北辰的情況應(yīng)該說是最有條件的，在政府放開這個閘門的時候是最有條件去發(fā)行信托的。

　　觀點網(wǎng) 孔藝華 “營業(yè)收入48.49億元，同比上升17.6%。稅前利潤24.64億元，同比上升28.3%。凈利潤15.08億元，同比上升29.5%。”盡管前一晚發(fā)布在聯(lián)交所上的年報已經(jīng)有所提及，但是北辰實業(yè)董事長賀江川在4月8日的發(fā)布會上，還是欣然宣布了這個自1997年公司成立以來最好的業(yè)績。

　　不過，面對暗涌不斷的2010年不確定房地產(chǎn)市場走勢，以及北辰在年報中提及的今年業(yè)績或會受到“2010年可售面積減少”影響，投資者和媒體對北辰實業(yè)管理層如何決斷公司2010年發(fā)展規(guī)劃發(fā)出了提問。

　　以下是業(yè)績發(fā)布會問答環(huán)節(jié)的實錄：

　　Q：09年的業(yè)績中，有部分是重估收益，如果不計算這些物業(yè)重估的收益，其實你們的盈利是怎么樣的？與去年相比又增長多少？

　　賀江川：09年的業(yè)績比08年好，主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)這一塊的營業(yè)利潤有大幅度的增長，其實投資物業(yè)跟商業(yè)物業(yè)是有所下降的。2010年的話，我們的整體收入預(yù)計還是會繼續(xù)上升，不過毛利率可能會下降一些。毛利率下降的主要原因，是因為在房地產(chǎn)開發(fā)這一塊里有一個雙限房項目——常營雙限房。這個項目在2010年能夠入賬的金額是14億元，不過由于是政策房，利潤接近于零，2010年的毛利率會受到一些影響。

　　重估值這個問題，去年我們整個評估增值在稅前是10.5億元，主要是來自國際會議中心里面的寫字樓，即北辰世紀(jì)中心，該項目的評估增值大概在10億多，稅后則是8.6億元。刨除這一塊，北辰的營業(yè)額其實還是較上年增加18%。其中，房地產(chǎn)板塊上升26%，投資物業(yè)板塊降低2%，商業(yè)物業(yè)則上升6%。

　　上面的數(shù)據(jù)是收入，如果計算利潤的話，不算重估增值北辰房地產(chǎn)開發(fā)、投資性物業(yè)、商業(yè)物業(yè)三個板塊整體的稅前利潤是上升34%，也就是說從去年的9億元，增加到今年的12.1億元。其中，房地產(chǎn)板塊從去年的7.8億上升到11.6億，上升了3.75億，比例是上升48%。投資物業(yè)這個板塊是從1.6億降低到今年的6400，是從08年的1.6億降低到09年的6400萬，下降的額度大約是一個億，下降61%。商業(yè)這個板塊是從去年的2100萬降低到今年的767萬，降低了1330萬，降低了63%。

　　所以，不計算重估增值，由于房地產(chǎn)板塊的銷售量很大，這個板塊的經(jīng)營狀況是有一個比較大幅度的提升的，毛利率也比08年提升了3%。投資性物業(yè)出現(xiàn)下滑則主要是酒店業(yè)務(wù)所致，尤其是兩個5星級酒店下降得比較多。另外國家會議中心是在11月份開業(yè)，截至09年年底，開業(yè)時間才兩個月，卻要在09年一年消化幾乎全部的開辦費。而商業(yè)物業(yè)這一塊有小幅上升，主要是在當(dāng)年做了一些促銷，不過利潤也有所下降。同樣地，其中有一個北辰時代大廈，這個項目經(jīng)營百貨營業(yè)的時間很短，但是折舊是全年提取，這個因素影響很大。

