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　　上海的房地產(chǎn)營銷代理業(yè)經(jīng)歷了一個從無到有的過程:

　　——從1993年的內(nèi)地發(fā)展商不需要營銷包裝

　　——到1997年紛紛尋找營銷代理公司

　　——到現(xiàn)在大大小小的營銷代理公司鋪天蓋地

　　營銷代理在整個房地產(chǎn)買賣過程中起到了相當(dāng)重要的作用

　　特別是臺灣地產(chǎn)營銷理念的入滬對開發(fā)商更有推波助瀾的積極作用

　　一臺灣房地產(chǎn)業(yè)速寫

　　臺灣的房地產(chǎn)二級市場被稱為房屋預(yù)售市場，存在五種主要參與者：

　　建設(shè)公司(即發(fā)展商)

　　代銷公司(即代理商)

　　購屋者(即消費者)

　　營造公司(即承建商)

　　銀行

　　二臺灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展簡述

　　(一)簡要發(fā)展概況

　　20世紀60年代中期開始，隨著臺灣經(jīng)濟的發(fā)展，臺灣房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，農(nóng)民的土地逐步轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中，由于臺灣實行了公開的土地買賣制度，一開始就沒有形成大型發(fā)展商對土地的壟斷，另外臺灣的房產(chǎn)開發(fā)盛行合建制度，該做法使中，小開發(fā)商的資金承受能力和開發(fā)風(fēng)險較??；

　　臺灣房地產(chǎn)代理行業(yè)從80年初開始起步，開始時是作為單純的銷售行業(yè)，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭程度的加劇，代理行業(yè)也迅速向深度、廣度擴展；

　　代理公司業(yè)務(wù)不但包括了傳統(tǒng)意義上的銷售，而且還包括了項目前期的產(chǎn)品規(guī)劃、中期的廣告、銷售以及項目后期的客戶維護和發(fā)展商整體品牌建立等諸多方面；

　　(二)簡要發(fā)展過程

　　(A)臺灣房地產(chǎn)歷經(jīng)幾十年的發(fā)展，從初期的大漲到現(xiàn)今進入“冬天”景象，其基本過程為:

　　1985年——房地產(chǎn)開始有起色,即相當(dāng)與上海1998-2000年的房地產(chǎn)狀況；

　　1986-1991年——房產(chǎn)行情大漲，每年的漲幅在30%-40%，即相當(dāng)于上海2001-2003年的房地產(chǎn)狀況；

　　1991年至今——房地產(chǎn)表現(xiàn)出持平(冬天)的態(tài)勢，其中屬于頂級地段、高檔樓盤則仍保持微幅上調(diào)外，臺北市外周邊地段(類似于上海中環(huán)外地區(qū))則有一段時間的價格下調(diào)表現(xiàn)(跌幅在10-20%左右)；

　　(B)臺灣樓市的特點

　　土地私有化(產(chǎn)權(quán)無年限)，要取得土地，相對須付出較高的成本；

　　房產(chǎn)開發(fā)的量體普遍很小(一般在2-3萬方左右、超過5萬方的個案屬于大型項目、10萬以上的則屬于超級個案)；

　　市場并無毛坯房的概念，其房地產(chǎn)開發(fā)方向圍繞基本配套的裝修房推市，精裝修房推市則因臺灣銀行制度的限制、推動不易；

　　其商品房檔次也按高、中、低三檔劃分(按人民幣價格區(qū)分):

　　高檔——40000元/㎡或以上

　　中檔——25000元/㎡或以上

　　低檔——10000元/㎡或以上

　　臺灣房地產(chǎn)市場基本劃分四大板塊(按價格高低排序)：

　　大臺北：包括基隆、臺北縣市、桃園、中壢；

　　大臺中：包括臺中、云林、嘉義、彰化、南投；

　　大高雄：包括高雄縣市、屏東、臺南；

　　大花東：包括花蓮、臺東、宜籣；

　　(C)簡要開發(fā)流程

　　土地看樣(開發(fā)對象的確定)→尋找專業(yè)房地產(chǎn)代理公司介入并

　　評估→取得土地→取得土地證→尋找設(shè)計公司設(shè)計(含規(guī)劃)、

　　配合代理公司作產(chǎn)品定位→向有關(guān)部門報批、取得建筑執(zhí)照后開

　　始進行銷售→項目開工→完工證明(1.配套申請、2.獲得大產(chǎn)

　　證)→分割小產(chǎn)證并辦理按揭→交屋

　　(D)臺灣與大陸房地產(chǎn)的區(qū)別

　　1989年的時候大陸還沒有房地產(chǎn)這個概念，臺灣的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成型，所以臺灣的一些制度是成熟的、比較完善的，大陸房產(chǎn)市場的某些方面還在完善中；

　　臺灣的地(樓盤)都比較小，當(dāng)然這和土地的情況是有關(guān)系的——臺灣的土地是完全的私有化的，且人口過度集中、拆遷不易，另外其土地取得方式一般分為：買斷、合建、標售；

　　最大的區(qū)別就是首付款的概念，比如預(yù)售期房，臺灣是從簽約到取得房產(chǎn)證交屋之前、并按工程進度只繳10%—30%的首付款及工程款，在取得房產(chǎn)證明并交屋后才開始辦理按揭、繳交貸款；而大陸的按揭方式是房子還在興建中就要還按揭，這中間對消費者即產(chǎn)生風(fēng)險系數(shù)的大小區(qū)別；

