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　　7月及8月初上海住宅市場(chǎng)成交量有所下降，但由于豪宅成交占比增加，帶動(dòng)總體市場(chǎng)均價(jià)小幅上漲。

　　市場(chǎng)要點(diǎn)

　　7月及8月初上海住宅市場(chǎng)成交量有所下降，但由于豪宅成交占比增加，帶動(dòng)總體市場(chǎng)均價(jià)小幅上漲。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增加，有助于適時(shí)緩解供求失衡問(wèn)題。

　　寫字樓銷售市場(chǎng)近期轉(zhuǎn)趨活躍，購(gòu)買者主要為國(guó)內(nèi)企業(yè)。

　　住宅市場(chǎng)

　　經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月的連續(xù)大幅上揚(yáng)后，7月份全國(guó)住宅成交量有所回落，但基于樂(lè)觀的市場(chǎng)氣氛，價(jià)格仍保持堅(jiān)挺。70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)在6月首現(xiàn)今年以來(lái)的同比回升之后，7月漲幅繼續(xù)提高；銷售量方面，7月較6月下降了20%，但1-7月整體成交量仍同比上升了接近40%。此外，萬(wàn)科、保利、金地和中海四大開(kāi)發(fā)商7月銷售面積和金額較6月有一定下降，但同比漲幅依然較大。

　　進(jìn)入8月以來(lái)住宅成交量繼續(xù)下降，但各地成交均價(jià)基本持平或仍在上漲。這一方面反映供應(yīng)的不足；另一方面說(shuō)明前期價(jià)格的快速上漲已經(jīng)開(kāi)始抑制部分購(gòu)房需求。

　　與全國(guó)趨勢(shì)類似，上海住宅市場(chǎng)7月首現(xiàn)環(huán)比下跌，但由于去年7月成交量較低，因此年度同比仍有180%的漲幅。同時(shí)中低端與高端住宅市場(chǎng)的不同走勢(shì)更加明顯。在上半年流動(dòng)性大漲及物業(yè)升值預(yù)期的帶動(dòng)下，高端住宅市場(chǎng)繼續(xù)熱銷。但在中低端市場(chǎng)，由于經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的連續(xù)上漲，價(jià)格達(dá)到甚至在某些地區(qū)高于歷史最高水平，在一定程度上抑制了自住需求，導(dǎo)致成交量開(kāi)始轉(zhuǎn)淡。

　　房?jī)r(jià)方面，由于高價(jià)房成交比例放大，帶動(dòng)7月上海住宅市場(chǎng)成交均價(jià)環(huán)比上漲了5.3%，而且較去年同期漲幅高達(dá)24.3%。同時(shí)二手住宅價(jià)格指數(shù)自今年3月以來(lái)連續(xù)上漲，7月又創(chuàng)歷史新高。此外，8月份一些高端住宅項(xiàng)目推出部分單元，獲得了非常好的去化率，如浦東的星河灣、黃浦濱江的黃浦灣，以及新江灣城的加州水郡等。這些項(xiàng)目的熱銷都說(shuō)明上海高端住宅市場(chǎng)的需求持續(xù)旺盛。

　　明年世博會(huì)期間上海部分工地將停工或限制施工，將對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。這在一定程度上加深了對(duì)近期市場(chǎng)供應(yīng)不足的擔(dān)心。

　　土地市場(chǎng)

　　1-7月全國(guó)累計(jì)土地購(gòu)置面積同比下跌了25.8%，跌幅較年初有所收窄。上海方面，8月土地成交有所放緩，大部分成交位于郊區(qū)。其中，嘉定南翔的住宅綜合用途地塊拍出每平方米7，200-8，100元的樓板價(jià)，大大高出南翔2007年底每平方米3，100-3，400元的價(jià)格水平。然而拍賣依然吸引了包括萬(wàn)科、金地、龍湖、保利及和黃等眾多大型開(kāi)發(fā)商參與，表明地產(chǎn)商對(duì)于土地市場(chǎng)仍保有很高熱情。

　　房地產(chǎn)投資

　　7月上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比及環(huán)比漲幅都超過(guò)20%，且創(chuàng)下2009年1月以來(lái)新高，帶動(dòng)今年前7個(gè)月投資與去年同期基本持平。因此預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)量將逐步回升，當(dāng)前由于庫(kù)存快速消耗而導(dǎo)致的供求矛盾將得以緩解，由此抑制房?jī)r(jià)快速上漲。

　　大宗交易方面，頭寸充裕的國(guó)內(nèi)投資者在上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。近期，SOHO中國(guó)從摩根士丹利以24.5億元的總價(jià)整棟收購(gòu)了位于靜安區(qū)的甲級(jí)寫字樓東海廣場(chǎng)，地上總面

　　積超過(guò)71，000平方米，其初始毛投資回報(bào)率約為8%。此外，位于陸家嘴的中融碧玉藍(lán)天也以接近50，000元的均價(jià)集中售出了約20，000平方米的樓面，其初始毛投資回報(bào)率約為4-5%。

　　上述成交說(shuō)明在經(jīng)過(guò)今年初的清淡之后，對(duì)上海寫字樓的投資興趣開(kāi)始重返市場(chǎng)。預(yù)計(jì)內(nèi)資買家在全球經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇前仍會(huì)是市場(chǎng)的主力參與者。