　　這是2006年10月上海市發(fā)布的2號(hào)土地公告中出讓標(biāo)的最大、受業(yè)內(nèi)關(guān)注最多的地塊。共有30家開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了掛牌文件,最終華潤(rùn)置地、萬(wàn)科地產(chǎn)等6家企業(yè)遞交了保證金。

　　在1個(gè)多小時(shí)的競(jìng)拍中，華潤(rùn)力壓外資大鱷凱德置地和本地巨頭古北集團(tuán)，最后奪得了這塊06年的上海“地王”。

　　一年半之后，華潤(rùn)置地在這里建起上海“橡樹(shù)灣”。

地產(chǎn)

　　橡樹(shù)灣

　　2009年7月，準(zhǔn)備在福州復(fù)制“橡樹(shù)灣”的華潤(rùn)組織福州媒體參觀了2006年的“上海地王”。

　　華潤(rùn)在這里用“紅墻褐瓦”打造了一個(gè)新英格蘭風(fēng)情的高檔社區(qū)。2008年5月，華潤(rùn)橡樹(shù)灣以“聯(lián)庭別墅”概念為主導(dǎo)，推出了了首期上海橡樹(shù)灣。此批華潤(rùn)自創(chuàng)的“聯(lián)庭別墅”在樓市冷淡的2008年到2009年下上半年，單價(jià)最高一度到達(dá)52000元/平方米。即便如此，上海橡樹(shù)灣在樓市最冷清的時(shí)候銷(xiāo)售依然良好。

　　上海橡樹(shù)灣最新的組團(tuán)是在今年7月推出的樓高13層的5號(hào)樓，共計(jì)100套小戶(hù)型兩房房源，面積僅為86-88平方米，當(dāng)前在售價(jià)格為28000元／平方米左右。這已經(jīng)是新江灣城比較便宜的價(jià)格。在新江灣城的業(yè)主論壇上，有不少因覺(jué)得價(jià)格便宜而有意出手的“準(zhǔn)”業(yè)主在交流購(gòu)房事宜。

　　在2006年11月24日的地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，上海有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“價(jià)格偏高”，但今天看來(lái)，06年的土地價(jià)格還沒(méi)有瘋漲，華潤(rùn)當(dāng)年的“賭博”似乎有不錯(cuò)的回報(bào)。

　　C2地塊的樓面價(jià)約6677元/平方米,如果再算上1500元/平方米的建安成本等,這個(gè)項(xiàng)目每平方米就要9000多元的成本價(jià)。算上精裝修，樓面成本最高大約在13000元/平米。

　　但顯然人們沒(méi)有預(yù)料到，華潤(rùn)會(huì)在2008年以45000-52000元/平方米的價(jià)格推出“橡樹(shù)灣”的首期產(chǎn)品，而在2009年樓市回暖之后，28000元／平方米的中小戶(hù)型依然可以為華潤(rùn)帶來(lái)巨額的回報(bào)。華潤(rùn)在“地王”基礎(chǔ)上的高端產(chǎn)品戰(zhàn)略似乎取得了極大的成功。

　　三年之后的今天，上海的房?jī)r(jià)地價(jià)比春天雨后的竹筍長(zhǎng)得快多了。以往想都不敢想的價(jià)格，現(xiàn)在早就已經(jīng)變得理所當(dāng)然。事實(shí)上，按照今年上海土地的出讓均價(jià)計(jì)算，兩年之后，上海的房?jī)r(jià)在三五萬(wàn)之上似乎將是常態(tài)。

　　而上海橡樹(shù)灣作為上海新江灣城最早開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的三個(gè)項(xiàng)目中的一個(gè)，已經(jīng)取得了巨額的回報(bào)，而上海“橡樹(shù)灣”作為華潤(rùn)“橡樹(shù)灣”系列產(chǎn)品的代表，被華潤(rùn)復(fù)制到全國(guó)。而華潤(rùn)的戰(zhàn)略在2009年全面提上臺(tái)面。

　　9月10日，華潤(rùn)置地在北京水立方正式啟動(dòng)全新高品質(zhì)品牌戰(zhàn)略——“品質(zhì)給城市更多改變”，全新品牌戰(zhàn)略將全面運(yùn)用于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)服務(wù)以及核心生意模式等各個(gè)方面。就在此前不久，北京華潤(rùn)的橡樹(shù)灣項(xiàng)目開(kāi)始全球招商。

　　在此基礎(chǔ)之上，華潤(rùn)開(kāi)始大范圍的參與“地王”的爭(zhēng)奪。

　　地價(jià)推手

　　9月10日，就在華潤(rùn)在北京啟動(dòng)高品質(zhì)戰(zhàn)略的同日，上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊的出讓結(jié)果出爐，同樣以品質(zhì)著稱(chēng)的央企中海以70.06億的價(jià)格拿下地塊，從而宣告2009年“中國(guó)地王”誕生。

　　在2009年的“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)當(dāng)中，華潤(rùn)似乎較中海出手更早。8月27日，他們?cè)谏虾Ｍ恋厥袌?chǎng)兩次擊敗今年對(duì)上海充滿(mǎn)野心的金地。

　　最先拍賣(mài)的是嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A07、A08限價(jià)房地塊，地塊起拍價(jià)位4.832億元。在與金地、三湘、北方城投三家房企的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，華潤(rùn)置地以14.2億元的價(jià)格競(jìng)得該地，按照其容積1-1.5計(jì)算，該地塊的競(jìng)得樓面價(jià)為8066元/平方米。

