城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年度論壇現(xiàn)場(chǎng)直播(上）
<<城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年度論壇現(xiàn)場(chǎng)直播（中）
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觀點(diǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年度論壇于1月7日上午9：00隆重開幕，本屆論壇的主題為“不確定經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下的房地產(chǎn)”，以下是本屆論壇的全程網(wǎng)絡(luò)直播：
華譽(yù)景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評(píng)榜(G30)發(fā)布儀式
時(shí)間：2010年1月7日
地點(diǎn)：葉葆定堂
主辦：觀點(diǎn)新媒體
學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)主辦:中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院
支持單位：馬可波羅瓷磚
主持人：親愛的各位來賓，在論壇開始之前請(qǐng)?jiān)试S我宣布一下會(huì)場(chǎng)紀(jì)律。希望大家能把自己的手機(jī)調(diào)到振動(dòng)模式，并不要隨意在會(huì)場(chǎng)走動(dòng)，以保證我們會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)的安靜。謝謝大家的支持！
親愛的各位來賓，大家好：
歡迎大家來到城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年度論壇暨華譽(yù)景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評(píng)榜(G30)發(fā)布儀式的現(xiàn)場(chǎng)。
從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)。城市觀點(diǎn)論壇依托于觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)思想論壇--博鰲房地產(chǎn)論壇，自從2005年創(chuàng)辦一路行來，五載時(shí)光、風(fēng)雨兼程。
展望與回顧，2009城市觀點(diǎn)論壇中國行年度論壇，今天再一次在我們歲末的羊城召開，我們今天不僅將去收獲沉甸甸的喜悅，也將在乍暖還寒的季節(jié)里去討論房地產(chǎn)業(yè)的未來。我們將盤點(diǎn)那些在2009年，中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，尋找這一年里那些堪稱為偉大的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮的房地產(chǎn)企業(yè)以及躋身于中國最優(yōu)秀行列的房地產(chǎn)企業(yè)群體。
我們將總結(jié)與表彰本年度行業(yè)30強(qiáng)企業(yè)并發(fā)布華譽(yù)景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評(píng)榜(G30)，我們也將通過這樣一次交流，分享經(jīng)驗(yàn)，共同探討中國城市的未來、中國房地產(chǎn)的未來。我們希望通過這個(gè)平臺(tái)去交流去碰撞，我們房地產(chǎn)企業(yè)家能夠更有責(zé)任感，更有關(guān)懷，能夠產(chǎn)生新的事業(yè)和新的思維，能夠更好地面對(duì)挑戰(zhàn)。這也是我們博鰲精神組成的重要部分。
今天我們?cè)谀蠂那宄浚覀儗⑻接懖淮_定經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下的房地產(chǎn)未來。
請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院及2009年城市觀點(diǎn)論壇中國行合作伙伴、全程協(xié)辦單位-馬可波羅瓷磚、華譽(yù)景觀及各支持單位歡迎各位朋友的到來！
下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一先生
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲先生
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)黃毅文先生
海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗先生
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松先生
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士
廣州萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理喻彬先生
重慶市金科實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生
中海地產(chǎn)廣州有限公司副總經(jīng)理曾志球先生
富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事呂勁先生
世邦魏理仕華南區(qū)董事陳湛才先生
金地集團(tuán)董事會(huì)秘書徐家俊先生
龍湖集團(tuán)客戶及公司品牌部公共事務(wù)行政總監(jiān)余潔女士
卓越集團(tuán)副總經(jīng)理、融資總監(jiān)鄔風(fēng)柏先生
恒大地產(chǎn)總裁助理柯鵬先生
合生創(chuàng)展廣州地區(qū)營銷總監(jiān)韓智先生
福晟集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁潘偉明先生
廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生
深圳綠景集團(tuán)副總裁張梧峰先生
恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平先生
觀瀾湖地產(chǎn)副總經(jīng)理洪銘陽先生
雅居樂集團(tuán)營銷總監(jiān)劉鵬飛先生
中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理羅江海先生
百嘉信集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)钴娡壬?/p>
《廣東銀行業(yè)》主編王敏先生
匯豐銀行(中國)有限公司廣州分行副行長(zhǎng)岑衛(wèi)明先生
南洋商業(yè)銀行(中國)有限公司廣州分行行長(zhǎng)譚小良先生
巴克萊亞洲有限公司投資銀行部董事袁浩先生
中國對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司房地產(chǎn)信托二部副總經(jīng)理張偉先生
永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)喬志杰先生
城市規(guī)劃及建筑評(píng)論家賀承軍先生
加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生
廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生
北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司副總裁郝炬先生
合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江先生
深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理路瑩女士
廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司董事總經(jīng)理區(qū)俊文先生
深圳市眾廈實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)郭澍楠先生
華譽(yù)景觀公司總經(jīng)理張明燕女士
馬可波羅工程事業(yè)部總經(jīng)理杜然先生
中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院副院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)管理系系主任陳宏輝先生
觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長(zhǎng)陳詩濤女士
本次論壇獲得眾多全國暨華南實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2009城市觀點(diǎn)論壇中國行年度論壇的朋友們，謝謝大家的光臨。
主持人：下面，我們有請(qǐng)今天會(huì)議的主辦方及全程協(xié)辦單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人致辭，首先有請(qǐng)中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院副院長(zhǎng)陳宏輝先生為我們致辭。
陳宏輝：各位嘉賓、各位專家、各位學(xué)者，歡迎大家來到由觀點(diǎn)新媒主辦、中山大學(xué)嶺南大學(xué)學(xué)院擔(dān)任學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)主辦、中山大學(xué)嶺南大學(xué)學(xué)院EMBA教育中心、EDP教育中心合作主辦的題為“不確定經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下的房地產(chǎn)—城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年年度論壇現(xiàn)場(chǎng)，我是中山大學(xué)嶺南學(xué)院的副院長(zhǎng)陳宏輝，歡迎各位嘉賓和學(xué)生光臨嶺南學(xué)院，觀點(diǎn)策劃的年度論壇活動(dòng)，選擇與中山大學(xué)嶺南大學(xué)學(xué)院合作舉辦，非常之好。這是一個(gè)雙贏的選擇。嶺南學(xué)院作為華南地區(qū)最好的商學(xué)院，也是國務(wù)院批準(zhǔn)的最早開辦EMBA項(xiàng)目的學(xué)校之一，我校的EDP項(xiàng)目質(zhì)量非常之高，觀點(diǎn)是廣州最好的地產(chǎn)媒體之一，具有很高的知名度，兩者的合作，倡導(dǎo)行業(yè)探索的先鋒，實(shí)乃一大幸事，2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)從短暫的低谷迅速的回復(fù)巔峰展現(xiàn)，央企軍團(tuán)強(qiáng)勢(shì)挺進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，民營企業(yè)挺進(jìn)IPO，房地產(chǎn)創(chuàng)造的奇跡在2009年剛剛過去，而去年年底出現(xiàn)的政策轉(zhuǎn)型以及不明朗的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了很多不確定的因素，因此對(duì)于我國房地產(chǎn)業(yè)來說，未來仍然有很多不確定性，今天我們匯聚一堂，論壇的活動(dòng)非常榮幸的邀請(qǐng)到眾多的嘉賓共同的探討2010年房地產(chǎn)行業(yè)的政策和房地產(chǎn)行業(yè)的新未來，在此我預(yù)祝論壇活動(dòng)圓滿成功，祝各位嘉賓新年愉快，事業(yè)進(jìn)步，謝謝大家！
主持人：謝謝 陳宏輝（先生），接下來我們有請(qǐng)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲（先生）為我們致辭。
蔡穗聲：各位來賓、女士們、先生們大家上午好，剛剛過去的2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)包括廣東房地產(chǎn)業(yè)，都是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一道亮麗的風(fēng)景線，房地產(chǎn)業(yè)率百業(yè)啟動(dòng)，率百業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回暖，中國房地產(chǎn)業(yè)無愧于重要支柱產(chǎn)業(yè)的稱號(hào)，也成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭的作用，跨入2010年就象今天的主題說的不確定性。從物理學(xué)的量子學(xué)的基本原理是不確定性原理或者是測(cè)不準(zhǔn)原理，例如微觀的物理原子不會(huì)同時(shí)具備確定的因素，一個(gè)量確定，相對(duì)另外一個(gè)量是不精確的。
因?yàn)闇y(cè)量的手段必然影響到微觀粒子本身的運(yùn)動(dòng)，不確定性也標(biāo)志著可能發(fā)生不同結(jié)果的概率，預(yù)告了某一單一的因果關(guān)系，不確定性的原理不僅僅是物理學(xué)上的革命，也是認(rèn)知論上的變革。我們說世界是可知的，我們又認(rèn)為，存在很多未知的事物，這就需要我們?nèi)绾伟盐宅F(xiàn)象，拋出假象，不斷的深入事物的本質(zhì)揭示事物的必然和規(guī)律性，今天的會(huì)議邀請(qǐng)了國內(nèi)眾多的知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)企業(yè)家和各方的專家，就是為了揭示事物的本質(zhì)，找尋房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律以及更好的路徑，廣東房地產(chǎn)業(yè)期待各地專家、各地行家給我們帶來更多思想的盛宴，謝謝。
