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　　由觀點新媒體主辦的“城市觀點論壇武漢行”于今日下午（3月27日）在武漢隆重開幕。

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點網(wǎng)對論壇進行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下是直播實錄。

　　金融海嘯中的大武漢地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

　　2009城市觀點論壇武漢行

　　時間：2009年3月27日星期五下午14：00

　　地點：香格里拉

　　主持人：親愛的各位來賓，大家好，歡迎大家來到2009城市觀點論壇武漢行現(xiàn)場，請允許我代表本次論壇的主辦方，觀點新媒體，及協(xié)辦支持單位，歡迎大家的到來！過去的一年，地產(chǎn)從炎夏到寒冬的突然轉(zhuǎn)折，讓行業(yè)開始了普遍的反思，隨著金融危機和樓市調(diào)整的加深，房地產(chǎn)醞釀著變革，雖然我們走過了艱難的2008年，但是我們?nèi)绾卧?009年把握房地產(chǎn)市場的脈搏和行業(yè)政策的走向？中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了這一輪深度調(diào)整之后如何更好更積極的走向未來，我們更希望了解在經(jīng)濟調(diào)整中，我們的產(chǎn)業(yè)政策會如何制訂，與房地產(chǎn)息息相關(guān)的金融政策及信貸政策會如何改革？而武漢作為過去兩年重要性房地產(chǎn)投資的熱點城市之一，在2008年之后，武漢與大多數(shù)在那個時間里房地產(chǎn)投資風(fēng)生水起的城市一樣，面臨著房地產(chǎn)發(fā)展后續(xù)乏力的現(xiàn)實，在當(dāng)前的現(xiàn)實狀況下，如何保持大武漢地域特色中的城市建設(shè)與地產(chǎn)發(fā)展，武漢房產(chǎn)企業(yè)要如何完成自身的調(diào)整與轉(zhuǎn)型？因而，我們今天要在這里討論金融海嘯中的大武漢地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，謝謝各位來賓的支持與參與！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的來賓，他們是：

　　著名經(jīng)濟學(xué)家，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　著名經(jīng)濟學(xué)家，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生

　　北京中坤投資集團有限公司董事長黃怒波先生，

　　武漢市政協(xié)副主席鄒國林先生，

　　湖北省企業(yè)聯(lián)合會副會長涂焱生先生，

　　湖北省銀行業(yè)協(xié)會副會長陳慈洲先生

　　武漢市開發(fā)辦副主任（嚴寬）先生，

　　武漢市蔡甸區(qū)區(qū)委常委，武漢后湖區(qū)生態(tài)新城指揮長李濤先生。

　　佛山市順德區(qū)樂華陶瓷潔具事業(yè)部總經(jīng)理方春先生，

　　加拿大寶佳建筑師有限公司駐華代表高志先生，

　　武漢百強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長（）先生，

　　蘭德咨詢（中國）有限公司總裁宋延慶先生

　　優(yōu)勢傳媒董事長（）先生，

　　三人行置業(yè)機構(gòu)董事長（陳勇）先生，

　　湖北金融網(wǎng)總裁（）先生，湖北長江商報社總經(jīng)理葉勝先生，

　　觀點新媒體出品人，博鰲論壇秘書長陳詩濤女士，

　　下面，我們有請今天會議的主辦方及協(xié)辦單位的相關(guān)負責(zé)人致辭！我們首先有請武漢市政協(xié)副主席，民建武漢市委主委鄒國林先生。有請！

　　鄒國林：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，專家學(xué)者，及企業(yè)家的朋友們，大家好。首先，我代表武漢市政協(xié)，民建武漢市委向大家能光臨今天的論壇表示歡迎！房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的一項重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，在過去的幾年為我國的經(jīng)濟增長作出了重要貢獻，但從08年下半年開始，在經(jīng)歷了連續(xù)幾年的高速增長后，全國的房地產(chǎn)行業(yè)進入了調(diào)整期，武漢市的房地產(chǎn)業(yè)也在這個調(diào)整期中收到了沖擊，給武漢經(jīng)濟增長帶來了較大的壓力，今天眾多房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家，經(jīng)濟界的學(xué)者們，還有房地產(chǎn)界的精英們，借這次論壇的機會共同研究和探討武漢房地產(chǎn)目前所面臨的形勢和發(fā)展對策和機遇，我們感謝主辦方對這次論壇所作出的各項工作和努力，同時也希望各位專家級業(yè)界朋友能在論壇上暢所欲言，為武漢房地產(chǎn)業(yè)早日走出困境積極建言獻策，為武漢的發(fā)展作出貢獻，謝謝！

　　主持人：謝謝鄒國林先生，接下來有請湖北省企業(yè)聯(lián)合會副會長涂焱生先生。

　　涂焱生：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)專家學(xué)者下午好，今天來自房地產(chǎn)企業(yè)的代表參加2009城市觀點論壇武漢行的舉行，首先我代表湖北省企業(yè)家協(xié)會，企業(yè)聯(lián)合會對這次論壇的順利舉行表示熱烈的祝賀，在過去的一年，我國經(jīng)歷了罕見的金融危機，多年來一直未我省經(jīng)濟增長注入了強勁活力的行業(yè)，從08年起，出現(xiàn)了銷售困難局面，在樓市寒冬中我們終于感受到了深深的寒意，為此我們出臺了各種措施，現(xiàn)在已經(jīng)有了初步的成效，本次論壇的舉行為湖北省房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟學(xué)界提供了良好的交流機會，相信通過論壇，通過各位的共同努力，一定能夠為武漢市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有力的幫助，為我們的樓市盡快走出嚴冬作出重要的貢獻，最后我代表湖北省企業(yè)聯(lián)合會對觀點，長江商報，湖北金融網(wǎng)表示感謝，并祝論壇圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：接下來有請湖北省銀行業(yè)協(xié)會副會長陳慈洲先生。

　　陳慈洲：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家下午好，首先我代表湖北省銀行業(yè)協(xié)會對本次論壇的召開表示熱烈的祝賀，改革開放以來，特別是1998年進一步深化城市住房改革以來，我國的住房改革得到了快速的發(fā)展，城市居民的住房條件得到了極大的改善，不期而至的金融危機嚴重沖擊了業(yè)和銀行業(yè)的發(fā)展，但我們有理由相信困難是暫時的，有國家政策的支持，有各位專家的指導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)信貸一定會回暖，我希望借助這次論壇的機會，與會的各位朋友能夠積極探討在金融危機的壓力下，銀行和房地產(chǎn)業(yè)合作共贏的兩側(cè)，最后謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳慈洲先生，接下來有請湖北長江商報社總經(jīng)理葉勝先生。

　　葉勝：感謝大家在幫忙之中前來參加2009城市觀點論壇武漢行的活動，我代表長江商報社對各位嘉賓的光臨表示熱烈的歡迎！今天的主題是，金融海嘯中的大武漢地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，金融風(fēng)暴對于武漢的實體經(jīng)濟的影響已經(jīng)從房地產(chǎn)，電力，鋼鐵能源行業(yè)轉(zhuǎn)導(dǎo)至先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，如果這種危機進一步蔓延，對于武漢房地產(chǎn)行業(yè)將是嚴峻的考驗，所以今天邀請大家濟濟一堂討論這個話題是十分必要的，武漢之所以稱為大武漢，在我看來，這不僅是城市范圍的大，更是一種發(fā)展空間的大，武漢在這樣的環(huán)境下將擁有無限大的發(fā)展空間，目前多家美國中小企業(yè)在金融風(fēng)暴中逆勢進駐武漢，這信號表明，在金融危機中武漢反而成為外資產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移內(nèi)資的新熱點，我希望今天的討論也可以為武漢的地產(chǎn)行業(yè)指引一個大致的方向，如何化解危機，如何利用好外資的青睞，我相信今天有這么多的專家和名流歡聚一堂，對武漢的房地產(chǎn)業(yè)一定會起到促進和引領(lǐng)的作用，謝謝大家！

　　主持人：好，謝謝葉勝先生，下面我們有請湖北金融網(wǎng)總裁，漢銀資本董事總經(jīng)理杜漢武先生。

　　杜漢武：非常榮幸能夠在香格里拉這個溫暖的地方和各位朋友歡聚一堂，共商地產(chǎn)大計，其實我們是在做政府想做而不敢做的事情，作為活動的主辦方之一，我首先想表示感謝，在這個非常時期，這么短的時間，我們能夠匯集這么多的精英出席會議，并不是一件容易的事，所以我這里要特別感謝我們一些協(xié)辦單位，也就是我們今天到會的領(lǐng)導(dǎo)和專家，特別是政協(xié)的鄒國林主席，還有銀行業(yè)協(xié)會的副會長，長江商報社的葉總，另外還有遠道而來的貴賓，也是我特別敬仰的各位專家的支持，不久前，樊綱先生，夏斌先生，康敏先生等先生重量級專家也都參加過我們的活動，正是因為這些專家的辛苦勞作才能有我們今天的思想盛宴。其次是愿望，既然是開會，就應(yīng)該有收獲，收獲怎么體現(xiàn)呢？第一，就是借這個開會的時機暢所欲言，呼吁建議政府明確的盡快的推出房地產(chǎn)方面的各項救市措施，同時我們也應(yīng)該借助這因一個會議的時機充分的溝通，搭建一個引起合作的橋梁，我們的市場現(xiàn)在不卻資金，也不缺好的項目，缺的是信息和資金的充分溝通，我們解決了這個事情，企業(yè)就能夠多一條生存和發(fā)展的道路，那么這一點也是我們正在做的事情，以及我們以后努力的方向，那么最后預(yù)祝2009城市觀點論壇武漢行圓滿成功，也預(yù)祝我們房地產(chǎn)界從現(xiàn)在開始能夠逐漸作出低谷，像我們這兩天的股市一樣是一條一直往上的紅線，謝謝大家。

