潛在置業(yè)者看好后市 追高乏力或制約成交

　　2009年上半年廣州樓市量?jī)r(jià)齊升，成交量創(chuàng)造06年以來(lái)最高紀(jì)錄，房?jī)r(jià)亦逼近07年高位，多數(shù)置業(yè)者市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，潛在置業(yè)者的態(tài)度是影響下半年市場(chǎng)的重要因素。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)顯示，有35％的置業(yè)者預(yù)期樓價(jià)繼續(xù)上升，僅有23％的置業(yè)者認(rèn)為樓價(jià)可能下調(diào)，但鑒于當(dāng)前宏觀環(huán)境，追高意愿和能力難比07年，預(yù)下半年房?jī)r(jià)穩(wěn)定、成交有所回落。

　　2009年上半年廣州商品住宅市場(chǎng)全面復(fù)蘇，成交數(shù)據(jù)反映了已入市置業(yè)者的心態(tài)，而潛在置業(yè)者的心態(tài)則是決定后市成交的關(guān)鍵，經(jīng)歷了全方位成交放量，價(jià)格逐步回升、并逼近至07年高位之后，潛在置業(yè)者心態(tài)究竟如何。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部潛在置業(yè)者監(jiān)測(cè)顯示，相比08年底，當(dāng)下置業(yè)者構(gòu)成、房?jī)r(jià)預(yù)期均有顯著變化。（潛在置業(yè)者，近期到訪過(guò)樓盤而沒(méi)有成交的客戶）

　　合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)顯示，目前階段潛在置業(yè)者中二次或多次置業(yè)者占比超過(guò)60%，成為市場(chǎng)主流；而首次置業(yè)者比重則從2008底的51％下降至31％。

　　對(duì)于購(gòu)房目的調(diào)查顯示投資需求大幅上升，約七成的潛在置業(yè)者表示是為自住需求購(gòu)房；但明確以投資、保值為目的的比例已上升至18%，另外有11%的客戶雖然第一選擇是為自住需求，但第二選擇為投資需求。

　　投資需求比重的上升，與潛在置業(yè)者對(duì)后市樓價(jià)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)有關(guān)。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，有16％的潛在置業(yè)者認(rèn)為下半年樓價(jià)將保持穩(wěn)定，并有35%的潛在置業(yè)者看好樓價(jià)繼續(xù)上升，而2008年底只有5％的置業(yè)者預(yù)期樓價(jià)將止跌回升。目前仍有23%的潛在置業(yè)者看跌2009年下半年樓價(jià)，而表示價(jià)格走勢(shì)難以判斷的比例有26%，比08年底上升14個(gè)百分點(diǎn)，顯然目前樓市影響因素更趨復(fù)雜，更多潛在置業(yè)者感覺(jué)難于把握市場(chǎng)變化，但就主流而言，潛在置業(yè)者認(rèn)為樓價(jià)穩(wěn)定或有升。而2008年底時(shí)的潛在置業(yè)者監(jiān)測(cè)顯示，預(yù)期樓價(jià)下降的比重高達(dá)71％。

　　在潛在置業(yè)者區(qū)域選擇偏好上，天河、海珠、越秀及荔灣四區(qū)吸引力比較突出，超過(guò)56%的潛在置業(yè)者表示購(gòu)房首選區(qū)域?yàn)橹行乃膮^(qū)，然而在下半年商品住宅總供應(yīng)中中心四區(qū)只占39％。顯然，這種置業(yè)傾向，可能給下半年市中心樓盤帶來(lái)更大的價(jià)格上漲壓力。

　　在戶型方面，超過(guò)六成的置業(yè)者選擇三房產(chǎn)品，是市場(chǎng)需求的絕對(duì)主流；其中尤以90-120平方米帶主人套房的三房單位為多。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，與以往相比，雖戶型需求仍以三房為主，但在80平方米到100平方米的緊湊型三房產(chǎn)品需求有明顯增加。顯然，由于目前房?jī)r(jià)已明顯回升，總價(jià)承受壓力下潛在置業(yè)者在戶型面積選擇上會(huì)有所妥協(xié)。

