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　　陳洪志：大會(huì)組織者給了100時(shí)間，時(shí)間剛剛好，現(xiàn)在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)，提問(wèn)前請(qǐng)大家以熱烈的掌聲邀請(qǐng)廣東省房協(xié)的會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲跟我們一起回答問(wèn)題。

　　大家提問(wèn)前，請(qǐng)蔡會(huì)長(zhǎng)發(fā)言，很多的場(chǎng)合您對(duì)房地產(chǎn)拐點(diǎn)的評(píng)論，或者是您基本上不認(rèn)同這種觀點(diǎn)或者是不支持這樣的說(shuō)法，今天您也就這個(gè)問(wèn)題談一下自己的看法。

　　蔡穗聲：這方面我沒(méi)有新的觀點(diǎn)，我同意王鋒博士的說(shuō)法，對(duì)于拐點(diǎn)問(wèn)題王鋒博士分析的比較透徹我是認(rèn)可的，我們的分析判斷是自然調(diào)整期。調(diào)整期延續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，往后進(jìn)入了下滑周期還是轉(zhuǎn)為上升周期，我想還是要繼續(xù)的觀察，謝謝。

　　陳洪志：您的觀點(diǎn)跟王老師的觀點(diǎn)是一樣的，我也統(tǒng)一王老師的觀點(diǎn)。

　　蔡穗聲：我認(rèn)為是正常的調(diào)整期，從去年第四季度開(kāi)始珠三角進(jìn)入自然的調(diào)整期。

　　陳洪志：下面請(qǐng)媒體記者提問(wèn)。

　　江門(mén)電視臺(tái)：江門(mén)市是珠三角二、三線城市，我注意到這段時(shí)間整個(gè)珠三角進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，相對(duì)于廣州這樣的一線城市，二、三線城市房?jī)r(jià)的規(guī)律是否可以通過(guò)一線城市的走勢(shì)進(jìn)行判斷或者是他們之間是否有相對(duì)比較固定的聯(lián)系，請(qǐng)黎老師回答這個(gè)問(wèn)題。

　　陳洪志：記者還是比較喜歡數(shù)學(xué)老師。

　　黎文江：我認(rèn)為趙老師跑的比較多，回答比較適合。據(jù)我觀察全國(guó)70多個(gè)大中城市，除了幾個(gè)大的城市下降，其他的都是漲價(jià)的，這就說(shuō)明三、四線城市跟一線城市是不同的，各地的GDP和人均可支配收入、住房情況是沒(méi)有可參考的，影響樓市的因素太多了，每一個(gè)城市的因素是不同的，因此不要參照其他的城市，還是走自己的路比較好一點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)導(dǎo)刊：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)真正掀起拐點(diǎn)的還是王石提出的拐點(diǎn)論，昨天我在南方都市報(bào)看到一篇報(bào)道，萬(wàn)科對(duì)老業(yè)主補(bǔ)差價(jià)，因?yàn)橥跏囊痪湓挼米锪诵袠I(yè)人士，但是我認(rèn)為他最起碼迎合了兩個(gè)方面，一個(gè)是政府，一個(gè)是消費(fèi)者。王石談降價(jià)也好拐點(diǎn)也好，沒(méi)有象2007年潘石屹、任志強(qiáng)在網(wǎng)絡(luò)上的對(duì)話，王石選擇的是以實(shí)際的行動(dòng)對(duì)抗市場(chǎng)，沒(méi)有回答大家的罵，我是以實(shí)際的行動(dòng)降價(jià)，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率還沒(méi)有達(dá)到1%，現(xiàn)在就是搶占市場(chǎng)，如果市場(chǎng)占有率達(dá)到5%的時(shí)候，市場(chǎng)的反映又是怎樣的，格蘭仕之所以起來(lái)，因此大家要反思萬(wàn)科的觀點(diǎn)。有人將任志強(qiáng)稱之為地產(chǎn)總理，那么萬(wàn)科可以稱之為地產(chǎn)書(shū)記，各位是否有不同的觀點(diǎn)。

