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　　當京滬樓市降價風云漸濃時，一場滂沱大雨早已將置身深圳樓市的狂熱眾生砸得面頰生疼。

　　有人說，深圳樓市像極了一個江湖，從來沒有哪座城市的樓市“水，像它這般深”，開發(fā)商營銷手段層出不窮，各路炒家刀光劍影、斗智斗勇。

房價的下挫也引發(fā)了大量購房者與開發(fā)商的矛盾

　　2007年上半年，深圳樓市締造了中國樓市半年暴漲50%的神話，無數樓市富翁應運而生。當年7月，《新民周刊》在對深圳樓市“瘋癲”幕后推手進行調查后，刊登了《深圳樓市怎么了？》的封面報道，一年后，當記者再次踏上這片投資熱土時，“神話”已經被證實為“寓言”，無數樓市“負翁”在房價的過山車運動中飽受煎熬。

　　回顧這一年深圳樓市的走向，人們越加覺得怎么看都像這一年的股市。2007年9月，被視為深圳樓市的拐點，而地產界誰都不肯承認樓市拐點已到。現在，更多的人正在產生一種被忽悠了的憤怒，全國樓市拐點已到，只不過，乘坐火箭率先到達火星的深圳，拐點來得相對早了一點。

　　當年9月，信貸政策進一步收緊，深圳樓市在狂飆至近18000元每平方米的均價時戛然而止，而后正式進入下降通道，先是量價齊滯，后是量價齊跌，飛流直下，時至今日，傳出來的數據是，關內降幅30%，關外降幅已過40%，成交量甚至回落到10年前的水平，一如當下的股市，大有萎靡不振之勢。

　　眼下的長三角，樓市也因為萬科率先掀起的降價潮而浪潮迭起，伴隨而來的是前期置業(yè)者的退房潮困擾著萬科，似乎也在震懾著另外一些想效仿萬科的開發(fā)商。

　　被視為全國樓市風向標的深圳或是一個典型的經濟案例，長三角的“退房潮”，深圳早有經歷，在牛刀與北大教授打賭風波后，“斷供潮”的風波尚未完全消退。

　　當樓市成為投資市甚至投機市時，已經背離了民生的初衷，輿論爭奪戰(zhàn)中，深圳市社會科學院城市營運中心主任高海燕說，房價上漲令少數人開心，房價下跌，絕大多數老百姓充滿期待，作為專家，我們要反思，要想清楚自己應該站在哪個陣營。

　　京滬樓市，越來越多的投資客在焦慮，深圳寓言會否在他們腳下重演。當然，焦慮同樣也存在于那些一直捂著錢袋期待樓市真正退燒的人們，一些省會城市已經出臺疑似“托盤”的房產新政。

　　樓市的冬天真的來了嗎？(楊江)

　　鄒濤：我為何要萬人團購

　　“不是幫開發(fā)商解圍，也不是簡單砍價。”

　　撰稿·楊江(記者)

　　9月4日晚8點，深圳某咖啡廳，35歲的湖南人鄒濤掏出一堆有關萬人團購的材料攤滿桌面，這個經營著一家以他的名字命名的高爾夫用品公司的退伍軍人，現在被一些人視為“不務正業(yè)”。

　　3年前，就是這個鄒濤，在深圳發(fā)起了一場聲勢浩大的不買房運動，他喊出口號：房價一日不調到合理的價位，一日不買房。當時的深圳，房價已經露出暴漲的端倪，他這一聲吶喊，應者無數，此后一段時間，深圳出現的交易量萎縮、大量中介公司關門，據說也有他的一份功勞。

　　不過，鄒濤有點沮喪的是，靠他一個人的力量終究難以力挽狂瀾，3年間，在眾多炒家的推動下，深圳樓市歷經了一個完整的過山車驚險之旅，房價暴跌38%，成交量萎縮至10年前的水平。

