中海的房地產(chǎn)基金和金地、復(fù)地此前操作的地產(chǎn)基金并沒(méi)有太大區(qū)別，這類(lèi)基金模式在房地產(chǎn)界早已有之。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在融資渠道越來(lái)越緊的今日，向來(lái)以穩(wěn)健而聞名的中海卻將旗下三個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)出售給房地產(chǎn)基金，從而融得了一筆資金。

　　沒(méi)有人會(huì)認(rèn)為中海是因?yàn)橘Y金壓力而選擇股權(quán)融資，因?yàn)榻邮种泻ｍ?xiàng)目股權(quán)的房地產(chǎn)基金HarmonyChina本身就與中海關(guān)系密切。

　　股權(quán)融資12億

　　6月22日，中國(guó)海外發(fā)布公告，公司子公司中國(guó)海外興業(yè)擬聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共同投資其位于西安、青島、沈陽(yáng)的三個(gè)項(xiàng)目。

　　根據(jù)協(xié)議，中國(guó)海外興業(yè)將西安項(xiàng)目30%股權(quán)、青島項(xiàng)目30%股權(quán)、沈陽(yáng)項(xiàng)目31.85%股權(quán)出售給上述基金公司，出售總價(jià)為1,234,599,600港元。

　　根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，中國(guó)海外興業(yè)將出售而該基金將購(gòu)買(mǎi)出售股份及出售貸款，包括：西安權(quán)益控股公司權(quán)全部股份440萬(wàn)港元；青島項(xiàng)目控股公司30%股份代價(jià)7800萬(wàn)港元，青島項(xiàng)目股東貸款30%代價(jià)5.84億港元；沈陽(yáng)項(xiàng)目控股公司65%股份代價(jià)7300萬(wàn)港元，沈陽(yáng)項(xiàng)目股東貸款65%代價(jià)4.96億港元。

　　交易完成后，西安項(xiàng)目公司、青島項(xiàng)目控股公司、青島項(xiàng)目公司、沈陽(yáng)項(xiàng)目控股公司及沈陽(yáng)項(xiàng)目公司將作為中國(guó)海外發(fā)展共同控制實(shí)體列賬。西安權(quán)益控股公司于完成后將由該基金擁有100%權(quán)益，并不再為中國(guó)海外發(fā)展附屬公司。

　　資料顯示，西安項(xiàng)目包括在西安市的三幅土地，總面積為403.739公頃。地段編號(hào)為QJ1-4-79及QJ3-8-75的土地位于唐城墻遺址公園兩側(cè)，而地段編號(hào)為QJ3-10-152的土地位于曲江池遺址公園東側(cè)。該土地預(yù)期將發(fā)展建設(shè)待售的住宅樓宇為主。

　　青島項(xiàng)目包括位于中國(guó)青島市市北區(qū)西吳家村250號(hào)的一幅土地，地段編號(hào)為青房地權(quán)市字第200718913號(hào)，總面積為43,172.20平方米。該土地預(yù)期發(fā)展住宅、商業(yè)及金融發(fā)展項(xiàng)目。

　　沈陽(yáng)項(xiàng)目包括位于中國(guó)沈陽(yáng)市和平區(qū)長(zhǎng)白地區(qū)的一幅土地，地段編號(hào)為012304001，總面積為469,083.60平方米。該土地預(yù)期作住宅及商業(yè)發(fā)展之用。

　　中海首只基金

　　公開(kāi)資料顯示，受讓中海項(xiàng)目股權(quán)的HarmonyChina房地產(chǎn)基金是中海于今年3月18日成立的一只新地產(chǎn)基金，成立方正是中海地產(chǎn)和工銀國(guó)際，而這也是中海地產(chǎn)第一次正式參與并推出基金產(chǎn)品。

　　中海與工銀國(guó)際投資管理公司成立的這只規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金,計(jì)劃用于投資國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目。

　　“我們主要負(fù)責(zé)資金的募集和投放,可能也會(huì)參與到雙方合作項(xiàng)目的選定中。但房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中具體的規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售則主要由中國(guó)海外發(fā)展來(lái)做。”工銀國(guó)際投資者關(guān)系部人士如此表示。但其并未透露資金募集來(lái)源究竟是在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外,以及基金對(duì)投資項(xiàng)目回報(bào)率的具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　據(jù)了解,該房地產(chǎn)基金的首期募集資金將不低于2.5億美元。其中,中海集團(tuán)及中海發(fā)展附屬公司共同出資1.2億美元,工銀國(guó)際投資管理公司亦出資1.2億美元,共贏(yíng)公司出資1000萬(wàn)美元。

　　“這個(gè)房地產(chǎn)基金主要是投資到雙方合作的項(xiàng)目?；鸸芾砣嗽谕顿Y合作房產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候有優(yōu)先權(quán),也會(huì)參與到開(kāi)發(fā)過(guò)程中一些環(huán)節(jié)的探討和監(jiān)督中,但基金并不主導(dǎo)單個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展。”中國(guó)海外發(fā)展投資者關(guān)系部在接收采訪(fǎng)時(shí)如此解釋,基金主要會(huì)投資于二線(xiàn)城市的住宅地產(chǎn),而較少涉及商業(yè)項(xiàng)目。

　　顯然，西安、沈陽(yáng)和青島項(xiàng)目是這支地產(chǎn)基金首次投入的項(xiàng)目。

　　地產(chǎn)基金之辯

　　輝立證券的地產(chǎn)分析師陳耕表示，中海進(jìn)行股權(quán)融資，肯定不是資金問(wèn)題，應(yīng)該是以地產(chǎn)投資基金投入資金，以三個(gè)項(xiàng)目嘗試房地產(chǎn)基金投入具體項(xiàng)目后的一些操作情況。

　　陳耕分析認(rèn)為，這也將對(duì)中海起到優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減輕資金壓力的作用。

　　“目前國(guó)家正在鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，而作為央企的中海和工銀可能對(duì)國(guó)家政策及相關(guān)情況了解更多，因此加快了金融探索”，陳耕表示。

　　但金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹對(duì)此表示了否認(rèn)。杜麗虹認(rèn)為，目前國(guó)家在金融創(chuàng)新方面并沒(méi)有更多的條款出臺(tái)。

　　杜麗虹表示，中海的房地產(chǎn)基金和金地、復(fù)地此前操作的地產(chǎn)基金并沒(méi)有太大區(qū)別，這類(lèi)基金模式在房地產(chǎn)界早已有之。

　　陳耕并沒(méi)有對(duì)此看法表示反對(duì)意見(jiàn)。其稱(chēng)，在今年銀根收緊、加強(qiáng)信托管理的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行結(jié)合更加緊密，聯(lián)手成立地產(chǎn)基金將成為趨勢(shì)。

　　雖然有銀行的參與，但房地產(chǎn)基金依然有可能遇見(jiàn)麻煩。杜麗虹就表示，從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，對(duì)地產(chǎn)基金最不利的就是募資。因中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于大調(diào)整之中，很多外資可能會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　另一方面，因房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)控，成交下跌，部分城市的樓價(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)下降的跡象，因此，地產(chǎn)基金的回報(bào)也成為考量的問(wèn)題。但杜麗虹認(rèn)為，基金屬于長(zhǎng)線(xiàn)投資產(chǎn)品，回報(bào)期較長(zhǎng)，在目前這種下滑時(shí)入市，未來(lái)的收益才可能獲得更大保證。