　　陳洪志：臺(tái)上的嘉賓如果不回答的話，就請(qǐng)蔡穗聲回答。

　　黎文江：首先，王石是言行一致的人，我佩服他，有些人言行不一致。我應(yīng)該學(xué)習(xí)他的促銷手段，他的手段是低開(kāi)高走的手段，一降到底之后回升，這是我對(duì)王石的理解。

　　陳洪志：數(shù)學(xué)老師答了，班主任（蔡穗聲）就不用回答了。

　　房地產(chǎn)導(dǎo)刊：您剛才說(shuō)，廣州的均價(jià)會(huì)達(dá)到8500元/平方米，是否綜合了增城、從化、花都的價(jià)格，中心城區(qū)白云、天河、荔灣的均價(jià)是怎樣的？

　　黎文江：廣州市房協(xié)有一個(gè)數(shù)據(jù)是很詳細(xì)的，我認(rèn)為還是可以參考的，中心城區(qū)是9000元/平方米—15000元/平方米。

　　陳洪志：這個(gè)預(yù)測(cè)是比較大的，就像總理回答2008年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是1%—10%，就等于是沒(méi)有回答。

　　黎文江：我是市房協(xié)的成員，因此回答要跟房協(xié)一致的。

　　陳洪志：大家對(duì)他的回答滿意嗎，基本上沒(méi)有回答。

　　房地產(chǎn)導(dǎo)刊：您認(rèn)為9000元/平方米到15000元/平方米，一般來(lái)說(shuō)天河是比較高的，荔灣也比較高，白云差一點(diǎn)，那個(gè)區(qū)是9000元/平方米的，那個(gè)區(qū)是10000元/平方米。

　　黎文江：白云區(qū)是9000元/平方米，荔灣區(qū)是10000元/平方米，天河區(qū)是15000元/平方米。

　　黃穗誠(chéng)：我是廣東建設(shè)報(bào)的，我聽(tīng)了幾個(gè)觀點(diǎn)有一點(diǎn)疑惑，廣州市中心區(qū)的房?jī)r(jià)是8500元/平方米依據(jù)是怎樣的，如果你說(shuō)均價(jià)是9000元/平方米—15000元/平方米，那么我也可以說(shuō)是6000元/平方米到1000元/平方米。有的嘉賓講到現(xiàn)在的需求量是非常大的，就像年輕人、外來(lái)工進(jìn)城是多少，我們的供給是不夠的，我們應(yīng)該增大生產(chǎn)然后讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定。需求是有效需求嗎，這部分人真的具備能力購(gòu)買房屋，如果夠的話為什么要搞廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。

　　剛才講到了一個(gè)觀點(diǎn)，我認(rèn)為是很驚訝的，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不要拼命壓價(jià)推出商品房，現(xiàn)在是穩(wěn)定陣腳慢慢的推出，從而抑制供給量，這就違反了國(guó)家主管部門(mén)的說(shuō)法，你們是悟盤(pán)的。

　　陳洪志：黃記者的問(wèn)題比較難回答的，第一個(gè)問(wèn)題由黎老師回答，后面的問(wèn)題由趙老師回答。

　　黎文江：天河是1.5萬(wàn)元/平方米是這樣的，去年天河的均價(jià)是1.2萬(wàn)元/平方米，占了總成交量的20%，因?yàn)樘旌邮且源髴粜蜑橹鞯?，今年大戶型?huì)由去年的70%下降到50%，也許明年會(huì)下降到40%，國(guó)土局的局長(zhǎng)和副市長(zhǎng)都說(shuō)了，市中心的房?jī)r(jià)不會(huì)降。是不是9000元/平方米，我就記不住了，去年是1.2萬(wàn)元/平方米，今年達(dá)到1.5萬(wàn)元/平方米是沒(méi)有問(wèn)題的，白云區(qū)去年是8000元/平方米的均價(jià)，去年的成交量是15%，我認(rèn)為8000元/平方米上漲到9000元/平方米是沒(méi)有問(wèn)題的，因?yàn)橛谐山涣恐蔚?，而且白云區(qū)今年的中小戶型的數(shù)量不少，價(jià)格也不會(huì)下降的。