　　這當口，鄒濤卻重出江湖，發(fā)動了萬人團購行動。這讓剛剛經歷打賭鬧劇、斷供風波后的深圳樓市再次千層浪起，分外熱鬧。

　　從7月10日發(fā)起萬人團購，到7月28日，報名者已經提前一個月過萬，至9月，已有近3萬人，現在，每天還有數百人不斷匯入團購大軍。

　　有人恨他，咬牙切齒，說他其實就是一個“網絡劍客”，肯定有自己的私利。也有人肯定他的善意，但是指責他在房地產業(yè)中搞群眾運動。當然，至少在這3萬名報名者的眼中，他們的鄒濤有點揭竿而起、伸張正義的綠林好漢的味道。

　　深圳的樓市儼然更像一個江湖。不過，鄒濤說，我其實只是在做一個有現代公民意識的人該做的事情。表面看，不買房運動與萬人團購，是前后矛盾的，但鄒濤說，如果你用心去研究，就會發(fā)現目標是一致的，“都是為了老百姓居者有其屋”。

　　他說，2003年的住房政策確定以商品房為主導，直接導致了2007年房價的瘋長，去年9月，國家住房保障會議首次明確了民生住房保障概念，這是一次大的方向調整。在深圳，今年已經解決了6000多戶低收入家庭的保障性住房，未來5年，深圳還將推出17.4萬套。

　　“萬人團購就是為了解決經濟實力有限，但又不符合保障性住房條件的夾心層的住房問題。”鄒濤說，我要搭建一個平臺，一個中國老百姓說了算的自助方式的住房直銷批發(fā)平臺。

　　他認為現在來做這樣一件事占盡天時、地利與人和。眼下，正是開發(fā)商、中介最脆弱的時候，也是高位僵持的時候，可以四兩撥千斤。

　　“深圳的樓市就是全國的風向標，沒有哪座城市的水有它這樣深，一漲一跌都牽動著全國樓市。”鄒濤說，深圳就是一個標本，在這樣一個移民組成的創(chuàng)新城市，條條框框的限制不是很多，在深圳運行這樣的平臺，取得成功經驗后再復制到全國是有可能的。

　　團購不是去幫開發(fā)商解圍，也不是簡單的砍價，而是抓住開發(fā)商的焦慮，以抱團的形式去對開發(fā)商“逼宮”，逼著他把房價降到我們認為合理的價位。

　　“為什么早不做，晚不做，偏偏在這個時間節(jié)點做？去年炒瘋了，搞萬人團購有用嗎？明年房地產進入冬天，暴跌了，還有必要團購嗎？”

　　鄒濤認為，深圳房價不過下降了10%左右，所謂降價38%是假象，“應該說，是關外的某個樓盤的某棟樓的某套最差的特價房，降價40%。”前幾天，關外有樓盤打出6888元每平方米的單價，鄒濤去暗訪了一下，果然，特價房只有一套，其余的還在1萬元單價徘徊。

　　“新盤還在高位運營，包括你從中介公司看到的所謂降幅30%的樓盤，都是特價房。不是老百姓買漲不買跌，而是它根本就沒降。”

　　報名參加萬人團購的，很多人早就想買房，看了好幾年，沒有機會下單，“果真從18000元降到11000元，肯定有很多人買。”

　　不過，鄒濤說，深圳的房價確實回到了2007年年初的水平，但是他不認為這就是實質性回調了，“這包煙，原本20元，被炒到100元，現在降到80元，你認為降了？！”

　　他說，他并不希望房價暴跌，暴漲與暴跌最終受害的還是社會，還是老百姓。“但是老百姓被蒙蔽了，很多人看不清這個降價假象。”

　　因此，鄒濤說，作為一個有清醒意識的公民，他要喚醒老百姓的經濟自覺，與其被動等待，不如主動出擊。

　　“有炒家跳樓，就可以買房”

　　與鄒濤談樓市有一種顛覆性的感覺，他對一些專家不屑一顧，認為他們都是坐在辦公室里拍著腦袋想問題的，“根本沒有考慮老百姓的利益，他們的話，我聽都不想聽”。

　　他說，“我只關注真相，讓我告訴你一個你們所不知的樓市真相。”

