地產調控之下，我們整個產業(yè)鏈上的服務商、設備供應商都在積極想一些辦法規(guī)避經營風險，通過資源整合，實現(xiàn)更大的經濟效益和品牌效應。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產”。

　　13日下午，博鰲房地產論壇進入博鰲圓桌論壇討論環(huán)節(jié)，博鰲圓桌討論第一環(huán)節(jié)的嘉賓主持為：

　　和訊網(wǎng)房產部高級總監(jiān) 卞京先生

　　歐派集團營銷總裁　姚吉慶先生

　　參與對話的嘉賓包括有：

　　廣東東鵬陶瓷集團股份有限公司常務副總裁　孫麗梅女士

　　廣州華譽景觀工程設計有限公司董事總經理　張明燕女士

　　北京正略鈞策管理顧問有限公司合伙人高級副總裁　薛迥文先生

　　武漢開元地產信息開發(fā)有限公司總經理　何東山先生

　　法國亮維科技國際有限公司中國區(qū)運營總監(jiān)　夏衛(wèi)華先生

　　廣東萬和股份有限公司　宮培謙先生

　　以下為博鰲圓桌第一環(huán)節(jié)討論內容的文字實錄：

　　卞　京：謝謝大家，大家下午好！我今天和姚吉慶先生共同主持這個論壇。地產調控之下，我們整個產業(yè)鏈上的服務商、設備供應商都在積極想一些辦法規(guī)避經營風險，通過資源整合，實現(xiàn)更大的經濟效益和品牌效應。

　　首先我們有一個很成功的案例，就是冠軍聯(lián)盟。通過一體解決之道，取得了意想不到的市場效果，很有幸，我們請姚吉慶先生先談一下這個話題。

　　卞　京：一體化的服務，應該說在新政之下，地產業(yè)是有這樣一個趨勢。什么樣的趨勢呢？大家住房子，我們目標是讓大家越來越簡單越好。是不是可以這樣說話，未來地產，精裝是我們一個比較好的趨勢。

 

　　在這個過程當中，可能設備服務商、供應商能夠盡早加入開發(fā)環(huán)節(jié)中，為消費者提供更好的服務。我們也請冠軍聯(lián)盟東鵬陶瓷來講這個趨勢。

 

　　孫麗梅：我們從自己是業(yè)主這個角度歡迎是精裝的，而且我們判斷房地產精裝是一個趨勢，這里都是房地產老大，應該大家比我們還要了解。我們關注精裝今后這個趨勢里頭，我們怎么樣為我們房地產企業(yè)提供一些什么樣的服務、產品，能夠共同發(fā)展。

 

 

　　冠軍聯(lián)盟的好處在哪里？首先一個是品質，我們認為精裝項目最關注的一個品質的穩(wěn)定性。交樓的時候大家都要像過關一樣，業(yè)主們各種各樣的心態(tài)，怎么應對這個需求。最重要的就是產品品質要過關。工業(yè)化生產的產品難免會有一些波動。為什么找品牌企業(yè)？因為他是品質放在首要。品牌出來的產品它是穩(wěn)定的，所以我們冠軍聯(lián)盟選的都是行業(yè)領先企業(yè)，能夠保證產品穩(wěn)定性的。

 

　　第二，服務的細節(jié)。前幾天我還在成都拜會龍湖地產，他們采購團隊對我們代理商是贊不絕口，在配合上他認為我們代理商做的很好，超出他們預期。他說他們補貨補了七次，我們代理商居然都能準時把貨供到工地，他們都覺得想象不出來。

 

　　為什么能做到這一點，我說我們做精裝修配合已經有五六年歷史，從早期跟各個開發(fā)商合作，積累了很多經驗。在樣板房里，我們對磚的耗用有一個計算，等到真正施工的時候，每一個施工隊的特點我們都有摸透。所以我們按照準確測算來做，這樣結果使我們有了充分準備，提前做好計劃。所以補七次貨，不是臨時生產，這是專業(yè)性帶來的優(yōu)勢，服務的細節(jié)往往在地產精裝修項目里頭，能夠對項目進度保障、質量保障起到決定性作用。