　　同日下午，嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A02、A09、A10地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，又一次出現(xiàn)了金地與華潤(rùn)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。在最終宣布以書(shū)面報(bào)價(jià)的時(shí)候，金地報(bào)價(jià)20.72億元，使現(xiàn)場(chǎng)的眾多業(yè)內(nèi)人士和記者驚呼一片，以為此次金地能“扳回一城”。但是，華潤(rùn)置地隨后報(bào)出的是21.02億元，較起始價(jià)格7.558億元溢價(jià)率達(dá)185%，折合樓面價(jià)7220元/平方米。

　　華潤(rùn)對(duì)于這幾塊地的規(guī)劃是：要復(fù)制新的“橡樹(shù)灣”。

　　9月10日，在中海拿地的華潤(rùn)再以14億元的價(jià)格拿下54號(hào)公告中的泗涇2號(hào)居住用地。泗涇古樓路2號(hào)地塊東起巴張涇河，北至古樓路，總用地面積12.1萬(wàn)平方米，容積率1.0。華潤(rùn)此次創(chuàng)下了該區(qū)域樓面價(jià)11502元/平方米的記錄，溢價(jià)率226.7%，超過(guò)此前金地趙巷地塊222%的溢價(jià)，成為今年上海溢價(jià)率最高的地塊。而在附近區(qū)域，2008年上海市28號(hào)公告中出讓的地塊，成交樓面價(jià)僅為2830元/平方米，即使是今年出讓的幾幅該區(qū)域住宅用地，最高的樓面價(jià)也不過(guò)3665元/平方米。

　　華潤(rùn)似乎開(kāi)始與金地綠城一道開(kāi)始成為2009年上海地價(jià)最為重要的推手。

　　豪宅欲望都市

　　2009年6月之后的上海高檔房?jī)r(jià)像是勒不住韁繩的野馬，瘋狂上漲。

　　不斷誕生的地王似乎讓越來(lái)越多的發(fā)展商看到了上海這樣的城市價(jià)格潛力。2009年的“地王”更多的集中在北京與上海。盡管一線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)受到了老百姓乃至于上海市市委書(shū)記俞正聲的批評(píng)。但發(fā)展商們似乎依然抑制不住拍地的欲望。

　　正如當(dāng)華潤(rùn)橡樹(shù)園能夠?qū)⒆约旱氖蹆r(jià)在2008年賣(mài)到5萬(wàn)元每平米的時(shí)候，中海拿下長(zhǎng)風(fēng)地王似乎也就并不難理解。

　　華潤(rùn)橡樹(shù)灣的成功運(yùn)作似乎本身說(shuō)明即便是“地王”也仍然有足夠的利潤(rùn)空間。其在絕對(duì)利潤(rùn)上的空間似乎更大。更為重要的是，2009年上海豪宅的價(jià)格上漲，讓人們意識(shí)到，這個(gè)城市的高端住宅似乎仍有無(wú)盡的潛力。

　　2006年，當(dāng)湯臣一品以11萬(wàn)元每平米的價(jià)格推出市場(chǎng)的時(shí)候，上海市場(chǎng)似乎覺(jué)得無(wú)法理解。但時(shí)至今日，10萬(wàn)每平米的價(jià)格似乎成為上海豪宅的標(biāo)桿價(jià)格。湯臣一品的銷(xiāo)售在2009年開(kāi)始轉(zhuǎn)好，而瑞安翠湖天地、和黃世紀(jì)雅苑及待開(kāi)發(fā)的新鴻基濱江凱旋門(mén)都打出了10萬(wàn)元之上的價(jià)格。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，上海單價(jià)10萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到13個(gè)，而星河灣進(jìn)入上海的成功已經(jīng)不再是高端價(jià)值上的價(jià)格成功，與之相反，均價(jià)5萬(wàn)元每平米的浦東星河灣也許更能代表平價(jià)豪宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　上海高端住宅價(jià)格的成長(zhǎng)性出乎大多數(shù)人的預(yù)料。而豪宅價(jià)格的上漲似乎成為“地王”最為重要的驅(qū)動(dòng)力。而類(lèi)似于華潤(rùn)置地，圍繞“地王”而產(chǎn)生的系列產(chǎn)品，乃至于在此基礎(chǔ)上形成的企業(yè)運(yùn)作模式似乎開(kāi)始成為今天中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的某種趨勢(shì)。但上海地王頻現(xiàn)與豪宅價(jià)格快速上漲的另一面則是，當(dāng)各類(lèi)資金開(kāi)始聚集到上海的同時(shí)，城市貧富分化過(guò)程中的不動(dòng)產(chǎn)資源開(kāi)始呈現(xiàn)出極大的不平衡。各類(lèi)豪宅項(xiàng)目在上海吸引來(lái)自全國(guó)乃至世界的投資者，但是上海中低層城市居住空間則被漸漸的壓縮。

　　一個(gè)世界性的國(guó)際金融中心，正在形成。但上海的城市價(jià)值與上海普通市民的居住價(jià)值的矛盾開(kāi)始日益凸顯，而對(duì)于那些剛剛進(jìn)入上海城市生活的普通外來(lái)人口而言，他們只能憤怒于高漲的房?jī)r(jià)和似乎永遠(yuǎn)無(wú)法屬于自己的這個(gè)都市……