一直堅(jiān)持“金融+地產(chǎn)”的金地，在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，依舊強(qiáng)調(diào)著金地在金融和地產(chǎn)融合的優(yōu)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 3月10日上午，在金地總部舉行的金地集團(tuán)業(yè)績媒體見面會(huì)上，金地集團(tuán)董事長凌克先生、金地集團(tuán)總裁張華綱先生、金地集團(tuán)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理韋傳軍先生等集團(tuán)管理層就媒體的提問進(jìn)行了解答。

　　“什么東西都是變的，絕不會(huì)一成不變，所以今后中國的地產(chǎn)和前面10年做比較，也一定會(huì)變。這對(duì)于中國地產(chǎn)來說，就是今后10年會(huì)成長出來非常大的商業(yè)地產(chǎn)。”

　　一直堅(jiān)持“金融+地產(chǎn)”的金地，在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，依舊強(qiáng)調(diào)著金地在金融和地產(chǎn)融合的優(yōu)勢(shì)。只是2010年，金地預(yù)示著公司正在朝房地產(chǎn)公司的第二個(gè)階段邁進(jìn)——商業(yè)地產(chǎn)。

　　以下為見面會(huì)摘錄：

　　“金地在REITs方面做了很多準(zhǔn)備”

　　Q：去年金地跟平安信托，如上海地區(qū)的信托合作，投向了上海趙巷的項(xiàng)目。今年還有沒有具體的合作？大概會(huì)在哪些區(qū)域？

　　張華綱：我想我們目前合作區(qū)域是沒有限制的，并沒有一個(gè)非常清晰的區(qū)域?qū)?。但是作為平安信托，或者其他的信托公司，在投資方面會(huì)有一個(gè)偏好。比如說他們更喜歡是在一、二線城市，項(xiàng)目的規(guī)模不是特別大，周期盡量是在2-3年，所以他們的項(xiàng)目的選擇性會(huì)比較強(qiáng)。

　　我們和平安信托簽了100個(gè)億的3年的規(guī)模，估計(jì)今年30個(gè)億左右，沒有太大的問題。

　　Q：今年REITs也是一個(gè)熱點(diǎn)。金地喜歡提前布局，金地在這方面是怎么打算的？

　　凌克：我們政府各個(gè)不同的部門一直在鼓勵(lì)和呼吁，要推出來這樣的一個(gè)產(chǎn)品，也非常希望今年能夠推出來。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)中國的房地產(chǎn)發(fā)展來說，應(yīng)該是非常重要的。

　　商業(yè)地產(chǎn)這樣一個(gè)產(chǎn)品，基本的生存方式就是REITs，沒有這個(gè)平臺(tái)，沒有這樣的一個(gè)產(chǎn)品，沒有這樣的一個(gè)理念，商業(yè)地產(chǎn)很難發(fā)展好。大家可以去看一看美國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，90%都是REITs。

　　金地在這方面做了很多準(zhǔn)備，如金地有很多的辦公樓、購物中心、還有一些臨街的商鋪。算起來這些資產(chǎn)都有好幾十個(gè)億，上百億了。如果REITs推出來，我們這些產(chǎn)品就能夠推向市場(chǎng)?，F(xiàn)在如果有REITs這個(gè)產(chǎn)品，我們公司現(xiàn)在已經(jīng)把所有的商業(yè)存貨產(chǎn)品，已經(jīng)在把它進(jìn)行分類，進(jìn)行統(tǒng)一管理，進(jìn)行公司的發(fā)展改造，就是為了今后的REITs。

　　Q：現(xiàn)在推出REITs的最主要的障礙是什么呢？最大的問題是否就是重復(fù)征稅？

　　凌克：我現(xiàn)在沒辦法回答這個(gè)問題，這個(gè)要看證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)。

　　我個(gè)人覺得，REITs這個(gè)產(chǎn)品，90%都是需要以現(xiàn)金鼓勵(lì)的方式發(fā)放給投資者，因此不應(yīng)該去征所得稅。如果征所得稅的話，這個(gè)產(chǎn)品就沒什么競(jìng)爭(zhēng)力。REITs產(chǎn)品的收益要求比我們做住宅的產(chǎn)品收益要求要降低，我認(rèn)為要降低6%-8%。如果繼續(xù)征稅，它就是等于一個(gè)普通的上市公司，沒有任何的意義。所以在全世界沒有哪個(gè)REITs，包括香港的，是需要征稅的。

　　“10年后大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，肯定不只萬達(dá)一家”

　　Q：按照金地2010年的計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在應(yīng)該就是金地在第二階段發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)。2010年金地在獲取商業(yè)地產(chǎn)土儲(chǔ)的資金規(guī)模大概多少？金地在商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)備投資的比率在總投資規(guī)模中占的比率大概多少？