 

　　因為我們地產公司面對太多供應商，一個項目下來，供應商數(shù)量是相當可觀，方方面面都協(xié)調好是一個難題，服務的經驗是很重要的。因為我們網(wǎng)絡能夠遍布全國，能夠深入縣鎮(zhèn)級市場，而且每一個品牌在網(wǎng)絡建設上有一套先進經驗，我們能夠把其他項目里頭總結出來的服務要素復制到每一個網(wǎng)絡成員，讓我們代理商都能掌握這個要求。

 

　　像富林投標的時候，我們給他介紹細節(jié)的時候，甚至幫他們提醒到今后維修用磚要占多少百分之多少，這個是很超出他們預期的，他沒有想到這個問題會從我們這個地方提出來，這就是從別的地方帶來的經驗。這些經驗互相交流都是幫助我們提升這種服務的素質。

 

　　第三個優(yōu)勢就是產品整合優(yōu)勢，像每一個品牌自己很專業(yè)，我們能夠專業(yè)到就像華潤幸福里，萬象城一期的時候，洞石掉了，弄傷了一個孩子。二期他不敢用天然洞石，我們可以按照他的要求調色澤、花紋，保證損耗率在1%以內，這些都很專業(yè)，我們產品出來后，每個設計師出來的燈光效果不一樣。但是雷士他們非常專業(yè)，他們調試燈光，展示效果就非常好。櫥柜，我們有歐派，整體風格就顯現(xiàn)出來了，所以產品優(yōu)勢是專家優(yōu)勢整合在一起來。

 

　　精裝修優(yōu)勢往往是設計階段是專業(yè)設計師對空間進行設計，我們每一個品牌把整合起來的優(yōu)勢跟設計師提前溝通，控制好性價比，這就是聯(lián)盟的優(yōu)勢。所以早期的介入能夠在產品研發(fā)階段以最小的代價、最高的效率滿足開發(fā)商的要求。

 

　　這就是冠軍聯(lián)盟能夠帶來的產品整合的優(yōu)勢。同時在于工程上，如果開發(fā)商要搞精裝修，必然大量的比價、招投標，有很多工作，所以一個單位可能有一堆采購人員，每一個都很專業(yè)，如果冠軍聯(lián)盟，把專業(yè)知識介紹給這些采購，那一定是效率最高，等于是不專業(yè)的人通過我們交流，變成專業(yè)的人，不需要太多的專業(yè)人士，這個對房地產公司降低管理成本也是非常有效。所以我是一直認為只要是真正像我們這種宗旨堅持下去，冠軍聯(lián)盟這條路一定能夠走豪華，而且最重要是給我們地產商帶來更高價值。

 

　　卞　京：在座都是在本行業(yè)都是一線品牌，有很多想告訴大家，不過非常抱歉我們只有30分鐘，可能后邊發(fā)言嘉賓提醒一下，咱們每個人民簡明扼要把自己陳述的觀點，我擔心這樣每個人發(fā)言一圈1小時就過去了，每個人3分鐘。冠軍聯(lián)盟另外一個比較重要的合作伙伴，宮培謙宮總，你來談談。

 

　　宮培謙：作為會議大主題，新政下房地產發(fā)展方向和思路。作為廣東萬和股份有限公司，做的最核心的產品就是家用熱水器，我們冠軍聯(lián)盟為什么幾家能夠合到一起來發(fā)力，也是因為這幾家其實大家看到了包括歐派的櫥柜、東鵬陶瓷、大自然地板、美的空調、照明雷士、萬和熱水器，這幾家只要到場了，可以說這個房子就可以用了。

 

 

　　因為這些都涉及到精裝修動工之前要設計好的，最后裝完，只剩下往里面搬了，這樣我們六家組建在一起，其實已經完整可以把一個家居全部在精裝修上做好。

 

