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　　七月量價齊跌房企買地扎堆

　　本月提要：

　　1、量價齊跌：本月標桿房企總銷量250萬平方米，環(huán)比降26%

　　2、市場結(jié)構(gòu)：一線城市成交比重下降，二三線城市上升

　　3、可售不足：新增供應少、庫存尾盤為主造成標桿房企在某些一線城市銷量降低

　　4、融資順暢：富力擬發(fā)公司債55億，招商增發(fā)、借貸融資60億

　　5、拿地踴躍：標桿房企本月新增土地15幅，金額158億，環(huán)比增43%。

　　7月，十大標桿房企銷量大減，總量為250萬平方米，環(huán)比上月下跌26%，是此連續(xù)5個月上漲以來的首次下跌。8大主要城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州)7月一手房成交量環(huán)比僅跌2%，跌幅小于標桿房企。

　　本月標桿房企推盤速度有所放緩，新增預售許可證27個(上月為34個)應量90萬平方米，環(huán)比上月降11%。本月推盤量較大的開發(fā)商有保利，金地，中海，萬科；推盤項目主要集中在重慶，天津，北京，成都，上海。

　　7月底，十家標桿房企已領(lǐng)預售證而未銷售的庫存面積總量達852萬平方米，環(huán)比上月繼續(xù)下降15.8%。由于銷量下跌，庫存的消化速度開始放緩。同時，可售面積減少對于銷量的影響也開始顯現(xiàn)。

　　十房企僅三家銷量上升

　　標桿房企中，本月復地，金地，華潤銷售面積環(huán)比有所增加，分別達29%，16%，2%，其余7家房企本月銷量均有所下降，降幅較大的房企有招商，中海，保利，綠城，降幅分別達49%，37%，36%，33%。

　　復地整售寫字樓物業(yè)

　　復地在北京的物業(yè)嘉都大廈本月達成整棟交易的協(xié)議，出讓面積2.25萬平方米，折現(xiàn)4.55億。7月，金地銷量主要來自上海、天津、佛山三市；而華潤銷量主要來自成都、無錫。

　　降幅最明顯的四家房企其共同之處在于前三個月的銷量增幅均較大，因而，盡管本月降幅較大，其銷量仍處于正常水平。銷量的回落一方面受推盤節(jié)奏影響，另外季節(jié)性因素及近期的二套房貸收緊也有一定影響。

　　銷量主要來自：

　　7月，十家上市房企的銷量主要來自：上海、深圳、武漢、北京4市，四市成交量約占全國銷量的42%。4大主要一線城市(京滬穗深)本月銷量占比達37%，與上上海，深圳，武漢，北京月相比，有所降低。體現(xiàn)出本月市場的特點：一線城市回落明顯，而二三線城市比重有所增加。

　　一線城市比重下降

　　標桿房企本月在廣州、杭州的成交量大幅下降，環(huán)比上月分別減少69%、50%，新拉低銷售均價增供應未能及時跟上，可售量有限、且多為尾盤是兩市銷售不佳的主要原因。而武漢，青島本月銷量環(huán)比大幅增加，主要是得益于萬科在武漢的多個項目熱銷以及青島中海熙岸的大賣。

　　本月，十大標桿房企成交均價為10230元/平方米，環(huán)比下降5%。除金地及招商外，其余房企本月成交均價均有所下調(diào)。成交均價下降最高的是富力及萬科，分別達15%，14%。富力本月熱銷的項目昆山富力灣，廣州金港城，成都桃園售價均低于富力全部項目平均價格，導致均價被拉低，同樣萬科本月在武漢及成都的項目熱銷也拉低其成交均價。

　　本月，標桿房企漲價項目約占全部在售項目數(shù)的38%，降價項目約占9%。對比上月，降價項目有所減少，而漲價項目個數(shù)繼續(xù)增加。因此，本月房企的成交價格主要反映了一線城市銷售比重下降，二三線城市銷售比重上升的趨勢，而非項目均價下跌所致。

　　本月，招商地產(chǎn)發(fā)公告稱擬向不超過10名特定對象定向增發(fā)，募集的金額不超過50億元；同時與新華信托股份有限公司簽署借款協(xié)議,向其借款人民幣10億元,借開發(fā)商多渠道融資款期限3年。共計增加資金約60億人民幣。

　　土地市場競爭激烈

　　富力地產(chǎn)在港交所發(fā)布公告稱，中國證監(jiān)會發(fā)行審核委員會已有條件通過公司建議債券發(fā)行的申請，此次發(fā)行公司債的金額約55億元，期限為5-10年。

　　增發(fā)，公司債，借貸……在目前寬松的貨幣政策下，開發(fā)商紛紛采用各種手段融資。土地儲備對于發(fā)展商的意義，如同油田對于石油公司一樣，是不可再生的稀缺資源，利用目前融資和政策方面的便利，擴大土地儲備符合開發(fā)商自身的長遠利益。

　　本月標桿房企拿地合計達15地塊(其中包括兩地塊為綠城通過合營公司取得)萬科保利各增4地塊，金地增3塊，招商增1地塊，而綠城購買了杭州一地塊30%股權(quán)，并成立兩合營公司拿地。前幾月僅有萬科一個月中多次拿地塊，而本月開始多家開發(fā)商都在一個月中數(shù)次出手，土地市場上的競爭更為激烈。

　　綠城成立合營公司

　　值得關(guān)注的是，本月綠城先后成立了兩家合營公司，以合作開發(fā)的形式增加了慈溪，諸暨兩市的多處土地儲備。合作開發(fā)的形式降低了風險，減少了資金壓力，同時對于綠城來說，避開借貸的手段以避免負債率高企不失為良策。

　　后市預測：量價平穩(wěn)，融資加速

　　7月，標桿房企的成交量出現(xiàn)了今年以來首次下跌，且幅度較大。新增供應有限，可售量不足已導致標桿房企在部分一線城市銷量下滑，二套房貸的收緊也有一定影響。由于上述因素在近期仍會存在，且投資需求有所抑制，預計下月標桿房企成交量將與7月持平或小幅下降。

　　二套房貸、打擊捂盤等措施將一定程度上緩解房價上漲壓力，但不會改變當前整體價格上升的趨勢。受區(qū)域成交結(jié)構(gòu)影響，一線城市成交比重減少，將影響標桿房企整體銷售均價。

　　近幾月，土地市場上的競爭愈演愈烈，“融資-圈地”的模式仍在持續(xù)。盡管標桿房企不缺地，一些房企仍計劃加快融資步伐，趁貨幣政策仍寬松之時做好資金上的準備。雖然土地價格已經(jīng)在資金的追捧下屢創(chuàng)新高，但考慮到目前融資的便利性，以及土地資源的稀缺性，仍然無法阻擋具有資金實力的開發(fā)商的購地熱情，預計土地市場上的火爆局面仍將持續(xù)。