項(xiàng)目首期選擇在今年年底推向市場完全是根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃所進(jìn)行，首開區(qū)的一期將于今年年底前竣工，項(xiàng)目已經(jīng)完全具備預(yù)售條件。

　　編者按：2010年8月11-14日，中國房地產(chǎn)界最重要盛典“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”將在博鰲綻放。觀點(diǎn)新媒體正式推出“新政：2010博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。2010年，是博鰲房地產(chǎn)論壇的第十年，也是房地產(chǎn)面臨最嚴(yán)厲調(diào)控的一年，在新政下，誰是預(yù)言者？誰又能獨(dú)善其身？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 經(jīng)過3年多曲折迂回的經(jīng)營運(yùn)作，備受爭議的92億元“中國老地王”--新河三角洲項(xiàng)目終于傳出了新動(dòng)向。近日，北辰實(shí)業(yè)董事會(huì)秘書郭川接受觀點(diǎn)新媒體的專訪，詳細(xì)解讀了北辰長沙三角洲項(xiàng)目的現(xiàn)狀及未來獨(dú)立滾動(dòng)開發(fā)的工作規(guī)劃。

　　在郭川看來，盡管面臨宏觀調(diào)控，但目前長沙市場的優(yōu)異表現(xiàn)和節(jié)節(jié)攀升的銷售價(jià)格還是給了北辰很大信心，“項(xiàng)目周邊的一線江景房樓盤價(jià)格在8000元-12000元/平方米之間，二線江景房價(jià)格也在6000-8000元之間”。

　　郭川介紹稱，北辰三角洲項(xiàng)目是北辰實(shí)業(yè)在長沙投資開發(fā)的超大規(guī)模濱江城市綜合體，總建筑面積達(dá)537萬平方米，地上建筑面積380萬平方米，其中住宅規(guī)劃300萬平方米，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬平方米；平臺(tái)下社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等建筑面積157萬平方米。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)北辰實(shí)業(yè)董秘郭川的專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：北辰三角洲項(xiàng)目一直備受市場關(guān)注，能具體介紹一下這個(gè)項(xiàng)目目前的具體情況嗎？

　　郭川：公司2007年取得長沙項(xiàng)目后，于2008年完成了3公里防洪堤臨時(shí)景觀綠化工程和建設(shè)用地內(nèi)的場地平整工程，區(qū)內(nèi)城市主干道湘江大道三角洲段工程開工建設(shè)，并于國慶60周年之際按期完工通車。此外，2009年公司通過積極協(xié)調(diào)有關(guān)各方，進(jìn)行了長沙地鐵1號(hào)線的線路和站位調(diào)整，使地鐵從項(xiàng)目經(jīng)過，提升項(xiàng)目價(jià)值。另外，為配合“兩館一廳”2011年的投入使用，今年4月18日北辰負(fù)責(zé)建設(shè)的長沙三角洲項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)“四縱七橫一環(huán)”路網(wǎng)建設(shè)正式全面啟動(dòng)。根據(jù)設(shè)計(jì)，除湘江大道北段業(yè)已建成通車之外，新建的11條道路總長約9公里，路網(wǎng)將東接芙蓉北路、南連三一大道、西臨湘江大道，首批開工的7條道路預(yù)計(jì)年底將基本完成主體建設(shè)工程。

　　從規(guī)劃情況看，長沙項(xiàng)目取得后，公司結(jié)合其“立體開發(fā)、人車分流”、具有2公里濱江景觀帶和物業(yè)類型較為豐富的特點(diǎn)，通過全球招標(biāo)和方案比選，制定了以“文化休閑為驅(qū)動(dòng)，以商務(wù)商業(yè)為引領(lǐng)，以生態(tài)居住為主體，建成集文化、休閑、商務(wù)、居住、旅游為一體，代表長沙未來生活方式的都市游憩商業(yè)區(qū)”的項(xiàng)目總體規(guī)劃，并確定了以“市政道路、沿江景觀先行，濱江商業(yè)、商務(wù)驅(qū)動(dòng)，住宅開發(fā)有序推進(jìn)，公建組團(tuán)相對(duì)集中”的開發(fā)策略。除已經(jīng)正在建設(shè)中的首開區(qū)60萬平方米的住宅之外，目前80萬平方米的沿江商業(yè)住宅組團(tuán)的規(guī)劃方案國際招標(biāo)已經(jīng)完成，正在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的深化，勘探等前期準(zhǔn)備工作有序進(jìn)行，預(yù)計(jì)年底啟動(dòng)。