　　主持人：謝謝杜漢武先生，接下來我們有請觀點新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤女士。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓下午好。

　　還記得兩年前我們也是在這里舉辦了07武漢行活動，今天面對各位新老朋友真可謂感慨良多，當(dāng)時我還及得很多業(yè)界朋友都是意氣風(fēng)發(fā)。到了今天，房地產(chǎn)面臨著巨大的變化，觀點新媒體作為行業(yè)的記錄者也一直見證和關(guān)注著行業(yè)的變化，我想今天所有的與會者或者經(jīng)過長期耕耘的行業(yè)者應(yīng)該不會慌張，關(guān)鍵看我們?nèi)绾螒?yīng)對。

　　所以我們特別邀請了陳淮博士，黃博士，巴博士為我們答疑解惑，作為我們觀點新媒體，09年我們將攜手各路媒體將繼續(xù)行走中國，而6-8月我們將繼續(xù)舉辦09年的博鰲房地產(chǎn)論壇，我真的很希望無論是夏天的博鰲還是12月的廣州，到時我們可以看到全中國的房地產(chǎn)商行業(yè)更健康，大家活得更好，最后我感謝長江商報，湖北金融網(wǎng)和所有的協(xié)辦單位，因為大家的攜手合作才能使我們大家相距在這里，謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士，主辦方及各單位的致辭正式結(jié)束，接下來我們將進入今天武漢行今天的議程，金殿的議程包含以下主題，第一房地產(chǎn)金融政策及信貸政策，第三，金融海嘯中的大武漢地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。我們知道，經(jīng)歷了2008年的調(diào)整以及相關(guān)政策的不斷出臺，救市已經(jīng)成了常態(tài)，樓市急轉(zhuǎn)直下，政策的研究與制訂已經(jīng)更為行業(yè)所矚目，房地產(chǎn)離不開土地與資金，房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)政策的影響尤為嚴重，所以國家政策的細微變動都將對行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響，09年的政策走向?qū)⒅苯佑绊懙椒康禺a(chǎn)的資金鏈和金融信貸政策的調(diào)整，好，下面我們正式開始演講環(huán)節(jié)，本次武漢行論壇我們將分別請出著名的經(jīng)濟學(xué)家，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，著名經(jīng)濟學(xué)家，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生，北京中坤投資集團有限公司董事長黃怒波先生，佛山市順德區(qū)樂華陶瓷潔具有限公司大客戶經(jīng)理孟義先生為大家做精彩的演講，演講完畢還有提問的環(huán)節(jié)，嘉賓將回答聽眾的提問，另外還會有兩位評論員為大家點評。

　　首先我們請評論員上臺就坐，他們是武漢市經(jīng)濟研究所所長王濤先生，加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生。在請出特約評論員之后，我們將請出首位演講嘉賓，有請陳淮先生！陳淮先生的演講題目是經(jīng)濟調(diào)整過程中的產(chǎn)業(yè)政策制定的主要方向，有請！

　　陳淮：謝謝主持人，謝謝大家。在這么多人面前講話有些緊張，今天很郁悶的是巴曙松先生在我后面講，他一定會對我多加批評，所以我更不敢講。首先我聲明我是守規(guī)矩的，我會講20分鐘，4個問題，另外我一定要說明一下，我不是官員，我是學(xué)者，我不吃朝廷俸祿的，巴教授是吃朝廷俸祿的，我不是。我們今天這個演講主辦方出的題目讓我三天三夜沒有睡著覺，因為它包含了行業(yè)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)政策，還有金融海嘯，這三件事情其實是沒有什么聯(lián)系的。

　　我們房地產(chǎn)的行業(yè)轉(zhuǎn)型有四個方面，第一單邊上帳暴跌的行情沒了，不斷波動的行情將成為常態(tài)，那種單邊上漲的非常態(tài)市場已經(jīng)過去了，一個行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展市場初期，不成熟的時期才會有這樣的行情，比如說我們的故事，比如說再遠一點的20年前家電市場才會有這樣的事情，正常的市場波動不會是這樣的，我們不能把非常態(tài)等成常態(tài)。第一個轉(zhuǎn)型得應(yīng)對一個不斷的有上漲有下跌，不斷的存在著波動，不斷的孕育著風(fēng)險釋放的市場。第二個，弄快地就能蓋房子掙錢的時代過去，每個開發(fā)企業(yè)都能活著的時代過去，優(yōu)勝劣汰的時代來了，中國的家電業(yè)輝煌的時候曾經(jīng)出過非常多的名牌，北京的雪花冰箱，牡丹牌電視機，水仙牌洗衣機，這些名牌在市場轉(zhuǎn)型過程中不能適應(yīng)，灰飛煙滅了，但并不妨礙中國的家電業(yè)產(chǎn)業(yè)成長為世界一流的家電產(chǎn)業(yè)，優(yōu)勝劣汰的過程并不僅僅是在家電業(yè)出現(xiàn)過，在我們的證券市場也同樣存在，大家得做好這個準(zhǔn)備，讓自己成為活下去和發(fā)展壯大中的優(yōu)秀的個體，第三個轉(zhuǎn)型，救市的短暫過程已經(jīng)過了，我們的轉(zhuǎn)型從依靠政府轉(zhuǎn)向依靠市場的時代來了，我們今天討論武漢的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其讓我想到一個歷史，整整100年前，如果歷史不拐彎的話，我們的武漢是今天的上海那個地位，資本最初是在武漢落腳的，我們有京漢鐵路，有中國唯一的槍械制造漢陽造，但是100年前，辛亥革命前后到五四運動這一段，上海的民族資本轉(zhuǎn)了一個圈，才有了今天的上海，所以我要特別提示武漢的朋友，我們又到了歷史的轉(zhuǎn)折期，想成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要想成為有生命力的產(chǎn)業(yè)，一定要擺脫對政府的依靠。第四個轉(zhuǎn)型我們得從不管什么樣的房子都賣得出去，造一個地中海風(fēng)情，尊貴豪宅，起個名就能讓消費者接受的時代過去了，技術(shù)先進，功能完善，節(jié)能節(jié)材節(jié)水節(jié)地，適宜人居住的房子越來越成為新的需求，特別是請大家注意到的一個中長期的變化，就是我們從最開始的核心市區(qū)蓋房子的過程將逐步隨著中國城市化的推進，快速軌道交通網(wǎng)的建設(shè)，我們大型特大型的城市分布，將會出現(xiàn)國際上經(jīng)驗已經(jīng)證明的分布方式，中產(chǎn)階級住在離核心市區(qū)大概30-50公里以外的地方，我們不僅有長三角珠三角，而且有了（）城市群，不僅有了沿海城市帶而且有了西部的成渝城市群，有了東南亞貿(mào)易區(qū)為題材的西南城市群，還有我們中部的循環(huán)經(jīng)濟也好，綜合配套改革城市群，和南邊的長株潭城市群，再加上大家從這40000億前后可以看出，兩個城市之間的快速軌道交通網(wǎng)的建設(shè)，將使原來的購買者空間地域的選擇發(fā)生非常大的變化，符合規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能也是一個轉(zhuǎn)型。這是轉(zhuǎn)型。

　　第二個大家說產(chǎn)業(yè)政策，我們剛才主持人在主持此里多次出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策，我糾正一下，利率也好，稅收也好，都不是產(chǎn)業(yè)政策，那是宏觀調(diào)控政策，產(chǎn)業(yè)政策是有關(guān)于產(chǎn)業(yè)技術(shù)進步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部和企業(yè)內(nèi)部各個大中小企業(yè)的組織關(guān)系，以及產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟之間的關(guān)系，以及產(chǎn)業(yè)的國際競爭力問題，涉及這樣的政策才是產(chǎn)業(yè)政策，我們房地產(chǎn)在過去幾年發(fā)展當(dāng)中缺的恰好是產(chǎn)業(yè)政策，由于缺乏了產(chǎn)業(yè)強大系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)政策使這個市場和我們的企業(yè)發(fā)展不得不隨著短期的宏觀調(diào)控政策而隨波逐流，利率，稅收是宏觀調(diào)控政策，經(jīng)濟適用房住房保障體系是公共保障政策，都不屬于產(chǎn)業(yè)政策，我是研究產(chǎn)業(yè)政策科班出身，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的判斷是產(chǎn)業(yè)政策，加快這個產(chǎn)業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰的淘汰，淘汰弱體是產(chǎn)業(yè)政策，我們的產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展方向基本上是這樣的，再加上促進成效協(xié)調(diào)發(fā)展方面的政策，這才是產(chǎn)業(yè)政策，時間關(guān)系不多說了。

　　最后說一點形勢判斷和金融危機。為什么呢？因為我前面說了，最近兩三年來房地產(chǎn)的問題都是被金融專家給講了，金融專家沒把他們那方面研究好，反而給我們弄出個金融海嘯，今天我們講一下金融，讓金融專家也知道一下什么叫金融，什么叫深層次。中國當(dāng)前能不能率先走出金融海嘯的陰影？能。什么依據(jù)？大家想想，到今天，到昨天奧巴馬也跟溫總理學(xué)著跟網(wǎng)民對話去了，我們的領(lǐng)導(dǎo)人跟網(wǎng)民對話他也跟網(wǎng)民對話，但是他比我們慢了整整一拍，趕上這一拍還不容易。全世界應(yīng)對金融危機的普通做法是減稅，援助低端群體，這個階段已經(jīng)過了，從最近大家討論旅游消費什么的可以看出，以低端群體為救助對象的措施已經(jīng)過了，但是現(xiàn)在中國和美國的區(qū)別在哪里呢？美國的政府刺激經(jīng)濟的政策，比方說美聯(lián)儲拿出的資源現(xiàn)在還用在補窟窿的時候，中國不是這樣，中國現(xiàn)在的政策資源已經(jīng)實實在在投入到刺激增長的階段，打個通俗的比方，美國還在搶救室里面，中國也得病了，但是我們現(xiàn)在已經(jīng)出院了，我們吃點藥就能重新上班了。這么一個區(qū)別，中國已經(jīng)領(lǐng)先了一拍，我們認為已經(jīng)不需要再去討論中國能不能率先走出這個陰影，我們已經(jīng)在走了，而且我們也很高興的看到，從當(dāng)前的媒體輿論上，我們自覺不自覺的從討論政府怎么拿錢，制訂什么拯救計劃上，轉(zhuǎn)移到討論市場能不能回暖，這已經(jīng)反應(yīng)出大家的注意力已經(jīng)從最初的治病救人轉(zhuǎn)移到發(fā)展階段了，春江水暖鴨先知，希望我們在座的來賓感受到這個春江水暖，中國經(jīng)濟在這場金融海嘯中屹立不倒，而且率先走出陰影，行不行？沒有問題。