主持人：謝謝蔡穗聲（先生），接下來我們有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點(diǎn)論壇秘書長(zhǎng)陳詩濤（女士）為我們致辭。
陳詩濤：尊敬的各位來賓、上午好！經(jīng)歷了巔峰的2009年房地產(chǎn)行業(yè)迎來了2010年面對(duì)新的一年，后4萬億時(shí)代下的中國經(jīng)濟(jì)將如何發(fā)展，這種局面將房地產(chǎn)行業(yè)帶到何處去，今天大家都不是很清楚，因此將今年年度論壇定義為不確定經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下的房地產(chǎn)論壇，我介紹論壇的構(gòu)成，本次論壇成功的邀請(qǐng)到了北京、山東、上海、浙江、福建、成都、武漢、貴州、海南等全國各地開發(fā)企業(yè)的總裁，也邀請(qǐng)到了華南以廣州、深圳為主，同時(shí)包含了珠海、清遠(yuǎn)、惠州各地的開發(fā)企業(yè)出席，我謹(jǐn)代表主辦方，非常高興在座的各位在全天的論壇中努力的發(fā)問，共同探討，下午論壇結(jié)束的時(shí)候，可以在這里得到比較滿意的答案，城市觀點(diǎn)論壇自2005年創(chuàng)辦以來，跨入了第6個(gè)年頭，觀點(diǎn)及觀點(diǎn)網(wǎng)和觀點(diǎn)雜志和博鰲房地產(chǎn)論壇打造出房地產(chǎn)場(chǎng)景和財(cái)經(jīng)媒體，希望團(tuán)隊(duì)的努力得到行業(yè)和今天在在座各位的支持和關(guān)注，與房地產(chǎn)行業(yè)共同穩(wěn)健的走過嶄新的2010年，共同預(yù)見可以的未來，感謝巴博士及中山大學(xué)嶺南學(xué)院企業(yè)來賓和所有的媒體朋友，謝謝大家。
主持人：謝謝陳詩濤女士，隨著主辦方致辭的結(jié)束，接下來我們將進(jìn)行論壇今天上午的議程。今天上午的議程主題是：宏觀經(jīng)濟(jì)與政策。
我們現(xiàn)在就正式開始我們今天論壇的演講環(huán)節(jié)。今天上午，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一先生、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生、海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗先生將從宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展的角度為我們奉獻(xiàn)精彩的城市觀點(diǎn)論壇2009年度演講。
本次論壇年度演講，我們還安排了觀點(diǎn)答問互動(dòng)環(huán)節(jié)。演講嘉賓除回答臺(tái)下聽眾的提問之外，我們將專門請(qǐng)出特約評(píng)論員來與我們的演講嘉賓互動(dòng)。
主持人：接下來我們首先有請(qǐng)今天第一回合的特約評(píng)論員上臺(tái)就坐，他們是：
《廣東銀行業(yè)》主編王 敏先生、合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江先生，有請(qǐng)兩位上臺(tái)。
我們就將請(qǐng)出今天我們首位奉獻(xiàn)年度演講的嘉賓了，我們有請(qǐng)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng) 朱中一先生，演講題目是：關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和需要關(guān)注的幾個(gè)問題。
朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、同仁上午好，很高興到這里參加本次論壇，這次論壇的主題：不確定經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下的房地產(chǎn)，實(shí)際上設(shè)定該主題是因?yàn)榻裉斓闹黝}很復(fù)雜，不確定的因素很多，同時(shí)我覺得，總的來說確定的因素多，為什么這么說？
因?yàn)閲依系膫鹘y(tǒng)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后第二年的大盤子就確定了，而且國務(wù)院的“國四條”也確定了房地產(chǎn)總的框架，既有不確定的因素，也有很多確定的內(nèi)容，這就是我的開場(chǎng)白。
下面就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及需要關(guān)注的幾個(gè)問題談一點(diǎn)個(gè)人的看法。
這兩年的房地產(chǎn)形勢(shì)，經(jīng)過了比較大的起伏，去年的房地產(chǎn)形勢(shì)，主持人和主辦方在致辭中已經(jīng)提到了，超預(yù)期的回暖，確實(shí)是豐碩年，特別是銷售方面，房地產(chǎn)的開發(fā)投資各個(gè)方面都是不錯(cuò)的。
全國情況而言，12月份的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局還沒有出來，1—11月份的數(shù)據(jù)來看，應(yīng)該說商品房和商品住宅的銷售面積、銷售額，房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、住房保障等都是不錯(cuò)的，具體的數(shù)據(jù)不展開講，因?yàn)樵谧母魑欢际潜容^熟悉的。
今天是在廣州開會(huì)，有一個(gè)情況還是要講一下的。我們看到市場(chǎng)好的基本面的時(shí)候，確實(shí)也存在一些問題值得我們關(guān)注，下面就結(jié)合廣東的實(shí)際情況講一下。
第一，2009年住宅（商品房）價(jià)格上漲確實(shí)是比較大的，大家心理是明白的，不光是一線城市，例如北京、上海、廣州、深圳，東部的二線城市，南京、杭州、廈門的漲幅都是比較快的，而且有往中西部城市蔓延的傾向，房?jī)r(jià)上漲的原因是復(fù)雜的，主要是土地和住宅的有效供給不足，另外一個(gè)原因，目前的政策比較寬松，房地產(chǎn)保值增值的預(yù)期，投資投機(jī)性的預(yù)期成分增加，地王的出現(xiàn)以及對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)。
開發(fā)商為了追求利潤(rùn)，出現(xiàn)了水漲船高的情況，用官方的語言來說還有捂盤惜售的現(xiàn)象，因此這一輪的價(jià)格上漲引起了社會(huì)的關(guān)注，尤其是當(dāng)下，我認(rèn)為在兩會(huì)期間，該問題決然是社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)，因此應(yīng)該引起大家的關(guān)注。
第二，房屋的銷售面積大于竣工面積，土地的購置面積和土地完成的開發(fā)面積等先行性指標(biāo)同比是下降的，未來的供給還是不足的，因此跟之前的問題是聯(lián)系在一起的，指標(biāo)的下降對(duì)明年的房?jī)r(jià)確實(shí)存在壓力，也是比較麻煩的事情，全國1—10月份商品房的銷售面積是7.52億平方米，同比增長(zhǎng)53%，竣工面積是4.42億平方米，同比增長(zhǎng)26.1%，銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積。全國來說，土地的購置面積同比下降15.4%，完成土地的開發(fā)面積同比下降2.5%，這個(gè)問題在廣東更突出，廣東商品房的銷售同比1—10月份同比增長(zhǎng)57.4%，高于全國的53%，商品住宅的銷售，全國的數(shù)據(jù)是54.4%同比增長(zhǎng)，廣東是61.2%，深圳就更高了，深圳商品房銷售同比增長(zhǎng)10.9%，商品住宅的銷售同比增長(zhǎng)11.4%，銷售是極其的旺盛。其他的指標(biāo)，例如房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國同比增長(zhǎng)17.8%，住宅同比增長(zhǎng)15.7%，廣東1—11月份房地產(chǎn)開發(fā)同比下降4.8%，廣州1—11月份開發(fā)同比增長(zhǎng)2.7%，深圳同比下降2.2%，住宅方面廣州的投資同比下降了13.7%，深圳是同比下降10.4%，這是跟銷售明顯對(duì)照的數(shù)據(jù)。
施工面積、竣工面積和新開工面積是沒有問題的。
全國施工面積同比增長(zhǎng)17.2%，廣東同比增長(zhǎng)10.5%，差距是比較大的，廣州同比下降4.1%，深圳同比下降3.1%。
竣工面積：全國同比增長(zhǎng)26.1%，廣東同比增長(zhǎng)14.9%，廣州同比下降3.5%，深圳同比下降3.7%。
房屋的新開工面積：全國同比增長(zhǎng)15.8%，廣東同比下降15%，廣州同比下降27%，深圳同比下降30.4%，這又是明顯的對(duì)比。
土地的購置面積和完成土地的開發(fā)面積，全國是同比下降15.4%，廣東同比下降37.9%。
同比的開發(fā)面積全國同比下降2.5%，廣東同比下降29.3%，。
土地的購置面積，廣州和深圳是不同的，廣州土地購置面積1—11月份同比增長(zhǎng)108.3%，如果加上12月份番禺亞運(yùn)城的話，同比增長(zhǎng)的幅度更大，因?yàn)閬嗊\(yùn)城是總的地王。
深圳土地開發(fā)面積1—11月份同比下降42.8%，因此廣東的房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷售平均是高于全國的，開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、新開工面積、土地的購置面積、土地的開發(fā)面積很嚴(yán)峻，從這個(gè)意義來講，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性因素更多一點(diǎn)，尤其是相對(duì)于2010年。原因我還沒有來得及認(rèn)真的分析我認(rèn)為其中有一個(gè)重要的原因，因?yàn)閺V東從2007、2008年因?yàn)槭艽笮蝿?shì)的影響，廣東的企業(yè)大部分是民營企業(yè)，自己開發(fā)的項(xiàng)目比較多，新購買土地的開發(fā)進(jìn)度放緩了，謹(jǐn)慎型的心態(tài)比較多，對(duì)于2010年的房地產(chǎn)而言多了不確定性的因素，廣東的同志要非常的注意此事。
在座的都是同行，媒體、政府都要注意，溫家寶總理12月27日接受媒體采訪的時(shí)候說，將房地產(chǎn)行業(yè)作為規(guī)范治理的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)存在不太規(guī)范的地方，例如囤地不開發(fā)的行為以及捂盤惜售的行為，我認(rèn)為這一點(diǎn)比較少，但是媒體和老百姓認(rèn)為捂盤惜售的情況還是比較突出的，因此大家要注意。
住房保障發(fā)展不平衡，很多地方未能落實(shí)，下一步的工作大家要注意和加強(qiáng)。
以上是當(dāng)前存在的問題，最后我想講的問題是，上面的問題確實(shí)構(gòu)成了今年房地產(chǎn)行業(yè)不確定的因素，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來，很多的問題，大的方向是明確的。
為什么這樣說，我談自己的看法。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和12月4日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，有幾點(diǎn)講的是很清楚的，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回暖不穩(wěn)定，積極的實(shí)施適度寬松的貨幣政策和財(cái)政政策，把握政策的節(jié)奏和力度。同時(shí)還強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大居民消費(fèi)需求，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力度，增加普通商品房的供給，支持居民自主和改善型的需求，擴(kuò)大內(nèi)需中房地產(chǎn)是重要的內(nèi)容，因此中央對(duì)房地產(chǎn)的期望是明確的，而且還要增加供給，關(guān)鍵是增加普通商品房的供給，開發(fā)的戶型、供應(yīng)的對(duì)象和面要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，在“國四”條中講的清楚，保持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，有效的供給，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，完善制度的原則，運(yùn)用土地稅收的手段，加強(qiáng)對(duì)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，在保證政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的同時(shí)，加強(qiáng)保障房建設(shè)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。
