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　　“房地產(chǎn)在中國必須唯政策是瞻”,國泰君安的一份研報點出了中國房地產(chǎn)市場的命門。

　　近期密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策,反映出決策層開始“棒喝”瘋漲了一年的中國房地產(chǎn)。但是,對調(diào)控政策遏制高房價是真打還是假打地產(chǎn)業(yè),各方人士依然在霧里看花,或者自說自話。

　　地產(chǎn)商:只是敲山震虎!

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)的漲落興衰,歷來對于調(diào)控政策極其敏感。然而有房地產(chǎn)行業(yè)人士并沒有把當(dāng)前出臺的調(diào)控政策當(dāng)成多大的利空。他們認(rèn)為,對樓市拉低控高是政策的慣有做法,此番政策調(diào)控很可能是假打。

　　“調(diào)控對市場的影響不大。”天津一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷總監(jiān)接受記者采訪時如此表示。他告訴記者,截至目前他們公司的實際銷售是20多億元,全年也不會超過30億元。但是,公司把明年的銷售目標(biāo)定在了45億元。

　　并且,上述營銷總監(jiān)對明年完成這個目標(biāo)相當(dāng)樂觀。他說,目前已經(jīng)出臺的這些調(diào)控舉措,可能會對二手房帶來一點影響,但是不會造成整個行業(yè)的不景氣。他認(rèn)為,當(dāng)前主要是房價漲得太快,政策面象征性地出臺一些調(diào)控舉措是正常的,歷來都是房價漲到一定地步,政策就要出來壓一壓。

　　還有的大型上市房企高層人士在接受記者采訪時,直言“我們沒覺得有什么可怕的”。國家是有能力調(diào)控房價的,但是否要動真格,他認(rèn)為并不見得。

　　上述人士認(rèn)為,在市場火熱的情形下,陸續(xù)出臺了一些調(diào)控政策,與以往相似。“調(diào)控房地產(chǎn)本來就是首鼠兩端,政策也只能是走一步看一步。”

　　而券商、投行機(jī)構(gòu)的觀點是,目前出臺的調(diào)控政策,確實難以對房地產(chǎn)商起到真正的限制作用。廣發(fā)證券最近的房地產(chǎn)行業(yè)研究報告就認(rèn)為,“首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%”將對開發(fā)商的資金實力提出嚴(yán)重考驗,能夠抑制開發(fā)商的拿地沖動,但不能從根本解決問題。

　　投行高盛也認(rèn)為,明確開發(fā)商拿地首付比例這類政策舉措,恐難以實現(xiàn)政府抑制房價以及保障居民充足住房供應(yīng)的既定目標(biāo),只會令房地產(chǎn)市場強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱,因為政策對規(guī)模大、現(xiàn)金充裕的開發(fā)商未必能夠形成有效制約。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則更加直言不諱,他表示,這看似一個新政策,但北京的開發(fā)商對其沒有當(dāng)回事兒。他稱:“北京開發(fā)商從來都是短時間內(nèi)全額付款的,只有部分城市的救市政策中,給了開發(fā)商緩交和少交的優(yōu)惠。”

　　調(diào)控堅決效果難測

　　盡管大開發(fā)商們不把目前的調(diào)控政策“當(dāng)回事兒”,但決策層遏制房價過快上漲的意圖還是十分明顯。國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部主任范劍平在接受《投資者報》記者采訪時表示,從當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)政策的“組合拳”特點來看,政府希望把房價過快上漲的的勢頭打下來的決心很堅決。

　　范劍平認(rèn)為,當(dāng)前調(diào)控政策,在供給上力推保障性住房,在需求上保自住、改善性住房,其根本就是房地產(chǎn)調(diào)結(jié)構(gòu),最后,達(dá)成遏制房價上漲過快的意圖。

　　不過,目前這些調(diào)控政策能夠發(fā)揮多大效果,連范劍平也未能表示出樂觀,他的說法是“希望政策能見效”。也難怪開發(fā)商會把目前的調(diào)控政策當(dāng)成“毛毛雨”。

　　至少從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場反應(yīng)來看,政策效果還未能顯現(xiàn)。據(jù)高華證券研究部門監(jiān)測的最近一周房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示,12月14日~20日,房產(chǎn)銷量持續(xù)震蕩而銷售均價小幅上升。從周環(huán)比角度看,公布數(shù)據(jù)的6個城市的銷售均價上漲;從同比角度看,所有10個城市的房價均上漲。與2009年11月均價相比,10個城市中有6個城市的房價上漲。

　　其實調(diào)控房地產(chǎn)的政策,早在12月初就已陸續(xù)出臺。華創(chuàng)證券指出,整理2003年以來國家出臺的各項調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的政策,從過去效果看,并沒有實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目標(biāo)。