　　從房建情況看，現(xiàn)在已建的是首開區(qū)總面積60萬平方米，分別為D3區(qū)和E5區(qū)，下半年即將啟動(dòng)80萬平方米的A1D1商業(yè)及住宅組團(tuán)，全年預(yù)計(jì)開發(fā)140萬平方米。今年開發(fā)的部分可視作濃縮版、精華版的北辰三角洲，集中高端住宅、綠色生態(tài)住宅、高端寫字樓、酒店于一身。首開區(qū)60萬平方米中率先施工的D3區(qū)總建面30萬平方米，目前施工進(jìn)度進(jìn)展順利，平均23-24層，最高28層，在今年10月封頂。屆時(shí)將有1452套新房源推出，面積從89-325平方米。

　　從預(yù)售準(zhǔn)備方面而言，北辰三角洲項(xiàng)目的售樓公園目前正在進(jìn)行緊張有序的施工，預(yù)計(jì)在今年10月份可以對(duì)外開放。隨著售樓處的啟用和首開區(qū)一期的結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將在年底前正式推向市場。

　　觀點(diǎn)新媒體：在您看來，新河三角洲項(xiàng)目作為“中國地王”上的長沙新地標(biāo)，將如何定位高規(guī)格項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及品質(zhì)？

　　郭川：為了保證項(xiàng)目的高端定位，北辰三角洲在建筑規(guī)劃、交通規(guī)劃、園林景觀和商業(yè)配套設(shè)計(jì)等城市建設(shè)的主要環(huán)節(jié)，特地邀請(qǐng)美國JERDE、美國RTKL、香港MVA、英國GVA、凱達(dá)環(huán)球、AECOM公司、貝爾高林等，七大世界頂級(jí)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)合設(shè)計(jì)規(guī)劃。七大世界級(jí)公司分別專注各自優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，聯(lián)手完成北辰三角洲的各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

　　北辰三角洲延續(xù)了北辰開發(fā)奧運(yùn)項(xiàng)目的綠色環(huán)保理念及多項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)，結(jié)合區(qū)域地形特征，充分利用豎向空間，采用人車豎向分流的交通組織設(shè)計(jì)，在不同標(biāo)高層分別安排人、車交通系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)立體開發(fā)、人車分流，目前該項(xiàng)目已被評(píng)為全國節(jié)約、集約用地示范項(xiàng)目，是國土資源部重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：在“北辰三角洲首發(fā)儀式”上，公司宣布將用8至10年的時(shí)間對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立滾動(dòng)開發(fā)，請(qǐng)問如何安排開發(fā)計(jì)劃？

　　郭川：項(xiàng)目將分為啟動(dòng)期、發(fā)展期和成熟期。整個(gè)開發(fā)中住宅和公建將穿插進(jìn)行，生動(dòng)體現(xiàn)出公司“以文化休閑為驅(qū)動(dòng)，以商務(wù)商業(yè)為引領(lǐng)，以生態(tài)居住為主體”的開發(fā)理念。

　　項(xiàng)目啟動(dòng)期中，公司預(yù)計(jì)開發(fā)住宅90萬平方米，公建預(yù)計(jì)50萬平方米，包括洲際酒店、近230米高的寫字樓、商業(yè)公建和沿江步行商業(yè)街。

　　項(xiàng)目發(fā)展期中，公司預(yù)計(jì)開發(fā)住宅180萬平方米，公建預(yù)計(jì)70萬平方米，包括近300米高的寫字樓（其中包括1家酒店）、商業(yè)中心和酒店式公寓。

　　項(xiàng)目成熟期中，公司預(yù)計(jì)開發(fā)住宅120萬平方米，公建預(yù)計(jì)20萬平方米，包括辦公和沿江商業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：此前首開股份對(duì)長沙北辰的4%股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)是否造成影響，回購首開股權(quán)適宜進(jìn)展到哪個(gè)階段了？未來公司是否會(huì)考慮引進(jìn)其他企業(yè)共同開發(fā)該項(xiàng)目？