　　另外，特別是在低碳方面。我們這個產品因為現(xiàn)在全球在家用熱水系統(tǒng)方面和國內的家用熱水系統(tǒng)方面其實存在很大的差距。一大差距就是節(jié)能降耗方面，因為這一點我們現(xiàn)在用的還是比較普通的，包括電熱水器也好，一般的燃氣熱水器也好，這些都還是一個房間一個，其實在歐美已經是一個系統(tǒng)的，包括太陽能板、熱泵，包括太陽能板加上燃氣集成，這種系統(tǒng)能夠非常好的節(jié)能，2012年已經在每平方米每年的耗電量不能超過50 度，已經作為一種法律在實施。

 

　　我想這件事一定會影響到中國未來房地產的發(fā)展，也如何去對家居這塊更有效的降耗，一個是使用電能，一個是使用燃氣能，通過我們冠軍聯(lián)盟共同來服務好房地產商，使我們產品具有更強的個性化和競爭優(yōu)勢，然后去迎接新的挑戰(zhàn)。

 

　　卞　京：關于精裝低碳方面，廣州華譽景觀張明燕女士談談。

 

　　張明燕：因為我們是做景觀設計的。我們在工作過程中，跟萬科、金地、保利這些公司打交道，其實我們會接觸到很多公司不同的做法。

 

 

　　他們在新政下，很多共同的特點，他們會認為雖然市場上銷量降低了50%或者某一個數(shù)字，但是市場上總是要有消費的。如果消費者去打分的話，它的性價比占到前面30%到50%，這樣投資者就會去選擇他們。所以他們應對方法就是讓他們更加有競爭優(yōu)勢。

 

　　我們設計企業(yè)也是這樣，當市場業(yè)務量減少了50%之后，那你是不是能夠成為他的選擇對象，也讓你自己公司成為性價比排在前面30%到50%這樣的企業(yè)。實際上在08年的時候，我們整個行業(yè)業(yè)務量基本上銳減了50%以上，就是整個行業(yè)的裁員當時是在30%左右。

 

　　當時我們是一個人也沒有裁的，當然也遇到蠻多困難。這一方面是社會責任感。另一方面，也是公司在經營管理這些方面就是能夠比較高效，人員沒有那么多閑置，同時增強客戶滿意度所導致的結果。當項目不夠多的時候，他依然會選擇你。我想這個就是我們的企業(yè)經營之道。

 

　　房地產原來是一個傻子都能賺錢的行業(yè)，從機會性的增長到慣性的增長，未來真正能夠成為成功者，只有學會戰(zhàn)略增長的企業(yè)才會成為贏家。

 

　　卞　京：房地產是大浪淘沙的行業(yè)，現(xiàn)在都是精英。我們有請正略鈞策公司薛迥文談談。

 

　　薛迥文：雖然說新政逼迫我們房地產企業(yè)去尋找差異化戰(zhàn)略，但是差異化戰(zhàn)略未必是低碳的。所以這兩個話題放在一起比較牽強。我們公司作為管理顧問公司領頭羊，我們對房地產行業(yè)低碳也有所分工。

 

 

　　低碳在房地產企業(yè)目前這個階段有一點若隱若現(xiàn)。很多企業(yè)第一層面是把低碳作為營銷的噱頭。做的好一點可能把低碳作為產品要素，做得更好一點，包括我們前面的客戶，比如萬科，他們直接把低碳這個東西作為一個產品戰(zhàn)略，已經是作為企業(yè)產品戰(zhàn)略來做。

 

　　關于低碳這塊，我們長期的跟蹤研究，我們認為中國房地產行業(yè)低碳主要有這么幾個問題。

 

　　第一，我們的建筑節(jié)能技術，我們自身研發(fā)能力是偏弱的，我們很多材料、技術是靠從國外引進，這是我們這個行業(yè)面臨的第一個問題。

 

　　第二個問題，節(jié)能技術發(fā)展滯后。節(jié)能技術產品也在推廣之中。

 