　　不過三個板塊一起來看的話，可以看出在2009年北辰由于房地產(chǎn)開發(fā)的大幅增長，使業(yè)績上升比較大。

　　Q：那么今年的計劃呢，今年總的資本開支又是多少？

　　賀江川：今年資本開支大約在35億，去年是36億。去年36億的資本開支，主要分布在投資物業(yè)9個億、發(fā)展物業(yè)是27億。今年的35億，則是在投資物業(yè)預(yù)計是5個億，發(fā)展物業(yè)預(yù)計是39億。未來兩年，就是2011年到2012年資本開支大約也是在30億左右，當(dāng)然這個資本開支都不包括可能用來拿地的支出。

　　Q：今年35億的資本開支不包括拿地支出，那么北辰今年會用多少的錢去拿地呢？

　　賀江川：目前我們公司的現(xiàn)金是46億，但當(dāng)中有一些錢按規(guī)定是不能用于拿地的，比如說募集資金的剩余款項、銀行的開發(fā)貸款、流動資金貸款等。刨去這些使用受限的錢之外，我們能夠用于拿地的錢財大約在20億上下，所以從這個情況看，我們拿地的資本從這兩年資金情況看是有一定的局限性。這就是為什么剛才我談到，我們可能會采取一些聯(lián)合或者是項目收購的方式去拿地。

　　Q：北辰是怎么去構(gòu)思持續(xù)性發(fā)展的規(guī)劃的呢？今年北辰的拿地計劃是怎樣的，除現(xiàn)有的北京、長沙外，其他城市會涉足嗎？

　　賀江川：從可售的面積來看，我們的量確是相對不大。去年的可售面積45萬平米，2010年則大約是53萬平米。去年實際銷售25萬平米，今年預(yù)計銷售面積大概21萬平米。去年入帳面積26萬平米，今年預(yù)計入帳面積是40萬平米，但是今年這40萬平米里面包括25萬平米的常營雙限房項目。剔除這幾乎不提供利潤的部分，今年實際入帳面積約15萬平米。所以今年北辰實際能入帳產(chǎn)生盈利的面積就出現(xiàn)了下降。

　　關(guān)于土地儲備，我們現(xiàn)在的土地儲備是628萬平米，其中北京是91萬平米，長沙有537萬平米。實際上，在2009年我們一直也在做努力，也參加了大約6、7場北京的土地競拍，但最終都是因為實際的地價超出我們的心理底線，所以沒有拿到。

　　今年，我們還是要繼續(xù)努力，拿合適的地塊。從地域上看，不會拘泥北京還是其他城市，當(dāng)然，在同等的情況下會首先選擇北京。而在拿地的方式上，單獨拿、聯(lián)合拿都是可選擇方式。當(dāng)然聯(lián)合的方式有一個技術(shù)問題，按照香港交易所的規(guī)定，聯(lián)合拿地要事先獲得股東大會的批準(zhǔn)。從時間上看，這樣的操作在實際上不大可能，所以必須事先取得交易所對聯(lián)合拿地的一個豁免，就是開股東大會的豁免。去年就是這個原因，北辰喪失了一個機會。

　　在商品房跟政策性保障房的選擇上，我們一般情況下會首選商品房，但為了體現(xiàn)企業(yè)對社會的貢獻，在一定的情況下也會投資一些政策性保障房。不過從現(xiàn)有的常營雙限房項目情況來看，收益的情況不太理想。我想政府會對此進行一些政策的調(diào)整，逐漸提高政策性保障房的一個基本收益。

　　Q：投資性物業(yè)的投入呢？去年這個板塊的成本開支比較大，那么今年還有沒有增加投資性物業(yè)面積的打算呢？如果有這個打算是通過什么形式，是自己投資興建還是可能和其他企業(yè)聯(lián)營或者通過收購合并，這方面的支出又會是多少？

　　賀江川：關(guān)于投資物業(yè)方面，我們這幾年對此作出的投入比較大。主要是兩大塊，一塊是50個億的總投資，投資了國家會議中心，奧運場館等一片項目。而去年的一部分虧損就是由于新的增量物業(yè)造成的。國家會議中心主體，去年是11月開業(yè)，截至09年底經(jīng)營的這2個月有一些虧損，然后還把開辦費去年一次消化到09年的報表中。洲際酒店則是由于去年酒店業(yè)務(wù)的整體環(huán)境本身是不好，因此剛開業(yè)的洲際酒店，在去年有一些虧損，今年的形勢已經(jīng)轉(zhuǎn)好。

