我是實(shí)事求是，敢作敢為，敢承擔(dān)事情的一個人,我喜歡簡單明確，我承諾的一定會實(shí)現(xiàn)。我不喜歡太多的應(yīng)酬，但是很多人都支持我。

　　黝黑的皮膚，一張立體的“歐化”臉，盡管其行事風(fēng)格低調(diào)，媒體曝光度不高，但許健康總能給人留下很深刻的第一印象。面對我們些許疑惑的眼神，許健康微笑著表明自己是純正的中國人：“我出生于福建晉江，1980年移居到了澳門。”

　　這是在寧波市南苑酒店的咖啡廳里，10月29日，寶龍地產(chǎn)董事局主席兼總裁許健康先生接受了觀點(diǎn)新媒體的專訪。在這個江南微帶秋意的午后，我們?nèi)匀荒軌蚋惺艿竭@位以復(fù)合型地產(chǎn)顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式地產(chǎn)企業(yè)締造者，因剛剛成功登陸香港H股市場而蕩漾著的喜悅。

　　“我是實(shí)事求是，敢作敢為，敢承擔(dān)事情的一個人，我喜歡簡單、明確，我承諾的一定會實(shí)現(xiàn)。我不喜歡太多的應(yīng)酬，但是很多人都支持我，所以在事業(yè)過程當(dāng)中，雖然我的表達(dá)能力，我的文化素質(zhì)不高，但是我所到之處得到了很多人的支持。”許健康先生這樣輕快的闡釋自己的人生。

　　他說，關(guān)于其名字還有一段有趣的故事，這個名字是他父親幫他起的，不過一開始不叫“許健康”，而是叫“許金龍”，由于他生下來的幾個月里，身體一直不好，父親于是將名字改成了“許健康”，意在祈禱其能夠健健康康長大成人。

　　面對眼前這個國內(nèi)赫赫有名的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖人物，我們很難想象，29年前，這個活躍在福建晉江某鄉(xiāng)下一個小小赤腳郎中，懷揣一顆不安分的心，10元錢起家于澳門街頭，從僅有10元的貧困發(fā)展到如今的身家過億。

　　許健康還有另外多重身份符號：全國政協(xié)委員、澳門特別行政區(qū)推委會委員、福建省僑聯(lián)副主席、寶龍集團(tuán)董事局主席、廈門首富。2009年，許健康以80億元身家位列胡潤富豪榜第26位。翻閱其簡單的發(fā)家經(jīng)歷，在低調(diào)的背后隱藏著弈棋一樣的人生哲學(xué)。

　　“人生的開局是至關(guān)重要的，往往是一著不慎影響一生一世。因此，既不能墨守成規(guī)、一成不變，也不可不守章法、盲目行事。而應(yīng)穩(wěn)中有變、步步爭先，不斷尋找最佳突破點(diǎn)，逐步擴(kuò)大自己的優(yōu)勢。所以無論如何都要牢記：找準(zhǔn)自己的位置，走好人生的開局，千萬不要未跑先輸。”許健康此前在接受媒體采訪時如是詮釋自己棋子一般的人生軌跡。許健康是澳門籍，1952年出生于福建一個書香世家，父親是一位德高望重的醫(yī)生。改革開放前，他一邊繼承父業(yè)做了醫(yī)生，一邊在衛(wèi)校讀書，1980年，骨子里不安分的他在僅差四天就畢業(yè)時毅然選擇放棄學(xué)業(yè)，移居澳門。初到澳門時他衣兜里僅有10元錢，在黑沙灣街邊充當(dāng)編織工、做無牌小販，直到賺下創(chuàng)業(yè)第一桶金。

　　從1983年到現(xiàn)在，許健康先后涉足制衣、制傘、珠寶、金融、娛樂、建筑、設(shè)計(jì)、物業(yè)、織造、貿(mào)易等眾多行業(yè)，后發(fā)力澳門房地產(chǎn)業(yè)，寶龍旗下的企業(yè)開始呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢。