　　第三，我們這個行業(yè)在低碳方面遇到的問題，我們這個節(jié)能建筑它的后期施工的監(jiān)管以及業(yè)主這種使用習慣我們需要去引導和培養(yǎng)。

 

　　針對這些問題如果說我們今天作為談房地產行業(yè)的低碳或叫綠色建筑作為起點的話，我想對行業(yè)提這么幾點建議，第一，放眼長遠，戒除浮躁。這個行業(yè)相對是好掙錢的，好掙錢就容易浮躁。你隨便拿一個好的地段，低成本拿一地塊就可以掙很多錢的情況下，有多少開發(fā)商會在意低碳這方面。

 

　　第二，關于低碳這塊我們要區(qū)分一個公益性的需求和非公益性的需求，有一些公益性的需求，比如三層復合木地板，他說我是因為避免對環(huán)境破壞，這個是全社會買單的東西，公益性需要國家一些扶持的東西。對于一些非公益性的東西，我們更重要的在目前這個階段可能要引導消費者，讓他覺得我為此多支付了，但是能夠得到一些好處，我們需要引導培育消費者。

 

　　第三，房地產行業(yè)的低碳或者綠色智能化這些課題需要全行業(yè)共同努力。我們的開發(fā)商實際上是整個產業(yè)鏈條上最大的，但是我們未必每個產業(yè)鏈都整合，就好像冠軍聯(lián)盟提到的商業(yè)模式也未嘗不是一個好的嘗試。在這方面我也希望看到他們這樣的商業(yè)模式如果能夠成功，作為管理咨詢者，我們樂見其成。

 

　　姚吉慶：實際上低碳這個概念炒的比較大，但是這個低碳概念首先源于低碳的設計。除了建筑設計以外，在精裝房的時候，廚房、瓷磚、地板等等都是低碳的問題。

 

　　東鵬的磁磚現(xiàn)在用了礦渣生產，大自然地板可以用負氧離子地板，就是如何從節(jié)能環(huán)保去考慮，這些都是專業(yè)技術，跟本身他所在的行業(yè)，這些行業(yè)都要研究透徹，才能真正實現(xiàn)低碳。

 

　　姚吉慶：法國亮維夏總談談從精裝的角度如何做好地產和專業(yè)的品牌的整合。

 

　　夏衛(wèi)華：我表面上是做可視對講、智能家居的，我自己有一個好消息也要分享一下，新政之后，實際上我在拼命招人。

 

 

　　新政之后，從目前情況來看，今年跟去年比可以翻五番。原因在哪呢？新政應該是現(xiàn)實意義里面做的調整，他只跟民生有關系。真正的高端地產，真正的有歷史意義的地產，中國才剛剛開始。我個人身為真正有品位、有檔次，建一個房子住400、500年這樣的豪宅，只是剛剛冒個頭。而我們是一直在做國內奢侈豪宅專業(yè)功能這樣一個設備配套。

 

　　今年以來，我的一個感受就是包括星河灣，北京飯店、財富公館、釣魚臺7號院，我的感覺北京賣的最貴的前十名里面，我有6個做配套了。廣州排名前五我做了三個，上海排名前五好像我也做了三個?？傮w感覺，精裝房，真正負責任的，真正高端的，真正有輻射能量的地產，好像沒有受新政影響。他應該是一個只跟理念、跟自己高度有關系，跟國家調控沒有關系?，F(xiàn)在只是一個開端，未來10、20、30年，可能很多的倍數(shù)的遞增。

 

　　剛才另外談到低碳、環(huán)保，我還是有一個觀念，我們老祖宗做一個房子準備用300年，那是最環(huán)保、最低碳的。而且在做的過程中，包括我們自己在里頭居住的時候能夠有一個低碳的心、有一個環(huán)保的心。所以我們在跟這些豪宅定制的過程中，充分感受到了負責任是真正的低碳，為了歷史意義上的低碳去做思考是真正的環(huán)保。我們也是因為在這個條塊上，跟這個我們頂尖奢侈豪宅的這樣一些理念相吻合，所以在最近幾年里頭，我真的覺得非常的看好。

