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　　土地和土地附著產品的權利和分配，供需關系和價格看似一個古老的游戲，而它常常左右了世界。

　　通過連篇累牘的報道，大家都看到了美國的情況。造在美國領土上的民居在萬眾矚目下一步步威脅到中國人的工資性收入，財產性收入和灰色收入。不妨回到美國，看看業(yè)主們陷入了什么樣的困境，這有助于理解中國房地產市場一旦失敗會產生何種后果。

　　據(jù)最新統(tǒng)計，大約有7550萬個美國家庭擁有自己所居住的房屋。由于房市蕭條，美國部分地區(qū)房價下跌超過30%，據(jù)Moody's穆迪投資服務旗下Economy.com統(tǒng)計，現(xiàn)在約有1200萬戶美國家庭的負債額高于住房的價值，占美國有房家庭總數(shù)的16%。

　　換言之，近六分之一美國房主背負的房貸高于其房屋的現(xiàn)值，也即"負資產"。上次亞洲金融危機香港樓市泡沫破滅，內地人已經熟悉了這個詞。所幸，至今為止，這個詞仍是他人瓦上霜。

　　有經濟學家指出，在美國樓市已經不那么美妙的2006年和2007年時，"負資產"比例僅為4%和6%左右。而到本輪蕭條期結束，美國人會發(fā)現(xiàn)，最終淪為"負資產"一族的房主很可能比歷史上任何時候都多。

　　"負資產"增加了債務人拖欠償還按揭貸款的可能性，也正因此引發(fā)了次級貸款危機。更壞的是，最終會有更多人喪失房屋止贖權。當金融市場和金融機構自身出現(xiàn)麻煩，那些負債額超過其住房價值的人的住房將不被視為有價值的抵押物，轉按揭貸款的路不通了。而之前花好桃好時，正是這條抵押再抵押的路徑使一棟價格上漲中的房子成為可以撬起地球的支點。

　　還有更糟的事。"負資產"擁有者難以通過賣掉住房來還清背負的按揭貸款。并且，一處被止贖的房產一定會拖累相鄰住房的價值下降。

　　再進一步，無法繼續(xù)用現(xiàn)有住房申請轉按揭貸款，擁有房屋的人不再是有實力有信心的消費者。他們會感到手頭沒有過去寬裕了，外出購物、用餐、娛樂的欲望均隨之降低。由此引發(fā)的一切，對已經陷入低迷的美國經濟而言，無異于雪上加霜。

　　以上過程簡單而言，即房地產價格泡沫破裂導致負財富效應，并觸發(fā)消費萎縮。這是決策層看到的現(xiàn)在的美國，和他們擔心的將來的中國。畢竟，地產市場占中國內地整個固定資產投資的24%，而地產市場急劇下滑會對固定資產投資造成嚴重負面影響。所以，我以為，政策轉向一定會首先出現(xiàn)在在房地產行業(yè)。

　　預計中，政府將會出臺的激勵政策不外乎放松嚴格的抵押貸款控制，撤銷其他對地產行業(yè)的限制性措施。具體地，可能包括進一步下調利率和銀行存款準備金率；下調首付款比率或抵押貸款率，尤其是針對第二套住房的購買（目前第二套住房的首付款率為40%）；更廣泛地批準地產開發(fā)商進行債券融資；下調或免除土地增值稅；允許購房者以抵押貸款付款抵減個人所得稅……

　　值得注意的是，決策層的另一步棋子或是在加大的財政支出中保證增加經濟適用房的供應和廉租房的建設。這可以在維持經濟增長的經濟目標和提高中低收入家庭購房能力的社會目標之間達成適度平衡。當然，最重要的，已經出現(xiàn)并將持續(xù)一段時間的房價回落，會真正恢復市場信心，刺激房地產銷售和投資。

　　前不久，領導人公開表示在全球金融危機面前有必要采取主動措施未雨綢繆。此刻，又一屆"三中全會"在北京召開。相信馬上可以聽到積極的財政政策和穩(wěn)健中適度放寬的貨幣政策的腳步聲，中國房地產業(yè)有望得到多年來難遇的政策支持。

　　現(xiàn)在就鼓起勇氣入市，為時尚早。不過，變化和機會已經在醞釀之中了。