中航地產(chǎn)之所以用此種方式“續(xù)命”，實(shí)乃不得已而為之，皆因眼下的中航地產(chǎn)隨時(shí)面臨現(xiàn)金斷流之險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 7月8日，中航地產(chǎn)宣布，公司日前與江南信托簽訂《信托貸款合同》，江南信托受興業(yè)銀行委托向公司發(fā)放信托貸款合計(jì)金額為人民幣4.6億元，其中二筆信托貸款合計(jì)1.9億元專項(xiàng)用于南昌中航城市廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，其余三筆信托貸款合計(jì)2.7億元專項(xiàng)用于成都中航城市廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。

　　公告披露，以上五筆信托貸款期限為兩年，自2010年7月5日起至2012年7月5日止，貸款采用浮動(dòng)利率方式，為同期同檔次國(guó)家基準(zhǔn)利率上浮54%，目前年利率為8.3%，信托貸款利息即為信托收益，信托報(bào)酬來(lái)自信托收益，按照信托貸款總額的0.3%/年固定計(jì)收。

　　中航地產(chǎn)表示，公司進(jìn)行本次信托委托貸款，主要是為了補(bǔ)充公司短期流動(dòng)資金需求，拓寬公司的籌資渠道，緩解公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高峰期短期流動(dòng)資金的緊張。

　　融資受困

　　對(duì)中航地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，此筆融資雖是杯水車薪，總算能緩解目前的燃眉之急，但中航地產(chǎn)還不能松口氣。根據(jù)合同條款所示，倘若央行決議加息，中航地產(chǎn)的貸款利率將提高，從而加大貸款成本，有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為這將對(duì)中航未來(lái)起碼兩年的日子造成不少的壓力。

　　中航地產(chǎn)之所以用此種方式“續(xù)命”，實(shí)乃不得已而為之，皆因眼下的中航地產(chǎn)隨時(shí)面臨現(xiàn)金斷流之險(xiǎn)。

　　據(jù)中航地產(chǎn)一季報(bào)顯示，其每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-2.39元，較去年同期的-0.76元有所惡化，凈負(fù)債率也由09年底的70%上升至99%，高于行業(yè)的平均水平。此外，中航地產(chǎn)在財(cái)務(wù)、銷售和管理三項(xiàng)費(fèi)用在04-08年間均維持在13%-20%，高于行業(yè)平均水平，09年銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率更是較08年不降反升，其在成本控制方面的能力有待加強(qiáng)。

　　也許在中航地產(chǎn)的眼中，這只是一時(shí)虧損，但隨著“限退令”的出臺(tái)，讓中航地產(chǎn)真正陷入現(xiàn)金流之困。3月18日，國(guó)資委要求78家央企加快重組退出房地產(chǎn)，中航地產(chǎn)母公司中航工業(yè)在該78家央企名單之中。限退令之前，中航工業(yè)意欲將旗下11家與商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)注入中航地產(chǎn)，但如今這11家有限公司就有8家列入了“限退”名單。

　　有分析師表示，如果不是限退令出臺(tái)，伴隨項(xiàng)目成熟和逐步的資產(chǎn)注入，2010年的中航地產(chǎn)將轉(zhuǎn)入快速發(fā)展的軌道，同時(shí)項(xiàng)目的盈利能力也將得到大幅提高。但隨著限退令的下達(dá)，通過(guò)母公司注資以解決資金之窘的愿望落空，就連22億的增發(fā)也被擱置。

　　2009年6月5日，中航地產(chǎn)公開(kāi)了增發(fā)方案，預(yù)計(jì)向母公司深圳中航、中航國(guó)際等融資約22億元，分析師認(rèn)為，此次定向增發(fā)對(duì)公司短期最直接的影響是補(bǔ)充了10億元資金、減少了6億元債務(wù)，緩解了公司短期資金壓力。但這一切也因限退令而變得遙遙無(wú)期。據(jù)了解，目前中航地產(chǎn)仍遲遲未得到證監(jiān)會(huì)的批復(fù)。

　　此外，隨著中央對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的收緊，房地產(chǎn)信托也開(kāi)始叫停。就在中航地產(chǎn)簽訂信托貸款合同翌日，銀監(jiān)會(huì)于7月2日叫停信托公司從事銀信合作業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)就是其中的重點(diǎn)。中航地產(chǎn)搭上了末班車，同時(shí)也很可能面臨一條窮途末路。實(shí)際上，就算房地產(chǎn)信托不被叫停，中航要想獲得信貸也是難上加難。

　　深圳資產(chǎn)地產(chǎn)人士風(fēng)林火表示，中航地產(chǎn)過(guò)去僅是利用歷史劃撥的土地作開(kāi)發(fā)，同時(shí)亦不在國(guó)資委保留的16家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企之列，由于缺乏有利政策護(hù)航，主營(yíng)業(yè)務(wù)為非房地產(chǎn)的企業(yè)難以得到銀行對(duì)其充分的信貸支持，手中持有的土地要想再獲得開(kāi)發(fā)貸款也比較困難。