要穩(wěn)定政策，強(qiáng)調(diào)政策穩(wěn)定的同時(shí)，也要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這一段話中講了三個(gè)穩(wěn)定，我想中央在政策的力度上，是否有更加嚴(yán)厲和打壓的政策，我認(rèn)為是不會(huì)的。中央工作會(huì)議也好，還是“國四”條都講了穩(wěn)定，因此穩(wěn)定是大前提，會(huì)在信貸上有所體現(xiàn)，大是大的方向不會(huì)有太大的變化，因?yàn)榻衲杲?jīng)濟(jì)起穩(wěn)的態(tài)勢(shì)不明朗。
相對(duì)于中央而言，政策需要完善，不離開大的框架，12月20日財(cái)政部和國家稅務(wù)局印發(fā)的關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅細(xì)則中將普通商品房和非普通商品房的轉(zhuǎn)讓是區(qū)別對(duì)待的，體現(xiàn)了支持改善性的政策，并不是統(tǒng)一的由兩年到五年，這是區(qū)別對(duì)待的，信貸政策方面還是要體現(xiàn)區(qū)別性的。既要增加供給，又要遏制投資投機(jī)，跟之前的調(diào)控明顯不同的是，2004、2005年市場(chǎng)是嚴(yán)把金融、土地兩個(gè)閘門，這次的調(diào)控政策是沒有的，財(cái)政政策繼續(xù)寬松的，土地是增加供給的，這跟之前是最大不同之處。
過去的政策往往是強(qiáng)調(diào)了中央政策要堅(jiān)決執(zhí)行，這次同樣強(qiáng)調(diào)了，從去年以來中央政策很大的部分是強(qiáng)調(diào)了地方因地制宜的原則，地方可以出臺(tái)地方性的政策，包括國務(wù)院常務(wù)會(huì)議最后一句話，要求地方政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任，采取針對(duì)性的措施促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，因此給地方留下了余地，地方政府是有作為的，最近南京和北京政府出臺(tái)了針對(duì)當(dāng)?shù)氐恼撸饕菑脑黾庸┙o而言的，北京增加了限價(jià)房，也發(fā)展公共租賃住房等等。因此政策不會(huì)有太大的變化，適度的調(diào)整是有的，特別是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的地方要采取相應(yīng)的措施，在建設(shè)部連續(xù)召開的會(huì)議上目前已經(jīng)有報(bào)道了，大家可以看一下新華社5、6日的報(bào)道，建設(shè)部要求增加保障性住房的內(nèi)容。
這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將擴(kuò)大中小城市和城鎮(zhèn)戶籍政策放開，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的余地更大，因此這一條大家可以放心，還有一點(diǎn)請(qǐng)大家同時(shí)關(guān)注幾個(gè)問題。
房地產(chǎn)行業(yè)如何繼續(xù)貫徹落實(shí)節(jié)能減排的措施，就是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的問題。
溫家寶總理在答新華社記者問題的時(shí)候，提到了住宅堅(jiān)持安全省地的原則，這就是過去講的經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，對(duì)于工程質(zhì)量和住宅性能問題也要進(jìn)一步的提高。
還有一個(gè)問題，企業(yè)也要要更加的理性，今年的形勢(shì)復(fù)雜，要有判斷的能力，尤其是地王的問題，地王是無可奈何的，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，但是企業(yè)對(duì)于地王一般來說不要去爭(zhēng)奪，如果土地的招拍掛制度完善后，拿了地王今后也會(huì)為難的，我就說這些，謝謝大家。
主持人：接下來我們將繼續(xù)我們今天論壇的第二場(chǎng)年度演講。接下來我們有請(qǐng)今天的第二位進(jìn)行年度演講的嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，陳先生的演講題目是：民生三十年：為中國城市化與房地產(chǎn)業(yè)化之辯。
陳淮：謝謝大家，今天演講的次序有改變，因?yàn)榘褪锼墒窃谖液竺妫看味际菍?duì)我挑剔和攻擊，因此今天的演講要很謹(jǐn)慎，大家都從不確定性開頭，我也從這里開頭的，短期經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)從來是不確定性的，就象不知道什么時(shí)候會(huì)下暴雪，我最近查了2003年以來的房地產(chǎn)報(bào)道，每年都有20篇的報(bào)道，每年都說迷霧重重，也不知道什么時(shí)候就不迷霧重重了，這是很簡(jiǎn)單的變動(dòng)，一輩子一定會(huì)得感冒，這是確定無疑的事情，沒有什么不確定性，什么時(shí)候得感冒是不確定性，誰也無法得知是今天得還是明天得。
這就是確定性和不確定性的關(guān)系，我們首先說2010年的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有四個(gè)確定無疑。
第一，中國的城鎮(zhèn)化還將大踏步性的前行這是確定無疑的，帷幕拉開就不會(huì)合上，我們才是剛剛走出了萬里長(zhǎng)城的第一步，中華民族正在從農(nóng)耕文明、農(nóng)業(yè)文明、自給自足男耕女織的社會(huì)大踏步的走向現(xiàn)代化和享受城市文明的工業(yè)體系。
第二，2010年全世界由于中國崛起引起的各種敵意或者說猜疑的事件和事例會(huì)更加尖銳，我們正在成為眾矢之的這是確定無疑的事情，最近兩天的消息說，又有人說世界金融危機(jī)是中國人引起的，中國人都崛起了，崛起之后有了錢不花，存起來了，存起來也不要借給美國人，所以美國人花多了，所以產(chǎn)生了危機(jī)。不光如此，奧運(yùn)會(huì)上跑第一后，拿了金牌后，就成為所有選手的敵人，這恐怕也是不可避免的，我們要準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)沒有遇到過的尖銳復(fù)雜的形勢(shì)，形勢(shì)的出現(xiàn)是確定無疑的。
第三，2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，老百姓的住房還將有更大程度的改善，無論是低端的保障性群體的住房條件還是改善型的中間階層的住房條件的改善，都會(huì)有持續(xù)性的改善，這也是確定無疑的事情。
第四，房地產(chǎn)業(yè)在2010年中還將在保增長(zhǎng)、惠民生、促發(fā)展上有很大的貢獻(xiàn)，我對(duì)此深信不疑。如果說有確定性，我認(rèn)為四個(gè)方面是確定無疑的。
2010年準(zhǔn)備迎接四個(gè)方面的新形勢(shì)
第一，城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)以這一年為標(biāo)志，從沿海特大城市逐步的轉(zhuǎn)向中小城市，二、三線城市，過去十年中，由于歷史條件，種種原因不得不選擇沿海特大城市優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略，比如北京開奧運(yùn)會(huì)，民族盛事，世人矚目，我們?cè)诔鞘薪ㄔO(shè)上給予優(yōu)先權(quán)，上海開世博會(huì)要給予資金的重點(diǎn)關(guān)注，廣州要開亞運(yùn)會(huì)，也就在九運(yùn)會(huì)基礎(chǔ)上進(jìn)一步成為城市建設(shè)、城市發(fā)展、城市升級(jí)、城市改造的中心所在。
從2009年以來，我們注意到，所謂的小白領(lǐng)買不起房子，以及二、三千萬農(nóng)民工在金融危機(jī)沖擊下被動(dòng)返鄉(xiāng)，看似風(fēng)馬牛不相及，實(shí)際上說明我們?nèi)狈χ行〕鞘械闹С?，大學(xué)畢業(yè)生都集中在上海、北京、廣州、深圳有限的土地上，有限的城市中，無論如何都裝不下，農(nóng)民工就業(yè)在世界金融危機(jī)來臨的時(shí)候，只能在貴州、四川的貧困山區(qū)和珠三角和長(zhǎng)三角等沿海發(fā)達(dá)城市兩級(jí)地區(qū)間擺動(dòng)，中間沒有能夠容納他們的二、三線中小城市，這勢(shì)必是城市化發(fā)展過程中必須糾正的缺陷。因此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，盡管會(huì)議是對(duì)2010年經(jīng)濟(jì)一年的部署，但是我認(rèn)為也包括2011—2015年的十一五和未來的二、三十年中國城鎮(zhèn)化的方向，要大力加強(qiáng)中小城市的發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)。主戰(zhàn)場(chǎng)是為老百姓住房改善，由一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市。
第二，2010年后，清晰可見的是土地制度做出一定的調(diào)整，恐怕在所難免，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中有一條重要的話，要將農(nóng)業(yè)人口在城市中就業(yè)和落戶作為城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，這是原話。既然作為城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，勢(shì)必涉及到農(nóng)業(yè)人口在城鎮(zhèn)落戶宅基地的置換問題，涉及到進(jìn)一步加快加大小產(chǎn)權(quán)房、城中村改造力度的問題，涉及到關(guān)于城市規(guī)劃中因地制宜的土地政策的問題，我想2010年對(duì)此人們可以有相對(duì)明確的期望是理所當(dāng)然的。
第三，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)中的企業(yè)要學(xué)會(huì)適應(yīng)常態(tài)化的經(jīng)濟(jì)管理政策，不能老指望吃偏食、給優(yōu)惠或者是警察放松管制，喝醉酒了也不罰款，這種方式房地產(chǎn)業(yè)才有活路，企業(yè)才有錢賺，這種時(shí)代過去了。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的需要，調(diào)整利率和稅賦，這種形勢(shì)是我們必須學(xué)會(huì)適應(yīng)的，常態(tài)的將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的行為加以制止抑制，形成良好的格局我們要適應(yīng)。常態(tài)的讓企業(yè)成為具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的能夠優(yōu)化利用資源，改善自己內(nèi)部結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的要面對(duì)。
常態(tài)化的還指望有優(yōu)惠政策，沒有優(yōu)惠政策就活不了了，這樣的企業(yè)是很難長(zhǎng)久的。進(jìn)化論有八個(gè)字兩句話，第一句話是優(yōu)勝劣汰，大家在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中感受到這四個(gè)字的分量。
我認(rèn)為更重要的是后四個(gè)字，是適者生存，優(yōu)勝劣汰是在常態(tài)情況下的競(jìng)爭(zhēng)游戲規(guī)則，適者生存是在變異和進(jìn)化的過程中的生存法則，大猩猩和人類的智商最接近了，現(xiàn)在是瀕危保護(hù)動(dòng)物，不管它在進(jìn)化過程中多么優(yōu)秀，蒼蠅和蚊子是低等生物，人類想盡了物理和化學(xué)的生物的方法但是還沒有消滅，這就是適者生存，適應(yīng)常態(tài)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不能老指望父母給偏食，早晨多給一個(gè)茶雞蛋才可以念好書，這種情況沒有了。
第四，2010年得面對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)，節(jié)能住宅以及老百姓中迫切需要改善住房的群體優(yōu)先改善等政策性制約。2010年政策的重點(diǎn)我認(rèn)為是發(fā)展節(jié)能省地型住宅，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，形成合理健康的消費(fèi)模式以及努力促進(jìn)有限的供給和資源，向迫切需要改善住房條件的低收入群體，夾心層和中等收入階層傾斜，這是我們需要面對(duì)的思路，以上供大家參考，謝謝大家。
主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講，現(xiàn)在請(qǐng)陳淮先生臺(tái)上就坐，與朱中一先生以及我們臺(tái)上特約評(píng)論員一起就"行業(yè)政策與調(diào)控"的話題展開精彩的觀點(diǎn)答問與互動(dòng)。臺(tái)下的嘉賓也請(qǐng)積極的參與暨提問，我們的工作人員請(qǐng)準(zhǔn)備好話筒。
王敏：非常感謝會(huì)長(zhǎng)和陳教授的演講，我有一個(gè)疑問，一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天，去年我也參加了觀點(diǎn)的年度論壇，大家討論的結(jié)果是房地產(chǎn)基本上進(jìn)入了嚴(yán)冬，因?yàn)樾麻_工項(xiàng)目停止了，量?jī)r(jià)齊跌，各方面都很關(guān)注，希望將房地產(chǎn)業(yè)作為振興產(chǎn)業(yè)對(duì)待，不到一年的時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是房?jī)r(jià)飆升，量?jī)r(jià)齊升，但是房?jī)r(jià)上漲快的已經(jīng)讓老百姓追不上，這也是典型的不確定性因素，給了老百姓不安定的因素，最近幾年房地產(chǎn)價(jià)格起起落落，太頻繁了，是否因?yàn)轶w制上的因素，哪些是市場(chǎng)部規(guī)范的因素，哪些是政策上的因素，請(qǐng)兩位老師進(jìn)行梳理，老百姓看清楚這些因素后，才會(huì)減少恐慌。
