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　　一、一周話題--市場(chǎng)暫時(shí)清淡或醞釀下一輪井噴

　　據(jù)成都市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年最后四個(gè)工作日與2010年第一周，無(wú)論是商品房還是二手房成交量均呈現(xiàn)冰火兩重天的狀況。12月28日至12月31日，主城區(qū)商品住宅成交量達(dá)7367套，二手住宅成交1567套；2010年1月1日至1月7日，主城區(qū)商品住宅成交量?jī)H143套，二手住宅成交266套。于是各種臆測(cè)的聲音紛紛出現(xiàn)，2010年樓市真如過(guò)山車(chē)般呼嘯直落嗎？

　　中原認(rèn)為房管局?jǐn)?shù)據(jù)反映的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案數(shù)量，與商品房實(shí)際成交情況相比較為滯后，再加上去年第四季度政策收緊的心理預(yù)期彌漫，成交量不斷攀升，未登記備案的交易也趕著在年底完成備案工作。因此，該數(shù)據(jù)并不能直觀說(shuō)明目前成都市場(chǎng)熱度驟降。

　　另一方面，就中原對(duì)市場(chǎng)的觀察，近期確實(shí)出現(xiàn)了不少對(duì)市場(chǎng)存觀望態(tài)度的購(gòu)房者，其關(guān)注點(diǎn)無(wú)非集中在近期頻繁出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)影響到底有多大，其次購(gòu)房者也關(guān)心開(kāi)發(fā)商對(duì)諸多政策作何反映。

　　中原分析認(rèn)為，近期出臺(tái)的政策無(wú)論是增加土地出讓金首付亦或是打擊"捂盤(pán)"，均是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的不規(guī)范，不透明的問(wèn)題，對(duì)樓市并無(wú)打壓之意，畢竟成都樓市的熱度并不是靠各種不規(guī)范操作炒起來(lái)，剛性需求才是支撐起整個(gè)市場(chǎng)的主力。

　　因此中原認(rèn)為最近回落的成交量只是暫時(shí)的，堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)會(huì)讓這種觀望情緒迅速消退，屆時(shí)成交量將穩(wěn)步回升。2010年樓市清淡的開(kāi)頭或是下一輪強(qiáng)勢(shì)行情的序曲。

　　二、本周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1土地出讓公告

　　主城區(qū)：本周主城區(qū)共有八宗土地公告，八宗土地公告面積總和為300.48畝，除其中一宗土地位于青羊區(qū)人民中路外，其他七宗均位于高新區(qū)。青羊區(qū)和高新區(qū)原光華工業(yè)園宗地性質(zhì)為商業(yè)用地，其余地塊均為商業(yè)金融業(yè)城鎮(zhèn)混合住宅用地。

　　郊縣：本周郫縣用兩宗土地公告，公告面積總和為92.95畝，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合用地。

　　1.2土地成交情況

　　主城區(qū)：本周主城區(qū)共8宗土地成交，成交總面積591.62畝，成交總金額達(dá)35.08億元。其中成交總價(jià)最高的宗地位于成華區(qū)二環(huán)路東三段，用地性質(zhì)為商業(yè)及城鎮(zhèn)混合住宅用地，由九龍倉(cāng)以990萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率為24%，成交總金額為15.58億元。成交單價(jià)最高的地塊為青羊區(qū)陳麻婆地塊，用地性質(zhì)為商業(yè)及城鎮(zhèn)混合用地，青羊投資以1950萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)95%，樓面地價(jià)高達(dá)7313元/平方米，成交總金額達(dá)5.5億元。而本周拍賣(mài)地塊中溢價(jià)率最高的為中糧以1060萬(wàn)元/畝競(jìng)得的武侯區(qū)核桃村地塊，溢價(jià)率達(dá)到112%。

　　郊縣：本周郊縣無(wú)土地成交。

　　2、主城區(qū)商品住宅供應(yīng)

　　2.1主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量持續(xù)萎縮

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)共有6個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，比上周增加2個(gè)。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)1141套，環(huán)比增長(zhǎng)25.1%，供應(yīng)面積為9.45萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)12.4%。本周供應(yīng)量仍然以超高層產(chǎn)品為主，西西里、沙河一號(hào)以及金潤(rùn)華府都推出703套超高層商品住宅；金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際供應(yīng)高層商品住宅286套；神仙樹(shù)大院供應(yīng)小高層商品住宅133套；成都合院再推別墅19套。戶型方面，本周產(chǎn)品面積區(qū)間仍然集中在60～90㎡，該面積段商品住宅套數(shù)達(dá)868套。其次為面積在90-120㎡的商品住宅，本周該面積段商品住宅供應(yīng)201套。