　　我們房地產(chǎn)業(yè)仍然成為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，并且進一步發(fā)展壯大，行不行？沒有問題。但是，在大家當(dāng)前說交易量回升，小陽春這些說法中，房價會不會上漲？不一定。我們當(dāng)前的房價影響因素中，和供求關(guān)系無關(guān)的因素在左右房價，請聽好，和供求關(guān)系無關(guān)的因素在左右佛家，這句話很重要，第一個因素是重置成本的下降導(dǎo)致房價回升并不存在市場基礎(chǔ)，鋼材，水泥，土地價格，企業(yè)再生產(chǎn)的成本才是真實成本，你庫存購入的原材料成本不是你的真實成本，進行在生產(chǎn)的時候你買入同樣的土地，每平方米的樓面價，你在這個產(chǎn)品的銷售只能按重置成本算，去年媒體說開發(fā)商暴利了，2000塊一平米的樓面價，房子賣那么貴，中間掙了多少多少錢，其實當(dāng)時其中有一部分就是重置成本上升，這些錢并裝不到開發(fā)商的口袋里，因為除非他退出市場，只要他還要干，他就必須按照上漲價格補充自己的要素消耗，當(dāng)前正好相反的是，重置成本大幅度下降的時候，這樣一個重置成本不支持房價短期內(nèi)迅速省長。

　　第二個因素就得說點更理論的了，我們當(dāng)前面對的金融危機說到底是貨幣危機，大家想想從這兩年來，全球的金融海嘯曾經(jīng)倒過一棟房子沒有？死過一個人沒有？和汶川大地震孟加拉海嘯一樣，他沒有導(dǎo)致實物性損害，什么東西變了呢？買房子，買石油，買股票，買這些東西的對立物叫貨幣的東西紊亂了，我打個比方說，我們這個房子的層高是6米，現(xiàn)在不是房子矮了，是每一米的尺度變了，這個金融危機就是一個全世界的貨幣體系發(fā)生了巨大紊亂的結(jié)果，錢值多少錢不知道了，說實話我們的價格是跌是漲了，你是拿一個叫做人民幣的東西來衡量的，如果拿石油來衡量，拿股票來衡量那不得了，過去拿八桶石油可以買一平米房子，現(xiàn)在買一平米的房子要26桶石油才能買到，如果拿石油來衡量不是那貨幣來衡量房價漲跌的話，就是這樣的。大家也許近期注意到周小川先生說，如果有一個美元以外的國際性貨幣來儲存貨幣的話，就不會讓全世界的貨幣出現(xiàn)紊亂，是貨幣自己冷漲熱縮了，一天24小時這種劑量單位是有自然屬性的，這是可以用物理概念定義的，一天是多少小時？赤道有多長？都可以定義，但是一塊錢是多少？這是沒有定義的，所以我們面對的實際上不是房價漲跌，而是貨幣的漲縮，在這樣一個大背景下，我們指望短期內(nèi)中國房地產(chǎn)價格作為中國資產(chǎn)價格的組成部分特立獨行，是不現(xiàn)實的。我們的美元也好，人民幣相對于石油，相對于A股市場，相對于美國納斯達克道瓊斯，到已經(jīng)跌到70年代最低點了，跌得幅度一點不遜色與A股市場，也就是說這個貨幣本身出問題了，我們?nèi)绻麤]有一個世界貨幣體系，特別是貨幣體系，尤其是CPI，我們說房價的時候指的是貨幣和資產(chǎn)價格比之間的關(guān)系，全世界的貨幣都面對同一個問題，尺子原來一米是三尺，可現(xiàn)在尺子變長了，尺子變化過程中，指望它的衡量單位價格出現(xiàn)大的奇跡是不大現(xiàn)實的。

　　第三條原因，我們面對的這個金融危機又是一個資產(chǎn)縮水和債務(wù)不縮水的矛盾，發(fā)展到尖銳對立的時候了，簡單說，在這場金融危機中全世界的房產(chǎn)，股票都大幅度縮水了，包括中國的，我們都明白，我們A股市場的市值20萬億沒了，但是全世界張三欠李四的錢，李四欠王五的錢，債務(wù)規(guī)模一分錢都沒有縮水，絕不會有債權(quán)人會讓債務(wù)人還錢的時候也打個八折，這就是資產(chǎn)縮水和債務(wù)不縮水的矛盾發(fā)展到尖銳對抗，在這個過程中，人們持幣積極性的動機要比持貨的動機強得多，在這個過程中人們的經(jīng)濟行為不是以貨求幣，而不是以幣求貨，這個不支持資產(chǎn)的上漲，聽懂聽不懂沒關(guān)系，請大家自己回味，謝謝大家。

　　主持人：接下來是我們的一個互動環(huán)節(jié)，我們有請兩位特約評論員，王濤和高志先生，地下的來賓也都有機會請教陳淮先生。

　　王濤：陳主任，我不是學(xué)經(jīng)濟學(xué)的，但是我今天聽了你講的三條，我覺得我有個問題想請教一下，我感到您說的特別是第三句話，就是，資產(chǎn)縮水，債務(wù)一分錢不縮水，我覺得這一點是原來我在清華大學(xué)給學(xué)生上課的時候提出的房價不回大跌的理由，那么能不能這么理解，我是非常同意您的觀點，是不是根據(jù)您這個理論，我們房價再大幅度下降這種可能性是不存在的。謝謝。

　　陳淮：房價，我剛才說的這三條，它有一個共同點，就是影響房價的時候和供求關(guān)系的變化無關(guān)，和需求增長，小陽春啊無關(guān)，你無比壓把對價格的判斷考慮進去。第二個，為什么美國的花旗銀行，克萊斯勒，昨天我們還仰視的國際大顎，跨國公司，可口可樂為什么不能收購匯源？請注意，為什么美國大公司說死就死啊？就是因為資產(chǎn)縮水而債務(wù)沒有縮水，資本信用不能支持它的債務(wù)規(guī)模了。美國的股票可是上不封頂下不保底的，一天之內(nèi)美國的公司就會資不抵債，為什么奧巴馬非常氣憤呢？你拿著納稅人的錢還來分獎金，美國民眾當(dāng)然非常氣憤了，并不是說這是一個價格的臨界點，相反，變成我們一大批開發(fā)商生死存亡的生命線，在這個債務(wù)臨界點的時候你股權(quán)人的權(quán)益已經(jīng)是零了，沒你什么事了，只剩下你債主的資產(chǎn)了，是這么一個含義，所以這不可能構(gòu)成價格的支撐位，別拿股票價格來衡量，只有兩種情況下才不會破產(chǎn)，比如說美國整體經(jīng)濟它就不會破產(chǎn)……

　　高志：陳主任，那我們是不是應(yīng)該多賣些房子呢？

　　陳淮：如果你在前天有一萬塊錢人民幣，現(xiàn)在由于股票價格跌了，一萬塊錢當(dāng)時能買1000股，現(xiàn)在能買4000股，這樣的含義，那么后比資產(chǎn)是最值錢的，其次是我們剛才說的，從目前看是房地產(chǎn)，或者金融性流動好的資產(chǎn)，如果將來中國不按人民幣來衡量，拿股票來說話，那么實際上我們的房地產(chǎn)價格來作為貨幣單位的話，07年末相比之下（？沒聽清楚）。

　　提問：主持人我有一個建議，因為我和陳主任的觀點有很大的差異，所以我覺得認為

　　億房網(wǎng)：陳博士您好，我是億房網(wǎng)的記者，主持人責(zé)任不在房價，而在政府不救市，而您的意思是不是政府應(yīng)該放松監(jiān)管呢？因為美國的金融海嘯正是美國政府放松監(jiān)管造成的。

　　陳淮：媒體就是喜歡用定義法，文化大革命的時候?qū)懘笞謭蟮臅r候我也常用，還是辯證法，第一個，不能沒有政府，因為市場是會失敗的，會有缺陷的，我們剛才說的一個詞是（？），政府應(yīng)當(dāng)存在和干預(yù)市場的里程碑，包括發(fā)達的市場經(jīng)濟國家都公認，在這兩個領(lǐng)域里政府的作用是不可忽略的，但是，我們很多媒體朋友都是中文系出身，肯定中文學(xué)得比我好，中文里面“但是”這個詞非常好，但是是什么？政府和市場的關(guān)系永遠是輔助性的，首先是市場，然后才是政府，如果政府以為政府是由人組成的，人不管是一個還是群體他的主觀意志能夠取代客觀規(guī)律，那是幻想，永遠辦不到的事，除非他是上帝，上帝也有辦不到的事，比如說上帝能不能找出一個上帝自身都不能解決的問題呢？怎么回答？謝謝。

　　提問：剛才陳博士在講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時候，提到市場導(dǎo)向進行轉(zhuǎn)型，遵循市場規(guī)律進行轉(zhuǎn)型，但是陳博士也說了，目前的重置成本已經(jīng)下降了，就是未來的成本是下降的，但是目前面臨一個現(xiàn)實問題就是有很多開發(fā)企業(yè)07年在最高的拿的地，但是現(xiàn)在怎么解決？