　　今天的寶龍集團(tuán)是許健康1990年初籌集了5600多萬澳元在澳門創(chuàng)辦的，1991年，許健康聯(lián)合第一國際集團(tuán)以5億澳元買下新口岸國際中心而一舉成名，成為澳門的“地產(chǎn)大亨”。1992年他選擇了廈門特區(qū)的房地產(chǎn)市場，并斥資數(shù)億元一舉奪得廈門4幅土地使用權(quán)，創(chuàng)下廈門最高地價記錄，并且當(dāng)時恰好又趕上鄧小平第二次南巡講話，國內(nèi)正值建設(shè)市場經(jīng)濟(jì)體制、加快改革開放的大好時期，寶龍集團(tuán)憑借此前奪取的土地儲備優(yōu)勢，開發(fā)了寶龍中心、寶華花園、寶華商業(yè)大廈等項(xiàng)目，在很短的時間里，寶龍成為房地產(chǎn)界的“新貴族”。

　　盡管在房地產(chǎn)業(yè)獲取巨大的利益，但是許健康同樣沒有老老實(shí)實(shí)，他沒有放過每一個能夠得到極大利潤的行業(yè)，最具代表性的是，許健康大膽顛覆“因購物而購物”的傳統(tǒng)商業(yè)模式，果敢確立了“寶龍城市廣場”復(fù)合型地產(chǎn)全新模式。這種許健康式的商業(yè)地產(chǎn)模式，涵蓋了購物、游樂、旅游、娛樂、美食、文化、健康、運(yùn)動、商務(wù)、國際社區(qū)等多元化的業(yè)態(tài)形式，將寶龍集團(tuán)擴(kuò)張成以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，包含了旅游服務(wù)、酒店業(yè)、工業(yè)、高新科技信息產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的一家集工、商、貿(mào)、旅游服務(wù)為一體的多元化大型集團(tuán)。

　　近年來，他以推進(jìn)城市化進(jìn)程為己任，先后在福州、青島、鄭州、洛陽、無錫、蘇州、常州等14個城市投資建設(shè)17座集購物、旅游、休閑、娛樂、游樂、餐飲、商務(wù)、文化等多功能于一體的“寶龍城市廣場”。如今，寶龍城市廣場已然成為所在城市的商業(yè)地標(biāo)和經(jīng)濟(jì)名片。

　　就在完成上市前期，許健康再書大手筆，于9月9日與與湖南、湖北等七個政府代表團(tuán)分別就長沙開福寶龍城市廣場、武漢硚口寶龍城市廣場、廈門寶龍奧特萊斯、福州晉安寶龍城市廣場、上海浦東寶龍城市廣場、合肥包河寶龍城市廣場、青島即墨寶龍城市廣場、安溪寶龍城市廣場和寶龍國際社區(qū)等新項(xiàng)目簽訂了意向協(xié)議，預(yù)計(jì)總投資額近200億元人民幣，總建筑面積約為350萬平方米，令業(yè)界矚目。經(jīng)過兩年上市波折，許健康的上市夢在09年10月14日實(shí)現(xiàn)，上市之后，寶龍的負(fù)債比率降至50%以下，今后寶龍其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合和資本運(yùn)做的平臺，無疑仍是其在香港的上市公司。

　　“一個企業(yè)的根本是成本概念，不要盲目追求一種過山車發(fā)展。我希望寶龍城市廣場能夠在全國各地布點(diǎn)，形成全面開花的局面。”作為廈門第一家在港成功上市公司的掌門人，許健康先生在接受觀點(diǎn)新媒體專訪最后如是總結(jié)了自己的“上市感言”。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對寶龍地產(chǎn)董事局主席兼總裁許健康先生的專訪實(shí)錄：

　　上市　

　　觀點(diǎn)新媒體：2008年資本市場整體低迷，寶龍?jiān)?jīng)暫停上市，當(dāng)時，您對這個資本市場的看法是怎樣的？暫停上市對當(dāng)時的寶龍來說壓力是否很大？

　　許健康：08年因金融危機(jī)整個市場突然間變化，寶龍上市就擱置下來了。其實(shí)我們在去年也可以上，不過這樣硬推出去沒有效果。基于擔(dān)心股價跌落，不好向投資者交代，因此將上市暫緩下來。