　　連貫看深圳樓市暴漲暴跌的全過程，鄒濤說，你分明可以看到這是一個完美的制造輿論、炒、鼓動接盤、出貨，不行再斷供逼宮救市的過程。“和股市坐莊一樣，多可怕。”

　　其實，2007年上半年炒家間就已經在互炒，7月后，炒家內部也炒不動了，成交量開始萎縮。“我算了一下，深圳至少近百萬套房子控制在少部分炒家手里。”鄒濤時常隱姓埋名參加一些商界聚會，他習慣坐在角落，因此也就沒有多少人留意他。這讓他聽到了很多內幕。

　　“有一個浙江老板，手上有一百多套房子，急得不得了，他是開廠的，后來覺得炒房變現要比搞生產來得快，就把工廠賣了。連制造業(yè)的人都投身其中了，房地產能不漲嗎？！”

　　一個拍賣行的老板前幾天和鄒濤開玩笑，說要請他吃飯，因為拍賣行的生意很快就會好起來了，“房子還不起貸款，斷供了，就要拍賣嘛！”

　　“除了專業(yè)研究樓市的有實力的炒家去年及時跑掉，絕大多數二流炒家都沒能脫身。”鄒濤說，炒家除非血本無歸，否則別想脫身，“誰接你的盤？都在做最后的攻堅戰(zhàn)，堅持個一年半載，這期間拆東墻補西墻。一面想逼宮救市，一面想營造輿論，制造三流炒家接盤。”

　　鄒濤說，老百姓是很善良的，也很迷茫，“炒家可以洗腦，我們也可以反洗腦，喚醒老百姓的經濟自覺，不能上當，被迫成為三流炒家。”

　　樓價在他看來是肯定要跌的，也時常有人問鄒濤何時可以買房，他說，你什么時候看到報紙刊登有炒家跳樓，或者有爛尾樓出現，就可以買房了。

　　鄒濤就像一個斗士，幾年來潛心研究，儼然成為了一個專家，他說，買房有三個標準：第一，一個城市普通工薪階層，一個月的收入可以買一平方米時，可以買；第二，一套房子真實的價值是15年至20年的租金；第三，一個家庭收入的40%以內供樓，才能保證幸福指數，男60歲，女55歲之前供完房貸才行，現在一些中年人貸款供樓30年，“你想想，退休后拿退休金供樓，多慘！”

　　通過對報名的上萬名老百姓的材料分析，鄒濤估計，深圳關內房價降至1萬元單價以下，會釋放出50%的購買力，如果降至8000元以下就會釋放出80%的購買力。至于關外，很多人的心理價位是6000元左右的單價。

　　“可是，如果房價繼續(xù)這樣高位僵持下去，估計會有50%的人失望，會有人離開深圳。”鄒濤說，發(fā)起萬人團購活動后，很多人給他打電話，說本來已經不抱希望在深圳買房了，過幾年就回老家，現在有了團購平臺，又有了希望。

　　前幾天，一家開發(fā)商給了他一張團購報價表，均價1萬元每平方米左右，“對外零售，可能有14000元每平方米。”鄒濤說，盡管這個優(yōu)惠沒有達到他的期望，但只要他同意，肯定會有很多人下單。

　　但他沒有，那樣只能解決一小部分人的問題，還有大把的老百姓怎么辦，“何況，那樣可能在制造三流炒家，這些人被套，可能就要四五年，會影響社會穩(wěn)定的。”

　　鄒濤：開發(fā)商對外強硬對我流露脆弱

　　決不上當！他說。

　　“開發(fā)商對外強硬，對我流露脆弱”

　　“2007年炒樓，中介公司功不可沒，連房產商都眼紅中介公司，現在中介公司的日子也很蕭條。”鄒濤說，不久前一家比較大的中介公司私下找他，一來奇怪怎么這么多購買力集中在他這里，二來是想和他合作。還有一家中介公司的經理跟他訴苦，說每個月都虧損幾百萬元，深圳也出現了三級市場賣新盤的怪象，鄒濤認為，中介和房產商都已經被逼急了。