　　陳淮：市場不接受眼淚，你讓消費者撮合吃，很抱歉，不行。政府也出臺了保護政策，比如鋼鐵，去庫存化的問題，我們在08年高位買了很多石油鐵礦石，但是市場是不認可你當(dāng)初的進貨價的，所以也請大家注意到，有一個聰明的企業(yè)叫萬科，萬科這幾天做了一個減值準(zhǔn)備，但是因為咱們今天時間太短，沒辦法跟大家講重置成本，如果萬科跟大家說我現(xiàn)在揮淚大甩賣，每平方米給大家便宜1000塊，他虧了嗎？顧敏都明白這個道理，他實際多賺了500塊錢，萬科，王石就懂這個道理，我們很多媒體就說你看萬科老大哥多好，給我們降價，實際上他虧了嗎？股票甚至不用再漲到10塊，漲到7.8塊的時候他就賺了，回去自己想吧。

　　主持人：有請主講嘉賓國務(wù)院經(jīng)濟研究中心組長巴曙中先生。

　　巴曙中：如果一個領(lǐng)導(dǎo)上臺說我簡單說兩句，大家千萬不要相信。所以我們房地產(chǎn)市場需要對這幾年的產(chǎn)業(yè)政策做一個認真的評價。我只講25分鐘，肯定講完。首先我想講兩個部分，第一，對陳主任剛才的幾個觀點，逐條提出不同意見。第二呢，嘗試著站在一個金融學(xué)者的角度談一談金融學(xué)的看法。

　　陳主任剛才談的金融四個轉(zhuǎn)型，說當(dāng)前09年我們是從房地產(chǎn)的非常態(tài)變成了常態(tài)，現(xiàn)在是常態(tài)嗎？2月份的房地產(chǎn)投資大幅度回落到20%是常態(tài)嗎？去年的30%的增長一下子回落到2%，這是常態(tài)嗎？大家認為是嗎？我們說在中國的房地產(chǎn)市場，他的影響力發(fā)展，從1999年的房改到現(xiàn)在，130萬平方米的城市建成面積，全國的市場是一個非常生機勃勃的市場，如果它按照這個速度再滑下去的話，我看出現(xiàn)負增長為期不遠了。我們大家的注意力都非常關(guān)注2009年11月9日國務(wù)院頒布的40000億刺激內(nèi)需政策，但是這個錢是分三年，而且中央只拿1.8個億，那你這個40000億的政策對內(nèi)需的擴大有什么影響呢？因此，我的結(jié)論跟他不一樣的是，如果前幾年的高速增長是非常態(tài)，那么目前的低迷狀態(tài)也是非常態(tài)，如果我們的領(lǐng)導(dǎo)還認為這是常常那就麻煩了，大家給他鼓一點掌。

　　第二，陳主任剛才說了，我們從原來的很多企業(yè)都能賺錢，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)合并退出方向是對的，但是用來比喻的對象不合適，他所比喻的對象是一些傳統(tǒng)的，體制僵化的，國有的，加工制造行業(yè)，牡丹啊，雪花啊，而我們的房地產(chǎn)市場，是一個受計劃擠壓的夾縫里面成長起來的市場化行業(yè)，它什么時候受過這種情況？那么牡丹雪花的退出我覺得是因為體制落后和管理的僵化，而我們房地產(chǎn)企業(yè)的市場實際上是在不斷的替代低效率的市場成長起來的，以前銀行機關(guān)自己買地，蓋房子，管物業(yè)，效率低得一塌糊涂，99年的房改給了房地產(chǎn)業(yè)很大的活力，所以我覺得，整合可能壓力在房地產(chǎn)企業(yè)，也更在相關(guān)的審批部門。

　　第三，轉(zhuǎn)型要轉(zhuǎn)型要擺脫政府，誰不想擺脫政府審批？誰喜歡跟各部門的審批機關(guān)打交道的舉手？剛才那位記者提問很尖銳，搞得陳主任很不好回答，所以他只能用他聰明的大腦顧左右而言他。我認識很多因為和政府打交道不打好造成損失的房產(chǎn)老板，什么拆遷啊，什么買地啊，我前兩天看了一個不同城市房價調(diào)查，老百姓買了房子之后，武漢房子現(xiàn)在多少錢？有沒有平均價？5000塊？怎么做的呢？全國的錢35%去了政府，我看到最苦的房地產(chǎn)商，根據(jù)他們的問卷的案例調(diào)查，是上海的地產(chǎn)商，他的利潤占整個房價的4%，我還問他這個是不是錯了？他說沒錯。其他的錢都不知道去什么地方了？都去了審批部門了。說轉(zhuǎn)型誰不愿意啊？所以包括說我們的，剛才他在回答的時候說，政府要輔助，不是主導(dǎo)，怎么不是主導(dǎo)？房地產(chǎn)商做什么呢？這些老板都說，我主要就是兩個事，買地，找銀行借錢，地根，銀根，這是你自己能夠運轉(zhuǎn)的呢？就連你建多大的房子都得要規(guī)定好的，而不是消費者自己選擇，我愿意買90米，100米，而是陳主任他們定好的，這可能是導(dǎo)致我們這個行業(yè)經(jīng)歷了這次危機之后確實要反思，改進的地方。

　　第四，剛才陳主任說了，我們根據(jù)城市化的布局要注意提供功能多樣的，你們后來給不給他機會讓他反駁，如果給機會讓他反駁我就被動了，他口才比我好。說，要像西方一樣，中產(chǎn)階級住到30-50公里以外的地方去，我看在可見的將來，大家千萬不要相信這樣的話。我當(dāng)過行長，房地產(chǎn)重要的前三位因素，位置，位置，位置，你看北京，上海的位置，跌得最多的就是陳主任說的30-50公里以外的地方，開車快到家的時候，受到一個短信，“河北移動歡迎你”，我還是希望收到“北京移動歡迎你”，還有10分鐘，我接著批。剛才陳主任批評主持人，說你不懂產(chǎn)業(yè)政策，我支持你。產(chǎn)業(yè)政策是什么？說經(jīng)濟適用房建設(shè)廉租房建設(shè)不屬于產(chǎn)業(yè)政策，但是對我們這個產(chǎn)業(yè)有巨大的影響力，一個城市本來已經(jīng)有10個月的庫存房，我們再拿很多錢去建經(jīng)濟適用房，廉租房，三室一廳，四室一廳，都被那些官員買去了，混淆了市場和政府之間的界限，要批的東西實在是太多了，我還是留10分鐘時間講講我自己的觀點，我花了12分鐘時間批他的觀點，再留下10分鐘講我自己的觀點。

　　怎么看宏觀建設(shè)？現(xiàn)在像陳教授這樣一些水平比我高的很高很高的學(xué)者告誡我們，經(jīng)常要做一下歷史比較，我們根據(jù)他們的指導(dǎo)經(jīng)常做歷史比較，現(xiàn)在看起來，我們的歷史比較跟97，98年比起來非常充分，97，98年出口占GDP的比重只有8%，現(xiàn)在已經(jīng)沖到了（）%，但是現(xiàn)在，悲觀的氣氛多，由此得出結(jié)論，剛才被兩位嘉賓追問，兩位嘉賓是揣著明白裝糊涂啊，我不贊成持幣，08年你持幣可以，但是09年你再持幣就危險了，沒看見各個國家都在比賽印票子嗎？我們中國信貸的增長速度，固定資產(chǎn)投資的增長速度，1、2月份的數(shù)字目前只有92，93年可以比，從2008年11月份開始，銀行信貸增長4600億，12月份7700億，1月份有春節(jié)，有元旦扣除之后只有17個工作日，我們的銀行體系放了1.62萬億，2月份1.07萬億，3月份更降不下來，所以如果高速的信貸投放再支持下去，今年很可能醞釀著一個持幣和資產(chǎn)之間又一次戲劇性的轉(zhuǎn)換。在中國改革開放30年的歷史上，目前，歐美在應(yīng)對危機的政策上有非常大的差異，這實際上是基于他不同的歷史機遇，美國大規(guī)模的注資，大規(guī)模的撒錢，美國美聯(lián)儲教授當(dāng)官之前是非常著名的學(xué)者，后來成了中央銀行的行長，和陳主任一樣，歸結(jié)為一點，碰到這種問題就是在直升機上撒鈔票，才能把局面穩(wěn)定住，美聯(lián)儲的鈔票在一年之內(nèi)膨脹了3-4倍，但是美國擔(dān)心什么？美元是霸主地位，他不擔(dān)心。所以它做大量的銀行購買，注資，因為在美國的歷史記憶上最怕的是通縮，而歐洲擔(dān)心的是通脹，歐洲的銀行是非常謹慎的，不來花的，但是歸結(jié)為一點，多多少少都在印票。我建議大家，高度的關(guān)注中國接下來的信貸增長狀況，不要跟我說你現(xiàn)在感覺不到信貸擴張的好處，大河漲水小河滿，這個錢是實實在在投放出去的，你現(xiàn)在沒有滲透到是因為你是小河，如果說08年的宏觀政策有一點戲劇性，那么我擔(dān)心09年的宏觀政策也可能有類似的戲劇性，只不過是反過來的。