　　郭川：2007年公司與首開聯(lián)合投標(biāo)主要是為了滿足招標(biāo)文件中關(guān)于投標(biāo)人“單個(gè)項(xiàng)目超過300萬平方米”的開發(fā)經(jīng)歷，與首開強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合成功競得了長沙項(xiàng)目。雖然北辰與首開的股比為80%和20%，但長沙項(xiàng)目基本上由北辰獨(dú)立運(yùn)作。2009年上半年，為了增強(qiáng)長沙公司資本實(shí)力，北辰將長沙公司的注冊(cè)資本提高到人民幣5億元，北辰與首開的持股比例變?yōu)?6%和4%。

　　此次首開轉(zhuǎn)讓長沙公司4%的股權(quán)，也是雙方經(jīng)過溝通后的結(jié)果，北辰通過北京市產(chǎn)權(quán)交易所辦理股權(quán)收購事宜，預(yù)計(jì)7月底左右能夠最終完成。

　　從上述過程可以看出，首開股權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)于長沙項(xiàng)目運(yùn)作不會(huì)產(chǎn)生任何不利影響。

　　在戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌影響、開發(fā)理念、運(yùn)營能力和資金實(shí)力等方面全面契合，并能夠?yàn)殚L沙項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和未來運(yùn)營帶來全面提升的情況下，公司不排除與其他企業(yè)共同合作開發(fā)項(xiàng)目的可能性。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司在北辰三角洲在首發(fā)儀式上，確認(rèn)首期30萬平方米房屋預(yù)計(jì)年底前發(fā)售的消息，請(qǐng)問將推出的房源售價(jià)參價(jià)格是多少？此外，該項(xiàng)目的沿江商業(yè)綜合體及住宅進(jìn)展如何？

　　郭川：長沙首開區(qū)一期的價(jià)格尚未確定，但公司在年底前開盤時(shí)肯定會(huì)考慮到周邊同類、可比項(xiàng)目的價(jià)格和銷售情況，在長沙市對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的價(jià)格箱體內(nèi)定價(jià)，給長沙的消費(fèi)者提供高性價(jià)比、高附加值的產(chǎn)品。目前項(xiàng)目周邊一線江景房的售價(jià)基本在8000-12000元，二線在6000-8000元之間，項(xiàng)目開盤銷售時(shí)，公司肯定會(huì)對(duì)其進(jìn)行參考。

　　目前，緊臨湘江的沿江商業(yè)和住宅組團(tuán)總計(jì)約80萬平方米，經(jīng)過方案的國際招標(biāo)和深化，目前正在進(jìn)行緊張的方案規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)年底即將啟動(dòng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：據(jù)悉，北辰三角洲一期城市綜合商業(yè)廣場通過招商引進(jìn)華誼兄弟影院確定的第一個(gè)大型旗艦業(yè)態(tài)，能介紹該項(xiàng)目的客戶群體是什么樣的？

　　郭川：為打造項(xiàng)目的文化休閑驅(qū)動(dòng)力，公司在商業(yè)招商與尋找合作伙伴方面，積極引進(jìn)影院等娛樂休閑業(yè)態(tài)，本次與華誼兄弟的合作，首先是雙方對(duì)長沙甚至是整個(gè)湖南娛樂產(chǎn)業(yè)及未來發(fā)展的看好，其次是雙方商業(yè)地產(chǎn)和傳媒娛樂業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，標(biāo)志著北辰三角洲項(xiàng)目“文化休閑為驅(qū)動(dòng)，商務(wù)商業(yè)為引領(lǐng)”的一個(gè)良好開端，最后，華誼兄弟的成功引入，也意味著北辰三角洲項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的招商大幕正式開啟。一期的綜合商業(yè)廣場將于2013年建成并投入使用。

　　在未來，北辰三角洲項(xiàng)目將依托湖南的娛樂產(chǎn)業(yè)，以及華誼兄弟在電影方面的優(yōu)勢(shì)和影響，契合長沙市政府正在建設(shè)的“兩館一廳”，力爭不斷提升項(xiàng)目的文化氛圍，加速引入現(xiàn)代的休閑娛樂方式。

　　未來，項(xiàng)目將以影院等文化和娛樂產(chǎn)業(yè)的大量人流為依托，通過品牌商家引入、特色沿江步行商業(yè)街和大力發(fā)展休閑及娛樂產(chǎn)業(yè)，積極促進(jìn)三角洲區(qū)域乃至長沙市文化產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂的發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：該項(xiàng)目首期為何選擇在今年年底推向市場，作出這樣的決策是根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略還是市場變化？