　　臺灣股票市場的牛熊與房產(chǎn)市場的漲跌成正比(同步)趨勢，而大陸則關(guān)聯(lián)不大,主要是大陸的股市散戶尚未使資金積累到一定的程度；

　　三臺商面面觀

　　從1978年開始，在兩岸貿(mào)易的促進下，臺商開始對大陸進行試探性投資；

　　1987年后，臺商對大陸間接投資逐步合法化，使得臺商投資項目數(shù)與投資總額迅速增加；

　　臺灣總?cè)丝?300多萬人，約有100萬人在東南亞大陸沿海經(jīng)商，其中在上海就有30多萬人；這一批人離開臺灣后，對臺灣市場產(chǎn)生了一定的影響；

　　1994年后，臺商投資快速向大型化、高科技化方向發(fā)展，其間雖經(jīng)歷“戒急用忍”政策與諸多政治性風(fēng)波的影響，但始終呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢；

　　從間接投資，到以獨資方式投資，再到以策略聯(lián)盟方式與歐美日企業(yè)共同投資大陸；

　　新上海，有三波臺潮，第一階段在1992年前，主要是散兵游勇；第二階段為1995年后，是企業(yè)家、創(chuàng)業(yè)家的冒險樂園，2000年后是第三階段，上海已成為臺商青睞的新工作地；

　　在上海人眼中，臺灣企業(yè)家工作的狂勁是嚇人的，以往的“臺灣牛(苦干)”，加入上?？兹?排場)、猴子(精明)、貓(敏銳)的多元性格，已經(jīng)變成另一種偉大的精明；

　　四臺灣市場初探

　　(一)幾個特點:

　　臺灣的房產(chǎn)發(fā)展與政治氣候有非常緊密的關(guān)聯(lián)，行情的好壞、起伏均依賴政治走向；

　　臺灣的經(jīng)濟屬于“淺碟”型、即其中小型企業(yè)占主導(dǎo)地位，在資金周轉(zhuǎn)、抗風(fēng)險能力、受外來金融沖擊影響等方面顯示出強大的靈活性，應(yīng)變手段相當(dāng)豐富；

　　由于臺灣房產(chǎn)很講究專業(yè)分工，因此同樣一塊基地找不同的策劃代理商則獲得的項目定位和未來的價值是遠不相同的；

　　臺灣的房產(chǎn)開發(fā)很流行“合建”模式，即開發(fā)商、土地方、承建商均各自分工負責(zé)，以“鏈式”方式完成一個開發(fā)項目；

　　(二)臺商幾點經(jīng)驗談

　　臺灣對市場預(yù)警十分敏感，如小戶型的出現(xiàn)到盤整(衰落)在臺灣只有2年半的時間，比目前的上海市場明智得多；

　　一般對稀有性高總價的不動產(chǎn)(如頂級別墅)而言，其市場的抗風(fēng)險能力較強，市場好壞的影響一般難以波及此類物業(yè)開發(fā)的信心度；

　　臺灣的辦公物業(yè)因穩(wěn)定的投資回報故售多租少(九十年代前)，目前因行情走低漸漸由售轉(zhuǎn)租；其辦公面積大多采用彈性隔間為主，洗手間基本公用，另外比較強調(diào)大樓自給自足模式(即底層設(shè)商業(yè))、會所功能多、停車場大等特點；

　　針對商業(yè)物業(yè)，臺商一般不看好封閉性商場的劃小單元分割式銷售模式，其被視作短期獲利行為(相對長期經(jīng)營前景而言比較有害)；僅安排一二樓(含B1)的商業(yè)經(jīng)營設(shè)置多于三層以上(除了超大型的專業(yè)商廈外)；

　　五臺灣地產(chǎn)代理特色

　　(一)行業(yè)地位——強勢姿態(tài)

　　由于臺灣土地市場的高度公開，一個項目是否可以成功，很大程度上取決于發(fā)展商前期規(guī)劃時產(chǎn)品定位的抗風(fēng)險能力、項目營銷策略和本身資金操作能力；

　　臺灣代理公司在地產(chǎn)行業(yè)中處于相當(dāng)重要的地位，在某些角度上比發(fā)展商更為專業(yè)、強勢；

　　由于臺灣代理公司亦注重自身品牌的建設(shè)、且具備專業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃能力和行銷能力，因此在很多情況下，開發(fā)商比較依賴品牌代理公司進行銷售，而代理公司的優(yōu)劣之選主要體現(xiàn)在其司的產(chǎn)品規(guī)劃能力，亦成為該投資項目成功與否的重要關(guān)鍵因素之一；

　　(二)業(yè)務(wù)組成——形式多樣

　　臺灣地產(chǎn)代理公司，通常情況下在前期(土地未實質(zhì)獲得、或已經(jīng)獲得未規(guī)劃之土地)就介入項目，如此可以確保該項目與市場需求緊密結(jié)合，并參與項目全程操作，直接深入到產(chǎn)品的開發(fā)、策劃、廣告、品牌戰(zhàn)略等諸多方面；

　　在業(yè)務(wù)的形式方面，除傳統(tǒng)意義上的“代銷”外，臺灣代理行業(yè)還開展廣告包銷、包柜型、純企劃、企劃帶業(yè)務(wù)等多種業(yè)務(wù)形式，根據(jù)項目的不同特征及發(fā)展商的資金實力和對風(fēng)險的不同意識，為發(fā)展商提供不同形式的服務(wù)；