　　長期以來我們有一個體制性優(yōu)勢就是中央管剎車，審批。比如說各地派審查組來看房子，看土地有沒有超標(biāo)，看房子蓋了多高，地方管油門，這次兩只腳都踩到油門上，所以對今年的宏觀形勢要做好充足的可能性的準(zhǔn)備，第二，對于今年的經(jīng)濟形勢我基本上已經(jīng)認為沒有大的懸念，8%基本上沒有大的問題，數(shù)字計算起來有一點復(fù)雜但是不是太復(fù)雜，原因很簡單，40000億的刺激經(jīng)濟政策，在09年到位的能有多少？再把2月份2.7萬億的部分扣除，和GDP一起一算，足夠可以覆蓋，因為可以出口和房地產(chǎn)調(diào)整而帶來的增長的缺口，08年的9%  的增長，大概有2個點是出口貢獻的，到2009年，出口貢獻快沒有了，房地產(chǎn)的調(diào)整如果這個速度又會拖一點，什么都不干6%夠了，國務(wù)院具有果斷出臺的能力，足夠覆蓋2個點的缺口，現(xiàn)在我擔(dān)心的事情是，這一輪的反彈似成定居了，但是目前的投資基本上是政府投資在做，中央財政是投“鐵公基”，土地開發(fā)，城市美化亮化，環(huán)保，廉租房，那么這些政府主導(dǎo)的相關(guān)行業(yè)已經(jīng)明顯不足了，加工制造業(yè)和調(diào)整業(yè)還處于惡化時期。在98年我們第一用大型基礎(chǔ)設(shè)施投資刺激經(jīng)濟反彈，后來是99年的改革將經(jīng)濟帶出了低谷，今天我們靠什么？沒有這些思考是不行的，我們一定要做長遠的準(zhǔn)備。

　　第三點，經(jīng)歷這一輪周期波動，我們自己要做一個深刻的反思，剛才陳主任經(jīng)常拿我們搞證券的人做調(diào)侃，這個相當(dāng)于股票什么，那個相當(dāng)于搞股票什么？好像我們搞證券的人挺容易的，其實挺艱苦的，但是好在我們還能在傳統(tǒng)文化里面找到一些借鑒，豬年買股票就是在那懶著，08年鼠年就是趕緊跑啊，不跑就要被打死了，09年是牛年，反芻之年，重新布局正是時機，這是我個人的看法，房地產(chǎn)的同行也不要太過激動，想漲價，抓緊時間處理庫存的房產(chǎn)，土地加大購買，我非常難得的跟陳主任在這一點上取得了共識，因為我怕他待會兒上來又把我批得體無完膚，所以我們房地產(chǎn)的朋友不能有套牢的思想，我們要反思一下自己在擴張和收縮的階段自己有哪一些做得對，哪一些做得不對，這是一個非常難得的對中國房地產(chǎn)企業(yè)家一個反思的時期。

　　關(guān)于房地產(chǎn)周期的研究，在全世界我們找了很多文獻都是非常粗淺的，所以大家經(jīng)歷這么一個危機，對于我們增強市場自身的閱歷非常重要，我最近看了一些文獻中，各國房地產(chǎn)波動的周期有一個特點，前期是斷點式跳躍的，到了最后噴發(fā)了曲線，那就是頂點快到了，而且往往比宏觀經(jīng)濟周期要晚個一段時間，客觀原因是這樣的，主觀原因可能是全世界的房地產(chǎn)都過于樂觀，所以經(jīng)過這次洗禮之后我們應(yīng)該增強這個分析的閱歷，應(yīng)對接下來將要到來的經(jīng)濟收縮，給大家提供一個更好的發(fā)展經(jīng)驗和參照。謝謝大家。

　　主持人：首先非常感謝巴博士對我們武漢人觀點的支持，因為我知道巴博士本身也是湖北人，謝謝！好，那么下面我們繼續(xù)進入互動環(huán)節(jié)，首先還是有請我們的兩位特約評論員，宋延慶先生和屈虹暉先生。

　　宋延慶：因為我不是專業(yè)人士，所以我都沒怎么聽明白，我就問一個問題，有人預(yù)測咱們現(xiàn)在的利率基點還有135點的下浮空間，你怎么看，這種可能性有多大？再問一個小問題，如果我有5000萬本錢，那我現(xiàn)在是持有呢？還是在經(jīng)濟低潮的時候收復(fù)資產(chǎn)？你有什么建議，謝謝。

　　巴：利率政策是一個我們國內(nèi)這段時間大盤犯錯誤的理由，你剛才的比較其實是拿蘋果和梨子來比較，因為歐美的利率是批發(fā)利率，而中國的利率是零售利率，兩者是不可比的，我們的同一銀行同業(yè)間的利率是0.5%左右，和國外是沒法比的，你再下浮135不就成負的了？因為我們比較了，我們中國的零售利率和歐美的銀行利率，我們很多檔次的利率比很多歐美的利率還要低，比如我們第一套住房打七折之后應(yīng)該是4.18左右，已經(jīng)比歐美的銀行低出很多了，再降降到哪去？所以即使要降也是幅度非常有限的，除非1-2季度數(shù)據(jù)出現(xiàn)很大的惡化，我到覺得準(zhǔn)備勁旅的調(diào)整空間大一些。

　　第二個，你還問這個問題，那我就要像政府官員一樣批評一下你。今年大量的貨幣投放已經(jīng)正在成為一個趨勢，09年如果一定要做一個選擇的話，我贊成持有資產(chǎn)，都有風(fēng)險，但是持有現(xiàn)金的風(fēng)險更大。

　　屈：你好巴老師，您剛才說了有一個二次探底，現(xiàn)在我們有消息稱，包括新加坡和一些亞太區(qū)域，私募基金已經(jīng)意圖進入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，您有什么建議呢？或者您覺得他們進入市場的意圖是什么樣的？

　　巴：意圖只能猜測，意圖就沒有什么可檢驗的，這個意圖可能只有主管部門才知道，你還是一會兒問陳主任吧。我們這個政策也需要反思一下，一會兒限制外資，一會兒鼓勵外資，把外資也搞糊涂了，所以還是政策的延續(xù)性要保證，你不能說這一年增長20%，那一年增長30%，這對整個經(jīng)濟的波動也非常大。

　　主持人：好，臺下的嘉賓有沒有問題的？一個名額。

　　提問：請問一下巴教授，您剛才給我們提供一點說是09年建議大家持有資產(chǎn)，那么09年我們應(yīng)該持有什么資產(chǎn)比較好，然后理由。

　　巴：這應(yīng)該讓我們湖北銀行產(chǎn)業(yè)協(xié)會的理財經(jīng)理給你們回答。我們歷史上偉大的理財投資家在金融危機時期投資，是他一輩子里面投資回報最高的，因為金融危機是一次篩選，他可以讓你的誤判幾率降到最低，謝謝。

　　主持人：好，接下來我們將繼續(xù)今天論壇的第三場演講，首先我們有請本場的特約評論員洲聯(lián)集團·五合國際北京分公司總經(jīng)理曹一勇先生，長江商報劉漸飛先生，接下來我們有請北京中坤投資集團有限公司董事長黃怒波先生。

　　黃怒波：謝謝大家，剛才兩位先生講得都挺嚴肅，我給大家講點高興的事情。

　　昨天我參加新浪網(wǎng)的一個活動，聽了潘石屹，王石，任志強的演講，我覺得現(xiàn)在我們的市場真的發(fā)生了很大的變化。潘石屹說了，百日劇變不是他說的，是記者說的。那么現(xiàn)在3月份的數(shù)據(jù)平均每天的銷售大概在500套左右，差不多和去年年初的時候一樣了，那么按照銷售回升的速度，任志強先生有一個測算，就是按照現(xiàn)在北京的忖量的地產(chǎn)，那么原來測算的是要有24個月才能把他消化掉，但是現(xiàn)在的速度只有8個月才能把存量消化掉，所以地產(chǎn)業(yè)最難的時候已經(jīng)過去了，就我們自己來看應(yīng)該不會發(fā)生百日劇變的災(zāi)難性場景，在這個方面我想呢，應(yīng)該有幾個因素。

　　第一個因素，實際上中國的房地產(chǎn)模式在這次的金融危機當(dāng)中挽救了我們房地產(chǎn)行業(yè)，原來我們只有預(yù)售制，我們的預(yù)售制只有說客戶定金交了35%以上，銀行才給按揭，這個相對于美國來說，對中國的市場確實是一個保護，所以這次我們可以斷定中國的房地產(chǎn)業(yè)的寒冬要過去了，不過如此。這次的話題“地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”我不太贊同，比如說你給大家介紹一下，中國的地產(chǎn)模式主要有幾個，一個住宅地產(chǎn)，一個商業(yè)地產(chǎn)，美國也一樣，當(dāng)然了，轉(zhuǎn)型的意思我想理解是不是說從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型？這樣的話我想用一個地產(chǎn)的細分來形容一下，在目前我講這么幾個觀點。第一，在金融危機的北背景下房地產(chǎn)行業(yè)的困境，這個困境不改善，我們在這次金融危機還會出現(xiàn)同樣的問題。

　　首先就是我們的產(chǎn)品太單一，現(xiàn)在民怨之大，社會矛盾之尖銳，主要是住宅行業(yè)的地產(chǎn)，為什么呢？因為這個行業(yè)是唯一向民營企業(yè)開發(fā)的最徹底的行業(yè)，在隨著剛才講的一下，我想金融危機都是金融學(xué)家在揭示了，所謂的金融危機就是流動性過剩，這是政府的責(zé)任，美國的錢太多，它就是不斷得出創(chuàng)新產(chǎn)品，金融產(chǎn)品，中國也是錢太多，這樣導(dǎo)致資產(chǎn)的升值這些問題，所以中國的住宅產(chǎn)業(yè)這些年發(fā)展很快，但是產(chǎn)品發(fā)展得過于單一集中，比如說中國的住宅市場占了多少比例呢？72%，商業(yè)地產(chǎn)占了14%，美國是什么比例呢？美國的住在地產(chǎn)是54%，山野是36恩%，其他的10%，前段時間我去洛杉磯，他們說了，美國的住宅市場做了這么大的問題，但是他的商業(yè)地產(chǎn)到去年，他們大概有10萬家零售的企業(yè)倒閉，這是倒閉的，但是有12萬-13萬的新的零售企業(yè)又出現(xiàn)了，所以說這個領(lǐng)域活力還是很強的。所以相比之下，我們目前的注意力主要放在了住宅市場，這樣帶來的問題就比較多，競爭也比較激烈，那么在政策上我們有很多的問題，實際上現(xiàn)在出了很多的政策，把能給的都給了，這個是應(yīng)急措施，也帶來了很多的問題，比如說信息的擁堵，搞不清楚應(yīng)該怎么做，給投資商不確定的信心，給消費者也是不樂觀的信號，當(dāng)然，目前大家討論了，現(xiàn)在的未來得社會保障房要提高到30%以上，這對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是致命的，我覺得大武漢這邊不能不考慮政府的介入。資金鏈現(xiàn)在是一個大問題，銷售在回暖，所以北京有爭論，是不是小陽春回來了，但是我們有一個數(shù)據(jù)，確實地產(chǎn)商心頭都在暗喜，和去年不一樣。但是融資渠道還是單一的，現(xiàn)金流在放大，利率的降低，新的金融產(chǎn)品創(chuàng)新還是需要一些時間，銀行的膽子越來越小，開發(fā)的模式也有問題。