　　我認(rèn)為那是一個很明智的選擇，因?yàn)槭袌鼍褪沁@樣，存在很多不確定因素。隨著樓市和資本市場的好轉(zhuǎn)，我們在今年的5、6月份就開始籌備上市的工作，在前不久的10月14日順利完成上市。

　　觀點(diǎn)新媒體：在今年，很多內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)都做出了重啟上市的決定，而寶龍上市的過程也經(jīng)歷了一些風(fēng)險，在上市過程中也做了一些調(diào)整，您當(dāng)時是出于怎樣的判斷才決定重啟上市的？

　　許健康：不同時期的資本市場對企業(yè)、對行業(yè)的認(rèn)可程度不一樣。今年很多企業(yè)排隊(duì)上市，資本市場有了太多選擇，所以在這個時候如此多的企業(yè)排隊(duì)上市肯定存在壓力。

　　(上市過程中，)市場突然發(fā)生了一些變化，整個市場表現(xiàn)都不太理想，我們擔(dān)心失去市場，所以選擇延長了認(rèn)購期以及調(diào)低了招股價這種方式一步到位，以更低的價格去讓市場接受，而且結(jié)果還不錯。

　　觀點(diǎn)新媒體：經(jīng)歷了上市暫緩到最后成功上市一系列波折，您感受最深的是什么？

　　許健康：我認(rèn)為一個企業(yè)的根本就是成本觀念，不要盲目追求發(fā)展。所以寶龍?jiān)谝鲜凶罾щy的時候成功還清債務(wù)，在同期上市的企業(yè)里面是表現(xiàn)最好的一個。低成本很重要，如果你高成本高負(fù)債，已經(jīng)沒辦法發(fā)展起來。

　　觀點(diǎn)新媒體：上市之后，您覺得最大的收獲是什么？

　　許健康：做地產(chǎn)投入很大，只靠自己是不行的，特別是現(xiàn)在競爭非常強(qiáng)烈。沒有進(jìn)入資本市場的話，企業(yè)本身的融資平臺，企業(yè)的管理平臺會不一樣。而上市后，企業(yè)要對投資者公平、公正、公開，去實(shí)現(xiàn)承諾，按游戲規(guī)則去做好每一個環(huán)節(jié)，每一步按部就班，清清楚楚，這樣對于一個企業(yè)管理是一個很大的提升。另外是資金平臺，現(xiàn)在銀行可能根據(jù)你的價值和負(fù)債情況給予支持，所以進(jìn)入資本市場平臺將是一個企業(yè)發(fā)展的好機(jī)會。

　　企業(yè)

　　觀點(diǎn)新媒體：一般融資的話，企業(yè)應(yīng)該在土地儲備上占有很大的優(yōu)勢，寶龍?jiān)谶@些方面表現(xiàn)怎樣？

　　許健康：作為企業(yè)要追求效率，以最快的速度做出最多的事情，把規(guī)模做大，把企業(yè)做大，所以企業(yè)如果沒有土地儲備，就沒有效率，也無法把規(guī)模做大，就是上了市也沒用。我認(rèn)為這些都是互相關(guān)聯(lián)的內(nèi)容，所以土地儲備對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個非常重要的部分。

　　截至目前，寶龍擁有土地儲備約400萬平方米，而且IPO成功后，馬上會有新的項(xiàng)目啟動。此外，寶龍正在與政府洽談購買土地。

　　觀點(diǎn)新媒體：寶龍拿地方面的策略是怎樣的？

　　許健康：我們的策略還是保持城縣結(jié)合，選擇有較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間的城市，為城市打造一個新的商業(yè)中心，努力部署，配合政府的城市規(guī)劃，完善城市的功能，全力以赴去把企業(yè)做好，把項(xiàng)目做好。我認(rèn)為一個房地產(chǎn)企業(yè)太追求地王沒有意義，競拍地王的企業(yè)是比較危險的，寶龍不會爭地王。而且我們有特別的理念以及有特別的商業(yè)模式，我們主要是跟政府配合，去打造一個新的商務(wù)圈，完善城市功能，所以競爭很少，基本上沒競爭。