陳淮：幾年的起起落落實(shí)際上不確定，也是確定無疑，今后也會(huì)起起落落，有四個(gè)因素，中國的城市建設(shè)和發(fā)展存在蓬勃期，過去十年廣州市的市容，功能、基礎(chǔ)設(shè)施，廣州市的人口發(fā)生了多大的變化，因此決定地價(jià)的級(jí)差地租都在重新詢價(jià)和調(diào)整的過程中，例如北京的朝陽區(qū)原來是落后的地區(qū)，現(xiàn)在成了高端的CBD，功能大大的變化了，級(jí)差地租就處在詢價(jià)和調(diào)整中，任何一個(gè)國家的發(fā)展過程中都不可避免這些問題。
馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)早就說了，土地價(jià)格跟一般商品價(jià)值不一樣的地方在于需要通過反復(fù)交易的過程中才可以找到合理的價(jià)值。
第二，中國的老百姓在衣食解決后，進(jìn)入了解決住的問題，中國老百姓努力訴求提高收入，增加家庭存量的階段，從無產(chǎn)階級(jí)走向有產(chǎn)者的階段，社會(huì)的群體是同步的進(jìn)入，不是10%、10%的進(jìn)入，用100年的時(shí)間進(jìn)入，不僅僅大家要有房，還要有改善的房，不但要有遮風(fēng)避雨的房，還要有一定性的改善功能的住房，大家進(jìn)步的過程中，需求就呈現(xiàn)于階段性的集中釋放，供給不會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，大躍進(jìn)的蓋房也需要時(shí)間，因此出現(xiàn)了局部地區(qū)起起落落。
第三，房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)物是貨幣，亞洲金融危機(jī)和世界金融危機(jī)中實(shí)際上有1/3的部分不是買的實(shí)物對(duì)象出現(xiàn)了問題，而是貨幣本身出現(xiàn)了問題，貨幣不知道自己一元值多少錢了，巴曙松先生又在看我了，估計(jì)他又若有所思了，貨幣找不到北了，房屋的一米多長(zhǎng)是不變的，眼睛一睜是一塊錢，眼睛一閉還是一塊錢，唯獨(dú)一元是沒有確定的尺度。金融危機(jī)并沒有使實(shí)體經(jīng)濟(jì)損失，沒有損失一條生產(chǎn)線，損失的是虛擬價(jià)值貨幣的本身，在中國經(jīng)濟(jì)崛起以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起起伏伏，例如人民幣升值的問題，我們熱議的是資本市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)的問題，實(shí)際上都是貨幣本身的問題，大家說的通脹和通縮都是貨幣的尺子在冷脹熱縮。
第四，大家對(duì)市場(chǎng)的管理，大家處于摸索期，包括建房的開發(fā)商，包括買房的老百姓，包括天天發(fā)博客的評(píng)論家，包括制定政策的官方，大家都是小學(xué)生，誰也沒有學(xué)會(huì)管理，市場(chǎng)的秩序應(yīng)該是如何建立的，大家都在摸索過程中，摸索過程中就難免會(huì)有左右的波動(dòng)，最后市場(chǎng)中有空子的話，逐利因素就會(huì)利用信貸寬松炒房屋，利用貪污腐敗的手段獲得土地和其他的要素，不要認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落因?yàn)橛歇?dú)立面，我們要用辯證法的手段，符合歷史發(fā)展觀的眼光來看待，我們更容易尋找長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的規(guī)律，謝謝大家。
王敏：我們也希望搞一個(gè)常態(tài)化的政策。
朱中一：我完全同意陳教授的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)本身是有規(guī)律性的，2007年不可能長(zhǎng)期的火爆，2008年本身需要調(diào)整的，2008年應(yīng)對(duì)調(diào)整又碰到了國際金融危機(jī)這是我們估計(jì)不到的。從政策制度方面有兩個(gè)問題要看清楚。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是大學(xué)校，中國在搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，加上房地產(chǎn)發(fā)展的如此快，制度設(shè)計(jì)的很完善是不可能的，現(xiàn)在面臨兩個(gè)問題，支柱產(chǎn)業(yè)和民生產(chǎn)業(yè)的平衡點(diǎn)，說起來容易，做起來難。
短期政策和中長(zhǎng)期政策如何銜接的問題，這是比較難的問題。如果要解決問題，短期要頭痛治頭，腳痛治腳，因此要跟中長(zhǎng)期銜接，大家對(duì)此要有寬容的觀點(diǎn)，但是不治也是不行的。
黎文江：首先，感謝兩位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言，兩位領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常來廣東指導(dǎo)工作，我們受益于兩位的觀點(diǎn)，朱會(huì)長(zhǎng)說廣東銷售數(shù)據(jù)在全國至上，供應(yīng)數(shù)據(jù)在全國水平之下，今年因?yàn)楣┎粦?yīng)求，房?jī)r(jià)因此而上升。廣州今年有亞運(yùn)會(huì)，期間是停止施工的，因此供應(yīng)是會(huì)減少的。主任也說了，今后要搞低碳減排、環(huán)保，產(chǎn)品質(zhì)量要提高，達(dá)到哥本哈根會(huì)議的要求。但是我認(rèn)為有一點(diǎn)矛盾的，廣東房協(xié)一直主張綠色小區(qū)，如果搞低碳減排以及智能化需要很大的投入，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)的上升，兩者的矛盾是困惑的，請(qǐng)兩位領(lǐng)導(dǎo)談一下看法。
陳淮：實(shí)際上中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上說的很清楚，我糾正媒體說的高房?jī)r(jià)時(shí)代，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上說遏制部分城市房?jī)r(jià)快速上漲，至于您說的搞低碳經(jīng)濟(jì)增加成本和發(fā)展，我認(rèn)為這樣的成本是值得付出的，但是不能一步到位，先解決當(dāng)前建筑市場(chǎng)上新房建設(shè)中達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的問題，先解決增加社區(qū)供給資源，減輕大家對(duì)住房面積過渡追求的壓力，先解決地下管網(wǎng)配套，城市化進(jìn)程中，例如亞運(yùn)會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的問題，后逐步解決供和求的問題，我認(rèn)為會(huì)在2010后逐步的體現(xiàn)。至于房?jī)r(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)而上漲，我想有可能的地方，也有未必的地方，因?yàn)槿藗兏嗟淖非笠司拥倪^程，形成健康文明的消費(fèi)模式，向中小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)疏散的情況也在逐步的獻(xiàn)縣伍顯現(xiàn)。：首先，感謝兩位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言，兩位領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常來廣東指導(dǎo)工作，我們受益于兩位的觀點(diǎn)，朱會(huì)長(zhǎng)說廣東銷售數(shù)據(jù)在全國至上，供應(yīng)數(shù)據(jù)在全國水平之下，今年因?yàn)楣┎粦?yīng)求，房?jī)r(jià)因此而上升。廣州今年有亞運(yùn)會(huì)，期間是停止施工的，因此供應(yīng)是會(huì)減少的。主任也說了，今后要搞低碳減排、環(huán)保，產(chǎn)品質(zhì)量要提高，達(dá)到哥本哈根會(huì)議的要求。但是我認(rèn)為有一點(diǎn)矛盾的，廣東房協(xié)一直主張綠色小區(qū)，如果搞低碳減排以及智能化需要很大的投入，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)的上升，兩者的矛盾是困惑的，請(qǐng)兩位領(lǐng)導(dǎo)談一下看法。
朱中一：廣東的數(shù)據(jù)跟全國有很大的差異，銷售是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均水平，但是投資、施工、竣工、土地方面是低于全國的，除了廣州的土地購置面積高于全國的，其他的數(shù)據(jù)是低于全國的，因此供需就存在矛盾，還有亞運(yùn)會(huì)的問題。
廣東省人民政府和廣州市人民政府是有智慧可以解決的，此時(shí)是無法想到解決的問題，但是對(duì)于限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度是要加強(qiáng)的，這是肯定的。
主持人：謝謝朱中一先生、謝謝陳淮先生，因?yàn)闀r(shí)間有限，現(xiàn)場(chǎng)嘉賓可以提問。
現(xiàn)場(chǎng)嘉賓：幾位老師、前輩，非常感謝給我提問的機(jī)會(huì)，剛才陳淮教授講了預(yù)測(cè)感冒的問題，感冒的過程中有過敏性鼻炎，空氣不好有劃分，都會(huì)影響我們的健康，現(xiàn)在的改革要不改預(yù)期，要不房?jī)r(jià)一高就殺，房?jī)r(jià)一低就調(diào)，對(duì)于這種戰(zhàn)術(shù)性的改革，我談?wù)勛约旱目捶ā?/p>
改革的目的是20%的低收入，70%的中低收入和10%的高收入，如何對(duì)三者進(jìn)行平衡，從投機(jī)市場(chǎng)真正的回歸到消費(fèi)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的改革應(yīng)該是公共政策根本上的改革，現(xiàn)在的調(diào)整還沒有從根本上改變，陳淮教授，公共政策應(yīng)該如何改變，才可以影響到2010年的走向。
主持人：他的問題是如何根本的解決中國的住房問題，如何解決治標(biāo)不治本的問題。
陳淮：你的問題比嘉賓的觀點(diǎn)大十倍，目前中國的政策還存在很多的問題，例如農(nóng)民工住房的問題，還處于改善期，供給上不可能在短期內(nèi)解決，即使房?jī)r(jià)再低也平衡不了。
不知道提問者對(duì)公共政策的理解是怎樣的，調(diào)控、利率、土地供給和房?jī)r(jià)的政策不屬于公共政策，屬于宏觀調(diào)控政策，宏觀調(diào)控政策是管短期經(jīng)濟(jì)總量平穩(wěn)的政策，例如看廣州的天氣和穿衣服的政策，今天天氣冷就多加一件，女士就不要穿裙子，今天天氣熱就要抹防曬霜，宏觀政策就是隨時(shí)多變的政策，這跟公共政策無關(guān)。公共政策是確定不疑，長(zhǎng)期堅(jiān)持的政策，例如說要過日子，總要給老父母的贍養(yǎng)留后足，給夫婦應(yīng)對(duì)危機(jī)提供足夠的保障，這樣的政策可以保障人，為了保證社會(huì)矛盾不激化，為了保證社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷取得平衡，采取的由政府提供的惠及所有人的產(chǎn)品叫做公共政策，不是所有人真正的享受到，而是所有人到了這一步就一定有的。
例如吃不上飯，民政局給你低保，誰吃不上飯都會(huì)有低保，今天當(dāng)老板，明天不當(dāng)老板破產(chǎn)了，也可以享受低保。不能讓人餓死，就是公共政策，保證人人有房住的政策就是公共政策。這種公共政策有三個(gè)職能，第一個(gè)是我說的都保障，社會(huì)永遠(yuǎn)有一部分人，不象你說的20%、70%、10%的比例，例如發(fā)達(dá)國家有7%左右的人，一輩子也買不起房屋，甚至無法租房住，例如重度殘疾人，無人贍養(yǎng)的老年人，未婚先孕的單親者，需要社會(huì)給他們住房供給，基本上是不要錢的。
有一部分的群體，客觀上一定要面對(duì)住房的困難。例如主持人一輩子掙的錢是否夠買房屋，是否要等到四、五十歲再買房屋，再結(jié)婚。她一定在青春期結(jié)婚，購買房屋，這是全世界都要解決的矛盾，這就是政策需要幫助的地方，這就是公共政策。
購買房屋就是資產(chǎn)累計(jì)的過程，大家不是存夠錢再改善，而是先改善再還錢這是房地產(chǎn)發(fā)展的共同規(guī)律，尤其是中國老百姓和廣州的市民在前二、三十年逐步的走出了脫困期后，順利的完成改善期的任務(wù)。例如中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議中明確提出要支持自住和改善型住房的需求。
供給有限的情況下，假定全廣州市民都改善一輪至少需要20年，顯而易見每年只能有5%，100戶家庭中只有5戶先改善，誰先改善，交給市場(chǎng)，出價(jià)最高的人就先改善，最有錢的5戶先改善，政策的公共性體現(xiàn)了100戶中住房最困難，最迫切需要改善的5戶提到前5名，這就是土地供應(yīng)中，加大小戶型和廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃住房，兩競(jìng)兩限房，政策干預(yù)改善的秩序也是公共性，至于你說的房?jī)r(jià)高了就殺的問題是宏觀調(diào)控的問題，國民經(jīng)濟(jì)信貸調(diào)控和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)與否的問題，與公共產(chǎn)品，公共政策無關(guān)，謝謝。