　　不過，他認為中介公司去年已經賺足了錢，做一年吃三年，不存在過不下去的問題，但他們要生存就要思考，不能再想方設法抬高價格去忽悠老百姓了，只能幫助老百姓去爭取更低的團購價格，只有這樣才能自救。

　　已經有中介在做團購的打算，電話打給鄒濤，討教經驗，鄒濤說，行啊，你不要收老百姓的傭金，對方就沒話了。“中介公司和房產商這幾年最大的缺位就是整天想著炒樓，忘記了該抓住的真正的購房主力是老百姓，不是炒家?，F在真正的購買力全都跑到我這里來了。”

　　他告訴記者，深圳80%的人不信中介，中介和房產公司必須明白，真正自住需求的人才是他的衣食父母，靠少部分炒家是要自取滅亡的。

　　談到憤憤處，他用嘴臉形容一些開發(fā)商，“為了騙老百姓買樓，不擇手段，前幾天，我去看樓，售樓小姐領著我爬樓梯，每上一層，都看到一個招牌，上面寫的不是原材料漲價就是人工費漲價。每上一層樓就讓你心驚肉跳一回，感覺還要漲，趕緊買了算了。”

　　“開發(fā)商的日子并不好過，以前拿著國家的錢在玩，現在沒有成交量，沒有炒家，也搞不了假合同、假按揭，去年深圳多少假按揭？！”

　　鄒濤說，萬人團購啟動不到半個月就有房產商找他，全國各地都有，他在深圳考察了4家，“都是對方主動找我的，我沒有必要主動求他，對不對！”

　　“開發(fā)商對外強硬，到我這邊就表現出脆弱的一面，很急迫。”鄒濤說，全深圳一天最高才成交100多套房，而在去年最高峰時每天接近1000套，地產商能不急嗎？

　　絕大多數開發(fā)商見到他的第一句話都是，“你的盈利模式是什么？”鄒濤說，你看看他們的眼睛里只有利益。當然也有人是想收買鄒濤的，但鄒濤在組建萬人團購時就斬斷了利益，他從不單獨去和開發(fā)商談判，為的是怕開發(fā)商設置陷阱把他拖下水，同時也是為了避嫌。“你一千萬元買不了我的人格！”鄒濤說，每一次去談判隨行都有五六人，包括律師、熱心市民。

　　他定了三條鐵規(guī)：第一，不收任何老百姓的費用，永遠保持公益性；第二，永遠不收取開發(fā)商的傭金或者回扣；第三，一定要和諧、依法團購。“我在鳳凰衛(wèi)視做節(jié)目時，胡一虎問我，你現在可是當著全球華人的面確認，我說我不是確認，我可以請全球華人來監(jiān)督我。”鄒濤說，他的網絡平臺上，沒有一條房地產廣告，“我讓你死了這條心，我無懈可擊。”

　　他只和社會形象好的企業(yè)談，現在又加上了一條，要求做過公益事業(yè)的房地產商才有資格和他談判。

　　當然，也有房地產商想通過鄒濤摸底，看看真正的購買力的心理價位，鄒濤并不擔心。他說，價格不是由開發(fā)商說了算的，我團結了深圳真正的購買力，這是市場的經濟自覺，你地產商必須妥協(xié)，否則自取滅亡。

　　他甚至不認為自己是去砍價的，每次他都要求開發(fā)商把開發(fā)材料悉數掏出，然后他來核算開發(fā)商的成本，加上合理利潤，給開發(fā)商定價。

　　不久前他接觸了一個樓盤，談崩了，開發(fā)商開出6000元的單價，但鄒濤核算后認為對方每平方米成本最高4500元，于是報價5000元。“他弄巧成拙，不同意拉倒，我們已經把這個價格公布了出去，你不妥協(xié)，能賣出去多少，就算你的本事。”

