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　　開發(fā)商應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的變化，不斷主動(dòng)調(diào)整招商或銷售策略，避免市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)集中性爆發(fā)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 12月16日，知名國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布了一份關(guān)于廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)的專題報(bào)告，對(duì)廣州新中央商務(wù)區(qū)珠江新城的開發(fā)現(xiàn)狀和未來前景進(jìn)行了深入的分析和探討。

　　從1993年廣州市政府在珠江新城規(guī)劃建設(shè)新的城市中心區(qū)至今，珠江新城的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)經(jīng)歷了整整十六年。前十年，區(qū)內(nèi)只有一批定位高端但配套不足的住宅落成，包括辦公樓在內(nèi)的商用物業(yè)的開發(fā)則寥寥無幾。

　　2003年，廣州市政府對(duì)珠江新城的開發(fā)進(jìn)行重新定位和調(diào)整規(guī)劃，隨后幾年該區(qū)的建設(shè)進(jìn)程突飛猛進(jìn)。

　　目前，進(jìn)入高速發(fā)展階段的珠江新城面臨著一個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)高峰，是否存在足夠的對(duì)應(yīng)需求成為市場(chǎng)上最大的疑問。

　　同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的交通基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套仍未全部到位，導(dǎo)致商務(wù)氛圍不足，還有如何處理與天河北商務(wù)區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)和互補(bǔ)關(guān)系等一系列問題，都是珠江新城究竟能否承擔(dān)21世紀(jì)廣州新中央商務(wù)區(qū)重任的關(guān)鍵因素。

　　世邦魏理仕表示，從2003年開始經(jīng)過短短六年的發(fā)展，珠江新城的優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成為廣州存量?jī)H次于天河北商務(wù)區(qū)的第二大商務(wù)區(qū)，吸引了大批來自現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的跨國公司和內(nèi)資龍頭企業(yè)，而且租金水平高踞全市之冠。

　　目前珠江新城規(guī)劃與在建的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)面積將使其在兩年內(nèi)超過天河北成為廣州最大的商務(wù)區(qū)，大量高端定位的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)亦有助于提升區(qū)域整體物業(yè)質(zhì)素。

　　據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，未來兩年將有多達(dá)173.6萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓在珠江新城完成建設(shè)，占全市同期新增供應(yīng)量的79.4%，相當(dāng)于目前珠江新城寫字樓存量的1.67倍。如果進(jìn)行細(xì)分，那么甲級(jí)寫字樓所占比例更高達(dá)80%。

　　盡管珠江新城大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)辦公樓開發(fā)引發(fā)是否脫離實(shí)際經(jīng)濟(jì)進(jìn)程，造成市場(chǎng)供求失衡的憂慮，而且恰逢金融危機(jī)席卷全球之際，原本支撐優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)的外資需求萎縮，增加了業(yè)界疑慮。但世邦魏理仕認(rèn)為珠江新城的寫字樓仍然有長(zhǎng)期的需求支持，其原因則是：

　　一、跨國公司對(duì)本地優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求短期內(nèi)未必能迅速恢復(fù)快速增長(zhǎng)。但長(zhǎng)期來看，發(fā)展?jié)摿薮蟮闹袊缤肀貙⒊蔀榭鐕局乇缄囍兀?/p>

　　二、經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于快速上升階段的國內(nèi)大型國有及民營(yíng)企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求有迅速攀升之勢(shì)，將成為吸納優(yōu)質(zhì)辦公樓空間的生力軍；

　　三、中國最具經(jīng)濟(jì)活力區(qū)域之一的珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)將是珠江新城辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。隨著區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，珠江新城辦公樓服務(wù)整個(gè)珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)日益明顯。

　　此外，世邦魏理仕認(rèn)為，根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，大體量的商業(yè)項(xiàng)目由于建設(shè)周期長(zhǎng)，影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的因素較多，項(xiàng)目無法按照預(yù)定計(jì)劃如期竣工的并不少見。另外，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的變化，不斷主動(dòng)調(diào)整招商或銷售策略，包括項(xiàng)目推出市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，推進(jìn)的速度等，避免市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)集中性爆發(fā)。

　　另一方面，珠江新城寫字樓的空置率也在不斷下降。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2009年第一季度，珠江新城寫字樓的空置率接近30%，到第三季度已下降到約20%。

　　同時(shí)，目前珠江新城寫字樓的租金也略有上升。據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，廣州國際金融中心已進(jìn)入正式招商階段，目前招商情況非常好，業(yè)主對(duì)招商進(jìn)展持滿意態(tài)度。現(xiàn)對(duì)外出租單元的租金水平約為160-260元。”