朱中一：在座的開發(fā)商是比較多的，涉及到開發(fā)商心態(tài)和消費(fèi)者觀念的問題，我講的開發(fā)商的心態(tài)，是指開發(fā)商有一點(diǎn)吃不準(zhǔn)的心態(tài)，2008年有緊慌的心態(tài)，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是低迷的，這是相對(duì)于2007年的火爆而言的，但是跟2006年相比沒有太大的變化，消費(fèi)者也有幾種消費(fèi)的問題，國外并不是人人都購買房屋，現(xiàn)在我們提倡人人都有房屋居住，這樣的話就有問題出現(xiàn)了，因此就出現(xiàn)了開發(fā)商常態(tài)和消費(fèi)者消費(fèi)梯度的問題，對(duì)于媒體而言也需要宣傳的。不然人人都購買好的房屋和大的房屋，這個(gè)問題始終不好解決。
主持人：謝謝朱中一先生、陳淮先生，謝謝臺(tái)上的特約評(píng)論員的精彩問題，請(qǐng)大家下場(chǎng)在臺(tái)下稍事休息。
接下來我們首先有請(qǐng)今天第二回合的特約評(píng)論員上臺(tái)就坐，他們是：
著名城市規(guī)劃及建筑評(píng)論家賀承軍（先生），中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院金融系副主任周開國（先生），有請(qǐng)兩位上臺(tái)。
我們就將請(qǐng)出今天我們第三位奉獻(xiàn)年度演講的嘉賓，我們有請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生發(fā)表演講。
巴曙松：謝謝主持人，謝謝大會(huì)的邀請(qǐng)，這是一個(gè)廣受關(guān)注的題目，感謝將我安排在陳淮教授后面講，很遺憾的是他講完了就走了，我本來想逐條批駁一下，媒體就可以寫成跟陳淮教授的商榷，陳教授講了2010年四個(gè)不確定性正是房地產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)火索，從而也加大了房地產(chǎn)業(yè)的不確定性，我逐條的討論，增加一點(diǎn)娛樂性。陳教授說在確定的經(jīng)濟(jì)年代，帷幕剛剛拉開，會(huì)使得房地產(chǎn)的矛盾更加尖銳。因?yàn)楝F(xiàn)有的城市化的發(fā)展道路，我經(jīng)常說，實(shí)際上是反城市化，更多是學(xué)生留在城市，更多的農(nóng)民工留在城市，現(xiàn)在的城市化道路是高價(jià)征地，建出高價(jià)的住宅，這樣城市化發(fā)展的路徑，能夠容納城市化新增的人群?jiǎn)?？我們走到今天，在城市化即將要加速的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)我們的城市化道路進(jìn)行反思，這一年為城市化擴(kuò)大內(nèi)需做出了很大的貢獻(xiàn)，實(shí)際上成本是不低的，我們推進(jìn)城市化建設(shè)很重要的主體是地方政府的投融資平臺(tái)，衡量財(cái)務(wù)指標(biāo)有非常重要的指標(biāo)，全國所有地方政府的投融資平臺(tái)的總負(fù)債已經(jīng)超過了一年全口徑的地方財(cái)政的收入，負(fù)債率是100%，其中絕大部分來自于在座的各位，土地收入和各種稅費(fèi)一半以上。我們還要說城市化在加速，我們的道路應(yīng)該如何加速下去。將地方政府投融資平臺(tái)負(fù)債率擴(kuò)大到200%，今天看到剛剛發(fā)布的央行的年度工作報(bào)告，突出的點(diǎn)出了地方政府投融資平臺(tái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，我們需要怎樣的城市化，在加速的時(shí)候需要思考。
陳淮教授說第二個(gè)2010年確定的事件是中國崛起被猜疑成為眾矢之的，我看到美國民間智庫，中亞研究會(huì)說中美的矛盾是2010年的不確定性，實(shí)際上對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的置疑，改革開放后就沒有停過，但是中國經(jīng)濟(jì)在質(zhì)疑中成長(zhǎng)的很快，真正出現(xiàn)問題是自己出現(xiàn)問題，別人置疑不了問題，如果置疑可以將一個(gè)國家置疑倒的話，我們就不要工作了，就將美國置疑下去，一定是自己的經(jīng)濟(jì)決策和工作出現(xiàn)了問題，現(xiàn)在同樣要說的是，現(xiàn)在主要城市的房?jī)r(jià)比美國高是事實(shí)，無論怎么講，這就是現(xiàn)實(shí)。我現(xiàn)在到那個(gè)國家去出差，第一個(gè)問題就是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的情況，將交易波動(dòng)的情況給我看，2009年去了澳大利亞、瑞士、臺(tái)灣，北京、上海、廣州、深圳等地區(qū)的房?jī)r(jià)跟發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比是不低的，還用置疑嗎，人均GDP少很多，房?jī)r(jià)是差不多，因此我們首先要自己置疑，美國房地產(chǎn)的泡沫導(dǎo)致如此大的金融動(dòng)蕩，陳淮教授說是金融體系出現(xiàn)了問題，不是金融體系出現(xiàn)了問題，而是房地產(chǎn)持續(xù)的大幅度的上漲，導(dǎo)致金融資源過渡的消耗在這個(gè)行業(yè)。因此房地產(chǎn)行業(yè)不是微觀的問題，而是宏觀的問題，帶有系統(tǒng)性的問題，涉及到地方政府GDP考核機(jī)制，財(cái)政機(jī)制等等方面，總是說美國置疑我們，還是不夠的，需要進(jìn)一步的反思。
陳淮說房地產(chǎn)住房情況會(huì)持續(xù)的改善，這是肯定的，每年GDP增長(zhǎng)的速度很高，肯定要改善的，但是改善的代價(jià)有多大。2009年地方政府的高投融資和高負(fù)債隱含的風(fēng)險(xiǎn)就是代價(jià)，我們還有怎樣的代價(jià)，現(xiàn)在購買房屋是四個(gè)老人甚至是八個(gè)老人帶著兩個(gè)年輕人，擠壓了上一代甚至是二代多年養(yǎng)老的儲(chǔ)蓄。
我們將這些資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，放心的消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需，完善社保體系，我們以此付出代價(jià)，現(xiàn)在似乎進(jìn)入到了困境，幾乎可以肯定的說，在現(xiàn)有政策沒有大變化的情況下，人口學(xué)家告訴我們，2015—2018年中國進(jìn)入老年社會(huì)，下一代買房屋不是少了，而是多了，兩個(gè)獨(dú)生子女結(jié)婚，雙方的父母各給一套房屋，那個(gè)時(shí)候是要賣房屋的，大家知道時(shí)間窗口大家都要購買，大家明明知道房屋多了，這不就變成了困境，中間沒有值得反思的地方嗎。
一個(gè)行業(yè)是否成熟，關(guān)鍵看是否有反思能力，只善于聽順耳的話，善于聽房?jī)r(jià)還要漲的話，這個(gè)行業(yè)很難成熟，如此沉重的話題，結(jié)果陳淮教授出去抽煙了，大家鼓下掌將他吸引回來。
還沒有回來，我還有10分鐘的時(shí)間。
陳淮認(rèn)為房地產(chǎn)在2010年保增長(zhǎng)、惠民生、促發(fā)展上有更大的貢獻(xiàn)，我認(rèn)為任何行業(yè)都有大的貢獻(xiàn)，我認(rèn)為洗腳行業(yè)也有很大的貢獻(xiàn)。但是結(jié)構(gòu)的惡化是現(xiàn)實(shí)的問題。今年結(jié)構(gòu)調(diào)整上有進(jìn)步，基本上是內(nèi)需，出口的貢獻(xiàn)是負(fù)的，1—3季度出口對(duì)GDP的貢獻(xiàn)是-3.6%，但是在內(nèi)需部分的結(jié)構(gòu)性變化，投資的占比比往年多得多，我們說要防止經(jīng)濟(jì)大起大落。
我個(gè)人認(rèn)為主要的問題是防止大起，必然要擴(kuò)大消費(fèi)的貢獻(xiàn)，降低投資的貢獻(xiàn)，而且2010年出口很可能在美國經(jīng)濟(jì)超預(yù)期的強(qiáng)勁帶動(dòng)下會(huì)出現(xiàn)比較明顯的上升。如果在此時(shí)說，比今年還做出更大的貢獻(xiàn)，那么今年GDP的增長(zhǎng)還不知道到了多少，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)貢獻(xiàn)夠大了，說2010年比2009年貢獻(xiàn)更大，我估計(jì)GDP增長(zhǎng)要達(dá)到12%—13%。
道理很簡(jiǎn)單，12月份PM指標(biāo)過了56%，有了該指標(biāo)以來只有7個(gè)月過了56%，該數(shù)據(jù)是很強(qiáng)的。過了56%的GDP增長(zhǎng)基本上是在11%—13%，因此可以判斷12月份的GDP增長(zhǎng)就是在11%—13%，如果在此基礎(chǔ)上還有更大的貢獻(xiàn)。
回顧上二輪經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，1992年經(jīng)濟(jì)周期，1992—1994是一個(gè)周期，1999年是底部，為什么對(duì)中國經(jīng)濟(jì)帶來了持續(xù)的改善，就是上升周期比較長(zhǎng)，持續(xù)是8%、9%，連續(xù)五年達(dá)到了10%，經(jīng)濟(jì)過快的復(fù)蘇是不好的，因此要結(jié)構(gòu)上更加的均衡。
如果說各方面比今年還要大，就加大了行業(yè)的不確定性。因此陳教授說的四個(gè)確定性加大了房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性。
未來新的增長(zhǎng)點(diǎn)，主要向小城市，三線城市傾斜，我提醒大家注意，歷史化到城市化道路，實(shí)行了多種方式，小城鎮(zhèn)，大都市，城市集群，現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，沒有給出非常明確的方向。我記得中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的報(bào)告中提到要促進(jìn)大中小城市均衡同步發(fā)展，小城市的建設(shè)大家關(guān)注一下就可以了，一窩蜂的建設(shè)是不行的。我也在上市銀行當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)的主任委員，小城鎮(zhèn)都是誰購買房屋，大部分是東部沿海打工匯款回來的資金購買的，還是依托沿海發(fā)達(dá)城市，依托與工業(yè)和城市，如果沒有實(shí)業(yè)支持，沒有本土收入支持的小城鎮(zhèn)發(fā)展，歷史證明是很難持續(xù)的。
在中國人多、地少的條件下，我個(gè)人覺得還是應(yīng)該走大都市和都市圈的道路，有土地約束，也有產(chǎn)業(yè)支持，因此陳淮教授說轉(zhuǎn)向小城市是時(shí)候，但是也要提示風(fēng)險(xiǎn)。
土地制度調(diào)整在所難免，但是土地財(cái)政的結(jié)構(gòu)是決定性的。無論如何改，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，決定了一系列的行為，短期內(nèi)大家是無法看得到變化的。上次在北京財(cái)經(jīng)年會(huì)上陳淮教授在我的后面將我猛烈的痛擊，我還在會(huì)議上坐著，也沒有發(fā)言回饋的機(jī)會(huì)，任志強(qiáng)說廉租房的事情，就象寓言故事，兩個(gè)狗熊分一個(gè)餅，不知道如何分，找狐貍來分，結(jié)果一大一小兩塊，狗熊分到小的不買帳，怎么辦，狐貍說我將大的咬一口，小的又不同了，狐貍又將大的咬了一口，現(xiàn)在廉租房的供應(yīng)如果在總體沒有改變的情況下，實(shí)際上剩下的土地市場(chǎng)化拍賣的就少了，這是地王出現(xiàn)的很重要的原因。
土地制度微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會(huì)常態(tài)化管理，不需要照顧，象蒼蠅和蚊子一樣生存，房地產(chǎn)企業(yè)什么時(shí)候得到過照顧，我有一個(gè)博士生在北京開一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，他給我講了一個(gè)趣聞，房屋拆遷需要付錢是沒有問題的，拆遷旁的舊樓也要付錢就沒有辦法了，原因是拆遷到我這里后就不拆了怎么辦，我還需要多少年才可以得到改善，因此不存在照顧，也不能比喻為蒼蠅和蚊子，真正要解決房地產(chǎn)供應(yīng)的問題，我認(rèn)為將一部分權(quán)利讓出來可以改進(jìn)很多。我比較了一線、二線城市，省會(huì)城市和中心城市的容積率的問題，兩位都是房地產(chǎn)規(guī)劃的專家，大的城市的容積率沒有顯現(xiàn)土地的稀缺性，有的時(shí)候中等城市的容積率放得更寬，我認(rèn)為放松和管制的權(quán)利是很大的，而且在座的各位也沒有時(shí)間跑規(guī)劃局的，土地一年拍賣多少是不知道的。
因此北京、上海、廣州的地產(chǎn)商是不知道有多少土地供應(yīng)的，因此存了一大筆資金用于拍賣，學(xué)會(huì)常態(tài)化管理是沒有問題的，實(shí)際上剛才有一位嘉賓提的問題很好的。房?jī)r(jià)一高就調(diào)，一低就刺激，實(shí)際上問了非常重要的問題，價(jià)格是否是可調(diào)控的，如果是的話，回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是最舒服的，計(jì)算機(jī)一算，房屋值多少錢，就不用討論不確定性房地產(chǎn)業(yè)的問題，因?yàn)樯婕暗焦?yīng)等等方面。