　　最近兩會有人探討過，把預(yù)售制取消，我在想這個問題作為開發(fā)商不是不可能的，預(yù)售制是香港的模式，美國也有預(yù)售制但和我們不一樣。當(dāng)然了，這個模式的改變對中國目前的預(yù)售制模式會產(chǎn)生極大的沖擊，所以下一步再做房地產(chǎn)，不得不考慮到會對這個地產(chǎn)模式做一個重大的修改，所以我們做地產(chǎn)商的不能不有一個心理準(zhǔn)備，那么在商業(yè)地產(chǎn)上現(xiàn)在都在看好，比如說潘石屹現(xiàn)在都投在了商業(yè)地產(chǎn)上，這么說吧，在中國政府游戲規(guī)則老變的情況下，你做什么風(fēng)險都很大，商業(yè)風(fēng)險目前存在一個巨大的不確定性，我談了這么多，下一步應(yīng)該怎么辦呢？

　　我的觀點是這樣的，這幾年對房地產(chǎn)市場要謹慎一些，在金融市場更要繼續(xù)觀望一下，我想武漢的大城市圈給的印象是活力很強，但是我認為他的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展還稍微滯后一點，這對房地產(chǎn)商也是一個機遇，40000億投下去以后對中國經(jīng)濟的拉動肯定很快，給我們的房地產(chǎn)市場帶來巨大的空間，只有中國政府在去年發(fā)布了一個國民休息計劃，現(xiàn)在各個省份都在爭著恢復(fù)五一長假，武漢有一個大城市圈，還有一個生態(tài)圈，這個應(yīng)該說是一個輻射很大的經(jīng)濟圈，這一點來說武漢的地產(chǎn)企業(yè)是捷足先登，不用把風(fēng)險都集中到住宅市場里面，剛才巴教授也說了周期的問題，這個春節(jié)我也仔細看了一下，有幾個觀點

　　第一，中國的房地產(chǎn)市場實際上很健康，有一本書推薦大家看一下，很不錯的一本書，這個書是美國一個作者拉斯特為德寫的，叫《逃不開的經(jīng)濟》說，衰退和經(jīng)濟之間循環(huán)往復(fù)，美國的房地產(chǎn)周期長度是18年，在中國可能快了一點，但是因為中國的房地產(chǎn)市場是98年才開始，所以來得比較快。面對下一輪周期之前我們應(yīng)該怎么辦呢？我們應(yīng)該避開單純的住宅市場，因為你不知道中國政府又會出差一個什么法，張寶全現(xiàn)在也在做，雅樂居也在做，就是商業(yè)地產(chǎn)，我覺得這個領(lǐng)域的風(fēng)險是比較小的，度假地產(chǎn)，高爾夫也好，禪修也好，都可以，不僅課余做酒店別墅，也可以做公寓，我們這個度假地產(chǎn)推出了會員制，我們現(xiàn)在擁有中國，日本，美國很多地方的產(chǎn)品，下一步我們就決定不擠在一塊兒玩，住宅就讓萬科去做，因為他已經(jīng)做得很好了。度假地產(chǎn)潛力也非常大，在金融危機下，或者后金融危機時代吧，我們作為一個地產(chǎn)商來說，應(yīng)該考慮怎么面對下一輪經(jīng)濟周期，首先在經(jīng)濟回升上漲中盡快占領(lǐng)資源獲利，其次我們就要避免在下一輪金融危機中遭遇新的噩夢。謝謝大家。

　　主持人：互動環(huán)節(jié)，首先還是有請我們的特約評論員曹一勇先生和（劉漸飛）先生。

　　曹一勇：剛才大家談得很專業(yè)，我剛才在會下對黃先生也做了一個采訪，我和他有一個約定，有三個最尖銳的問題想在這里當(dāng)著大家的面提問。第一個問題就是，我注意到，你作為中國的上榜富豪，但是你有一個很艱辛的童年，但是你面對觀眾的時候?qū)@個問題談得并不多，但是這個問題對你的影響是什么？

　　黃：《福布斯的咒語》這本書現(xiàn)在很火，講的是什么呢？主人公叫馮石，這個書我寫了一個評論，叫《地獄里唱歌》，說什么呢？就是說，我們的地產(chǎn)商并不是壞人，在我這個年齡的人，我們跟這個國家走過了一個不堪回首的童年，我說你們可以寫地產(chǎn)商，可以寫知識分子，但是有一條，不要把中國情緒化，不管潘石屹怎么樣，他是國家精英，社會精英，為什么？他靠自己打拼，創(chuàng)造了財富，納稅，解決就業(yè)，在這個問題上我想應(yīng)該說，如果社會上把矛盾都集中到地產(chǎn)商身上，還是應(yīng)該注意一下，不要太情緒化。

　　曹：您也是一個詩人，您評價一下您做詩人和做地產(chǎn)的水平哪個更高？您作為一個富豪寫詩，會不會擔(dān)心公眾認為你是無病呻吟？

　　黃：地產(chǎn)很殘酷，不是寫詩，首先你要面對一個巨大的政府，這個政府也在摸索著嘗試著成長，所以他老是敢于立規(guī)矩，所以中國民營企業(yè)家總是面臨這種問題，我們做企業(yè)的人都知道，新立的時候是非常非常困難的，這個一點也不藝術(shù)，當(dāng)然啊，寫詩歌是現(xiàn)代人的多重身份，和地產(chǎn)是沒關(guān)系的，但是也有另外一個方面，寫詩的人有點左派，他就是一個批判，在這個方面做詩人還是批判得多一些，但是做商人很現(xiàn)實，首先是要在金融危機活下去。做詩人和做富豪我當(dāng)然會選擇做富豪，有多好。

　　曹：我上周采訪了中國的二號富豪（），他說，中國的企業(yè)家要經(jīng)常違法，但是不要犯罪，那天他講了一句話就是，后來長近上報也報道了，就是說，我的錢是絕對干凈的。您怎么認為？您有中國企業(yè)的原罪嗎？

　　黃：我有一句話，這個社會如果不是干凈的，沒有一個行業(yè)是干凈的，所以如果再這個背景下，沒有誰的錢百分之百干凈。但是呢，我們要看到一個前提，就是說我們的市場經(jīng)濟是在一個不完善的背景下開始的，在這個法制環(huán)境不斷完善的前提下，我們或多或少對我們的原罪街號，或者對我們的一些財富占有之后，我們應(yīng)該考慮如何還給社會，這樣社會還是平衡的。

　　劉漸飛：我簡單問一個問題，旅游地產(chǎn)相對的投資額度大，投資周期長，回報周期也會更長，我覺得這個出路不適合與所有的開發(fā)企業(yè)，尤其是剛才你也談到了，住宅企業(yè)交給萬科，但是萬科在武漢的案例應(yīng)該是失敗的，所以希望黃董事長能夠給湖北的開發(fā)商一些更好的建議。

　　黃：第一點我不同意，我們不要早抱有拿快錢的妄想了，房地產(chǎn)是個穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)，下一個五年，你就是做住宅產(chǎn)業(yè)也同樣有一個回報周期，我們中國人太急，我在那次采訪的時候就說，中國人富得太快了，我們應(yīng)該沉下心來好好做企業(yè)，你就應(yīng)該從100年考慮，你這個企業(yè)的回收期10年不算長，而中國的企業(yè)回收期非?？?，7、8年就回來了，這已經(jīng)很暴利了。如果一味的圖快，你肯定不知道什么時候會被噎死。所以我想如果跟武漢的朋友分享我的經(jīng)驗，我的經(jīng)驗就是我這次好不容易躲過去了，我希望以后做一些長線的投資，慢慢長胖，這才是做企業(yè)最安全的。

　　提問：我想問一個問題，現(xiàn)在的開發(fā)商和公眾總是存在矛盾，如果以你做房地產(chǎn)企業(yè)多年的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)企業(yè)如何處理這種和公眾的矛盾呢？

　　黃：開發(fā)商是沒有辦法的，我們也不想被妖魔化，這個因素很多，房地產(chǎn)是唯一這么多年向民營企業(yè)開發(fā)得最徹底的，而且這個行業(yè)對個人素質(zhì)和智商要求不高，所以很多人就進來了，然后很多人在中國資本流動過剩的大背景下很快的發(fā)了財，所以引起了很多的矛盾，這個產(chǎn)品跟手機不一樣，手機買的400塊錢，他覺得不好大不了扔掉，然而房子不一樣，中國人買房經(jīng)常是一代人，幾代人的事情，這是老百姓唯一的最值錢的資本，現(xiàn)在房價漲得過快，很多人往大城市集中，這些人都是有錢人，結(jié)果就把房價都帶起來了，結(jié)果就是原住民買不起了，因為他們沒有，我們政府原來沒跟上這個速度，兩會的時候討論居者有其屋，現(xiàn)在改了，居住有住所，你未必都買房啊，你只有住的地方難道不行嗎？利潤并不是都被我們開發(fā)商拿了啊，大部分流入了政府的手里，所以你想銀行的利率越來越高，財富費用越來越高，那你算一算，為什么？誰叫你賺了錢呢？地產(chǎn)商被冤枉得多一些也是可以理解的。