　　凌克：商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模在20個(gè)億左右，這是金地在2010年第一期的投資規(guī)模。從投資布局來看，短期是不斷的加強(qiáng)我們現(xiàn)有的區(qū)域和現(xiàn)有的城市；從中期來看，就是要隨著中國的社會(huì)變遷、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來做調(diào)整。所以說，從中期和長期來看，今后會(huì)表現(xiàn)出來兩方面：一方面就是捕捉一些新的熱點(diǎn)、新的增長點(diǎn)；第二方面是覆蓋的面積會(huì)更加廣。

　　Q：商業(yè)地產(chǎn)投資量比較大，擠壓資金時(shí)間長，目前企業(yè)強(qiáng)調(diào)ROE的管理，金地現(xiàn)在的管理上是否有足夠的準(zhǔn)備跟商業(yè)的大的投入？而且商業(yè)的盈利能力可能是稍微差一些，但是與快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)來說，商業(yè)的回報(bào)形式會(huì)不一樣。對(duì)于未來的情況會(huì)有什么樣的不同表現(xiàn)？

　　張華綱：商業(yè)地產(chǎn)跟住宅開發(fā)商是兩個(gè)不同的投資人，看美國，一個(gè)是住宅開發(fā)投資，一個(gè)是商業(yè)開發(fā)融資。核心就是因?yàn)楸憩F(xiàn)形式是不一樣的，對(duì)投資人也不一樣。

　　所以買房地產(chǎn)公司開發(fā)公司股票的投資者，基本上風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，同時(shí)他對(duì)回報(bào)預(yù)期也高一點(diǎn)。而買REITs的人，他看中的是市場(chǎng)現(xiàn)金流的回報(bào)。

　　如果一個(gè)房地產(chǎn)公司既做住宅，又做商業(yè)開發(fā)的話，這種公司一般是在城市的容積率非常高的國家或者地區(qū)才會(huì)發(fā)展起來。比如說香港，像新鴻基每年的利潤有50%來自于商業(yè)。

　　從目前來看，中國的房地產(chǎn)公司會(huì)有一部分公司既做住宅又做商業(yè)，因?yàn)橹袊彩且粋€(gè)容積率偏高的國家。同時(shí)，金融產(chǎn)品不是那么豐富，逼著大家不得不這樣做。

　　Q：凌克董事長曾經(jīng)說過，2010年是房地產(chǎn)商業(yè)的創(chuàng)新元年，很多企業(yè)都在思考，企業(yè)的自身能力和行業(yè)價(jià)值鏈的一個(gè)整合能力，對(duì)于金地來說，行業(yè)價(jià)值鏈的整合能力上會(huì)從幾方面來做一個(gè)提高？

　　凌克：現(xiàn)在地產(chǎn)公司，會(huì)有幾種產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展的方式。一種是向上游，即房地產(chǎn)金融；另外一種可能會(huì)向下游，比如說向房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。房地產(chǎn)的服務(wù)行業(yè)有很多，其實(shí)有很多新的機(jī)會(huì)，比如說像旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)、老人公寓等。

　　我比較看好這兩種不同的發(fā)展方式，金地公司也在這方面進(jìn)行探索的。我建議是向上游發(fā)展，因?yàn)橄蛏嫌芜@樣的產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，可以使公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率進(jìn)一步的提高，使公司的資金利用率提高。

　　如果向下游擴(kuò)張的話，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可能會(huì)往下降。

　　Q：金地2010年會(huì)不會(huì)把主要方向放在二、三線的市場(chǎng)？

　　凌克：總體來說什么東西都是變的，絕不會(huì)一成不變，所以今后中國的地產(chǎn)和前面10年做比較，也一定會(huì)變。這對(duì)于中國來說，就是今后10年會(huì)成長出來非常大的商業(yè)地產(chǎn)。

　　前面10年是成長出來一批大的住宅地產(chǎn)公司。遠(yuǎn)處看美國，近處看香港，你會(huì)看到他們都有前面的十幾家大的公司，規(guī)模很大。我們?cè)?0年前看他們的時(shí)候，就可以想像到“10年之后中國大陸也是這樣”，今天果真如此。我們?cè)?0年的時(shí)候去看美國，我們就可以想像到2010年中國是什么樣子的。

　　現(xiàn)在看看美國的商業(yè)地產(chǎn)，也可以想像到10年后的中國商業(yè)地產(chǎn)是什么樣子。今后會(huì)成長出來非常大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，肯定不只萬達(dá)一家。

　　這就是一種變化。另外就是房地產(chǎn)的金融也一定是如此。你會(huì)看到成長出來非常優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資，專門做投資的資產(chǎn)管理公司。而且這些人不僅僅可能在中國投資，可能在全世界可能都在投資，今后10年都會(huì)看到這些。

