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　　先天的缺陷難以彌補(bǔ)，廣州的“標(biāo)桿級(jí)別”豪宅依然稀缺。

　　幾年前，豪宅買家的購(gòu)買行為追求虛榮多過(guò)講究實(shí)際，而開(kāi)發(fā)商為迎合買家的心理，也不斷標(biāo)新立異，過(guò)分追求表面。但近幾年，隨著豪宅市場(chǎng)不斷走向成熟，不管是開(kāi)發(fā)商還是買家心態(tài)，都在逐漸趨于成熟。

　　豪宅盤(pán)：從毛坯到超豪華裝修

　　從近幾年的豪宅市場(chǎng)來(lái)看，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商重視豪宅的高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，并以此作為宣傳提價(jià)的新“籌碼”。據(jù)記者了解，有的豪宅打出“禮賓式”尊貴服務(wù)模式；有的豪宅則將服務(wù)重點(diǎn)放在“零干擾”、“私密性”上。

　　除此以外，近幾年的廣州豪宅市場(chǎng)相較之前，也更多地大打“生態(tài)環(huán)境”牌。同時(shí)，很多豪宅還在項(xiàng)目?jī)?nèi)自建高爾夫球場(chǎng)，靠近海、江的豪宅，還專門(mén)配備私家游艇等。

　　在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，目前很多總價(jià)在千萬(wàn)元的獨(dú)棟和聯(lián)排別墅普遍設(shè)計(jì)了私家電梯，這是之前很多豪宅項(xiàng)目不具備的。在裝修方面，幾年前的豪宅項(xiàng)目基本是毛坯交樓，而近幾年出現(xiàn)的豪宅，基本是高裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)，一套總價(jià)在千萬(wàn)元左右的別墅，裝修就高達(dá)百萬(wàn)元。

　　購(gòu)買群體：從自住轉(zhuǎn)向投資為主

　　據(jù)了解，早期的廣州豪宅市場(chǎng)由于歷史的原因，買家大多數(shù)是香港人，大多數(shù)是炒樓客和投資客，而國(guó)內(nèi)買家一般都買不起。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)豪宅買家越來(lái)越多，已逐步取代了香港客而成為豪宅購(gòu)買群的主體。

　　據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾年，豪宅的購(gòu)買群體以投資為主所占的比例大幅上升，目前已占近五成，并有逐漸遞升的趨勢(shì)。同時(shí)，從近年豪宅成交量來(lái)看，豪宅的市場(chǎng)消費(fèi)購(gòu)買力仍比前幾年有較大的空間。

　　維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫表示，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，“由于現(xiàn)階段豪宅的潛在買家多為二次置業(yè)者，已有購(gòu)樓經(jīng)驗(yàn)，因此其購(gòu)買決策、購(gòu)買行為更為趨于理性，在購(gòu)房時(shí)十分注重樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境質(zhì)量等綜合素質(zhì)。”信息時(shí)報(bào)記者徐鳳

　　一言堂誰(shuí)在“被富豪”？

　　到底是誰(shuí)在買廣州的“豪宅”？這個(gè)問(wèn)題，估計(jì)除了開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有人能夠回答。

　　自廣州樓市在2005年后進(jìn)入高速增長(zhǎng)期以來(lái)，“豪宅”這種本應(yīng)屬于“少數(shù)派”的產(chǎn)品，遍布廣州。特別是在這一兩年推出市場(chǎng)的中心城區(qū)項(xiàng)目，每必稱“豪”。似乎“不豪”就對(duì)不起自己、對(duì)不起市場(chǎng)、對(duì)不起消費(fèi)者！