 

　　姚吉慶：夏總談的也反映一個情況，哪怕做一個對講機也可以做到低碳，這里有更多專業(yè)機構在整合。因此這個年代是一個整合年代，我們地產公司可以在另外一個高端上整合，而下面整合可以通過不同領導品牌整合各自資源，提供完整服務。何總，你對這樣一種商業(yè)模式的對接有什么看法？

 

　　何東山：我們跟了博鰲房地產論壇6年，我心里一直都憋著，今天坐在這里可能很另類，今天如果讓我說這個話題，我認為應該叫做新政下產業(yè)鏈低碳精裝，可能這樣更合理一些。

 

 

　　因為新政下，就是我們國家從整個整體的宏觀政策來講，是在做一些創(chuàng)世紀樂觀調整。產業(yè)鏈我覺得就我們今天說房地產而言。簡單介紹一下我們開元，我們開元是做城市運營，土地戰(zhàn)略策略專業(yè)性公司。目前我們經營這十年當中，可能更多的是跟境外的策略性的公司和已經進駐國內的房地產開發(fā)商做一些策略上的服務，特別是一級市場、二級市場接口這個地方同時我們主打的業(yè)務主要是做基于一個城市概念規(guī)劃出來后，對于城市運營土地市場這塊的策略，同時包括政策研討。

 

　　在這十年當中，我們見證了太多的開發(fā)商前仆後繼的倒下。同時這個行業(yè)也越來越健康、也越來越規(guī)范，同時也談到了這個產業(yè)鏈其他所有的輻射行業(yè)，也有做精裝、也有做家裝的等等。從我們公司看整個產業(yè)鏈當中，我覺得我們在產業(yè)鏈上端，也就是一級市場。從我們業(yè)務專項來看，低端我們服務的是政府，同時第一個市場是政府，第二個市場應該就是我們在座的各位開發(fā)商，實際上這里面所掛接著還有我們其他的產業(yè)，比如園林、比如概念規(guī)劃單位，比如精裝修單位，實際上在鏈狀里都有，當有一些小型規(guī)模地塊，我們家裝都會進來。

 

　　因為我們跟政府做區(qū)域土地資源開發(fā)的話，這里面務必就有這個部分。所以就我們企業(yè)來講，這些年當中，現(xiàn)在說到我們的產業(yè)鏈，我覺得越來越健康了。但是如果說低碳的話，今天我們這里說低碳，我很贊同夏總的話，一種責任。低碳這個概念太大了，談到我們房地產開發(fā)項目，可能把這個作為噱頭。

 

　　低碳這個概念是涵蓋的所有方方面面。我們認為在低碳這個環(huán)節(jié)下應該大家有這種概念、有這種責任。從我們精裝來講，我覺得這個城市在房地產這個項目里面應該最后他能夠裝修的華麗、能夠用好產品，這里面都含有低碳。包括園林，就開元耕耘這十年，應該說今天在博鰲這個位置，我想未來我們這個行業(yè)、我們這個產業(yè)鏈，隨著國家新的政策不斷規(guī)范、不斷法制化，我們未來這個產業(yè)鏈上的行業(yè)，特別是房地產大佬應該是更加蓬勃發(fā)展。而且房地產歸類，細分，都會有一個很健康的環(huán)境。同時我們這條鏈上所有這些企業(yè)都會有一個很朝陽的路，這條路很長，我想在我們開元做的這塊來講，我們做一二級聯(lián)動這塊已經有經驗了。也希望跟在座開發(fā)商，可以提供一些更完整、更好的整個產業(yè)鏈的服務。

 

　　卞　京：產業(yè)鏈整合在新政之下也是一個很持續(xù)的發(fā)現(xiàn)和發(fā)明的過程，今天我們話題只有30分鐘，只能聊這么多，希望下面大家多多溝通，也希望所有開發(fā)企業(yè)、配套供應商，從自我做起，為中國房地產行業(yè)良好健康發(fā)展盡一份力。謝謝大家！