　　還有兩個寫字樓是今年才逐漸地在經(jīng)營，出租率也逐漸地攀升。國家會議中心大酒店是跟國家會議主體是一起經(jīng)營的，受會議的影響非常大，會議如果好的話，它的經(jīng)營情況也比較好。包括洲際酒店也是受會議的影響比較大。

　　另一塊物業(yè)的投入，則是把原來的康樂宮改造成北辰大廈，這個項目已經(jīng)是去年開始營業(yè)了，去年12月底的時點出租率已經(jīng)升到了62%，價格接近CBD的水平，大約每月每平米租金收入210元。還有北辰時代名門等商業(yè)物業(yè)，也需要有一個爬坡期。這個項目的總投入大約是18個億。

　　我們投資性物業(yè)現(xiàn)在總共是120萬平米，從目前公司的資金看，在今年甚至更長的一點時間，我們在物業(yè)方面包括酒店、公寓、寫字樓、會議中心以及商業(yè)物業(yè)的投入可能會適當(dāng)控制。另外，北辰整個投資策略實行一個“532”的資本配置。即開發(fā)物業(yè)的資本配置在50%，投資物業(yè)在30%，商業(yè)物業(yè)在20%。不過現(xiàn)在實際的結(jié)構(gòu)大約“631”。特別是商業(yè)物業(yè)的這一塊，可能我們在一定的時期內(nèi)，如果沒有其他像“房地產(chǎn)信托”這類融資方式的話，我們可能暫時會控制一下，包括在長沙項目的投資物業(yè)方面，我們會控制一下節(jié)奏。

　　Q：您說如果沒有其他像“房地產(chǎn)信托”這類融資方式的話，可能暫時會控制一下投資性物業(yè)的節(jié)奏。那么關(guān)于房地產(chǎn)信托方面，北辰有沒有研究過，旗下有哪一些物業(yè)可以作房托方面的發(fā)展呢？

　　賀江川：在房地產(chǎn)信托的問題，其實政府一直在推進，但是效果跟進度都不快，目前的政策也還沒有新的進展。實際上房地產(chǎn)信托是兩個部門在研究推進。一個是人民銀行，它可能考慮推行債券型REITs。另外一個部門是證監(jiān)會，可能會考慮股票型的REITs，但是目前的進展都不大，所以實際推出的時間現(xiàn)在不好估計。

　　北辰的情況應(yīng)該說是最有條件的，在政府放開這個閘門的時候是最有條件去發(fā)行信托的。從我們業(yè)態(tài)來看，酒店、公寓、寫字樓、會議中心還有商業(yè)物業(yè)5個業(yè)態(tài)，我們存在一種分類的打包或者整體打包的可能性。而且從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，所有的房地產(chǎn)上市公司中，目前我們的物業(yè)持有量是最多的，總共是120萬平米，其中投資物業(yè)加酒店這一塊是104萬，商業(yè)這一塊是有15萬。所以問到投資物業(yè)將來的計劃，在融資的渠道開通以后，我們會通過物業(yè)的再融資，然后再拓展增持投資物業(yè)的機會。

　　從整個公司的融資來看，今年可能在資本市場跟銀行信貸方面得到的融資機會有限。因為在資本市場方面，銀行信貸我們能夠用到抵押或者按揭的項目也應(yīng)該全用到了。再者，從政府的角度來講，對房地產(chǎn)的再融資目前控制也非常嚴(yán)。

　　從公司的主要發(fā)展來看，缺的是拿地的錢，但目前很多資金其實都是不允許用作拿地的。比募集資金、債券等等，還包括經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，所有這些錢都只能是定向使用，不能去拿地。所以我們能拿地的錢只有自有資金跟資本金，同時，因為北辰在北京跟長沙的項目都投入巨大，加上北辰跟其他企業(yè)相比，持有型物業(yè)比較多，所以資金這一塊對我們也是有些壓力。