　　他很強勢，“跟我接觸的意義，就是你不跟我接觸，你更沒有退路，跟我接觸了，可能還有一點銷路！”

　　“我有堅強的意志，隨你怎么攻擊。”

　　兒童時代，鄒濤看到一部電影《高山下的花環(huán)》他說當時他就覺得長大后要報效祖國、戰(zhàn)死沙場才有價值?，F在再提這些話，他不擔心人家認為他在炒作、標榜自己。他認為這么多年來他所有的網名、電話都是公開的，他是一個全敞開式的透明人。

　　他告訴記者，12年來他賺的大部分錢，連同他的大部分精力都送給公益事業(yè)了，“我認為把錢拿來做一些推動公益的事比把錢簡單捐給某個機構，更要有價值。”他說，他唯一得到的肯定，就是深圳市政府給他的創(chuàng)建全國文明城市先進個人的榮譽。

　　采訪前，他給一個香港記者打電話，請對方關注一個深圳的女孩，女孩據說被一個香港商人騙了，想自殺。鄒濤早幾年開通了一個民生觀察熱線，后來覺得個人力量薄弱，就找人大代表解決，這個過程中，很多老百姓談到房價，認為他有號召力，因而踏上了這條征途。

　　“我沒有必要指責地方政府，也沒有必要罵開發(fā)商，我更不能說老百姓傻，我唯一能做的就是通過策略呼吁老百姓理性。”

　　他不避諱為何動輒用“萬人”這樣的規(guī)模的問題，“有時候，通過正常的手段做事是沒有作用的，你要達到效果，最終還是要讓政府重視。你正常地寫一個報告，有人理你嗎？”

　　從“不買房運動”到“萬人團購”，鄒濤說，他身邊從不缺少威脅、恐嚇，“我有堅強的意志，隨你怎么攻擊我。團購不是一件新鮮事，為何我組織團購買房，有些人就那么敏感呢，是不是觸及你們利益了？”他冷笑。

　　他說自己言行舉止很小心，自己已經被架到道德的高點，出一點紕漏都會被人罵死。

　　“你會發(fā)現我不是裝模作樣，我一定會堅持到底！”這個35歲的湖南漢子至今未婚，他說，一定要先完成自己想干的事。

　　他堅決反對政府救市，他說房地產已經進入產業(yè)調整階段，房子一定會回到自住功能，讓一小部分小開發(fā)商倒閉好了，如果夠聰明，他們就要一下子調整到合理價位。但是他們還在賭，不肯放棄籌碼。

　　3年前，他說房價一天不回到合理價位，就一天不買房，現在他又說，不遇到合理團購價格，也堅決不買房。

　　市場已經冷靜了許多，狂熱逐漸消退，但是鄒濤說這是一種被動的冷靜。從二三級市場散出的降價迷霧仍然迷惑著眾人的眼睛。

　　現在，大家都在期待著他的萬人團購第一單。而他則已經規(guī)劃好了另兩個計劃，“新房團購搞好后，要成立一個萬人二手房免中介費用交易平臺，還要搞合作建房，有些開發(fā)商有土地沒資金，明年估計很多開發(fā)商維持不下去，資金鏈一斷，我們的機會就來了。”

　　他雖然也擔心很容易就被人“干掉”，但是他覺得有這么強的民意基礎，要對他“下手”的人肯定會投鼠忌器。

　　空暇他依然去打他鐘愛的高爾夫球，他并不向往城市，他計劃40歲時回到湖南老家的山里。

　　那里本來就是他的歸屬，有青山，有綠水，還有并不昂貴的生活成本。

　　房價下跌還未真正開始

　　我建議后年隆冬時再買房。2010年隆冬會結束，2011年房價會大幅上升，但是，別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。

　　口述·國世平整理·楊江(記者)

