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　　根據(jù)仲量聯(lián)行第四季度市場回顧報(bào)告

　　廣州,2010年1月12日―廣州第四季度商鋪市場新增供應(yīng)有限，空置率下降，租金繼續(xù)呈現(xiàn)上升勢(shì)頭；甲級(jí)寫字樓受到供應(yīng)量的壓力，租金向下微調(diào)，需求復(fù)蘇以及空置率的下降保持資本值平穩(wěn)；工業(yè)物業(yè)租務(wù)需求復(fù)蘇，供應(yīng)量增加，租金下跌；廣州整體豪宅市場方面，需求上升以及新推售的豪宅數(shù)量減少，使第四季度售價(jià)升幅加快；雖然政策方向偏向從緊，近期大宗土地成交仍不斷增多，國內(nèi)投資者仍將支撐投資市場。仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理吳仲豪表示，廣州商業(yè)地產(chǎn)在2009年經(jīng)歷了疲弱、改善、反彈、復(fù)蘇的階段，反映了市場隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長已經(jīng)從衰退中漸漸走出來。

　　商鋪市場

　　隨著經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定信號(hào)，消費(fèi)者信心增長，第四季度消費(fèi)市場繼續(xù)平穩(wěn)增長。1-11月累計(jì)全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3,307.65億元，同比增長15.7%，增幅比前三季度提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。租金在上個(gè)季度平穩(wěn)回升后，第四季度繼續(xù)呈現(xiàn)上升勢(shì)頭，環(huán)比上升0.8%。

　　中高端新品牌進(jìn)駐廣州引領(lǐng)整體租賃需求上升。廣州零售市場近期將落成的新商場中，太古匯的成功定位吸引到了LV、Prada、Fendi等國際一線品牌。國際一線品牌紛紛在廣州開出新店，顯示出商家對(duì)廣州高端市場消費(fèi)能力的看好。同時(shí)，本土百貨公司擴(kuò)張迅速，位于珠江新城的大體量項(xiàng)目給百貨公司擴(kuò)張?zhí)峁┝藱C(jī)會(huì)。12月開始運(yùn)行的廣州地鐵五號(hào)線和即將完成投入使用的快速公交系統(tǒng)提高了廣州整個(gè)城區(qū)的交通便利性，為沿線商鋪帶來更多的人流。2009年全年僅有柏西商都開業(yè)，在有限新增供應(yīng)，市區(qū)交通條件改善和經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的帶動(dòng)下，商場空置率下降，租金平穩(wěn)上升，業(yè)主對(duì)市場的信心也逐步回升。

　　隨著進(jìn)入2010廣州亞運(yùn)年，零售商將會(huì)加快擴(kuò)張的步伐，選擇在亞運(yùn)前開出新店。經(jīng)濟(jì)的快速增長，消費(fèi)品零售總額穩(wěn)定上升以及租賃成交量的上升將會(huì)支持租金的穩(wěn)步上升。近期準(zhǔn)備落成的商場,特別是位于天河區(qū)域的商場將繼續(xù)吸引眾多商家入駐。仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示，"隨著未來天河業(yè)態(tài)齊全，定位層次分明的各個(gè)商場的出現(xiàn)，該區(qū)域?qū)?huì)為廣州市民乃至周邊地區(qū)的消費(fèi)者提供多種購物選擇?，F(xiàn)有商場將通過升級(jí)優(yōu)化提升自己與未來新增高品質(zhì)項(xiàng)目競爭能力。"林世松預(yù)期，"明年空置率持續(xù)上升，唯整體零售市道向好，新落成的商場會(huì)帶動(dòng)租戶升級(jí)需求，預(yù)期租金將保持大致平穩(wěn)。"