　　對(duì)于沒(méi)有出手購(gòu)買的原因，有30%的潛在置業(yè)者表示主要因?yàn)槟壳皹莾r(jià)太貴或擔(dān)心下一階段有跌，而在樓價(jià)處底部的2008年底以樓價(jià)太貴或擔(dān)心樓價(jià)繼續(xù)下跌而選擇觀望的置業(yè)者共占57％。在樓價(jià)回升以后認(rèn)為表示樓價(jià)太貴的比重反而減少，表明潛在置業(yè)者價(jià)格預(yù)期已徹底逆轉(zhuǎn)，認(rèn)同大勢(shì)，生動(dòng)地反映了大市處于上行期和下行期的置業(yè)者心態(tài)差異。而其在樓價(jià)預(yù)期或穩(wěn)或升的前提下，仍選擇觀望也表明樓價(jià)確實(shí)已成為阻礙買家出手的高門檻，這部分潛在置業(yè)者有心無(wú)力。

　　監(jiān)測(cè)顯示潛在買家未入市置業(yè)的主要原因還有：沒(méi)有合適產(chǎn)品（22%）或近郊區(qū)項(xiàng)目配套不完善、交通不方便等其他因素（46％），或隨著政府在外圍城區(qū)的基礎(chǔ)配套建設(shè)方面的規(guī)劃引導(dǎo)和投入增加，近郊物業(yè)可獲得更多認(rèn)可。

　　此外，2008年底潛在置業(yè)者選擇觀望的有3％表示意在繼續(xù)保有現(xiàn)金，而2009年中則僅有0.6％的潛在置業(yè)者選擇繼續(xù)保有現(xiàn)金，也部分反映了通脹預(yù)期下置業(yè)者從持有資金到積極入市之間的心態(tài)變化。另一方面，通脹全面發(fā)生需以經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇為前提，貨幣供應(yīng)刺激下的通脹預(yù)期和07年以來(lái)的房?jī)r(jià)下調(diào)共同形成了閑置資金流向樓市的契機(jī)，樓價(jià)回升之后，基于后市預(yù)期的投資性置業(yè)會(huì)比通脹現(xiàn)實(shí)下的恐慌性置業(yè)表現(xiàn)出更大彈性。2009下半年隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)觸底回升，可能分流部分社會(huì)投資。預(yù)計(jì)在實(shí)際通脹釋放之前，房?jī)r(jià)整體上漲壓力會(huì)有所減弱，市場(chǎng)走勢(shì)整體性降低，中心外圍分化加劇。

　　從合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部的潛在置業(yè)者監(jiān)測(cè)結(jié)果，可知下半年廣州市中心區(qū)住宅產(chǎn)品銷售前景仍將走好，樓價(jià)有望保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，但如繼續(xù)大幅拉升則可能使部分潛在置業(yè)者追高乏力、繼續(xù)觀望，而放慢成交速度，形成價(jià)量博弈態(tài)勢(shì)。

　　相比之下，潛在置業(yè)者對(duì)外圍樓盤價(jià)格承受力較強(qiáng)，但城市配套、交通、生活氛圍等因素可能影響成交速度。下半年外圍區(qū)是供應(yīng)主力，從總體供求和潛在置業(yè)者心態(tài)來(lái)看，外圍板塊多數(shù)樓盤居住價(jià)值尚處?kù)柟屉A段，近期提價(jià)空間不大。市場(chǎng)需以成交為中心，完善樓盤配套設(shè)施與服務(wù)系統(tǒng)。雖長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看郊區(qū)置業(yè)將是廣州樓市發(fā)展主流，但如政府城建投資、優(yōu)惠政策落實(shí)力度不強(qiáng)，或地鐵開(kāi)通、基礎(chǔ)建設(shè)、稅費(fèi)減免等公共利好未有充分釋放，則消化率或難有進(jìn)一步突破，成交速度也可能有所回落。

　　據(jù)此可言，在上半年樓市銷售大幅回暖、地價(jià)回升的背景下，房?jī)r(jià)掉頭向下可能性不大，但要保持成交熱度和發(fā)展速度則有賴于各方協(xié)力。