低碳節(jié)能，急需的房屋要優(yōu)先建，2010年地方政府的刺激計(jì)劃是超越預(yù)期的，只有廉租房的建設(shè)完成了不到1/4，還說要重點(diǎn)支持最需要房屋的人，給他們建設(shè)。前面講的結(jié)構(gòu)性的制度性問題沒有解決之前，作為論壇上講講是可以的，謝謝大家。
主持人：接下來我們將繼續(xù)我們今天論壇的第四場(chǎng)年度演講。接下來我們有請(qǐng)接下來進(jìn)行年度演講的嘉賓：海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官 盧鏗先生，盧鏗先生的演講題目是：海爾地產(chǎn)的創(chuàng)新之路。
盧鏗：不知道為什么主持人請(qǐng)我來，也許是我在行業(yè)的時(shí)間比較長(zhǎng)，我是1990年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)20年頭了，希望大家聽到行業(yè)內(nèi)的老人講講多年來起起伏伏的感受，實(shí)際上我們經(jīng)歷了很多輪的起伏，到現(xiàn)在已經(jīng)麻木了，本次政策的調(diào)整，大家不必驚慌，尤其是廣東省和廣州市的開發(fā)商是不必驚慌的，今天的廣東在全國的經(jīng)濟(jì)是排第一的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)將第二位落了一倍多，去年廣東的經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)于15年前半個(gè)中國，廣東在三、四年前超越了臺(tái)灣，廣東將下一個(gè)趕超的目標(biāo)定位于韓國，對(duì)于廣東而言大可不必驚慌，今天要講的題目是跟市場(chǎng)和政策沒有關(guān)系的，我認(rèn)為作為成熟的開發(fā)商不是研究市場(chǎng)，也不是研究政策，真正的對(duì)手是自己。
日本有一個(gè)很有名的企業(yè)哲學(xué)家，土光申（音）說，真正的市場(chǎng)不是調(diào)查出來的，而是創(chuàng)造出來的，我講的是海爾地產(chǎn)的發(fā)展過程。
海爾地產(chǎn)在過去幾年中發(fā)展的是比較快的，我在海爾已經(jīng)二年二個(gè)月了，去的時(shí)候海爾地產(chǎn)是比較小的，海爾集團(tuán)對(duì)海爾地產(chǎn)沒有太多的重視，沒有太多的資源和專業(yè)人士，也沒有像樣的戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)過一年多對(duì)歷史項(xiàng)目和歷史問題的解決，過去的一年我們發(fā)生了很大的變化，2009年的銷售合同是上一年的四倍，一下子就崛起了，我去的時(shí)候提出了八個(gè)字：繼承創(chuàng)新，倍數(shù)崛起，我的觀點(diǎn)受到了張主席的肯定。爭(zhēng)取今年可以達(dá)到七、八十億元，從小公司進(jìn)入到中等公司，因?yàn)橹袊蠊咎嗔耍罱鼊倓傇u(píng)出了前20位最低的一位都是年銷售額130億元，著大概是我們后年的目標(biāo)。
現(xiàn)在的海爾地產(chǎn)從團(tuán)隊(duì)到管理、布局已經(jīng)做了初步的工作，我提出了一種觀點(diǎn)，過去解決的是歷史問題，我去了以后，所有的項(xiàng)目已經(jīng)定性、定位、定價(jià)，項(xiàng)目已經(jīng)開工了，過去的產(chǎn)品杰出的比較少，唯一可以說的是濟(jì)南跟綠城合作的項(xiàng)目，在一年七個(gè)月內(nèi)完成了78萬平方米，全部是裝修房還有五星級(jí)的喜來登酒店，今年開始經(jīng)過我們的部署，所有的項(xiàng)目都進(jìn)入了高水準(zhǔn)的狀態(tài)，從迫擊炮時(shí)代過渡到巡航導(dǎo)彈時(shí)代，開發(fā)的城市增加10個(gè)以上，希望經(jīng)過我們的努力成為山東省第一位，中國制造業(yè)的第一位，張主席希望我們成為創(chuàng)新的第一位，我們就是靠成長(zhǎng)努力實(shí)現(xiàn)的。
房地產(chǎn)必須要?jiǎng)?chuàng)新，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)加劇了，市場(chǎng)的需求變化了。廣州這樣的城市已經(jīng)進(jìn)入了后工業(yè)時(shí)代，一直是一個(gè)提法，我建議各位看一套書《后現(xiàn)代》書系，從社會(huì)學(xué)和哲學(xué)的角度講了今天城市的變化，實(shí)際上廣州已經(jīng)進(jìn)入了后工業(yè)時(shí)代，產(chǎn)品、生活跟工業(yè)時(shí)代是完全不同的。而且房地產(chǎn)本身就是兩個(gè)體系。戰(zhàn)略品牌、文化、策劃、工作和營銷是屬于創(chuàng)新體系，其他是屬于管控體系。因此房地產(chǎn)的創(chuàng)新空間是很大的，我們也有好的創(chuàng)新案例，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系不多講了。
海爾冰箱廠是150畝土地，今年正在規(guī)劃和改造，我們希望將它做成新中國人生活方式的典范，全部做90平方米以下的，小的是30平方米，最大的不超過90平方米，我們做大的生活空間，我們叫做“小戶大家”，我們將大家做出來，希望成為未來中國人生活新的模式，擁有的房屋也許只有80平方米，但是擁有的公共空間可能是二、三萬平方米。
每個(gè)行業(yè)都有對(duì)應(yīng)的顏色，房地產(chǎn)行業(yè)屬于赤色。我們?cè)诟鱾€(gè)方面都有所創(chuàng)新，我記得若干年前萬科在銷售額接近100億元的時(shí)候，王石說過一句話，萬科是大馬拉大車。海爾有很多的資源，品牌、關(guān)系、資金的關(guān)系，拿到很好的機(jī)會(huì)，目前我們沒有跟別人競(jìng)價(jià)，沒有拿過地王，我們也拿到了很好的機(jī)會(huì)。
海爾地產(chǎn)本身的創(chuàng)新能力
我們通過對(duì)每一塊土地價(jià)值的分析，使得當(dāng)?shù)卣鐣?huì)人民得到最好的回報(bào)，因此拿到了很多好的機(jī)會(huì)，也給業(yè)界留下很好的作品，我們希望可以拉好車，拉新車和拉快車。在過去一年中，有很多新理念的推出，時(shí)間關(guān)系無法詳細(xì)的介紹。
最后一句話非常重要，不是我說的，而是海爾集團(tuán)的楊綿綿說的，我們的產(chǎn)品要滿足三個(gè)方面的需求，最基本的是不差，就是品質(zhì)要好。然后是延伸需求，要做到不錯(cuò)，最終是差異化的需求，靠的是什么，靠的就是創(chuàng)新。
海爾地產(chǎn)成長(zhǎng)模式的創(chuàng)新
企業(yè)不是產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，而是商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)，時(shí)間關(guān)系不能多講，我舉一個(gè)例子，就是濟(jì)南的全運(yùn)村，我記得9月17日綠城集團(tuán)的執(zhí)行總裁陳勝華到海爾來拜訪我，當(dāng)天就達(dá)成共識(shí)，9月30日就簽署協(xié)議，11月2日拿到土地，11月17日開工，當(dāng)?shù)貨]有電、水的情況下，在有效工期1年7個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成了全運(yùn)村的開發(fā)，78萬平方米的精裝修，使我們嘗到了甜頭，一個(gè)項(xiàng)目去年的銷售值達(dá)到了25億元，在綠城若干的優(yōu)秀項(xiàng)目中排在第二、第三位。
產(chǎn)品的項(xiàng)目，科技幾何體、商住集合體。我剛?cè)ズ柕臅r(shí)候，有人說盧鏗去海爾不會(huì)超過6個(gè)月，因?yàn)闊o法接受制造業(yè)的模式，我目前在海爾已經(jīng)二年多了，去年做了很大的觀念自我顛覆，將原來抵觸和不理解，認(rèn)為隔行如隔山的制造業(yè)的管理模式，全面的吸收整合并且應(yīng)用于海爾地產(chǎn)的管理上，而且嘗到了甜頭，例如“四證”的取得，一般是6—8個(gè)月拿得到，我第一次聽說用制造業(yè)的方法辦證是成都的藍(lán)光，聽楊總說的，后來研究了海爾的情況，我們制作了手冊(cè)，而且跟辦四證的官員定了目標(biāo)，需要五個(gè)月內(nèi)辦好證，結(jié)果靠我們的手冊(cè)和激勵(lì)機(jī)制提前10天完成，提前一天獎(jiǎng)勵(lì)6000元，為什么要獎(jiǎng)勵(lì)6000元，當(dāng)時(shí)的資金利息如果多一天是1.2萬元，節(jié)省一天就獎(jiǎng)勵(lì)一半，實(shí)際上將海爾的管理思想用到具體的地產(chǎn)實(shí)踐中，這也是去年取得四倍成長(zhǎng)關(guān)鍵的因素。
我們從海爾冰箱、彩電事業(yè)部學(xué)習(xí)了相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于地產(chǎn)部，中國制造業(yè)的地產(chǎn)有不少，例如雅戈?duì)?、?lián)想的融創(chuàng)、海信等等，我們希望海爾資源的利用，管理思想的利用，加上海爾地產(chǎn)的創(chuàng)造力成為中國制造業(yè)的第一位。
海爾地產(chǎn)的創(chuàng)新說明了幾個(gè)問題，海爾選擇發(fā)展房地產(chǎn)是正確的，制造業(yè)是可能做好房地產(chǎn)的，海爾地產(chǎn)一定能夠做到與眾不同。
青島作為以前沒有出過大型房地產(chǎn)企業(yè)的城市，我相信會(huì)產(chǎn)生中國一流的房地產(chǎn)企業(yè)，海爾地產(chǎn)真正的精彩將從今年開始，謝謝大家。
主持人：謝謝盧鏗先生的精彩演講，現(xiàn)在請(qǐng)盧鏗先生臺(tái)上就坐，與巴曙松先生以及我們臺(tái)上特約評(píng)論員一起就“不確定經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下企業(yè)創(chuàng)新”的話題展開精彩的觀點(diǎn)答問與互動(dòng)。臺(tái)下的嘉賓也請(qǐng)積極的參與暨提問。
主持人：謝謝盧鏗先生、巴曙松先生，謝謝臺(tái)上的特約評(píng)論員的精彩問題，請(qǐng)大家下場(chǎng)在臺(tái)上稍事休息。
賀承軍：地產(chǎn)存在很多的不確定性，實(shí)際上經(jīng)過了多年的發(fā)展，已經(jīng)見怪不怪，2007年使大家驚慌失措，2009年的現(xiàn)象也覺得沒有什么了，所有的大城市和一線城市，房?jī)r(jià)上漲的比較高，導(dǎo)致了逆城市化的現(xiàn)象。國家建設(shè)部圍繞兩個(gè)模式爭(zhēng)論，一個(gè)是大都市，另外一個(gè)是小城鎮(zhèn)的發(fā)展模式。
前面五年的爭(zhēng)論中大家認(rèn)為大都市圈占了上風(fēng)，這是房地產(chǎn)業(yè)集中攻關(guān)有關(guān)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是在大都市圈中發(fā)展，但是房地產(chǎn)本身的模式導(dǎo)致大中城市的模式不可持續(xù)，因此出現(xiàn)了中小城市發(fā)展的模式，我認(rèn)為集中化的發(fā)展是不經(jīng)濟(jì)的，從農(nóng)民進(jìn)城的體驗(yàn)也可以看得出來。
八十年代改革開放后，農(nóng)民有了錢將房屋修繕好，打工后發(fā)現(xiàn)家里的房屋白修了，都浪費(fèi)了。在大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫的情況下，農(nóng)民工大量回流的情況下，在就近的小城市購買房屋，我的老家房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了火爆，買房的人都是在外打工的人，因此八十年代蓋的房屋已經(jīng)被顛覆了。
目前的小城鎮(zhèn)化的發(fā)展，是否會(huì)造成國家資源的浪費(fèi)，土地政策暫時(shí)是不會(huì)變化的，房?jī)r(jià)或者是房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)有太大和根本性的變化，這種情況下，巴曙松先生是研究金融的，這些方面有哪些抓手，謝謝。
巴曙松：很感謝賀先生的評(píng)論，也是理論界爭(zhēng)論的問題，我合并起來談?wù)?，現(xiàn)在房地產(chǎn)界的真實(shí)性的問題是什么，還是供求缺口的問題，教課書上有一句話，供求的問題，該問題如果不解決是無法解決其他的問題，無論是三至五線城市的發(fā)展，無論是購買、租賃還是廉租房，一個(gè)家庭需要一個(gè)房屋對(duì)應(yīng)，現(xiàn)在家庭數(shù)量和房地產(chǎn)存量的套數(shù)大概是1：0.8左右，不同的城市是不一樣的，大致的情況是這樣的。實(shí)際上是無法回避供給缺口的，其他的問題是從屬于此的。
很多人說地王推高了房?jī)r(jià)，價(jià)格不是由成本決定的，我們要建彩電、冰箱廠，如果通管大幅度的漲價(jià)，消費(fèi)者是不買賬的，如果想回避這一點(diǎn)解決中國城市化房地產(chǎn)的問題是不可能的。
你提到了在縣城購買房屋，還是有土地的問題。土地的供應(yīng)在2009年實(shí)際上完成了60%，擴(kuò)大供給包括了土地供給和結(jié)構(gòu)上的中低價(jià)房，也包括容積率管制的放松，這些方面如果沒有解決，就很難解決問題。物業(yè)稅是否可以解決房地產(chǎn)的問題，美國已經(jīng)實(shí)行了多年的物業(yè)稅，但是也無法避免房地產(chǎn)的泡沫，因此還是要回到解決供求缺口的主線上。
巴曙松：我們歡迎陳淮教授返回會(huì)場(chǎng)。