　　為什么我說(shuō)均價(jià)會(huì)達(dá)到8500元/平方米穩(wěn)定，因?yàn)槿ツ陱V州市每個(gè)月是80萬(wàn)平方米的成交量，我們覺(jué)得有80萬(wàn)的成交量支撐的價(jià)格是可以接受的。從合富輝煌50多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，業(yè)主承受的價(jià)格是6000元/平方米到10000元/平方米，我認(rèn)為今年的均價(jià)是8500元/平方米是可以站得穩(wěn)的。

　　陳洪志：趙老師從黃記者提到的有效需求進(jìn)行回答？

　　趙卓文：有效需求也是數(shù)學(xué)老師提出的，需要進(jìn)行量化。我一聽(tīng)到剛性需求就頭皮發(fā)麻，從市場(chǎng)的總量來(lái)看，我在廣州地產(chǎn)界說(shuō)過(guò)一句著名的話，目前100戶人有106套房屋，政府的新社區(qū)就將雙困難戶搞定了，廣州沒(méi)有北情只有利益的博弈。

　　因?yàn)橄迌r(jià)房帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下崗，大家的資產(chǎn)縮水是廣州市民的問(wèn)題，也是全行業(yè)的問(wèn)題。目前從需求來(lái)看，回到根本的起點(diǎn)是，誰(shuí)還在購(gòu)買房屋。

　　一、沒(méi)有房屋的人，量很少，包括住房困難戶，每年有新增加的人，也有死去的人，這就是增量的問(wèn)題。

　　二、需要房屋的人。

　　大家預(yù)計(jì)2008年房屋會(huì)下降，所以大家收手了。10000元/平方米的話100平方米就需要100萬(wàn)元，中小戶型推出壓力就沒(méi)有那么大。廣州的市場(chǎng)房屋總量已經(jīng)是足夠的，房屋是不缺少的，我們的租金無(wú)論是住宅、商鋪都是穩(wěn)重下降的，我們?nèi)绾芜M(jìn)一步的使投資需求變動(dòng)，廣州作為中心城市一定要吸納珠三角的資金進(jìn)入，我們的房地產(chǎn)才可以獲得第二個(gè)春天，因此要激活投資性，2008年來(lái)說(shuō)是比較難的，廣州過(guò)去給普通人建的住房太多了，適合投資和高檔的住宅太少了，這幾方面都是形成今天的格局。廣州的房地產(chǎn)應(yīng)該樂(lè)觀的看，2009年會(huì)有明顯的增長(zhǎng)，我的觀點(diǎn)是這樣的。

　　陳洪志：每次房地產(chǎn)的提問(wèn)過(guò)程中，如果涉及到房?jī)r(jià)，永遠(yuǎn)是非常敏感的或者是容易引起爭(zhēng)論和博弈的。我經(jīng)常跟記者開(kāi)玩笑，只要請(qǐng)媒體采訪，我們提三個(gè)要求，第一個(gè)不要隨便的問(wèn)漲，第二個(gè)不要隨便的問(wèn)跌，第三個(gè)不要問(wèn)漲不漲跌不跌。

　　趙老師的觀點(diǎn)除了給普通人蓋房，還要給有錢(qián)人蓋房，這些問(wèn)題太敏感了。

　　記者：大家的討論觀點(diǎn)還是在住宅方面，今天是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣分析會(huì)，請(qǐng)各位專家趁此機(jī)會(huì)對(duì)2008年寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行分析？

　　王鋒：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段，這說(shuō)明整個(gè)的住房體系沒(méi)有建設(shè)起來(lái)，剛才黃記者提出的問(wèn)題有效需求和無(wú)效的需求，誰(shuí)來(lái)解決這些問(wèn)題。說(shuō)明我們的體系還沒(méi)有完善，市場(chǎng)的主體還是以住宅為主。真正到了一定的程度，看房地產(chǎn)行業(yè)，在住房體系完善后，例如新加坡87%的住房問(wèn)題已經(jīng)解決了，此時(shí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)和商業(yè)房的份額就會(huì)大，因此商業(yè)住房的波動(dòng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)都會(huì)產(chǎn)生影響。目前，商業(yè)住房的變動(dòng)來(lái)看，實(shí)際上大家關(guān)注的還是比較少的，實(shí)際上也是處于大幅度的波動(dòng)狀態(tài)。