　　中國的社會(huì)在變化，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在變化，房地產(chǎn)公司的肯定要變。我們剛才說的二線城市、三線城市，其實(shí)都會(huì)變，這個(gè)變我們可以看到一個(gè)公司對(duì)二三線城市的態(tài)度也會(huì)變，也會(huì)更加關(guān)注。

　　“沒人真正對(duì)房價(jià)關(guān)心，除了我們的溫總理之外”

　　Q：金地有非常大量的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，金地是怎么看待接下來房地產(chǎn)的發(fā)展呢？而目前政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的意圖比較明顯，這對(duì)金地的銷售進(jìn)度，還有地價(jià)會(huì)產(chǎn)生什么影響嗎？

　　張華綱：目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，5年或者10年一般有保障。城市化進(jìn)程、中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都是非常有力的支持。

　　實(shí)際上現(xiàn)在的住房的水平還沒有穩(wěn)定，無論是城市化、綠地化、人均的建筑，都還處在一個(gè)發(fā)展的過程。

　　另外一個(gè)非常重要的就是，中國實(shí)際上是人均占有可耕種土地面積比較低的國家。所以注定房子是供不應(yīng)求，加上我們的土地管理機(jī)制。沒人真正對(duì)房價(jià)關(guān)心，除了我們的溫總理之外。

　　所以我們行內(nèi)常開玩笑，地拿好了，利潤的70%就決定了。特別是在市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)候，反而能突出企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所以中海一出來就是70億。

　　這是一個(gè)政策出臺(tái)的高峰期，像上海、深圳、廣州都會(huì)毫無疑問在兩會(huì)前后出臺(tái)一些調(diào)控的政策。但相對(duì)來說，加大土地供應(yīng)量是政府一直在講的，這個(gè)對(duì)政府來說是一件非常不容易的事情，涉及到非常多的征地，非常細(xì)致的工作。調(diào)控的力度到底有多大，涉及哪些方面，這個(gè)還是要從積極方面去看，我相信2010年的市場(chǎng)不會(huì)比2008年差。

　　Q：2010年金地的投資規(guī)?，F(xiàn)在有沒有一個(gè)大致的計(jì)劃？投資可能會(huì)集中在哪些區(qū)域？商業(yè)地產(chǎn)的投資著重在哪些城市？

　　張華綱：假設(shè)不融資的話，投資的規(guī)模是100億，如果加上合作這一塊的話，差不多是150個(gè)億。如果做項(xiàng)目融資，可能這個(gè)金額會(huì)大一些。

　　商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)介紹了深圳崗廈項(xiàng)目，建筑面積大概110萬平方米，地價(jià)加上建安的話，每平方米應(yīng)該是在15000元/平米以上。我們今年在投入上會(huì)更大，但是不是說以前沒投，只是今年加大了投資量。

　　Q：前段時(shí)間深圳出臺(tái)“城市更新辦法”，有一些上市公司有收益，這包括金地嗎？這個(gè)政策對(duì)于未來深圳房價(jià)會(huì)不會(huì)有一些很大的影響？深圳整體的房價(jià)會(huì)不會(huì)降下來？

　　張華綱：深圳的住宅就目前來看，主觀意圖是非常好的。深圳的難處，其中就是一個(gè)土地不夠，毫無疑問是要去加大舊城改造的力度。

　　從目前看，工業(yè)區(qū)改造政策的出臺(tái)，其實(shí)也有一定的問題。政策有一定的偏向，就是項(xiàng)目50%進(jìn)入市場(chǎng)，可以賣，可以租，但50%要自住?？赡苓@個(gè)條件會(huì)讓開發(fā)商的動(dòng)力大打折扣。

　　深圳市區(qū)內(nèi)基本上沒有什么地了，所以今后深圳的房價(jià)確實(shí)是會(huì)越來越高，但是深圳的房價(jià)要是垮下來，我想不是大家愿意看到的，也是不太可能發(fā)生的。

　　Q：金地09年年報(bào)披露投資活動(dòng)的現(xiàn)金流是負(fù)，按這個(gè)投資浮動(dòng)基本上減少的很厲害，是不是目前金地的資金還是有一點(diǎn)緊缺？

　　韋傳軍：金地現(xiàn)金流是420多個(gè)億，主要原因是我們?cè)谌ツ昴昧?00億的地，付了差不多140個(gè)億的地價(jià)款，如果拋開我們新拿地地價(jià)款的因素，實(shí)際上我們的現(xiàn)金流是增了很多的。

　　投資活動(dòng)這一塊主要是我們?cè)谌ツ昴昧艘恍╉?xiàng)目，有一部分是通過收購股權(quán)的形式，這塊會(huì)顯示在投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

　　實(shí)際上我們現(xiàn)金還是比較充裕的，在去年年末，金地帳面上有接近90多個(gè)億，銀行的授信也都還是比較充裕，還可以再使用。