　　深圳的房價自去年11月開始下跌，至今年8月尚未見底，特區(qū)外大幅下挫，幅度可能已有40%，但我們一般觀察深圳樓市，主要看特區(qū)內的房價，我們把它視為指標性價格。這樣看好像沒怎么跌，我認為，下一步跌的應該是指標性價格。

　　大家有一個普遍的誤區(qū)，連專門研究房地產的人都認為因為剛性需求的存在，房價不會跌。其實對房地產的需求有兩種，一是生理性需求，一是支付性需求。經濟學不研究生理性需求，經濟學研究有沒有支付力的需求。如果房價超過人們的支付力需求，我們便認為不屬于需求。

　　造成深圳房價高漲與暴跌主要有兩個因素，我一直認為2008年是中國經濟發(fā)展的低點；其次是支付力需求，原來3000元每平方米，大家都買得起，供給就會有限，價格就會漲，到8000元每平方米，25%的支付人群就會退出，上升至14000元，有支付力的需求又會退出25%，再到20000元，又有25%退出。

　　但是供給還在不斷增加，鏈條肯定要斷，房價必降。深圳房價去年到18000元每平方米時，實際只有25%的支付性需求的人能承擔，其余主要是炒客。

　　我認為，房產商要收縮戰(zhàn)場，減少投資，現金為王，準備過冬。今年是房地產的秋天，明年是冬天，后年就是隆冬。如果房產商現在不把籌碼交出來，到2010年就要把帶血的籌碼交出來。

　　房產商說我句句話兒都帶血。當然我不希望跌得太猛。所以，我對萬人團購是不肯定的，因為房價不能像鄒濤期望的那樣一步跌到位，那樣對房地產市場是有害的，再說，買房也不能搞群眾運動。

　　斷供潮是不可能出現的，斷供逼宮政府救市，肯定有，樹大了什么鳥都有。我覺得政府沒必要救市，股市跌這么厲害都沒救，樓市真正的跌還沒開始，你救干嗎？盡管由市場調整吧，每一次調整都是優(yōu)勝劣汰，對房地產業(yè)長期發(fā)展有好處。

　　房產商要自救，原來是從農村走向城市，現在應該是從城市走向農村，一線城市的房價會大幅下挫，二線省會城市會微微下調，三線城市房價還會上升。

　　深圳樓市的底在哪里，我認為關內是8000元到11000元左右的單價，關外是4000元到6000元左右，現在還遠遠沒有到。但是現在房產商不愿意降價，盡管我們也在勸，實際上他們送裝修，甚至還有送寶馬，還是等于降價，怕說降，可能是怕面臨更大的壓力。

　　這兩天萬科在長三角地區(qū)帶頭降價，引發(fā)退房潮。我認為萬科是比較明智的，去年房價到達高點時，萬科就在珠三角帶頭降價。王石現在的做法和以前一樣，他也不希望到后年把帶血的籌碼交出來。

　　我一直說，奧運后，北京的房價可能會像雪崩一樣掉下來，很觸目驚心。必須認識到這個現實。2007年9月，深圳房價漲到最高時，我說要跌，我的學生還勸我：老師，你是有名的經濟學家，萬一沒有跌你怎么收場。我說你怎么這么不信任你的老師？

　　當時，我像孤雁一樣，很多人覺得我神經不正常，現在大家恍然大悟?，F在我又提出“帶血的代價”，“隆冬論”，有些人很惱火。

　　我認為要有正確的思考，我們不是對哪個人有意見，我們搞經濟學研究的，要冷靜思考。

　　我建議后年隆冬時再買房。2010年隆冬會結束，2011年房價會大幅上升，但是，別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。(國世平，深圳大學國際金融研究所所長)-

　　讓房地產走完一個完整周期

　　如果不看到深圳漲和跌背后的問題，你將步入深圳后塵。

　　口述·宋丁整理·楊江(記者)

