新出臺的保險(xiǎn)法或?yàn)殡U(xiǎn)資的地產(chǎn)投資欲望打開缺口。“過去的'自由資金+銀行貸款'結(jié)構(gòu)可能會變成'自有資金+信托資金+地產(chǎn)基金'的結(jié)構(gòu)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 9月5日，保監(jiān)會發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》細(xì)則，險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)終于成行。作為國內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)巨頭，中國人壽的不動產(chǎn)投資路徑一直是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)風(fēng)波

　　讓中國人壽措手不及的是，險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)的開閘后，其首先面臨的一場風(fēng)波卻是其對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)投資。作為香港上市公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的大股東，中國人壽被疑可能將按險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)新規(guī)，減持甚至全部退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

　　險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)新規(guī)明確規(guī)定，保險(xiǎn)公司不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅，不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)或以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。

　　因此，中國人壽直接通過入股的方式成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東是否可能會被處置的問題一時(shí)間成為業(yè)界熱點(diǎn)話題。

　　事情還得追溯到2009年。200年12月，中國人壽與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行了一筆數(shù)額龐大的交易，中國人壽斥資58.19億港元，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的9.34億股新股，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第二大股東，直接介入房地產(chǎn)市場的運(yùn)作。

　　2010年1月，中國人壽再度出手購入中化股份所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的4.23億股，持股比例由16.57%增至24.08%，自此一躍成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東。目前，中國人壽僅派公司投資管理部總經(jīng)理劉暉出任遠(yuǎn)洋地產(chǎn)非執(zhí)行董事。

　　針對市場指控”中國人壽通過投資遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)入商業(yè)住宅地產(chǎn)，且以第一大股東身份“變身”房地產(chǎn)開發(fā)商，需減持股份或完全退出的聲音。中國人壽董事長楊超回應(yīng)稱，“中國人壽對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的投資屬于財(cái)務(wù)投資，不參與管理，持股比例在24%多，并不算控股，因此公司投資遠(yuǎn)洋地產(chǎn)沒有問題。”

　　楊超解釋稱，按香港現(xiàn)行法律持股不超過30%不算控股，按國內(nèi)規(guī)定不超過50%不算控股。中國人壽對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的投資依法合規(guī)，屬正常的財(cái)務(wù)投資。

　　而中國人壽另一高管也明確表示，公司不會減持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，因?yàn)椴贿`反保監(jiān)會50%及董事占半的限制，只派出一位董事(不形成相對控股關(guān)系)，將繼續(xù)維持在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東的位置。

　　事實(shí)上，投資遠(yuǎn)洋地產(chǎn)可以讓中國人壽獲得可良好的股權(quán)收益。中國人壽副總裁劉家德表示：“目前中國人壽對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資收益理想，年化收益率為7%，上半年中國人壽總投資收益率為2.51%，簡單年化總投資收益率為5.06%。”

　　旗下地產(chǎn)公司去留

　　但在這場風(fēng)波之后，中國人壽旗下?lián)碛械娜Y地產(chǎn)子公司也成為了市場熱議的焦點(diǎn)，旗下地產(chǎn)公司是中國人壽頻繁涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的另一渠道。

　　2009年12月，國壽投控受讓外資股份，將北京中保信變?yōu)槿Y子公司，并隨后將其正式更名為國壽地產(chǎn)有限公司，成為了國壽集團(tuán)旗下唯一從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，并使得后者成為國內(nèi)首只保險(xiǎn)系地產(chǎn)公司。

　　針對質(zhì)疑，楊超一口否定，其明確表示，國壽地產(chǎn)是中國人壽集團(tuán)旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，是當(dāng)年國壽為建設(shè)寫字樓、養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目而設(shè)立的一家項(xiàng)目公司，因此不存在退出問題。

　　楊超稱，在現(xiàn)有的政策情況下，保監(jiān)會認(rèn)為保險(xiǎn)公司投資開發(fā)商品房并不合適，但同時(shí)要考慮歷史原因，已經(jīng)存在的項(xiàng)目公司不受影響，因此，據(jù)其理解，國壽地產(chǎn)在上述《辦法》出臺后，仍可繼續(xù)依法經(jīng)營。

　　此外，楊超指出，國壽地產(chǎn)不受投資新政的影響，下一步會進(jìn)一步發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)等不動產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)最新消息稱，目前中國人壽與中冶集團(tuán)合作一起開發(fā)旅游地，與此同時(shí)，雙方還在廊坊聯(lián)手開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，動輒都是數(shù)千畝的土地獲取。