 　　孟義：大家好。我對剛才黃董事長演講的認識還是很深的，其實我們回首我們整個房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，我們的生活其實是發(fā)生了很大的變化，包括房地產(chǎn)企業(yè)，也包括我們身邊的人和事都發(fā)生了很大的變化。住宅有很多的地方在不斷的進行演變和重生，功能也越來越完善。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的一員，我們剛才正好也做了個一分析，我們看到一個年銷售額在100億的住宅企業(yè)，他每年提供的房屋量大概是10000套，那么對于我們來說，我們每年有150萬的客戶，150萬的消費者會跟我們接觸，我們只有比消費者更了解他的需求，才能更專業(yè)的為他做好服務(wù)。同時豐富自己產(chǎn)品的功能，適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M的群體和文化，這個企業(yè)才是一個良性發(fā)展的企業(yè)。

　　其實住宅消費需求和當(dāng)?shù)氐奈幕⑾⑾嚓P(guān)，他會涉及到他的生理因素和社會背景，我們國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)考慮得比較少，如何發(fā)現(xiàn)并滿足住宅消費者對居住生活質(zhì)量的不斷提升需求呢？我們現(xiàn)在正在做一個中國消費者日常行為習(xí)慣的研究，我們和星河灣學(xué)習(xí)到一個，為業(yè)主提供事業(yè)修為的平臺，生活平臺就是為業(yè)主整合更多的高端品牌資源，同時還有事業(yè)平臺，修為平臺，星河灣的圖片大家可以看一下，是非常漂亮的，北京的星河灣原來是一個臭水溝，而現(xiàn)在像花園一樣，這個對社會來說，對消費者來說都是很好的事。所以說我們看到在08年形勢比較差的時候，星河灣也創(chuàng)造了一個奇跡。中海對居住文化需求的研究和改革也給了我們很多的啟示，他們在對居住細節(jié)上的調(diào)整很完美的體現(xiàn)了對消費者的關(guān)懷，給消費者提供了人性化的服務(wù)。

　　衛(wèi)生間主要有三個功能，廁所，洗澡，洗臉，日本在這些方面的研究比我們先進很多，日本的衛(wèi)生間很小，只有1.1個平方，但是可以完成兩個功能，現(xiàn)在我們國家提出70平方90平方的政策以后，我們要提高我們的功能，我們對主流戶型的設(shè)計是這樣的，90平方的房子衛(wèi)生間大概在6平米，你可以在很多地方進行細化，家里面如果有老人和小孩子，你在盆子的位置上可以設(shè)計成高低不同的兩種，這就非常方便了?，F(xiàn)在戶型是越來越小，可能是60-70平方，如果衛(wèi)生間只有4平方，你可以列一個對角線，在對角線上布置兩個功能，其實就是說，我們和清華大學(xué)做了一些研究，主要是針對我們中國人一些行為系滾，空間指數(shù)，按照你中國人的身高體型不同，在衛(wèi)生間洗漱過程不同，讓我們的消費住宅更加方便。比如水文調(diào)節(jié)，40度以上花灑是紅色，40度以下就藍色。中國現(xiàn)在的住宅消費有很多的設(shè)計并不是很適合，很統(tǒng)一，如果我們設(shè)計師把這些能夠進行統(tǒng)一的話，那我們以后的住宅空間會更加完美，更加舒適，住宅文化和諧的重要一面就是整體風(fēng)格統(tǒng)一，就是你主流風(fēng)格要統(tǒng)一。如果是自然風(fēng)格就全部是自然風(fēng)格，如果是古典風(fēng)格就全部是古典風(fēng)格，同時空間風(fēng)格的營造需要整體搭配，居住文化的不同要配合一些不同的材質(zhì)，箭牌衛(wèi)浴也希望和在座的企業(yè)一起為消費者服務(wù)，做一些好的東西出來。

　　箭牌衛(wèi)浴的能力是有限的，中國住宅消費者生活品質(zhì)的提升是無限的，箭牌衛(wèi)浴愿將有限的能力投入到無限的中國住宅消費者生活品質(zhì)的提升中去。謝謝大家。

　　主持人：2009年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場由寒冬突然轉(zhuǎn)入了讓人驚喜的暖春，我們很難知道這個春天之后是否會進入火熱的夏天，還是說夏天會失落？金融海嘯的危機還在，我們的走勢依然悲觀，房地產(chǎn)何去何從？一切看起來都難以確定，武漢在這樣的大環(huán)境之下，本土地產(chǎn)企業(yè)如何完成轉(zhuǎn)型并發(fā)展？大武漢的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃如何制訂？我想這都是我們非常關(guān)心的問題，那么接下來就進入本次論壇的精英對話環(huán)節(jié)，我們這次的精英對話的主題就是本次論壇的主題，金融海嘯中大武漢地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，下面我有請本次精英對話的主持嘉賓，加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首先代表高志先生，對話嘉賓是，陳淮，巴曙松，黃怒波，謝宗孝，方春，曹一勇。有請。

　　高志：謝謝大家參加這個對話。有一個話題，究竟如何看09年的走勢，剛才我聽了建設(shè)部的專家講了，說有三大原因，剛才聽中國銀行的領(lǐng)導(dǎo)講呢，是有另外的原因，然后剛才聽完黃總講，好像企業(yè)本身也有原因，反正各有各的想法，因為剛才他們好像都有一點意猶未盡，我想請陳先生先講講，對回暖的看法，對非常態(tài)的看法。

　　陳淮：我從來沒有說現(xiàn)在是正常狀態(tài)，我們說的是轉(zhuǎn)型，我們正在向一種市場波動常態(tài)轉(zhuǎn)變，我發(fā)現(xiàn)金融專家給我們，其實他核心說的市我們下半年面臨惡性膨脹，所以你趕緊要持貨，不要持幣了，可信不可信呢？我舉一個例子。去年中國到現(xiàn)在為止，在我們金融專家設(shè)計的投資理念推動下，我們買了7400億美國國債，我們買了4000億美國良方債券，我們用2000萬美金買了美國股票，我們很多國旗大公司當(dāng)時叫流動性過剩，回收流動性，然后分流流動性，不僅那些大國企海外收購資產(chǎn)現(xiàn)在賠得不行，后來覺得老百姓的錢留著也不好，就搞QDII基金，得，滿打滿算10000多萬億的美元被套住了，這是金融專家的錯。

　　高志：其實房地產(chǎn)專家和金融專家的合作，這個事情從我入這行到最近這兩年聽得特別多，我覺得我們有很重要的問題就是我們的金融政策和房地產(chǎn)政策有時候是不同步的，不匹配的，前兩天我在北京參加一個會議，我就發(fā)現(xiàn)一個很奇怪的現(xiàn)象，現(xiàn)在很多搞金融的人到處找投資的機會，但是他有一個特點，就是他只跟大型國企做。我不知道巴教授是否聽到這個消息，您有什么建議？

　　巴：我剛才講的只有因為時間關(guān)系不敢像政府領(lǐng)導(dǎo)這樣放開了講，剛才只講了大河漲水小河滿，現(xiàn)在信貸投放主要集中在大企業(yè)，因為他手里錢多，拿到錢以后必然有一個傳導(dǎo)的過程，不是那么直接的過來，所以現(xiàn)在要看這個信貸擴張的可持續(xù)性怎么樣，因該是這一周，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了一個92號文，這個里面明確提出來，通過房地產(chǎn)的融資來推動這個發(fā)展，所以我講形象一點就是，我在一家上市銀行擔(dān)任董事，08年最大的風(fēng)險是流動性風(fēng)險，最大的風(fēng)險是房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，實際上經(jīng)過這輪危機評估下來，流動性沒有什么風(fēng)險，相當(dāng)一部分都是低回報的資產(chǎn)，為了保持流動性降低了銀行的收益水平，使銀行貸款受到了擠壓，各種的銀行貸款的不良利率不敢說是最低的，較低的，現(xiàn)在看來長三角受出口沖擊比較大的出口企業(yè)，他因為沒有定單，所以可能往往不是金融機構(gòu)能夠作主的，還有我們房地產(chǎn)的主管機關(guān)加強和金融業(yè)主管機關(guān)的溝通協(xié)調(diào)，我們也不要房地產(chǎn)商一個個去通關(guān)，這個成本太高，還是多進行一些政策性的評估。

　　高志：那如果能夠做到這樣的狀態(tài)，我覺得就像黃總做的一些作品，現(xiàn)在的一個作品就是大周寺，您做這樣一個長線的項目，投入這么大的力量，那么中間類似的金融風(fēng)暴可能還會有，您到底是怎么想的呢？有的時候拿地劃算，有的時候拿現(xiàn)金劃算？您到底是怎么考慮的？

　　黃：這個房地產(chǎn)業(yè)沒有辦法簡單的說，要看你在哪。首先如果你在北京做，那就不一樣。如果我來武漢可能會考慮買住宅了，在這個方面呢，我最近為什么過得比較舒服呢？還是因為我拿地拿對了，我們這個地拿的在北京的三環(huán)，所以還是應(yīng)了永遠是地點問題，我感覺做持有型的地產(chǎn)比簡單的做住宅風(fēng)險要小，住宅的利潤實際是薄的，在這個方面你可能要不停的拿地，不停的做項目，所以應(yīng)該說住宅市場需要一個人，像知道我吃這個東西會出問題但是我還是要吃，這個當(dāng)然位置要選對，所以我認為，持有物業(yè)比持有現(xiàn)金要強。