　　這種市場(chǎng)完全跟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市化進(jìn)程是密切相關(guān)的，例如說(shuō)深圳最近幾年的寫(xiě)字樓都集中在福田區(qū)，其他的區(qū)就沒(méi)有的，這跟階段性的發(fā)展密切聯(lián)系的，深圳整個(gè)城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在完善中心區(qū)的配套，建國(guó)際一流的大公司、總部經(jīng)濟(jì)，在CBD搞金融區(qū)，因此寫(xiě)字樓的布局也是與此相關(guān)的。但是價(jià)格卻沒(méi)有中心期的住宅高，這是奇怪的現(xiàn)象。

　　這也跟供求關(guān)系有密切的聯(lián)系，在規(guī)劃上確定了商業(yè)和住宅的比例，地出讓之后，早期出讓的價(jià)格比較便宜，市場(chǎng)過(guò)于集中一些地區(qū)，供應(yīng)過(guò)大導(dǎo)致價(jià)格上升，過(guò)去幾年，深圳的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)不是很大，跟住宅相比差的很遠(yuǎn)，但是我想下一步，在國(guó)家的住房體系逐漸理順的框架下，房地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)要放在寫(xiě)字樓和商業(yè)住房市場(chǎng)上。這對(duì)于城市快速發(fā)展的影響力是很大的，深圳全市商品房的空置量保持在150萬(wàn)平方米左右，住房還沒(méi)有到現(xiàn)房就已經(jīng)賣掉了，真正的空置100多萬(wàn)都是寫(xiě)字樓市場(chǎng)，這就意味這價(jià)格無(wú)法上升，住宅供應(yīng)不夠，所以就無(wú)法阻擋價(jià)格的上升。去年批準(zhǔn)預(yù)收的商品住房賣出去5萬(wàn)多套，沒(méi)有賣出去的還有5萬(wàn)多套。市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了明顯的變化，對(duì)于商業(yè)用房市場(chǎng)來(lái)看，要看產(chǎn)業(yè)化，對(duì)于健康的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)占的份額是比較重的，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)不能以解決住房為主體，否則市場(chǎng)就長(zhǎng)久不了。

　　黎文江：呼吁投資者投資寫(xiě)字樓，這是很好的投資渠道和機(jī)會(huì)。就廣州來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓的價(jià)格比住房要低，不受第二套放貸的限制，廣州市有一個(gè)政策住宅禁商，而且寫(xiě)字樓的更新?lián)Q代很快，以前的寫(xiě)字樓很落后，現(xiàn)在寫(xiě)字樓的設(shè)備包括裝修更加的先進(jìn)，很多的公司都換好的寫(xiě)字樓，我認(rèn)為從投資的角度來(lái)看，寫(xiě)字樓是很好的投資渠道，這就是我的補(bǔ)充。

　　陳洪志：因?yàn)闀r(shí)間的限制，記者的提問(wèn)告一段落，最后的問(wèn)題我來(lái)問(wèn)。作為省房協(xié)的會(huì)員企業(yè)，您作為省房協(xié)的會(huì)長(zhǎng)，在2008年一年之計(jì)在于春，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，省房協(xié)在今年和未來(lái)工作上有怎樣的打算和計(jì)劃安排。

　　蔡穗聲：面對(duì)現(xiàn)的市場(chǎng)形勢(shì)，我們要認(rèn)真研究市場(chǎng)的發(fā)展，研究行業(yè)出現(xiàn)新的問(wèn)題和新的矛盾，每年都給社會(huì)提供市場(chǎng)報(bào)告，已經(jīng)出了二年，今年還會(huì)有市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告主要是考慮行業(yè)發(fā)生心的問(wèn)題和新的矛盾如何解決，我們希望提供給人大、政協(xié)、黨委、政府去考慮，給行業(yè)的發(fā)展提供法律和政策的環(huán)境。

　　在維權(quán)方面還會(huì)加大力度，房地產(chǎn)業(yè)是很市場(chǎng)化的行業(yè)，也是市場(chǎng)發(fā)展的先頭部隊(duì)，很多地方是非市場(chǎng)化的，例如我們遇到很多壟斷的部門(mén)，他們用非市場(chǎng)化的手段對(duì)付我們，因此房地產(chǎn)行業(yè)是走在前面死在前面，犧牲很大的，必須解決這些問(wèn)題，否則行業(yè)的發(fā)展會(huì)困難很大。