陳淮先生剛才講了中國經(jīng)濟(jì)很多不確定性，2010年是有四個(gè)確定性，恰恰加大了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性。
周開國：今天談的內(nèi)容主要是圍繞不確定性，談的又是房地產(chǎn)，關(guān)鍵是房地產(chǎn)價(jià)格的不確定性，我經(jīng)常思考房地產(chǎn)價(jià)格，到底受哪些因素的影響，我們作為學(xué)者要研究房地產(chǎn)價(jià)格是非常復(fù)雜的，從簡(jiǎn)單的現(xiàn)實(shí)進(jìn)行思考，為什么房?jī)r(jià)一上升就上升的如此之快，2008年房地產(chǎn)企業(yè)非常的悲觀，但是后面的幾個(gè)月突然的爆發(fā)了，因此說明有很多的因素影響房地產(chǎn)價(jià)格。
政府、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)購買者決定了價(jià)格，應(yīng)該是三方博弈的結(jié)果，如果要影響價(jià)格，在三個(gè)方面會(huì)有相應(yīng)的行動(dòng)，從而干擾房地產(chǎn)價(jià)格。例如企業(yè)和政府之間的關(guān)系是怎樣的，父子關(guān)系，兄弟關(guān)系，朋友關(guān)系，至少關(guān)系是復(fù)雜的，政府有哪些行動(dòng)、政策和措施，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)，對(duì)于個(gè)人而言，房屋是具有雙重屬性的，一個(gè)是消費(fèi)品，同時(shí)也是投資品，買房者不僅僅是當(dāng)做住房的需求，很多人是買來投資的，從房屋的空置率就可以得到答案，不要看房屋銷售面積增長(zhǎng)有多大，同時(shí)也要看到空置率有多少。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，對(duì)未來房?jī)r(jià)的不確定性，政府和消費(fèi)者應(yīng)該有怎樣的行動(dòng)，巴教授認(rèn)為房地產(chǎn)的未來和不確定性應(yīng)該如何平抑，政府應(yīng)該如何做？
盧鏗：我認(rèn)為應(yīng)該用綁架來說，昨天下飛機(jī)被記者綁架，來的路上有40多分鐘，一直在應(yīng)對(duì)政府，本來今天論壇講完后，我要去機(jī)場(chǎng)的，主持人將我綁架了，房?jī)r(jià)被誰綁架了，被成本綁架了，成本中主要的是什么，主要是低價(jià)，土地價(jià)格的飆升是誰都無法想象到的，因?yàn)榈胤秸米詈?jiǎn)單的方法取得了現(xiàn)金，這種方法讓地方政府放棄是很難的，因?yàn)榈胤秸l(fā)展是很難的，除非有其他的渠道，作為政府官員而言，看到的土地就是錢，就是現(xiàn)金，就是發(fā)展政績(jī)的資源，而且來的最快，最沒有風(fēng)險(xiǎn)。本來招拍掛是三種方式，我們忽悠了很久，要用招標(biāo)的方式，但是沒有人理，今后也不會(huì)有人理，因?yàn)檎袠?biāo)是最合理的，是帶著方案來做的，誰對(duì)土地理解的最透徹，最能創(chuàng)造出社會(huì)價(jià)值，誰就會(huì)中標(biāo)，政府用最輕松的方法，不得罪任何人的方法，拿到最高利益的方法，就是價(jià)高者得，因此用了摘牌和拍賣的方式，現(xiàn)在全國沒有任何的地方用招標(biāo)的方式。最近綠城在浦東拿了一塊地，起拍價(jià)和最終價(jià)格相差4倍，老板也不希望這么高的價(jià)格，成本最重要的因素就是地價(jià)，實(shí)際上開發(fā)商的成本中有很多是冤枉的，應(yīng)該引起國家的高度重視，例如停車位的配置的問題，現(xiàn)在無論什么樣的項(xiàng)目，配置車位的比例都是很高的。有的項(xiàng)目一家人兩個(gè)車位是不夠的，有的項(xiàng)目100戶人中只有二、三十個(gè)車位，但是這些車位閑置后沒有用，會(huì)造成怎樣的情況，長(zhǎng)期沒有人購買，等到住小區(qū)的人有能力購買車位的時(shí)候，就已經(jīng)搬走了，還有就是人防的損失，現(xiàn)在的人防要不開發(fā)商交現(xiàn)金給人防辦，要不自己做，如何防原子彈的工程，現(xiàn)在的原子彈是無法打擊的，美國為了打擊伊朗研究鉆地60米的原子彈，當(dāng)時(shí)炸我國大使館的導(dǎo)彈是從兩個(gè)不同的方向打擊相同的房間，我們是無法防護(hù)的，但是為了滿足某些要求，必須要做的，這是國家的損失，因?yàn)槲覀儗⑦@些成本轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。
現(xiàn)在很多城市中，開發(fā)商的所得稅是年初就交的，自然的就將成本拉高了，因此成本轉(zhuǎn)嫁了，開發(fā)商利用房?jī)r(jià)的上升起哄，作為企業(yè)來說，同樣的產(chǎn)品四個(gè)開發(fā)商，你們將價(jià)格抬上去了，我不可能賣低價(jià)了，因此房?jī)r(jià)被成本和地價(jià)綁架了，被巴教授說的供求關(guān)系綁架了，要建設(shè)的原因很簡(jiǎn)單，就是多供應(yīng)土地。
賀承軍：請(qǐng)盧總談一下制造業(yè)的創(chuàng)新，十年前王石提出新住宅運(yùn)動(dòng)，您體會(huì)是怎樣的？
盧鏗：十年前提出新住宅運(yùn)動(dòng)的是我，并不是王石。我們的做法跟萬科探索的方向是不一樣的，萬科探索的是整體結(jié)構(gòu)地，海爾做的是內(nèi)在，海爾有很多的產(chǎn)品，希望開發(fā)商可以繼承使用，除了大家知道的白色家電和黑色家電外，還有智能化，太陽能、地緣熱、水源熱等等系統(tǒng)都有的，室內(nèi)可以繼承的產(chǎn)業(yè)化都有的，海爾地產(chǎn)做的都是精裝修，作為繼承的手段將這些產(chǎn)品都做出來，希望今后形成繼承的模式為大家所用。
主持人：因?yàn)闀r(shí)間有限，提問到此為止。大家可以將提問放到后面的環(huán)節(jié)。
接下來我們進(jìn)行的環(huán)節(jié)是本次論壇的本屆論壇重頭戲“華譽(yù)景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評(píng)榜（G30）”將隆重發(fā)布。我們先有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點(diǎn)論壇秘書長(zhǎng)陳詩濤女士為我們進(jìn)行”2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)”總點(diǎn)評(píng)。
陳詩濤：現(xiàn)在由我發(fā)布“華譽(yù)景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評(píng)榜（G30）”，我解釋3個(gè)G代表什么，偉大、光榮和集體，本次的榜單調(diào)查的 時(shí)間，統(tǒng)計(jì)的時(shí)間是2009年1—11月份，有四大體系構(gòu)成，第一個(gè)是運(yùn)營體系占了30分，由銷售業(yè)績(jī)和儲(chǔ)備、總資產(chǎn)、銷售面積、在建項(xiàng)目5個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)構(gòu) 成，參考的指標(biāo)有總資產(chǎn)銷售面積和在建項(xiàng)目在本年度作為參考性評(píng)分，財(cái)富指標(biāo)30分，資產(chǎn)負(fù)債率、毛利率、凈利率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率構(gòu)成，品牌指標(biāo)20 分，品牌指標(biāo)體系由品牌熟知度及品牌認(rèn)可度構(gòu)成，管理體系20分，由團(tuán)隊(duì)建設(shè)、管理模式、領(lǐng)導(dǎo)力及執(zhí)行效率構(gòu)成。
我們?cè)谡{(diào)研的時(shí)間中，采取了以下的方法，運(yùn)營和財(cái)務(wù)指標(biāo)獲取是通過公開信息，專業(yè)結(jié)構(gòu)提供，例如大連萬達(dá)、星河灣、中糧等未提供數(shù)據(jù)就無法進(jìn)入。
品牌、管理兩大指標(biāo)體系采用了行業(yè)公眾問卷的形式進(jìn)行全國性調(diào)查。調(diào)研的對(duì)象是2009年年度主營在中國大陸的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們盡量的覆蓋 到上市企業(yè)到未上市企業(yè)，從一線企業(yè)到二線企業(yè)，從國有企業(yè)到民營企業(yè)，榜單截止到11月30日，總共有10個(gè)榜單，作為成果。
我們發(fā)現(xiàn)了以下幾個(gè)焦點(diǎn)，2009年房地產(chǎn)的高峰期四大城市是熱點(diǎn)，西部城市是增長(zhǎng)點(diǎn)，華南占了13家，北京7家，華東6家，西北成都和重慶各 2家，華東區(qū)域入選的6家企業(yè)中全部是民營企業(yè)，北京區(qū)域入選的7家企業(yè)只有SOHO一家是民營企業(yè)，2009年下半年，我們發(fā)現(xiàn)26家是上市企業(yè)，4家 是未上市企業(yè)，而這4家也在上市之路上，截止11月30日，萬科成為首家突破500億元的企業(yè)，保利可圈可點(diǎn)，超越200億元的企業(yè)有10家，超越300 億元的企業(yè)有5家，土地儲(chǔ)備中，排名前20家的企業(yè)，擁有4.78億平方米的土地儲(chǔ)備，超越3000萬的土地有6家，恒大是土地王，其中5家是華南企業(yè)， 并沒有包含12月份最新出的地王數(shù)據(jù)。
在財(cái)務(wù)指標(biāo)中我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)企業(yè)普遍有一個(gè)困境，資產(chǎn)是高負(fù)債，流動(dòng)比例普遍偏低，大部分低于安全線，在目前的三項(xiàng)指標(biāo)都表現(xiàn)合格及優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)的只有SOHO中國和華潤(rùn)置地。在利潤(rùn)指標(biāo)中，我們發(fā)現(xiàn)入選的30家企業(yè)中，平均凈利潤(rùn)是21.64%，處于一個(gè)行業(yè)的合理水平。而其中一個(gè)現(xiàn)象，4家企業(yè)全部超過20%。最差的是深圳，沒有一家超過凈利率平均水平，平均凈利率只有17%。在品牌管理體系中，我們發(fā)現(xiàn)中國房企急需提高，總共發(fā)出了1萬份問卷，收到1781份有效問卷中，五項(xiàng)單項(xiàng)指標(biāo)中萬科高居榜首，是唯一一家所有單項(xiàng)指標(biāo)超過70%的企業(yè)，其余的29家沒有一家企業(yè)有兩項(xiàng)指標(biāo)得到超過60%的認(rèn)同，在區(qū)域品牌中萬科在品牌及管理上占據(jù)高位，北方只有SOHO中國所有指標(biāo)進(jìn)入前十，上海企業(yè)沒有一家進(jìn)入前十。
關(guān)于榜單更多全面的詳細(xì)的信息可以進(jìn)入觀點(diǎn)網(wǎng)G30專題頁面，還有今天拿到的年度雜志上都有具體介紹。本次的調(diào)查可能會(huì)有失誤和不盡完美之處，我們得到了100多家傳媒和上千家房地產(chǎn)企業(yè)的支持，在失誤中我們相信努力的表現(xiàn)出專業(yè)和對(duì)房地產(chǎn)的熱忱，明年2010年我們將繼續(xù)評(píng)選出2010年的地產(chǎn)G30，同時(shí)希望我們的總評(píng)榜可以得到在座和行業(yè)的認(rèn)同，同時(shí)更希望這份榜單上很多的指標(biāo)，在可能引起爭(zhēng)議同時(shí)可以得到行業(yè)的關(guān)注、探討和思考。謝謝大家。
現(xiàn)在激動(dòng)人心的時(shí)刻已然到來，我們將總結(jié)與表彰本年度行業(yè)30強(qiáng)企業(yè)并發(fā)布華譽(yù)景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評(píng)榜(G30)。
現(xiàn)在有請(qǐng)今天到場(chǎng)的本年度行業(yè)30強(qiáng)企業(yè)精英們上場(chǎng)，讓我們一起見證這個(gè)光榮而驕傲的時(shí)刻！有請(qǐng)：
廣州萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理 喻 彬 先生
中海地產(chǎn)廣州有限公司副總經(jīng)理 曾志球 先生
富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事 呂勁 先生
重慶市金科實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司副總裁 李戰(zhàn)洪 先生
金地集團(tuán)董事會(huì)秘書 徐家俊 先生
龍湖集團(tuán)客戶及公司品牌部公共事務(wù)行政總監(jiān) 余 潔 女士
恒大地產(chǎn)總裁助理 柯鵬 先生
福晟集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁 潘偉明 先生
雅居樂集團(tuán)營銷總監(jiān) 劉鵬飛 先生
卓越集團(tuán)副總經(jīng)理、融資總監(jiān) 鄔風(fēng)柏 先生
龍光地產(chǎn)股份有限公司董事會(huì)秘書 肖旭 先生
合生創(chuàng)展廣州地區(qū)營銷總監(jiān) 韓智 先生
碧桂園控股有限公司區(qū)域總監(jiān) 盧燕明 女士
合景泰富集團(tuán)公共事務(wù)總監(jiān) 周勵(lì) 女士
保利房地產(chǎn)集團(tuán)代表 陶苗 女士
有請(qǐng)上臺(tái)。