　　甲級(jí)寫字樓市場

　　2009年廣州全年甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量錄得132,120平方米，空置率從2008年末的21.3%下降至2009年末的16.3%。較低的租金水平再加上經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，第四季度寫字樓租賃活動(dòng)持續(xù)。雖然需求正逐步復(fù)蘇，但企業(yè)仍然看重成本，觸發(fā)部分外資企業(yè)重新擴(kuò)充和搬遷計(jì)劃，第四季度成交大部分來自成本導(dǎo)向型企業(yè)。雖然目前空置率有所下降，但供過于求的現(xiàn)象逐漸浮現(xiàn)，業(yè)主開始改變策略，提高進(jìn)駐率和保留租戶是首要任務(wù)。為應(yīng)付2010年逾60萬平方米的新增供應(yīng)量，他們比以往更大幅度地提前提供優(yōu)惠的租賃條件來吸引租戶進(jìn)駐，特別是新落成的大廈。因此，第四季度實(shí)質(zhì)租金向下微調(diào)2.1%。但是下半年租金整體仍保持平穩(wěn)，微升0.8%。2009年全年甲級(jí)寫字樓租金下降11%。

　　租金和資本值表現(xiàn)繼續(xù)呈現(xiàn)兩極化。雖然租金下調(diào)壓力大，但資本值保持穩(wěn)定上升,。低息環(huán)境，資金充裕，加上寫字樓需求正逐步復(fù)蘇，整體資本值得以保持平穩(wěn)向好發(fā)展，而個(gè)別優(yōu)質(zhì)寫字樓良好的租務(wù)表現(xiàn)更帶動(dòng)整體資本值第四季度上升4.1%。

　　對(duì)于2010年廣州甲級(jí)寫字樓市場展望，仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認(rèn)為，"市場對(duì)于供過于求的憂慮上升，有利租戶租金談判。隨著新增的供應(yīng)落成，寫字樓質(zhì)量繼續(xù)得到提升，預(yù)計(jì)個(gè)別新落成的優(yōu)質(zhì)寫字樓表現(xiàn)將優(yōu)于市場整體水平。預(yù)期未來需求增長將大部分來自國內(nèi)企業(yè)，外資企業(yè)也將緩慢復(fù)蘇。"

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　租戶預(yù)期2010年的經(jīng)濟(jì)前景較為明朗，而零售消費(fèi)市場的持續(xù)回升以及目前較低的租金水平引發(fā)物流園租務(wù)需求在第四季度復(fù)蘇。新落成物業(yè)的成交大幅上升，例如近期落成的普洛斯云埔物流園三期在第四季度成交錄得上升，并帶動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)物流園物業(yè)空置率下降至16.1%。零售商和第三方物流的需求支撐物流園需求。特別是第三方物流，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與目前的低租金水平吸引租戶重新開始擴(kuò)張計(jì)劃。雖然需求上升，但來自供應(yīng)方面的競爭仍然激烈，物流園平均租金第四季度環(huán)比下跌1.1%，全年下降3%。部分項(xiàng)目推遲至2010年竣工，預(yù)計(jì)2010年供應(yīng)量將達(dá)21萬平方米。

　　產(chǎn)業(yè)園方面，雖然在國內(nèi)企業(yè)的支撐下，需求逐漸回升，但仍然面臨供應(yīng)量增加的問題。第四季度位于科學(xué)城的合景科匯金谷一期新增約4萬平方米的供應(yīng)量。產(chǎn)業(yè)園租金第四季度下降2.1%，全年下降4.4%。

　　仲量聯(lián)行廣州工業(yè)部經(jīng)理張寧分析，全球出口市場的逐漸恢復(fù)，以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回暖，將帶動(dòng)商品進(jìn)出口需求，這將有助于鞏固物流園的租賃需求。預(yù)期2010年需求將大致保持平穩(wěn)，租金在下半年有機(jī)會(huì)獲得上升的動(dòng)力。另一方面，保稅倉庫的發(fā)展緩慢，地理位置以及地方保稅政策相比臨近城市來講，競爭力仍然不足，除了保稅物流園內(nèi)的保稅倉庫發(fā)展將維持穩(wěn)定外，我們預(yù)料其他保稅倉庫的需求短期內(nèi)將難以復(fù)蘇，并將影響整體物流倉庫的空置率。在產(chǎn)業(yè)園方面，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，再加上隨著市內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)逐漸改善，將加速市郊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。例如科學(xué)城將受惠于地鐵5號(hào)線的開通，交通便利對(duì)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)發(fā)展將帶來正面的影響。

