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　　如果明年“兩會”對房地產(chǎn)和股市有所說法的話，樓市有可能在明年5月后回暖，當(dāng)然這一切取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走向。

　　價格戰(zhàn)

　　Q：從去年第三季度末起，萬科董事會主席王石的“拐點論”及近期在全國范圍打響的“價格戰(zhàn)”在全國引起轟動。您怎么看待這兩個事件？

　　馬克：首先要看王說的對不對，事實表明“拐點”確實來了，而王和他的團(tuán)隊比絕大多數(shù)同行都先知先覺。萬科雖然是行業(yè)老大，但其銷售額不過總量的2%，它不可能左右行業(yè)走勢。它只能在大勢變化之際，稍微加速或延緩這種變化。它會不會在變化中受益呢？很可能會，但這無可非議。

第一財經(jīng)日報產(chǎn)經(jīng)中心編輯部主任  楊柏國

　　楊柏國：價格隨行就市在市場經(jīng)濟(jì)中本是天經(jīng)地義之事，但最近樓市的一波降價，特別是萬科引領(lǐng)的降價及隨后極少數(shù)業(yè)主的抗議舉動成為最近最熱的房地產(chǎn)新聞。在萬科杭州某樓盤售樓處，甚至有人拉出了“萬科讓建筑折磨生命”的大幅條幅。

　　降價引起這么大的是非為各方始料未及。分析這背后折射出的問題，或許是因為降價不僅讓眾多潛在購房者重新燃起“擁有一個家”的希望，而且讓更多的人和企業(yè)為此膽戰(zhàn)心驚。

　　退房風(fēng)波

　　Q：您如何看待最近樓市由萬科引領(lǐng)的這一系列降價行動以及由此引發(fā)的“業(yè)主退房”事件？

《南方周末》編委會委員 經(jīng)濟(jì)部總監(jiān)  馬克

　　馬克：企業(yè)隨市場形勢的變化調(diào)整產(chǎn)品價格，這是再正常不過的事情。價格不是萬科拉下來的，是供求關(guān)系、買家預(yù)期等市場因素決定的，萬科不過迎合了大勢而已，雖然或許它是率先迎合。

　　楊柏國：筆者認(rèn)識的一位購房者三四個月前托人花了200余萬買了一套萬科上海金色雅筑的房子，用他的話說，“短短幾個月，這套房子賬面縮水已有二三十萬，心里能舒服嗎？”為此，他也參與針對萬科的降價行為。而對那些投資客來說，降價直接影響他們的預(yù)期收益和現(xiàn)金流，他們比自住客更急，因此在抗議的組織和過激行為中更容易看到他們的身影。

　　這些抗議開發(fā)商降價的行為情有可原，但與法不符。在市場經(jīng)濟(jì)中，發(fā)生糾紛是極為普遍和正常的現(xiàn)象。市場經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，法律是解決市場糾紛的最終途徑。就開發(fā)商和購房者之間的關(guān)系來說，購房合同是雙方權(quán)利義務(wù)的分配書。合同是什么？

　　根據(jù)法哲學(xué)的觀點，合同就是當(dāng)事人以自由的狀態(tài)選擇一種不自由。也就是說，一旦你根據(jù)自己的分析判斷簽訂了合同，就需要按照合同辦事。目前，一些地方出現(xiàn)的抗議降價的做法，如“跳樓秀”、集體封堵售樓處、寫大幅標(biāo)語等，基本無助于問題的解決。如果這樣的做法能夠得到支持，那是否所有在股市中被套的股民要向上市公司索賠呢？反之，對當(dāng)初那些因房價上漲而收益頗豐的購房者，是否開發(fā)商也能要求分一杯羹呢？

　　需要提醒的一點是，在前幾個月樓市成交萎縮的情況下，不排除部分售樓處在銷售過程中存在夸大物業(yè)優(yōu)點、隱瞞小區(qū)缺點等“忽悠”購房者的情況存在。根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，如果購房者能夠證明在簽訂購房合同過程中自己被欺詐或?qū)贤兄卮笳`解，仍有權(quán)主張購房合同無效或要求撤銷購房合同。

　　對開發(fā)商來說，向抗議業(yè)主敞開溝通的大門尤為必要?？紤]到今后能否順利交房，現(xiàn)在就和先前的購房者就降價問題溝通好至關(guān)重要。否則，除非將來開發(fā)商交出完美無缺的房子，否則將引發(fā)更多的糾紛。從目前的情況看，有些小區(qū)已經(jīng)因降價而引發(fā)“交房大戰(zhàn)”。此外，在房地產(chǎn)管理部門、開發(fā)商和購房者三者之間，購房者在信息等方面處于明顯弱勢地位，因而也容易被誤導(dǎo)而高價買房，因此，開發(fā)商根據(jù)每個客戶、樓盤的實際情況作出針對性的個別補(bǔ)償或其他舉措也是負(fù)責(zé)任的一種表現(xiàn)。