　　郭川：完全是根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃所進(jìn)行。首開區(qū)的一期將于今年年底前竣工，項(xiàng)目的售樓公園也將于四季度之前建成，項(xiàng)目已經(jīng)完全具備預(yù)售條件。

　　此外，盡管面臨宏觀調(diào)控，但今年1-6月，長沙施工面積為4838.97萬平方米，與去年同期相比，增加16.37%，其中住宅為3714.13萬平方米，同比增加17.27%。新開工面積為1198.25萬平方米，比去年同期增加126.44%，其中住宅為919.28萬平方米，比去年同期增加133.24%。而今年7月第一周，長沙市一手房成交套數(shù)為2249套，環(huán)比上周增加9.07%，商品房成交均價(jià)為5178元/平方米，環(huán)比下降1.22%。在長沙五個(gè)行政區(qū)中，均價(jià)最高的天心區(qū)均價(jià)為5888元/平方米。目前，項(xiàng)目周邊的一線江景房樓盤價(jià)格在8000元-12000元/平方米之間，二線江景房價(jià)格也在6000-8000元之間，市場的優(yōu)異表現(xiàn)和節(jié)節(jié)攀升的銷售價(jià)格，也給公司以巨大的信心。

　　最后，從目前營銷過程中的蓄客情況來看，也是十分理想的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)目前長沙市場持怎樣的判斷？

　　郭川：此前的房地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏制部分城市房價(jià)過快上漲，首先沒有否認(rèn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，其次也是針對(duì)部分房價(jià)上漲過快的城市。由于此前長沙房價(jià)基本保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢(shì)，因此政策調(diào)控壓力較小。而且在宏觀調(diào)控出臺(tái)后，長沙今年上半年的樓市銷量還同比增長了24%，不少一線城市則出現(xiàn)了不同程度的下降，因此政策對(duì)各個(gè)城市的市場影響是不同的。

　　目前長沙的房價(jià)在中南六省市里仍處于價(jià)格洼地，但是江景房的價(jià)格自去年下半年起呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，今年雖然受宏觀調(diào)控影響成交量保持平穩(wěn)，但價(jià)格仍舊高位運(yùn)行。公司在看好房地產(chǎn)未來長遠(yuǎn)發(fā)展的前提下，對(duì)長沙的房價(jià)、尤其是江景房保持樂觀的預(yù)期。目前全國性大型開發(fā)商開始進(jìn)入長沙，所形成的規(guī)模效應(yīng)將帶動(dòng)長沙房地產(chǎn)建設(shè)品質(zhì)的提升，并拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。

　　最后，北辰三角洲項(xiàng)目將分8到10年開發(fā)，這期間中國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將至少可以趕上一至兩個(gè)經(jīng)濟(jì)增長周期，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)之間的正相關(guān)關(guān)系眾所周知；而長沙房地產(chǎn)市場作為價(jià)值洼地，隨著大量品牌開發(fā)商的進(jìn)入，在提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，勢(shì)必拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)，銷售價(jià)格不斷看漲；就項(xiàng)目而言，地價(jià)成本早已鎖定，并在8-10的開發(fā)周期中保持不變。因此，公司當(dāng)初對(duì)長沙的判斷，就是對(duì)未來8-10年長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，乃至整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司曾表示北辰三角洲將建成集文化、休閑、商業(yè)、商務(wù)、居住、旅游為的長沙新地標(biāo)，就目前而言，是否已經(jīng)達(dá)到之前預(yù)期的效果？

　　郭川：從目前來看，隨著沿江商業(yè)住宅組團(tuán)年底即將啟動(dòng)和與華誼兄弟的成功簽約，標(biāo)志著公司對(duì)三角洲地區(qū)的打造以高標(biāo)準(zhǔn)起步的策略開始實(shí)施。

　　未來公司憑借在商業(yè)地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)，借助長沙市政府投入巨資建設(shè)的“兩館一廳”，公司不僅有信心使三角洲項(xiàng)目成為公司未來的贏利增長點(diǎn)，更有信心將長沙項(xiàng)目建設(shè)成為長沙市的文化中心和經(jīng)濟(jì)副中心。