今天我們將在歲末收獲沉甸甸的喜悅，也在乍暖還寒的季節(jié)里討論房地產(chǎn)業(yè)的未來。我們將盤點(diǎn)那些在2009年里，中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，尋找這一年里那些堪稱為偉大的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮的房地產(chǎn)企業(yè)以及躋身于中國最優(yōu)秀行列的房地產(chǎn)企業(yè)群體。
現(xiàn)在請(qǐng)?jiān)试S我代表主辦機(jī)構(gòu)隆重發(fā)布： "華譽(yù)景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評(píng)榜（G30）總排名"暨 年度卓越表現(xiàn)企業(yè) 他們是：
2009年度卓越表現(xiàn)企業(yè)：綠地集團(tuán)
2009年度卓越表現(xiàn)企業(yè)：福晟集團(tuán)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第30名企業(yè)： 成都置信
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第29名企業(yè)： 龍光地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第28名企業(yè)： 藍(lán)光地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第27名企業(yè)： 新湖中寶
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第26名企業(yè)： 卓越集團(tuán)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第25名企業(yè)： 方興地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第24名企業(yè)： 北辰實(shí)業(yè)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第23名企業(yè)： 復(fù)地集團(tuán)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第22名企業(yè)： 瑞安房地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第21名企業(yè)： 首創(chuàng)置業(yè)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第20名企業(yè)： 金融街控股
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第19名企業(yè)： 合景泰富
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第18名企業(yè)： 合生創(chuàng)展
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第17名企業(yè)： 世茂房地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第16名企業(yè)： 仁恒置地
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第15名企業(yè)： 雅居樂
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第14名企業(yè)： 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第13名企業(yè)： 招商地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第12名企業(yè)： 碧桂園
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第11名企業(yè)： 綠城中國
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第10名企業(yè)： 富力地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第9名企業(yè)： 恒大地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第8名企業(yè)： 金科集團(tuán)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第7名企業(yè)： 金地集團(tuán)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第6名企業(yè)： 龍湖地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第5名企業(yè)： 華潤(rùn)置地
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第4名企業(yè)： SOHO中國
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第3名企業(yè)： 保利地產(chǎn)
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第2名企業(yè)： 中國海外
2009行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)之第1名企業(yè)： 萬科企業(yè)
主持人：謝謝大家，一起見證這一光榮的時(shí)刻！請(qǐng)廣州萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理 喻 彬 先生留步，作為年度三十強(qiáng)企業(yè)代表發(fā)表感言
喻 彬：尊敬的各位嘉賓，大家好，很高興能夠代表萬科領(lǐng)取這個(gè)獎(jiǎng)，非常感謝各位評(píng)委和嘉賓對(duì)萬科的支持和肯定，參加觀點(diǎn)舉辦的年度30強(qiáng)的評(píng)比，也是跟優(yōu)秀同行交流學(xué)習(xí)的難得機(jī)會(huì)，剛才聽到了各位領(lǐng)導(dǎo)和老師的精彩演講，讓我深受啟發(fā)，在此請(qǐng)?jiān)试S我代表萬科向活動(dòng)的主辦方和各位嘉賓表示真誠的謝意，同時(shí)祝愿觀點(diǎn)主辦的評(píng)選活動(dòng)越辦越精彩，今天萬科剛剛宣布了12月的銷售業(yè)績(jī)，2009年全年實(shí)現(xiàn)銷售面積660.36萬平方米，銷售金額634.2億元，意味著中國的房地產(chǎn)行業(yè)終于邁入了600億時(shí)代，這是令人鼓舞的數(shù)字，中國房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)速度還沒有結(jié)束，后面的故事更加的精彩，萬科愿意跟各位同時(shí)共贏，預(yù)祝在2010年的歷程中走的更快，走的更遠(yuǎn)，在此向各位表示感謝，希望大家今后一如既往的支持和故吏萬科，謝謝大家。
主持人：謝謝大家，請(qǐng)下臺(tái)稍事休息，接下來我們將進(jìn)入城市觀點(diǎn)論壇中國行年度論壇每年濃墨重彩的保留節(jié)目精英對(duì)話環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)創(chuàng)造奇跡的2009年剛剛過去，年底出現(xiàn)的政策轉(zhuǎn)型及2010年仍然不明朗的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)的未來了更多不確定的因素。今天城市觀點(diǎn)論壇精英對(duì)話環(huán)節(jié)的主題就是我們本次論壇的主題："不確定經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下的房地產(chǎn)"
我們請(qǐng)出精英對(duì)話的主持嘉賓，他們是：
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松（先生）
合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江（先生）
及本次對(duì)話的對(duì)話嘉賓：
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一先生
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳 淮先生
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘 偉先生
金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士
富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事 呂 勁先生
黎文江：請(qǐng)巴教授先說。
巴曙松：我們分工吧，我專門負(fù)責(zé)看表，我們?cè)?2：30分準(zhǔn)時(shí)結(jié)束，我要讓大家餓的時(shí)間太長(zhǎng)，臺(tái)上有六位專家，一共有50分鐘，每個(gè)人大概有9分鐘不到，所以我的建議是，讓每個(gè)專家先花3—5分鐘時(shí)間，將2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)最想說的話進(jìn)行表達(dá)，之后是臺(tái)下提問。
黎文江：我最想說的是，因?yàn)槲以?008年底曾經(jīng)說過，廣州市2009年房?jī)r(jià)會(huì)保9000元/平方米，現(xiàn)在看來去年廣州市的房?jī)r(jià)達(dá)到了9300元/平方米，比2008年稍微低了一點(diǎn)，成交量是10年中最高的，達(dá)到了9700萬平方米，可以說是量?jī)r(jià)齊升，這是我最滿意的一點(diǎn)。
鐘 偉：討論房?jī)r(jià)之前我請(qǐng)教大家兩個(gè)問題，請(qǐng)大家仔細(xì)的思考，1987年的1萬元的幣值跟2008、2009年多少錢是相當(dāng)?shù)摹?/p>
目前，假定還可以工作10—20年，退休的時(shí)候，如果再活30年，大概需要多少退休金，如果可以大概估計(jì)出這兩個(gè)問題，關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)議就可以停止了。
杜麗虹：我就簡(jiǎn)單的說三句話，今天的主題是不確定，我想說幾個(gè)確定的事。我個(gè)人認(rèn)為，首先現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是有泡沫的，第二個(gè)確定的事情，這個(gè)泡沫是會(huì)破滅的，什么時(shí)候破滅是不確定的。第三，在破滅的泡沫的背景下，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何做，大家聽我下午的發(fā)言，地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全底線。
巴曙松：還做廣告。
陳淮：一輩子大概要吃20萬個(gè)雞蛋，需要存那么多的錢嗎，有一只母雞就夠了，2009年房地產(chǎn)政策有成功，有成就，也有不足，也有缺陷。
三得
2009年成功實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)保8%，如果中國作為發(fā)展中國家沒有一定的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張速度，就業(yè)和財(cái)政速度，我們的就業(yè)、銀行、資產(chǎn)安全以及主要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的盈利狀況就將惡化，因此保8%是功不可沒。
2009年的政策，住房保障體系比原來的設(shè)想大大加速了，步伐邁得更快，從2007年末擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍，2008年擴(kuò)大廉租房投資規(guī)模，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出保障性住房從750萬套擴(kuò)大到1450萬套。
我們?cè)诒Ｔ鲩L(zhǎng)，投入4億億元積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策方面，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面大大加快了城市化基礎(chǔ)設(shè)施改善和城市環(huán)境的改善和城市功能的改善。這種改善毫無疑問使老百姓的住房自身的價(jià)值和有效性、宜居性都大大提高了。
因?yàn)榇碳し康禺a(chǎn)政策中的營業(yè)稅征免年限的改變，造成了投機(jī)性的狀況，導(dǎo)致部分城市的房?jī)r(jià)過快上漲，就象吃藥一樣，先治最重的部分，但是有負(fù)作用。
因地制宜和各地方發(fā)展不平衡方面的政策有瑕疵和缺陷。一刀切的性質(zhì)還是比較多的，因此大城市和中小城市，東部和西部的差別性沒有注意到，
政策執(zhí)行主體配置不當(dāng)，比如說20%首付，7折優(yōu)惠的利率交給銀行做，銀行是企業(yè)，企業(yè)是追求利潤(rùn)最大化的，既然是援助低端群體買房的政策，屬于公共產(chǎn)品政策，該政策代價(jià)毫無疑問應(yīng)該由政府承擔(dān)，交給銀行做，銀行自然就要將信貸資源盡可能多的有意無意配置到資產(chǎn)信用高，收入穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小的社會(huì)群體上，這縮小了當(dāng)初政策以援助和改善困難群體的效果，以上是對(duì)2009年的回顧，謝謝大家。（待續(xù)）
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