展，并不意味著二線城市呈現(xiàn)飽和，“因為需求量還是很大的。”

　　許氏稱，選擇進入三線城市主要從商機的角度考慮，希望能站在一個制高點上抓住更多更好的地。“我們?nèi)孢M入三線城市以后才知道，290個三線城市，好多都沒有房地產(chǎn)企業(yè)進入。”

　　“我們進入三線城市后選地的原則跟二線城市不同。二線城市的位置是離市中心10-15公里，三線城市則要求離市中心在3-4公里。項目規(guī)模方面，二線城市一個項目要求100萬平方米左右，三線城市則控制在50-80萬平方米。相對而言，三線城市是價格洼地和土地成本的洼地。” 許家印坦言。

　　許家印表示，為有效控制成本，降低調(diào)控形成的市場風(fēng)險，未來將謹慎介入一線城市的項目，繼續(xù)擴張二、三城市布局。

　　隨行就市

　　今年以來，恒大在營銷策略上的舉動顯得尤為突出。4月新政調(diào)控出臺后，恒大以“八五折優(yōu)惠”成為降價的先驅(qū)。而在9月二次調(diào)控襲來之時，恒大再次啟動“全國促銷”。

　　11月5日，恒大推出“全國聯(lián)銷10億大優(yōu)惠活動”，參與聯(lián)銷活動的恒大地產(chǎn)旗下樓盤共計60個，分布在廣州、重慶、成都、武漢等全國22座城市。

　　許家印把這一系列的促銷舉動歸結(jié)為“恒大對市場反應(yīng)比較敏感”。

　　至于促銷優(yōu)惠將持續(xù)到何時，許家印沒有正面回應(yīng)，僅表示“不管市場發(fā)生什么情況，公司都會隨行就市。”

　　許家印表示，恒大旗下的項目產(chǎn)品品質(zhì)好，價位合理，“這是老百姓最受歡迎的根本”。此外，恒大在二三線城市所拿的土地多數(shù)位于城鄉(xiāng)布局，且是升值潛力較大的區(qū)域，土地成本較低。

　　許氏稱，房地產(chǎn)市場無論如何變化，剛性需求始終存在，加上高品質(zhì)、低成本以及強大的成本控制能力，“在市場的競爭中，我們還是很有把握。”

　　而恒大副主席兼行政總裁夏海鈞亦表示，除了優(yōu)惠促銷，今年恒大先后于1月及4月兩次在資本市場融資13.5億美元，“這些超前的戰(zhàn)略使公司應(yīng)對了今年以來兩次的房地產(chǎn)調(diào)控。”

　　許家印另稱，目前公司現(xiàn)金流充足，公司發(fā)展較為穩(wěn)健，短期內(nèi)不會有融資的計劃。

　　性價比的矛盾

　　長期以來，恒大一直號稱“土儲王”。根據(jù)中期業(yè)績報告，上半年恒大新增土地儲備2221萬平方米，總土地儲備達7238萬平方米。

　　然而該名“土儲王”卻陷入規(guī)模與項目數(shù)量的矛盾。

　　許家印表示，按照目前恒大的品質(zhì)，產(chǎn)品價格應(yīng)比現(xiàn)有售價高，但由于規(guī)模數(shù)量、項目數(shù)量的要求，總目標(biāo)設(shè)定后，項目數(shù)量過少就會影響到銷售的價格。

　　許家印指出，所以公司積極增加土地儲備以解決該矛盾，計劃在年底前完全可以解決這個問題。許氏透露，接下來恒大仍會繼續(xù)增加土儲。

　　“我們主要從數(shù)量上考慮這個計劃，比如說我們有要達到130到150個項目這樣一個目標(biāo)。如果說去年27個項目賣303億，平均一個項目就賣11個億，但今年只賣了9個億。如果我的一個項目賣到7個億的時候，我相信我們的產(chǎn)品會有一個更加合理的性價比。”許家印稱。