　　熟悉中冶的業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體介紹，早在幾年前，中國人壽就與中冶簽署了全面合作框架協(xié)議，按照此次簽署的框架協(xié)議，雙方除了在人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等領(lǐng)域合作外，還將就股權(quán)投資、債權(quán)投融資、不動產(chǎn)投資、資源共享等有關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行合作。

　　值得注意的是，在保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)開閘前夕，中國人壽就高調(diào)地在杭州的土地市場上，以26億元成功摘得了一幅編號為杭政儲出［2010］32號的地塊。

　　類似的土地獲取在中國現(xiàn)今的保險(xiǎn)企業(yè)中并不少見。實(shí)際上，在險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)新規(guī)出臺之前，多家保險(xiǎn)公司就已經(jīng)通過利用自有資金購置自用辦公樓、通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司等曲線方式進(jìn)入可房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　其中包括，中國人壽和股份公司分別在金融街購買的新的辦公樓；與北京信達(dá)投資亦簽訂的一份戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位合作；與此同時(shí)，中國人壽還有對11家上市地產(chǎn)公司進(jìn)行的股權(quán)投資，例如，中國人壽通過持股中國世貿(mào)投資有限公司32.5%的股份，間接持有中國國際貿(mào)易中心股份有限公司股份，從而得以投資國貿(mào)中心控股的中國國貿(mào)。

　　截至目前，中國國壽已經(jīng)在地產(chǎn)投資項(xiàng)目花費(fèi)超過了百億，為104.9億元。

　　險(xiǎn)資入市的未來

　　顯然，風(fēng)波并未影響中國人壽的地產(chǎn)投資熱情，中國人壽副總裁劉家德近期表示，“中國人壽目前立足做好相關(guān)的準(zhǔn)備，包括人員的培訓(xùn)，技術(shù)的準(zhǔn)備，做好相關(guān)的準(zhǔn)備，在政策允許的前提之下，在相關(guān)的領(lǐng)域按照政策的規(guī)定開展相關(guān)的工作。”

　　在劉家德看來，盡管房地產(chǎn)受調(diào)控政策影響很大，但目前A股市場的地產(chǎn)類股票已具有投資價(jià)值。“特別是在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，保監(jiān)會作為監(jiān)管機(jī)關(guān)有明確的限制，這方面中國人壽會嚴(yán)格遵從監(jiān)管機(jī)關(guān)的相關(guān)規(guī)定，做好我們在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資活動。”

　　劉家德還表示，“保監(jiān)會前不久剛剛發(fā)布了保險(xiǎn)資金運(yùn)用的管理辦法，在這個管理辦法當(dāng)中，對于當(dāng)前保險(xiǎn)資金投資的相關(guān)政策做了一個規(guī)定，這個辦法應(yīng)該說還是一個總體的規(guī)定，在這個辦法之下，保監(jiān)會可能還會陸陸續(xù)續(xù)發(fā)布專項(xiàng)的實(shí)施細(xì)則。就政策層面而言，對于港股市場股票投資，以及房地產(chǎn)領(lǐng)域、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資都屬于政策許可的范圍。”

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新出臺的保險(xiǎn)法或?yàn)殡U(xiǎn)資的地產(chǎn)投資欲望打開缺口。“過去的'自由資金+銀行貸款'結(jié)構(gòu)可能會變成'自有資金+信托資金+地產(chǎn)基金'的結(jié)構(gòu)，房企的資金供應(yīng)渠道更豐富”。

　　永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長喬志杰之前在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，未來保險(xiǎn)資金最大的兩個可能投資方向是，一方面是房地產(chǎn)信托資金，另一方面則是房地產(chǎn)基金。而房地產(chǎn)基金是進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的最佳方式，保險(xiǎn)資金也希望通過此獲得更多的收益，但目前房地產(chǎn)基金還不成熟，險(xiǎn)資于是都考慮直接投資項(xiàng)目和企業(yè)。

　　喬志杰分析認(rèn)為，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)真正的高峰將要在2010年之后。

　　對此持類似觀點(diǎn)的還有福人壽董事長孟曉蘇，孟曉蘇表示：“金融機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)，有三種可供選擇的方式，一種直接地有投資公司，第二種是組建股權(quán)投資基金參股房地產(chǎn)企業(yè)，第三種是通過REITs進(jìn)入到租賃市場，投資出租物業(yè)，獲得6%到7%的收益，REITs的發(fā)行應(yīng)該首先從保障性住房而不是商業(yè)物業(yè)突破”。