　　2.2城西供應(yīng)增長(zhǎng)明顯，居各方位供應(yīng)量之首

　　本周城西供應(yīng)量增加明顯，3個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)商品住宅605套，供應(yīng)面積5.38萬(wàn)平方米；城東有兩個(gè)項(xiàng)目推出房源，供應(yīng)商品住宅403套，供應(yīng)面積為3.23萬(wàn)平方米；城南在上兩周持續(xù)放量供應(yīng)之后，在本周有所萎縮，新增商品住宅133套，供應(yīng)面積0.84萬(wàn)平方米。城北和城中區(qū)域暫無(wú)商品住宅供應(yīng)。

　　2.3錦江區(qū)、金牛區(qū)告別零供應(yīng)

　　本周各行政區(qū)中，供應(yīng)量最大的是錦江區(qū)和金牛區(qū)，分別供應(yīng)商品住宅403套和300套，供應(yīng)面積分別為3.23萬(wàn)平方米和2.58萬(wàn)平方米。而上周，這兩個(gè)行政區(qū)供應(yīng)量為零。另外，青羊區(qū)供應(yīng)量也有大幅增長(zhǎng)，本周供應(yīng)商品住宅286套，供應(yīng)面積為2.27萬(wàn)平方米。而上兩周供應(yīng)持續(xù)較大的高新區(qū)本周萎縮到152套。成華區(qū)和武侯區(qū)本周暫無(wú)商品住宅供應(yīng)。

　　2.4本周新增商品住宅集中二環(huán)至三環(huán)

　　本周供應(yīng)量大多分布在二環(huán)至三環(huán)，該環(huán)域商品住宅供應(yīng)量達(dá)836套，供應(yīng)面積6.66萬(wàn)平方米；三環(huán)外新增商品住宅305套，供應(yīng)面積為2.79萬(wàn)平米。

　　3、主城區(qū)商品住宅成交情況

　　3.109年最后一周主城區(qū)商品成交量創(chuàng)空前新高

　　本周主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)為184套，成交面積為1.99萬(wàn)平方米，分別環(huán)比下降97.5%和97.2%。

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示主城區(qū)商品住宅成交量驟降，日成交套數(shù)在十來(lái)套到五十套范圍內(nèi)波動(dòng)，與元旦之前單日成交套數(shù)就在2000套左右相比，無(wú)法相提并論。中原認(rèn)為，房管局?jǐn)?shù)據(jù)并不能完全顯示整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，雖然目前購(gòu)房者出現(xiàn)了輕微觀望現(xiàn)象，和08年由于金融危機(jī)和地震帶來(lái)的市場(chǎng)低落大相徑庭。只是因?yàn)?9年12月已簽約的商品住宅加快了備案速度，現(xiàn)階段急需備案的商品住宅減少，因此房管局成交數(shù)據(jù)體現(xiàn)為大幅下降。

　　3.2各行政區(qū)成交套數(shù)均為兩位數(shù)

　　本周各行政區(qū)成交量均環(huán)比下跌95個(gè)百分點(diǎn)之上，金牛區(qū)跌幅最小，成交套數(shù)為56套，成交面積為0.57萬(wàn)平方米，較上周環(huán)比較少95.6%。武侯區(qū)、成華區(qū)成交套數(shù)緊隨其后，成交套數(shù)分別33套和30套，成交面積分別為0.38萬(wàn)平方米和0.29萬(wàn)平方米。高新區(qū)和青羊區(qū)成交量靠后，成交套數(shù)分別為24套和11套，成交面積分別為0.4萬(wàn)平方米和0.11萬(wàn)平方米。其中青羊區(qū)成交量環(huán)比跌幅最大，達(dá)到99.1%。

　　4、三級(jí)市場(chǎng)一周概況

　　4.1二手住宅成交量跌破500套

　　本周主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)為419套，成交面積為3.56萬(wàn)平方米，分別環(huán)比下降73.2%和74.6%。由于受到營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)控以及目前置業(yè)者觀望情緒的影響，二手住宅成交量并沒(méi)有止跌回升，成交量繼續(xù)下挫，跌幅有所增加。