　　觀點(diǎn)新媒體：寶龍是怎樣平衡負(fù)債率的呢？

　　許健康：我們以前的負(fù)債率都已經(jīng)很低，即使在當(dāng)時為了上市那些時候，造成企業(yè)的壓力，現(xiàn)在回頭來看我們無論多困難的時候都能解決困難。而且負(fù)債率主要是靠一種危險的方式，盤活一個企業(yè)，但是低成本、低風(fēng)險才是不變的企業(yè)的根本。

　　公司要發(fā)展，而且要不再去承擔(dān)更大的風(fēng)險，在某些程度上要靠自己的理念，靠自己的特點(diǎn)去打造最有價值的產(chǎn)品，讓產(chǎn)品盡快發(fā)揮它的價值，這樣才是減少風(fēng)險的最好辦法。所以，從負(fù)債率來說，我們是嚴(yán)格控制的，我們的承諾是不超過10%，這個是一定要實(shí)現(xiàn)的。

　　企業(yè)不需要負(fù)債太高，而是要靠我們的效率，靠我們的理念去取得更便宜的土地資源，然后又快又好地建設(shè)盡快產(chǎn)生效益，這才是企業(yè)的根本，不管上市不上市都要這樣追求。

　　觀點(diǎn)新媒體：接下來的寶龍，在資本市場的支撐下，將會秉承一個怎樣的發(fā)展策略？

　　許健康：我們會按上市前的承諾，按我們一貫的發(fā)展，然后選擇在中國二、三線發(fā)展前景比較強(qiáng)的城市，加快速度建設(shè)寶龍城市廣場，提升管理水準(zhǔn)。我們剛剛上市，公司要轉(zhuǎn)型，計(jì)劃把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的總部搬到上海，需要更多的人才。寶龍剛剛募集了一些資金，需要投資到一些具體的住宅項(xiàng)目中，所以接下來要做很多事情。

　　模式

　　觀點(diǎn)新媒體：目前二三線城市成為房企進(jìn)入的熱地，而寶龍7年前就開始專注于二三線城市做城市廣場，在布局戰(zhàn)略方面寶龍如何定位的？

　　許健康：中國大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，城市人口越來越多，城市化進(jìn)程也越來越快。一方面，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，消費(fèi)能力很強(qiáng)，需要購物體系提升，還有就是商圈不足，交通、配套等功能不齊全。在此前我就看到了二線城市的發(fā)展?jié)摿?，選擇進(jìn)入二三線城市，采取大規(guī)模開發(fā)這種形式以及理念打造功能齊全的城市廣場。

　　在中國的二三線城市，資產(chǎn)價值被低估，沒有表現(xiàn)出來，因此被大家忽視。但現(xiàn)在二三線城市的資產(chǎn)價值增長率超過20%，甚至30%，而寶龍?zhí)崆斑M(jìn)入二三線城市選擇投資機(jī)會，成本比較低，前景好、輻射大、風(fēng)險低，有利于寶龍城市廣場項(xiàng)目最快速度被市場接受。

　　我認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，城市化的推進(jìn)速度還一直在加強(qiáng)，所以寶龍這個理念和發(fā)展模式將不會改變，而且會越來越快，我們的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)已經(jīng)使一個項(xiàng)目開發(fā)時間可以提速一倍。

　　觀點(diǎn)新媒體：二三線城市的市場空間比較大，進(jìn)入的成本也較低，但市場有些擔(dān)憂的是，在城市空白區(qū)域發(fā)展城市商業(yè)廣場項(xiàng)目，可能招商和盈利的周期都比較長，這樣也延緩了收回成本的周期。您如何看待這種擔(dān)憂？

　　許健康：其實(shí)通過寶龍城市廣場模式的合理規(guī)劃以及布局，(不會有這種擔(dān)憂)。例如開發(fā)一些住宅地產(chǎn)、步行街區(qū)基本可以回收成本，留下大量物業(yè)用來長期出租，出租以后這些物業(yè)會升值，整個培養(yǎng)期過后還可以提升。

　　目前寶龍的很多城市廣場逐漸開業(yè)，過了培養(yǎng)期后，高租金回報以及物業(yè)升值空間相當(dāng)大，在這方面寶龍很有信心，相信未來價值肯定會充分表現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您之前說一個企業(yè)必須要對自己的定位要很準(zhǔn)確，寶龍?jiān)诙ㄎ环矫嫒绾危?/strong>