　　因此從長遠(yuǎn)講，我們希望政府能夠開通物業(yè)信托的閘門，這樣北辰可以再打通一個融資渠道。還有另一個做法就是通過一些可能的聯(lián)合方式，聯(lián)合其他企業(yè)一起去拿合適的地，這是我們的一個想法。

　　Q：最近中央出臺不少調(diào)控政策，但現(xiàn)在樓價、地價仍在上漲，您看今年中央是不是會再度有一些更加強烈的措施，對北辰今年的發(fā)展有什么影響？

　　賀江川：國家宏觀調(diào)整政策應(yīng)該說對每個企業(yè)都有影響，但是這個政策從現(xiàn)在出臺的情況來看，跟以前的各次調(diào)控的時候其實區(qū)別不是太大。同時調(diào)控的方向來看，我感覺可能在兩個方面，會加大力度。一是大力的推進政策性保障房的開發(fā)建設(shè)，解決中低收入的居民的住房問題，這個方面可能力度會更大。

　　第二個方面是打擊部分城市的高房價跟高地價，實際上高房價在很大程度也是由高地價造成的。大家可以看到在北京、上海、深圳、廣州這些城市，好的位置的地價動輒是幾十億甚至是上百億，對開發(fā)商來講，確實是資本的壓力是比較大。

　　現(xiàn)在已經(jīng)有些城市開始研究相關(guān)抑制高地價的政策，比如說北京市有關(guān)官員已經(jīng)表態(tài)，將來拿地可能不會采取價高者得的唯一方式，有可能采取綜合評標(biāo)或者其他一些拿地的方式，這樣來綜合評價這些競標(biāo)者的資質(zhì)，這樣可能對我們是一個利好的消息。

　　至于說最后實際出臺是什么樣的政策，現(xiàn)在還有待觀察，因為還沒有正式推出細(xì)則，但是我想這個調(diào)控的方向主要在特大城市，主要針對打擊高房價，打擊高地價。不管采取什么樣的辦法，最后都會導(dǎo)向這個方向。我想對所有的地產(chǎn)商，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都是有利的，對像北辰這樣企業(yè)在北京拿地，應(yīng)該是一個比較好的消息

　　Q：今天上海可能會啟動一個類似物業(yè)稅的住房保有稅，之前重慶也有相似的嘗試。那么其他城市可能也會推進嗎？你怎么看類似物業(yè)稅的稅收對投資性市場的打擊？

　　賀江川：物業(yè)稅應(yīng)該說不僅房地產(chǎn)商關(guān)心，其實社會各界都非常關(guān)心，因為它不僅關(guān)系到房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而且關(guān)系到老百姓的住房的一些支出。從長遠(yuǎn)看，物業(yè)稅的開征是必然的，只是一個時間問題以及如何循序漸進推出的問題。

　　未來物業(yè)稅或者是以先試點后推廣這么一種方式。但是從物業(yè)稅的長遠(yuǎn)趨勢來看，必然是會全面推出的。但是我們估計，在短期內(nèi)恐怕很難推出這個稅，因為這個稅種涉及的問題非常復(fù)雜，涉及開發(fā)商還是小事，更涉及百姓的利益以及其他好多利益方面的平衡跟協(xié)調(diào)。

　　所以，我們估計物業(yè)稅可能會是在開始更多地進行綜合的深入研究，實行的時候可能首先會在商業(yè)物業(yè)，持有物業(yè)這個方面。方式上可能是先會在個別城市或者個別的區(qū)域或者幾個地方進行試點，取得經(jīng)驗以后才會推開，甚至是采取先空轉(zhuǎn)后實轉(zhuǎn)這樣的模式來做。

　　總之，物業(yè)稅推出是很復(fù)雜的一個事情，我們預(yù)計短期內(nèi)不會真正實施，但長遠(yuǎn)看一定會實施并且對房地產(chǎn)的健康發(fā)展穩(wěn)定平穩(wěn)的發(fā)展是很有效的。