　　豪宅市場

　　2009年全年豪宅銷售套數(shù)約5,000套，全年新推套數(shù)約6,000套。第四季度，投資者預(yù)期價(jià)格上升，并且受2010物業(yè)政策變化，刺激投資者需求，買家表現(xiàn)活躍，成交上升。需求上升以及新推售的豪宅數(shù)量減少，使第四季度售價(jià)升幅加快，2009年年末豪宅售價(jià)環(huán)比上升6.1%，全年平均售價(jià)錄得同比上升9.2%。珠江新城集中了全城高檔樓盤，投資需求旺盛，2009年樓價(jià)升幅為全市之首，第四季度上升12.7%，而2009年同比上升20%。由于豪宅租務(wù)需求未見起色，租金第四季度下降0.5%，全年錄得3.7%的跌幅，導(dǎo)致投資回報(bào)率不斷下滑，2009年全年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至3.3%。

　　預(yù)計(jì)2010年政府會(huì)陸續(xù)出臺(tái)政策去防止房地產(chǎn)市場過熱。隨著政策的收緊，發(fā)展商和買家雙方都將重回觀望狀態(tài)，這將影響市場成交量和抑制樓價(jià)上升。2010年天河區(qū)竣工量較少，荔灣區(qū)和越秀區(qū)部分黃金地段將提供更多選擇給買家。隨著2009年和2010年新推售的單位增多，2012年的供應(yīng)量將創(chuàng)新高。

　　投資市場

　　防止地產(chǎn)市場過熱是政府未來首要任務(wù)，政策的變動(dòng)將影響所有物業(yè)類型。隨著已經(jīng)出臺(tái)的收緊物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅和提高土地出讓金首付比例的措施，并預(yù)期未來政策方向偏向從緊，加上利息有機(jī)會(huì)攀升，投資者變得相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　但是，提高土地出讓金首付目前尚沒有影響土地成交，近期大宗成交不斷增多，珠江新城的寫字樓地塊和亞運(yùn)城地塊的高價(jià)順利出讓反映發(fā)展商對(duì)樓市的信心，同時(shí)也反映該政策對(duì)后市供應(yīng)影響不大。

　　國內(nèi)投資者仍將支撐投資市場。隨著2009年10月正式放寬保險(xiǎn)業(yè)投資房地產(chǎn)市場，各地的保險(xiǎn)公司正積極進(jìn)入房地產(chǎn)市場，包括自建物業(yè)。另外，其他非房地產(chǎn)行業(yè)也正積極尋找機(jī)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，顯示了正面的市場信號(hào)。

　　市場前景

　　仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結(jié),"2010年中國經(jīng)濟(jì)將重拾快速增長步伐；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將為商業(yè)物業(yè)帶來實(shí)質(zhì)需求，令租務(wù)市場持續(xù)活躍。但對(duì)于個(gè)別物業(yè)市場，供過于求情況會(huì)使空置率攀升至偏高水平，相信業(yè)主仍會(huì)以提高進(jìn)駐率和保留租戶為首要任務(wù)，對(duì)租金構(gòu)成壓力。買賣市場則會(huì)因?yàn)檎咂驈木o，投資者持觀望態(tài)度而出現(xiàn)整合情況。部分發(fā)展商或會(huì)因土地政策收緊而對(duì)資金需求加大，從而考慮出售部分非核心資產(chǎn)，令可供出售的物業(yè)增加。然而，在全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較明顯復(fù)蘇前，相信各國政府應(yīng)不會(huì)推行過快退市步伐，市場資金預(yù)料將保持充裕。資金充裕以及相對(duì)低息環(huán)境將為投資需求帶來支持，物業(yè)價(jià)格亦會(huì)傾向較平穩(wěn)發(fā)展。"