　　房地產(chǎn)行業(yè)這幾年發(fā)展比較快也暴露了很多的問(wèn)題，以前的售樓部是專車接送大家，還免費(fèi)供應(yīng)午餐，現(xiàn)在完全是另外的面孔，這說(shuō)明行業(yè)有很多的問(wèn)題，需要我們解決。例如產(chǎn)品性價(jià)比的問(wèn)題，房?jī)r(jià)上漲的如此高，廣州市跟三年前相比已經(jīng)上漲了一倍左右，產(chǎn)品質(zhì)量是否提高了一倍，恐怕沒(méi)有的，房?jī)r(jià)上升后缺乏了重視產(chǎn)品質(zhì)量的動(dòng)力?，F(xiàn)在的問(wèn)題是如何通過(guò)提高產(chǎn)品質(zhì)量將性價(jià)比提升，這才是奪回市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，就需要按照國(guó)家的產(chǎn)業(yè)化的政策，按照省地節(jié)能環(huán)保的要求做我們的住宅，又給我們的企業(yè)和住宅一些政策性的引導(dǎo)。

　　如何做好承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的問(wèn)題，這些都是我們需要做的工作，在此感謝所有的會(huì)員單位和所有的房地產(chǎn)企業(yè)以及所有的新聞媒體朋友給我們很多的幫助，我們希望大家?guī)椭覀円黄饘⑿袠I(yè)做得更好，更健康，謝謝大家。

　　陳洪志：謝謝會(huì)長(zhǎng)，如果講到25年的房地產(chǎn)發(fā)展我們要感謝政府，感謝媒體和消費(fèi)者，說(shuō)到今天的2008廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣會(huì)我們應(yīng)該感謝各位嘉賓和省房協(xié)，特別感謝今天堅(jiān)持到現(xiàn)在的各位同仁，謝謝大家。下一個(gè)環(huán)節(jié)由省房協(xié)做《廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)2008》發(fā)布儀式。

　　蔡穗聲：各位嘉賓講的很精彩，陳總主持的也很精彩，這本書(shū)已經(jīng)發(fā)布了二年了，第三年我們開(kāi)始公開(kāi)的出版，因?yàn)橹笆菦](méi)有把握的，2007、2008公開(kāi)出版，《藍(lán)皮書(shū)》的目的是邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界或者是各個(gè)地區(qū)有公信力的機(jī)構(gòu)以及代表人物。通過(guò)這本書(shū)力求給大家清晰全面的市場(chǎng)分析，我聲明一句話，文責(zé)自負(fù)，今天會(huì)議的嘉賓說(shuō)的很精彩，但是不代表省房協(xié)，我們只是提供這樣的一個(gè)平臺(tái)和論壇，或者是一本書(shū)的平臺(tái)，給大家自己發(fā)表自己的觀點(diǎn)，希望給大家多一些分析和參考，有些媒體做出的報(bào)道，例如房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)的觀點(diǎn)是怎樣的，我認(rèn)為這樣是比較好的，如果說(shuō)廣東省房協(xié)的觀點(diǎn)就不準(zhǔn)確了。我希望某某作者在藍(lán)皮書(shū)中的觀點(diǎn)是怎樣的，這樣就會(huì)比較好的，廣東省房協(xié)對(duì)立面的文章不承擔(dān)責(zé)任，有人作出批評(píng)我們認(rèn)為是不正常的，現(xiàn)在是多元化的社會(huì)，應(yīng)該有多種聲音發(fā)言，最后，謝謝在座的所有嘉賓，謝謝參加這本書(shū)的所有者和編者，也謝謝在座的所有媒體，謝謝所有關(guān)注這本書(shū)的讀者，希望大家繼續(xù)關(guān)注這本書(shū)，2009年這本書(shū)會(huì)出的更加好，我先將幾本書(shū)送給臺(tái)上的嘉賓。在座的嘉賓憑紙條領(lǐng)取《藍(lán)皮書(shū)》，今天的2008廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析會(huì)到此結(jié)束，謝謝大家的參與。