　　這幾個月深圳樓市量價齊跌，成交量回到10年前。就新盤成交量而言，2005年至2008年4年的數字非常有意思，2005年是900萬平方米，2006年700萬平方米，2007年是500萬平方米，而房價在2005年漲了17%，2006年漲了26%，2007年漲了50%以上，今年呢，上半年是100多萬平方米，如果下半年繼續(xù)低迷，今年新盤就是300多萬平方米，連續(xù)4年，逐年遞減200萬平方米，相當不理性。

　　按照深圳人口總量、經濟發(fā)展水平、人口消費水平，二三級市場一年總得成交1200萬平方米吧，但今年新舊市場到年底可能也就只有700萬平方米成交量。這個成交量是反映這個城市的經濟發(fā)展要求與人均消費水平的嗎？！

　　市場觀望氛圍很濃，此時輿論導向非常重要，但輿論似乎都在講還沒有跌到位，認為開發(fā)商要大膽降，我實在看不懂，從深圳的基本面，我看不出“隆冬”跡象。

　　投資、消費、出口是拉動國民經濟的三架馬車，深圳是出口外向型城市，現在出口受到較大影響，消費內需力度也一直不夠，政府最好操控的就是投資，這當中，房地產占了很大板塊，如果這個市場低調到不能發(fā)展，這個城市國民經濟我就看不到前景了。

　　房地產市場到了今天充塞太多情緒化的觀點。我強烈呼吁房地產市場平穩(wěn)、健康地發(fā)展，這個城市并沒有嚴重到怎樣的程度，為什么一些輿論這么消極。

　　當然，房價降到目前的水平是正常的，是對過去3年特別是2007年暴漲的理性回歸。

　　上世紀90年代末的房改是真正推動中國房地產市場化的改革，直到去年，都是爬坡狀態(tài)，只是有快慢，去年是暴漲式爬坡，說明房地產到現在連一個完整的成長周期都沒有過去。

　　我們必須承認我們在這個領域是不成熟的，必須學會通過這次的調整來走完一個完整的周期。所謂周期，就是必須讓它漲透，然后再讓它跌透。政府要控制好漲與跌的兩端，在這兩根高壓線中間，市場經濟愛怎么走怎么走，我不管你。

　　我認為深圳樓市再暴跌不可能了，但市場觀望心理還是比較濃郁，加上后奧運時代已經開始，不排除一定程度比如10%慣性下跌。政府現在還沒有必要出手，如果萬科地產這樣的企業(yè)都有危機的時候，那就意味著一個大的轉點，那就不是一個行業(yè)、一個企業(yè)的倒掉，而是深圳經濟的倒掉。

　　跡象表明，市場內部正在進行良性調節(jié)。部分中小企業(yè)扛不住，和大企業(yè)協(xié)商兼并，這不是很好嘛？我們過去就想要看到這個場面。

　　斷供潮不會出現，“負資產”不意味著斷供。“千億斷供”已被證實為“劍客”帶頭的炒作，不要讓劍客橫行市場，我們堅決反對5個月暴漲50%讓老百姓買不起房，我們也不希望出現“劍客”讓老百姓跟著他們走，這是另一種非理性。我覺得這也是一種超級誤導。

　　過去存在的開發(fā)商、中介、購房者聯(lián)手騙貸、變相零首付，這些問題都得以曝光，不是很好嘛，以后就陽光操作了，讓房地產經歷完整的周期，把所有的問題暴露出來，然后該完善的完善，下一輪肯定會避免。

　　深圳的警示就是：認真總結這一輪發(fā)展過程中的經驗教訓，完善制度化與角色定位。這一輪漲跌關鍵不在于市場，而在于政府，主要問題還是政府角色的缺失。政府應該承擔保障性住房，然后剩下的由市場解決?，F在政府把這部分承擔起來了，所以罵娘的又轉變?yōu)閵A心層，于是出現了代言人比如牛刀、鄒濤。

　　我認為，深圳在全國是很具代表性的，深圳暴露的問題在別的城市都存在，只是暴露得更集中、更早，各大城市應該互相學習總結經驗教訓。

　　如果不看到深圳漲和跌背后的問題，你將步入深圳后塵。(宋丁，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任)-