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　　城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年度論壇1月7日早上9：00隆重開幕，以下是建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在論壇中所作的“民生三十年：為中國城市化與房地產(chǎn)業(yè)化之辯”演講全文：

　　2010年房地產(chǎn)市場中的企業(yè)要學(xué)會適應(yīng)常態(tài)化的經(jīng)濟(jì)管理政策，不能老指望吃偏食、給優(yōu)惠，警察放松管制，喝醉酒了也不罰款的時代過去了。

　　今天的主題是“不確定經(jīng)濟(jì)走勢下的房地產(chǎn)”，事實(shí)上短期經(jīng)濟(jì)的走勢從來是不確定性的，但確定性和不確定性的都是相互依存關(guān)系，我首先說2010年的經(jīng)濟(jì)走勢有四個確定無疑。

　　第一，中國的城鎮(zhèn)化還將大踏步性的前行這是確定無疑的，帷幕拉開就不會合上，我們才是剛剛走出了萬里長城的第一步，中華民族正在從農(nóng)耕文明、農(nóng)業(yè)文明、自給自足男耕女織的社會大踏步的走向現(xiàn)代化和享受城市文明的工業(yè)體系。

　　第二，2010年全世界由于中國崛起引起的各種敵意或者說猜疑的事件和事例會更加尖銳，我們正在成為眾矢之的這是確定無疑的事情，最近兩天的消息說，又有人說世界金融危機(jī)是中國人引起的，中國人都崛起了，崛起之后有了錢不花，存起來了，存起來也不要借給美國人，所以美國人花多了，所以產(chǎn)生了危機(jī)。不光如此，奧運(yùn)會上跑第一后，拿了金牌后，就成為所有選手的敵人，這恐怕也是不可避免的，我們要準(zhǔn)備應(yīng)對沒有遇到過的尖銳復(fù)雜的形勢，形勢的出現(xiàn)是確定無疑的。

　　第三，2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，老百姓的住房還將有更大程度的改善，無論是低端的保障性群體的住房條件還是改善型的中間階層的住房條件的改善，都會有持續(xù)性的改善，這也是確定無疑的事情。

　　第四，房地產(chǎn)業(yè)在2010年中還將在保增長、惠民生、促發(fā)展上有很大的貢獻(xiàn)，我對此深信不疑。如果說有確定性，我認(rèn)為四個方面是確定無疑的。

　　2010年我們要準(zhǔn)備迎接四個方面的新形勢：

　　第一，城市化的主戰(zhàn)場以這一年為標(biāo)志，從沿海特大城市逐步的轉(zhuǎn)向中小城市，二、三線城市，過去十年中，因?yàn)闅v史條件，種種原因不得不選擇沿海特大城市優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略，比如北京開奧運(yùn)會，民族盛事，世人矚目，我們在城市建設(shè)上優(yōu)先考慮，上海開世博會要給予資金的重點(diǎn)關(guān)注，廣州要開亞運(yùn)會，也就在九運(yùn)會基礎(chǔ)上進(jìn)一步成為城市建設(shè)、城市發(fā)展、城市升級、城市改造的中心所在。

　　從2009年以來，我們注意到，所謂的小白領(lǐng)買不起房屋，以及二、三千萬農(nóng)民工在金融危機(jī)沖擊下被動返鄉(xiāng)，看似風(fēng)馬牛不相及，實(shí)際上說明我們?nèi)狈χ行〕鞘械闹С?，大學(xué)畢業(yè)生都集中在上海、北京、廣州、深圳有限的土地上，有限的城市中，無論如何都裝不下，農(nóng)民工就業(yè)在世界金融危機(jī)來臨的時候，只能在貴州、四川的貧困山區(qū)和珠三角和長三角等兩級地區(qū)間擺動，中間負(fù)責(zé)容納他們的二、三線中小城市，這勢必是城市化發(fā)展過程中必須糾正的缺陷。因此中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，盡管會議是對2010年經(jīng)濟(jì)一年的部署，但是我認(rèn)為也包括2011—2015年的十一五和未來的二、三十年中國城市化的階段，大力加強(qiáng)中小城市的發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)。

　　主戰(zhàn)場是老百姓住房改善，由一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市。2010年后，清晰可見的是土地制度做出一定的調(diào)整，恐怕在所難免，中央經(jīng)濟(jì)工作會議中有一條重要的話，要將農(nóng)業(yè)人口在城市中就業(yè)和落戶作為城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，這是原話。既然作為城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，勢必涉及到農(nóng)業(yè)農(nóng)口在城鎮(zhèn)落戶勢必涉及到宅基地的置換問題，涉及到進(jìn)一步加快加大小產(chǎn)權(quán)房、城中村改造力度的問題，涉及到關(guān)于城市規(guī)劃中因地制宜的土地政策的問題，我想2010年對此人們可以有相對明確的期望是理所當(dāng)然的。

　　2010年房地產(chǎn)市場中的企業(yè)要學(xué)會適應(yīng)常態(tài)化的經(jīng)濟(jì)管理政策，不能老指望吃偏食、給優(yōu)惠或者是警察放松管制，喝醉酒了也不罰款，好像有這種方式房地產(chǎn)才有活路，企業(yè)才有錢賺，現(xiàn)在這種時代過去了。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的需要，調(diào)整利率和稅負(fù)，這種形勢是我們必須學(xué)會適應(yīng)的，常態(tài)的將市場經(jīng)濟(jì)中違背市場經(jīng)濟(jì)秩序的行為加以禁止，形成良好的格局我們要適應(yīng)。常態(tài)的讓企業(yè)成為具有國際一競爭力的能夠優(yōu)化利用資源，改善自己內(nèi)部結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的要面對。

　　常態(tài)化的還指望有優(yōu)惠政策，沒有優(yōu)惠政策就活不了了，這樣的企業(yè)是很難長久的。進(jìn)化論有八個字兩句話，第一句話是優(yōu)勝劣汰，大家在市場經(jīng)濟(jì)中感受到這四個字的重要性。

　　后四個字是適者生存，優(yōu)勝劣汰是在常態(tài)情況下的競爭游戲規(guī)則，適者生存是在變異和進(jìn)化的過程中的生存法則，大猩猩和人類的智商是接近的，現(xiàn)在是瀕危保護(hù)動物，蒼蠅和蚊子是地等生物，人類想盡了物理和化學(xué)的方法但是沒有消滅他們，這就是適者生存，適應(yīng)常態(tài)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不能指望父母給偏食，早晨多給一個茶雞蛋就可以念好書，這種情況沒有了。

　　2010年是低碳經(jīng)濟(jì)，節(jié)能住宅以及老百姓中迫切需要改善住房的群體要優(yōu)先改善。2010年政策的重點(diǎn)我認(rèn)為是發(fā)展節(jié)能省地的住宅，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，形成合理健康的消費(fèi)模式以及努力促進(jìn)有限的供給和資源，像迫切需要改善住房條件的低收入群體，夾心層和低能收入階層傾斜，這是我們需要面對的思路。