　　“豪宅”對(duì)于開(kāi)發(fā)商的意義，不僅僅是一種品牌、一種實(shí)力、一種產(chǎn)品標(biāo)竿的意義，更為重要的是它意味著“高利潤(rùn)”。君不見(jiàn)，之前曾有媒體披露部分項(xiàng)目的樓面地價(jià)每平方米僅數(shù)百元，但可以賣到萬(wàn)元以上的高價(jià)。而且，越是“豪宅”，越能叫價(jià)、越敢叫價(jià)！但將之放到國(guó)際豪宅圈，乃至北京、上海、深圳、香港等城市相比，更多的廣州“豪宅”雖然在內(nèi)部的硬件元素上做出補(bǔ)救，但先天的資源環(huán)境不足，以及后期的管理缺陷，決定了這些產(chǎn)品只能是“被豪宅”。

　　但廣州的“豪宅”依然扎堆，成交依然“旺盛”。

　　那么，真正去購(gòu)買這些“豪宅”的消費(fèi)者，應(yīng)該歸于哪一類人群呢？頂級(jí)富豪、金領(lǐng)階層？比例似乎有限。中產(chǎn)階層、高級(jí)白領(lǐng)？從與產(chǎn)品對(duì)等的角度來(lái)看，他們是“被富豪”了。在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有具體透露，而又需要保護(hù)消費(fèi)者隱私權(quán)的情況下，我們只能將之歸類于“市場(chǎng)投資者”。否則，又有誰(shuí)在某“豪宅”樓盤(pán)一買就是幾套、十幾套？這類投資者，或許是廣州“豪宅”的最大買家、最大獲益者。

　　“標(biāo)桿級(jí)別”依然稀缺

　　作為廣州豪宅的代表，新河浦別墅、華僑新村、二沙島別墅堪稱廣州各時(shí)代的巔峰之作。

　　雖然近期市場(chǎng)上也推出了不少“豪宅”產(chǎn)品，但能超越“前輩”的作品，依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)缺少。

　　80年代：二沙島廣州現(xiàn)代豪宅“一哥”

　　中國(guó)的住房正式實(shí)行商品化運(yùn)作后，縱觀廣州的豪宅板塊，最早呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前的產(chǎn)品，二沙島的別墅及洋房無(wú)疑占據(jù)著最為顯眼的位置。

　　二沙島是珠江的一個(gè)江心島，曾經(jīng)是一個(gè)小漁村和連片菜地。自上世紀(jì)80年代中后期投入開(kāi)發(fā)后，陸續(xù)建成了宏城花園別墅、新世界棕櫚園、花城苑、金亞花園等獨(dú)立、聯(lián)排別墅和低密度洋房，加上這里又建成了星海音樂(lè)廳、廣東美術(shù)館等廣州頂級(jí)文化館所，更為這一片區(qū)增值不少。由于二沙島四面環(huán)水，環(huán)境優(yōu)美，又處廣州核心區(qū)位，成為廣州富豪所熱捧的“聚集地”。傳言中，廣州多個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)的老板均在此建家，同時(shí)也吸引了大批外國(guó)駐廣州總領(lǐng)事、外國(guó)商會(huì)領(lǐng)袖等人士租住。

　　至今，二沙島豪宅區(qū)可謂寸土寸金。在二手市場(chǎng)上，二沙島的別墅價(jià)格均達(dá)3萬(wàn)元/平方米以上，最貴的獨(dú)立別墅總價(jià)更超過(guò)5000萬(wàn)元。而別墅的月租金，同樣是以10萬(wàn)元為計(jì)算單位。雖然二沙島片區(qū)的開(kāi)發(fā)完成已有多年的時(shí)間，而且廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這10余年也得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但在豪宅方面，二沙島依然占據(jù)著廣州的“一哥”地位。