　　就目前一些降價樓盤的情況來看，其實所謂的最低75折往往就是一套或少數(shù)幾套不好的房子，有的甚至的只是噱頭，而且率先降價的樓盤大多位于去年暴漲50%以上的區(qū)域。因此，即使降價20%，如果是06年以前拿的地，利潤也極為可觀?？梢?，無論是購房者還是開發(fā)商，目前還沒有必要驚惶失措。但房地產(chǎn)市場后續(xù)的走勢極為值得關(guān)注，畢竟股市的教訓(xùn)就在眼前。

　　對眾多的潛在購房者來說，房子降價是他們盼望多年的好事。在房價經(jīng)歷了近十年，特別是去年的狂飆突進(jìn)后，如今作出適當(dāng)調(diào)整不僅是市場的要求，也符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期規(guī)律?，F(xiàn)在一些樓市投資客，在自己對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷出現(xiàn)偏差，而即將品嘗到苦果時，卻要采取各種手段挾持、阻止開發(fā)商降價。如果這樣的行為能夠得逞，不僅會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展造成傷害，也會影響廣大潛在購房者的利益。

　　房企自救

　　Q：從這一事件，是否可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出了問題？或者說這是房地產(chǎn)企業(yè)的自救措施？

　　楊柏國：現(xiàn)金流緊繃和量價背離決定了降價是開發(fā)商當(dāng)下求生的唯一路徑。今年以來，“缺錢”成為那些當(dāng)初財大氣粗的開發(fā)商們面臨的共同難題。緊縮的貨幣政策，讓銀行收緊了貸款；證券市場上的融資窗口基本關(guān)閉；國際投行的苛刻條件無異于飲鴆止渴。鐘偉此前預(yù)計，今年開發(fā)商的資金缺口在5000億元左右。

　　在一條條輸血管道被堵死的同時，不少開發(fā)商還正在為去年的瘋狂付出代價。要么吐出尚未吞下的昂貴土地；要么背上沉重的“土地包袱”。而雪災(zāi)、地震乃至股市的高臺跳水，均讓今年成為實實在在的“最困難的一年”。

　　與此同時，今年以來在一二手房成交量屢創(chuàng)新低的情況下，不少地方的價格卻仍在不斷刷新記錄。量價背離成為全國樓市的普遍現(xiàn)象。但對任何一個市場來說，沒有成交量的價格幾乎是沒有意義的。降價銷售房屋，盡快回籠資金成為開發(fā)商當(dāng)下的明智選擇。否則堅守高房價，只會使整個市場的成交量進(jìn)一步萎縮，甚至?xí)罃噘Y金鏈，付出更為沉重的代價。

　　萬科無疑是有先見之明的。在今年年初的一波輕度降價、快速回籠數(shù)十億資金后，日前，萬科又分別在上海、杭州等地引領(lǐng)降價風(fēng)潮，且在銷售業(yè)績上立刻收到成效。對作為上市公司的萬科來說，實現(xiàn)全年的銷售目標(biāo)，根據(jù)市場變化作出調(diào)整以維護(hù)股東的利益，或許是他們最明智的選擇。

　　Q：房價調(diào)整的幅度大致會到什么程度是當(dāng)下眾人關(guān)心的焦點。這輪房價調(diào)整是05、06年那一波樓市短暫調(diào)整的翻版，還是房地產(chǎn)熊市的開始？

　　楊柏國：這不僅關(guān)系到購房者的決定，更關(guān)系整體經(jīng)濟(jì)。今年中國股市的調(diào)整幅度之大出乎很多人的意料，因此作為大多數(shù)居民家庭資產(chǎn)主要組成部分的房產(chǎn)其價格走勢也尤為值得管理部門高度重視。無疑，擠掉房地產(chǎn)市場上的價格泡沫對整個行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的健康大有裨益，但與此同時，如果房價調(diào)整幅度過大，同樣也會傷害宏觀經(jīng)濟(jì)，甚至?xí)绊懮鐣姆€(wěn)定。

　　就目前的情況來說，筆者認(rèn)為，09年春節(jié)前樓市基本沒有回暖的可能。如果明年“兩會”對房地產(chǎn)和股市有所說法的話，樓市有可能在明年5月后回暖，當(dāng)然這一切取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走向。