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　　開發(fā)商把商業(yè)用地報(bào)建成為公寓或者豪宅，不存在政策上的限制。“商改住”之所以愈發(fā)受到開發(fā)商的青睞，與近年來(lái)住宅市場(chǎng)需求旺盛有關(guān)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)生梁嘉欣 “40年”的使用年限讓方圓開發(fā)的廣州“大學(xué)時(shí)光”項(xiàng)目尚未發(fā)售就引發(fā)諸多熱議。12月26日，大學(xué)時(shí)光公開認(rèn)購(gòu)，“酒店公寓”再度成為投資客的熱門話題。

　　“40年年限”的大學(xué)時(shí)光

　　在開盤現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員表示，該項(xiàng)目目前均價(jià)1.3萬(wàn)/平方米，部分南向單位要價(jià)更高。“旁邊地塊的地價(jià)已經(jīng)9000多了，建好后房?jī)r(jià)有可能達(dá)到2萬(wàn)”，銷售人員解釋稱，“1.3萬(wàn)/平方米根本不貴”。

　　作為大學(xué)城板塊的首個(gè)新盤，大學(xué)時(shí)光也是方圓地產(chǎn)于廣州大學(xué)城開發(fā)的首個(gè)酒店公寓項(xiàng)目，該項(xiàng)目擬建酒店公寓共7棟，每棟共13層，其中3棟在建，目前已建10層，仍未封頂。銷售人員透露稱，該項(xiàng)目將于2011年4月30日交付使用。

　　雖然其“40年”的使用年限仍然存在爭(zhēng)議，但在1.3萬(wàn)/平方米的“低價(jià)”誘惑下，“大學(xué)時(shí)光”開放首兩天，前三棟公寓共250套房源中已有近100套被認(rèn)購(gòu)。

　　大學(xué)時(shí)光項(xiàng)目位于廣州番禺區(qū)小谷圍島規(guī)劃中心區(qū)DS1510地塊，由方圓集團(tuán)于2007年以1.65億元投得，用地性質(zhì)為旅館業(yè)用地，用地年限為40年。因此，有人稱，大學(xué)時(shí)光是在40年的土地上建70年的住宅。若2011年才能交付使用，大學(xué)時(shí)光的住宅項(xiàng)目實(shí)際使用年限最多只有36年。

　　該項(xiàng)目的銷售人員對(duì)此并不避諱，并明確表示，項(xiàng)目所在地為商業(yè)用地，年限只有40年，所有的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用都是按照商業(yè)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。但隨即表示，在年限到期后，只要交納一定的土地租用金就可以繼續(xù)使用這塊土地，購(gòu)房者無(wú)需顧慮。

　　根據(jù)新實(shí)施的《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”因此，商業(yè)公寓使用年限到期后，購(gòu)房者可能需要補(bǔ)足較高額的地價(jià)費(fèi)用。

　　對(duì)此，廣州地產(chǎn)專家韓世同表示，年限都是人為規(guī)定的，目前并未明確規(guī)定期限過后該如何處理，“畢竟實(shí)行商用房也就20多年的時(shí)間，具體的補(bǔ)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍未有定，但是40年跟70年的續(xù)費(fèi)金額肯定有很大區(qū)別”。

　　“商改住”現(xiàn)實(shí)

　　事實(shí)上，類似于方圓地產(chǎn)這種在商業(yè)用地上興建商業(yè)公寓出售，實(shí)現(xiàn)“商改住”大變身的案例在廣州比比皆是，富力在珠江新城的多個(gè)公寓項(xiàng)目就是先例。

　　分析人士認(rèn)為，“商改住”之所以愈發(fā)受到開發(fā)商的青睞，與近年來(lái)住宅市場(chǎng)需求旺盛有關(guān)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的一份研究報(bào)告稱，近年來(lái)，由于剛性需求的存在，住宅市場(chǎng)需求旺盛，住宅產(chǎn)品尤其是小戶型產(chǎn)品的持續(xù)熱銷讓開發(fā)商堅(jiān)定了開發(fā)住宅產(chǎn)品的決心。在有市可圖、有利可圖、無(wú)政策約束的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣上更多的偏向住宅進(jìn)行操作，實(shí)現(xiàn)“商改住”，于是，出現(xiàn)了眾多40年產(chǎn)權(quán)的商住公寓。

　　韓世同表示，目前，市場(chǎng)更多愿意接受的還是住宅，此外，興建公寓的開發(fā)模式比較靈活，對(duì)開發(fā)商而言，有利于開發(fā)的安全，易于回籠資金，減少投資壓力。如果市場(chǎng)能接受此類商業(yè)公寓，未嘗不是好事情。