　　新世紀(jì)：濱江東新崛起的大眾版豪宅

　　在二沙島之后，廣州曾在本世紀(jì)之初崛起了濱江東豪宅板塊。金海灣、中海名都、珠江花園……一大批以一線江景為賣點(diǎn)的項(xiàng)目迅速崛起于珠江南岸，并成為當(dāng)時(shí)廣州豪宅市場(chǎng)最為集中的區(qū)域。由于地理限制，這些產(chǎn)品多為平層、復(fù)式等洋房單位，而沒(méi)有出現(xiàn)有富豪代名詞之稱的產(chǎn)品——別墅。而且，由于當(dāng)時(shí)廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為低迷的狀態(tài)，濱江東的產(chǎn)品在發(fā)售之初多未能超越萬(wàn)元水平線，而成為一個(gè)“大眾版”的豪宅區(qū)。隨著近幾年廣州樓市的迅速崛起，以及政府部門(mén)對(duì)臨江住宅的限制，這一板塊的豪宅價(jià)值才得以慢慢體現(xiàn)。近兩年，該區(qū)域推出的新品售價(jià)達(dá)2萬(wàn)元/平方米左右的水平，一線江景產(chǎn)品的二手產(chǎn)品也得到相應(yīng)的提高。

　　近幾年：珠江新城新豪宅扎堆的CBD

　　而后，隨著經(jīng)過(guò)規(guī)劃調(diào)整的珠江新城的迅速崛起，這一以打造廣州乃至華南地區(qū)“中央商務(wù)區(qū)”為目標(biāo)的區(qū)域，迅速代替了濱江東板塊，成為廣州新一代豪宅的集中地。從譽(yù)峰、凱旋新世界、中海觀園、珠江別墅，到近期的星匯云錦、嘉裕丹頓陽(yáng)光、合景領(lǐng)峰、朱美拉公寓、珠光新城御景、博雅首府等，無(wú)論是在豪宅項(xiàng)目的數(shù)量，還是產(chǎn)品的價(jià)格上，這一區(qū)域均領(lǐng)先于廣州的其他板塊。并且，隨著珠江新城CBD建設(shè)的逐步完善，區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品的價(jià)格即使是在樓市低迷的2008年，也一直居高不下，在今年更有進(jìn)一步升值的趨勢(shì)。

　　除珠江新城板塊外，廣州目前在售的，而且能稱之為豪宅的項(xiàng)目分布較為零散，如廣園東的匯景新城、南湖的頤和高爾夫莊園、花都的美林湖、天湖峰境，以及華南板塊的星河灣、錦繡香江等。

　　未來(lái)：二沙島地位難再被超越

　　與北京、上海、深圳等城市相比，廣州的豪宅略顯“小氣”，能達(dá)到數(shù)千萬(wàn)元以上“標(biāo)桿級(jí)別”的真正豪宅較為稀缺。同時(shí)，縱使在近10年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)水平得到了巨大的進(jìn)步，但廣州依然沒(méi)有出現(xiàn)可撼動(dòng)二沙島別墅“一哥”地位的豪宅產(chǎn)品。不少業(yè)內(nèi)人士表示，這一方面與樓價(jià)水平有關(guān)，另一方面也是受環(huán)境資源條件限制而導(dǎo)致的結(jié)果。

　　二沙島所擁有著的地理位置和環(huán)境資源，是目前廣州豪宅產(chǎn)品較為集中的濱江東、珠江新城所不能比擬的，后者所能依托的只有珠江和CBD兩大資源。而花都的玖瓏湖、美林湖、天湖峰境等項(xiàng)目，與中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，也難以成為第一居所。

　　在珠江沿岸限住限高的情況下，為彌補(bǔ)資源環(huán)境的先天不足，目前更多的開(kāi)發(fā)商只能從產(chǎn)品自身上去挖掘，賦予產(chǎn)品各種各樣的“奢侈”元素，在戶型設(shè)計(jì)及面積、裝修、概念上做后天包裝，并借助市場(chǎng)時(shí)勢(shì)推產(chǎn)品。但先天的缺陷，后天的努力依然難以彌補(bǔ)，因此，廣州的“標(biāo)桿級(jí)別”豪宅依然稀缺。