　　嘉賓：剛才談到轉(zhuǎn)型，其實有幾點我個人還是非常贊同的，通過這次金融風(fēng)暴也好，或者這次的調(diào)整周期也好，我相信所有的開發(fā)商實際都在思考這個問題，也包括剛才陳主任說的，因為地理空間，交通方式的變化，我覺得這一點是成立的，剛才巴教授也，我在出北京之后不愿意接到“河北人民歡迎你”的短信，但是河北周邊的市場形成是不可避免的。北京到廊坊的城鐵也在規(guī)劃當(dāng)中，所以城市建設(shè)規(guī)模擴大，經(jīng)濟發(fā)展，包括現(xiàn)在信息化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反倒是我們的一個機會，所以我認為，開發(fā)商，其實剛才巴教授和陳主任有一點觀點是非常明確的，也就是主持人談到的，春天已經(jīng)到了，無非就是春天的情況下我們怎么判斷下一輪的日常怎么發(fā)展，結(jié)合自己的企業(yè)特點，我認為每個企業(yè)可能在這一輪的發(fā)展當(dāng)中獲得自己的機會。

　　高志：最后問方總一個問題，有人說我們現(xiàn)在要利用機會拉動資金，你們箭牌衛(wèi)浴呢，假如說現(xiàn)在目前處在一個低迷的時候，作為像你這種搞建材行業(yè)很著名的企業(yè)，你怎么能夠在這個時候不受影響，或者減少這個影響？您有什么想法沒有？

　　方春：目前從房地產(chǎn)市場來看，是比較冷清的，其實住房有所回升，但是從我個人的看法來講可能是一個暫時行的，可能需要一個長期觀望，作為企業(yè)來講，我認為我們要關(guān)注的是如何提高自己的競爭力，提高自己的核心競爭力，作為箭牌衛(wèi)浴來講，我們對需求的挖掘和分析，我們?yōu)槭裁磪⒓舆@次論壇，也是隨著時代的變化，在08年一開始我們建材衛(wèi)浴行業(yè)也在轉(zhuǎn)型，這種轉(zhuǎn)型是有些消費人群從原來零售的需求比較多，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向了工程渠道，另外就目前來講我們了解的，中國現(xiàn)在不缺錢，中國人現(xiàn)在越來越有錢，現(xiàn)在通過國家的一些政策消費者的信心已經(jīng)得到了很大的恢復(fù)，對于生活方式的改善和向往大家都是一直存在的，每個人都有提高生活品質(zhì)的意愿，你用你的差異化的產(chǎn)品和有獨特風(fēng)格的產(chǎn)品去制訂你的戰(zhàn)略規(guī)劃，我相信不管冬天再怎么寒冷，你總能屹立不倒。

　　高志：下面有請嘉賓每人一句話，給武漢房地產(chǎn)說句話。

　　陳淮：武漢房地產(chǎn)，以后別在（）建房子。武漢是對中國發(fā)展非常重要的一座城市，前景不可限量，就和房地產(chǎn)的前景一樣不可限量。

　　方春：確確實實，武漢在房地產(chǎn)市場僅次于北京，上海。未來整個房地產(chǎn)市場包括我們建材衛(wèi)浴的市場一定會有一個美好的未來。

　　曹總：武漢的地位大家都清楚，我也希望武漢能夠通過這次的輪回房地產(chǎn)企業(yè)能夠找到自己發(fā)展的路徑，盡快成長，迎接真正春天的到來。

　　巴：在華中科技大學(xué)學(xué)了七年，所以我們喜歡買靠湖靠水的房子，但是到了北京，購房要求就非常高，屈指可數(shù)的水面旁邊的樓盤又非常貴，所以武漢的居民天然的享有湖面水面的條件，這是我在其他城市看不到的特色地產(chǎn)。

　　黃：作為地產(chǎn)商來看，這一輪的經(jīng)濟刺激措施，將給武漢的大城市全帶來前所未有的機遇，所以我對武漢地產(chǎn)商說一句話，相信未來。

　　高志：感謝各位，對話到此結(jié)束。

　　主持人：非常感謝各位嘉賓的精采對話，接下來我們將進行城市觀點論壇中國行武漢圓桌討論環(huán)節(jié)，這次討論的主題是反省與展望，武漢房地產(chǎn)的未來，作為區(qū)域城市的武漢，如何保證在地域特色中平衡城市建設(shè)與地產(chǎn)發(fā)展，我們的討論嘉賓將通過思考與反省，2007年武漢房地產(chǎn)投資浪潮展望武漢地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)在和未來，分析武漢房地產(chǎn)市場的需求分析及當(dāng)前房地產(chǎn)市場走向的政策因素，為武漢房地產(chǎn)的發(fā)展把脈診斷。有請本次圓桌主持武漢現(xiàn)代國民經(jīng)濟研究所所長王濤先生，加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華代表高志先生。那么接下來我相所有的嘉賓請靠前排就坐。

　　圓桌嘉賓有，方春先生，曹一勇先生，宋延慶，陳潛峰，吳亞平……

　　王濤：剛才幾位嘉賓說的都是房地產(chǎn)業(yè)大的趨勢，我先把武漢這邊的情況跟大家介紹一下。武漢市房地產(chǎn)的發(fā)展可以說這幾年速度非?？欤亲兓卜浅？?，但是07年瘋狂上漲，當(dāng)時我們很多開發(fā)商朋友都說，漲得讓我們心驚肉跳，但是08年就明顯下來了，08年我們的銷售量，銷售面積都是縮水了一半，第二個就是說土地成交面積，成交金額縮水60%以上，但是最近有一個新的情況就是，從元月份開始到現(xiàn)在出來了一個小陽春，包括最近的2月份3月份，成交量是非常大的，每天的成交量平均突破了400套，這對所有的開發(fā)商是非常振奮的，所以我們想有請我們的高老師，就目前武漢市階段性回暖講一下。

　　高志：我對武漢了解得不多，但是我們在武漢做過兩個項目，說得不一定對啊，首先武漢在中國的二線城市里面非常特殊，武漢應(yīng)該具備了做一線城市的可能和潛力，我想武漢的市民也是這么人為的，但是從另一個角度來講，好像武漢作很多基礎(chǔ)設(shè)施方面，市政設(shè)施配套佛教，包括群眾的購買力方面，可能比一般的二線城市還稍微要略低一點，武漢的交通和市政設(shè)施正在一個迅速的進步之中，但是還差得比較遠，所以我覺得這可能也是障礙了，阻擋了武漢房價的進一步上升。剛才幾位嘉賓都談到，武漢的房地產(chǎn)會有一個美好的未來，用專業(yè)的話就是說武漢市的第二成熟效應(yīng)，我想武漢應(yīng)該抓住難得的歷史機遇，在城市的基礎(chǔ)設(shè)施上怎么樣利用國家的基礎(chǔ)信貸投資，能夠沾點光，不要錯過這個機會，平常沒有機會，這個機會再不抓住就有點遺憾了，謝謝。

　　王濤：謝謝高老師，他對武漢市要抓住好的時機，加快爭取一些大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，然后提升基礎(chǔ)設(shè)施的一個水平，包括改變目前的交通狀況，從而帶動房地產(chǎn)的發(fā)展，那么在我們這里面有我們難得咨詢的宋老師，他對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，包括對企業(yè)轉(zhuǎn)型是深有研究的，在這個之前我們可能看到有兩個現(xiàn)象，什么樣的現(xiàn)象呢？就是目前武漢市開發(fā)企業(yè)，對武漢的判斷有兩極分化，一個就是認為目前的房地產(chǎn)已經(jīng)開始回暖了，第二個就是目前階段性回暖，只是一個小階段性的回光返照，為什么這樣說？因為他們覺得目前的金融風(fēng)暴，從國外到國內(nèi)，然后再到沿海，中部有一個傳導(dǎo)過程，基于這兩種判斷企業(yè)采取的策略可能也不一樣，希望宋老師給我們解讀一下。

　　宋延慶：我比較同意第二種觀點，就是現(xiàn)在從2月份3月份房地產(chǎn)成交量上升了，屬于暫時性的回暖，從中長期來看，可能，而且極有可能是市場處于（）階段的正常性反應(yīng)，我個人并不對現(xiàn)在的小陽春抱有什么樂觀態(tài)度。講兩點，第一個，我對武漢房價的判斷，類似的活動參加了很多，我個人一直認為像武漢這種二線城市的領(lǐng)頭羊，房價現(xiàn)在并不是很高，大概主流價位在5、6000塊錢，我去過蘇州，他們那里主流價位是7、8000，因為目前各主流城市對基礎(chǔ)設(shè)施的投資是非常大的，中國有一個北京，北京有一個朝陽公園，有一個幾公里，延長至一個武漢，類似于武漢的東湖，東湖有一個，東湖湖岸的延長線就幾公里，所以我第一個觀點是，房價的發(fā)展?jié)摿艽?，大家是不是鼓勵一下，或者大家心里很樂呵吧?/p>

　　第二個，我有一個建議，我們武漢的房產(chǎn)商應(yīng)該像北京上海那些優(yōu)秀的房產(chǎn)商學(xué)習(xí)，就是內(nèi)外兼修，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的變化確實是很大，我們應(yīng)該主動調(diào)整企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主動調(diào)整企業(yè)的發(fā)展方向，要建立健全公司一系列的管理體系，找管理要效益，我們最近幫企業(yè)完成了一個測算，房地產(chǎn)企業(yè)一方面是通過管理控制成本，這個大概能夠降低成本3%-5%，同時找附加值要效益，附加值有哪些方面呢？一個是規(guī)劃設(shè)計的附加值，一個是概念的附加值，概念的附加值并不是我們用塑料當(dāng)黃金來賣，但是又想辦法把黃金當(dāng)白金來賣，這就是所謂的概念附加值，第三個附加值就是品牌的附加值，企業(yè)一定要把品牌扎扎實實做上去，也就是說內(nèi)外兼修，外就是加強運營能力，內(nèi)就是強化管理，向管理要效益，我簡單講這兩點，謝謝。

　　高志：今天咱這會啊，感謝觀點機構(gòu)，感謝武漢的房地產(chǎn)商會，感謝觀點雜志，咱們就到這吧。

　　主持人：非常感謝