　　管理層連續(xù)出臺的遏制房地產(chǎn)市場過熱政策,盡管在房地產(chǎn)市場效果不明顯,但證券市場卻是反應(yīng)劇烈,在首次繳納比例調(diào)高政策出臺的當(dāng)天,房地產(chǎn)股票全線下挫,最近依然難現(xiàn)反轉(zhuǎn)跡象。

　　政策調(diào)控首鼠兩端

　　當(dāng)12月14日的國務(wù)院常務(wù)會議直接提出“抑制投資投機(jī)性購房”之后,管理層要對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“調(diào)控”的意圖非常明確。但市場對政策是要真打房地產(chǎn)行業(yè)還是假打,到如今都是有如霧里看花甚至爭論不休。

　　國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石在接受《投資者報》記者采訪時就表示,政策調(diào)控不會真正打壓房地產(chǎn)。他的邏輯是,今年投資拉動的主力是基礎(chǔ)項目的政府投資,到明年肯定不會繼續(xù)這個思路,而能夠接棒的只能是房地產(chǎn)投資。

　　作為中國明確的“支柱產(chǎn)業(yè)”,房地產(chǎn)行業(yè)從2004年“8·31”開始實行土地“招、拍、掛制度”,可以看做是完全的市場化。從此,管理層就開始了每年一次、甚至多次的針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控,一直持續(xù)到現(xiàn)在,從未中斷。

　　歷年調(diào)控的主旋律始終都是平抑房價,但始終都是“抑揚兩難”。因為中國經(jīng)濟(jì)其實離不開房地產(chǎn)這個“支柱”角色。中投證券發(fā)布的研究報告就認(rèn)為,由于制造業(yè)投資保持平穩(wěn),政府投資繼續(xù)高位增長的可能性不大,因此地產(chǎn)投資仍將是2010年經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。從這個角度看,為確保全年經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長,地產(chǎn)投資受到持續(xù)的政策壓制的可能性較小。

　　其實,別看現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)的政策“聲聲風(fēng)雨急”,僅在幾周前,中央經(jīng)濟(jì)工作會議給房地產(chǎn)行業(yè)定的調(diào)子還是“增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求”,加之加速城市化的提法,這被市場廣泛解讀為是進(jìn)一步鼓勵行業(yè)發(fā)展的“利好”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,在一個時點上對一個行業(yè)的政策同時釋放出兩個截然不同的信號,這種讓人有些疑惑的“矛盾性”,實質(zhì)上反映了現(xiàn)階段管理層對房地產(chǎn)市場的尷尬處境。

　　即使在政策調(diào)控開始后,12月22日廣州再次爆出255億元的新“地王”。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士就對記者表示,這宗新地王的面積其實大大超過了地產(chǎn)新規(guī)“300畝”的上限,能夠橫空出世其實折射出了調(diào)控政策的某種“謙讓”。

　　仔細(xì)推敲“遏制房價過快增長”的提法,多少算“過快”,上述人士稱,“一些城市”是指大部分還是小部分,都含糊其辭,這正是政策希望調(diào)控保持某種彈性。

　　真打假打須看政策后手

　　目前政策之于房地產(chǎn)確實撲朔迷離。真打還是假打的關(guān)鍵,其實在于調(diào)控的政策后手,即今后對于房地產(chǎn)市場還會出臺什么政策?明年的調(diào)控方向究竟如何?

　　長城證券認(rèn)為,如果明年一季度政策沒有起到抑制房價快速上漲的目的,或許將有更嚴(yán)厲的政策出臺。

　　如果說目前出臺的一系列調(diào)控舉措,還沒有被房地產(chǎn)界視為實質(zhì)性利空的話,那地產(chǎn)商最怕出臺什么樣的調(diào)控政策?換言之,政策“真打”會出哪些牌?

　　物業(yè)稅無疑是最狠的“殺手”。范劍平對記者表示,調(diào)控房地產(chǎn),政策選擇還是很多的,威力最大的當(dāng)屬開征物業(yè)稅。

　　物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。早在今年5月25日,國務(wù)院正式公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中,已經(jīng)提到“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”。

　　不過,在上述接受采訪的上市房企天津公司高層看來,開征物業(yè)稅目前時機(jī)并不成熟。“土地出讓年限的問題,法理的問題沒厘清之前,物業(yè)稅難以成行。”

　　他認(rèn)為,減少流動性、增加土地供應(yīng)對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響是最為直接的。“如果下一步政策對房地產(chǎn)信貸做出限制的明示或暗示、政府切實增加有效的土地供應(yīng),那就是調(diào)控真正在下狠手了。”他說。

　　國務(wù)院常務(wù)會議明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”,要綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。這意味著,調(diào)控下一步要真在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)信貸政策及利率上有所調(diào)整,那可能就是房地產(chǎn)市場的拐點到來了。