　　一周以來(lái)，二手住宅日成交量走勢(shì)起伏波動(dòng)，單日最大成交量為139套，1月10日無(wú)成交量。

　　4.2各行政區(qū)成交量不同程度下滑

　　本周錦江區(qū)成交量下滑幅度減少，躋身二手住宅行政區(qū)成交量排名第二，成交套數(shù)為86套。本周武侯區(qū)仍然排名第一，本周成交二手住宅101套。金牛區(qū)仍然排名第三，成交83套二手住宅。青羊區(qū)、高新區(qū)和成華區(qū)二手住宅成交量分別為55套、49套和45套。

　　5、近量周樓市情況小結(jié)

　　本周主城區(qū)共有八宗土地公告，八宗土地公告面積總和為300.48畝，除其中一宗土地位于青羊區(qū)人民中路外，其他七宗均位于高新區(qū)。青羊區(qū)和高新區(qū)原光華工業(yè)園宗地性質(zhì)為商業(yè)用地，其余地塊均為商業(yè)金融業(yè)城鎮(zhèn)混合住宅用地。郫縣用兩宗土地公告，公告面積總和為92.95畝，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合用地。

　　本周主城區(qū)共8宗土地成交，成交總面積591.62畝，成交總金額達(dá)35.08億元。其中成交總價(jià)最高的宗地位于成華區(qū)二環(huán)路東三段，用地性質(zhì)為商業(yè)及城鎮(zhèn)混合住宅用地，九龍倉(cāng)以990萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率為24%，成交總金額為15.58億元。成交單價(jià)最高的地塊為青羊區(qū)陳麻婆地塊，用地性質(zhì)為商業(yè)及城鎮(zhèn)混合用地，青羊投資以1950萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)95%，樓面地價(jià)高達(dá)7313元/平方米，成交總金額達(dá)5.5億元。

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)共有6個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，比上周增加2個(gè)。本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)1141套，環(huán)比下降25.1%，供應(yīng)面積為9.45萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)12.4%。供應(yīng)量以超高層產(chǎn)品為主，產(chǎn)品面積區(qū)間仍然集中在60～90㎡。本周城西供應(yīng)量增加明顯，3個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)商品住宅605套，供應(yīng)面積5.38萬(wàn)平方米；本周城東有兩個(gè)項(xiàng)目推出房源，供應(yīng)商品住宅403套，供應(yīng)面積為3.23萬(wàn)平方米；城南在上兩周持續(xù)放量供應(yīng)之后，本周終于有所萎縮，新增商品住宅133套，供應(yīng)面積0.84萬(wàn)平方米。

　　本周主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)為184套，成交面積為1.99萬(wàn)平方米，分別環(huán)比下降97.5%和97.2%。各行政區(qū)成交量均環(huán)比下跌95個(gè)百分點(diǎn)之上，金牛區(qū)跌幅最小，成交套數(shù)為56套，成交面積為0.57萬(wàn)平方米，較上周環(huán)比較少95.6%。武侯區(qū)、成華區(qū)成交套數(shù)緊隨其后，成交套數(shù)分別33套和30套，成交面積分別為0.38萬(wàn)平方米和0.29萬(wàn)平方米。高新區(qū)和青羊區(qū)成交量靠后，成交套數(shù)分別為24套和11套，成交面積分別為0.4萬(wàn)平方米和0.11萬(wàn)平方米。其中青羊區(qū)成交量環(huán)比跌幅最大，達(dá)到99.1%。

　　本周主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)為419套，成交面積為3.56萬(wàn)平方米，分別環(huán)比下降73.2%和74.6%。一周以來(lái)，二手住宅日成交量走勢(shì)起伏波動(dòng)，單日最大成交量為139套，1月10日無(wú)成交量。成交量排名前三的行政區(qū)分別為武侯區(qū)、錦江區(qū)和金牛區(qū)，成交套數(shù)分別為101套、86套和83套。

　　6、下周走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　本周供應(yīng)量并無(wú)明顯波動(dòng)，相比上周有小幅增加。成交市場(chǎng)方面，無(wú)論是二級(jí)市場(chǎng)還是三級(jí)市場(chǎng)，成交量走勢(shì)都呈現(xiàn)明顯的"倒V"形狀。中原分析認(rèn)為，商品房銷(xiāo)售合同備案工作在年前的大量提前完成，是造成房管局成交數(shù)據(jù)銳減的主要原因之一。2009年年底政策基調(diào)的變化，隨之而來(lái)的置業(yè)者心理預(yù)期的調(diào)整使得2010年年初樓市的清淡并不意外，但從長(zhǎng)期來(lái)看，與其他城市相比，成都目前的樓價(jià)還較為合理，下跌可能性并不大，再加上成都旺盛的剛性需求和購(gòu)買(mǎi)力，成交量走勢(shì)必然再次上揚(yáng)。