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　　今年國家的住房政策中有一項(xiàng)是加大住房保障，對(duì)中等收入的群體也要給予幫助，例如新就業(yè)的職工和大學(xué)生、外來工，通過國家、地方投入資金建一批具有保障性的租賃性的住房，哪怕是中等收入者，但是住房困難的群體有幫助的。等他們積累了一定的資金就可以購買房屋，這是一個(gè)非常好的引導(dǎo)作用。部里開會(huì)的時(shí)候，我說政策不僅是住房保障體系，會(huì)使房地產(chǎn)市場象長期良好的發(fā)展方向運(yùn)行，這是很重要的政策，現(xiàn)在沒有人做房地產(chǎn)經(jīng)營的工作，英國有很多的房地產(chǎn)住房公司，他們是做什么的？

　　他們就是蓋房出租，因?yàn)樯鐣?huì)上的需求是很大的，有穩(wěn)定的租賃收益，有了收益后，就可以將東西打包后變成房地產(chǎn)信托基金，換來資金進(jìn)一步的建設(shè)，這就是良性的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)在的外部環(huán)境確實(shí)是很好的，問題是推進(jìn)的太慢。推進(jìn)的慢就是管理的效益，到底誰來負(fù)責(zé)是有效的，如果只是靠建設(shè)部和行政主管還是比較慢的，解決不了問題的，如果靠金融和證券等部門，如果可以積極主動(dòng)的參與這些情況的話，整個(gè)的資本市場的外部環(huán)境會(huì)有很大的變化，這個(gè)變化不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)資金會(huì)得到解決，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)良性的運(yùn)轉(zhuǎn)有很大的促進(jìn)，同時(shí)資金的注入對(duì)中國的住房市場和住房保障工作有很大的促進(jìn)，這是我個(gè)人的想法。

　　陳洪志：如果說我們回顧一下，在國家對(duì)金融政策調(diào)整以后，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響是很大的，經(jīng)常講開發(fā)商有四個(gè)渠道獲得資金，第一、銷售，第二、銀行貸款，第三、國內(nèi)上市，第四，境外上市。過去幾個(gè)月發(fā)生了根本的變化，銷售直線下滑，銀行貸款收縮，國內(nèi)上市不批準(zhǔn)，國外上市錢回不來，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員不象趙老實(shí)說的很猛，而是很慘很受傷，過去講房地產(chǎn)的發(fā)展是國家的，成就的業(yè)績是政府的，錢的錢是員工的和老婆的，賣不出去的錯(cuò)誤是我們自己的。

　　連續(xù)四個(gè)月國家沒有批準(zhǔn)房地產(chǎn)行業(yè)增發(fā)和上市，現(xiàn)在開始批準(zhǔn)了，目前的政策環(huán)境下是否會(huì)有所放松或者是調(diào)整，因?yàn)楝F(xiàn)金是企業(yè)的命脈。

　　王鋒：所有的問題都可以歸咎于宏觀調(diào)控和貨幣政策，因?yàn)橐幌盗械倪B鎖反映都是因?yàn)楹暧^調(diào)控起到的作用，效率很高的，這是短期的運(yùn)作。路演的事情，是一種跡象。但是，總的來說，這些渠道例如銀行貸款還是主要的。如果不是主要的去多，那么就不可能直接的將房價(jià)控制住了，我們要這樣理解，至于說外部的跡象我們希望可以起到作用，畢竟資源的來源是多渠道的，我們希望有豐富的金融市場支持各行各業(yè)的發(fā)展。

　　對(duì)于一些跡象，我不認(rèn)為有特別大的意義，我認(rèn)為大的意義是跟趙老師和黎老師的爭論，關(guān)鍵是國家的宏觀調(diào)控是否會(huì)繼續(xù)在怎樣的位置上，今天從緊大的政策根本上是沒有改變的，從緊并不代表沒有錢，肯定要將誤區(qū)解開的。我國的房價(jià)過去是過快的增長，從中央領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門也提出了防止大漲和大跌。

　　陳洪志：大跌你看到了，但是黎老師沒有看到，他說溫總理沒有說。

　　王鋒：建設(shè)部的領(lǐng)導(dǎo)前段時(shí)間講過這樣的話，防止大漲是對(duì)的，也要防止大跌，大跌就會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性，客觀合理的講就是這樣的道理，這個(gè)話是沒有錯(cuò)誤的，我們的一些媒體聽到有些官員說大跌是什么意思，難道是宏觀調(diào)控不進(jìn)行了嗎？實(shí)際上從國務(wù)院所有的政策都是為了穩(wěn)定房價(jià)，就是不要大漲也不要大跌，因此兩面的問題都要防止，我就想，關(guān)鍵的問題就是資本市場的問題，還是要考慮跟房地產(chǎn)運(yùn)行相關(guān)的金融和政策的走向。

　　陳洪志：謝謝王老師，這一輪問最后的駱老師，廣州和深圳的情況，在座的媒體和同仁都是比較清楚的，包括前一段時(shí)間，廣州的二線城市東莞也出現(xiàn)了大幅度的降價(jià)情況，您是從佛山來的，佛山的情況是怎樣的？

　　駱儀克：實(shí)際上主持人說的問題我也想了一下，實(shí)際上廣州和佛山的線是很長的，可以說是一脈相承的，廣州的樓市一部分變成了佛山的樓市。

佛山富盛市場研究顧問有限公司總經(jīng)理駱儀克

　　這幾個(gè)月跟蹤下來，跟其他的城市不一樣的，我們的價(jià)是升了，這是很奇怪的，大概上升了多少，一、二月份上升了5%，跌也不是很多，跌了10%左右。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，有以下幾個(gè)原因？

　　一、在2004年開始，佛山做了2+5組團(tuán)式的城市，兩個(gè)中心組團(tuán)，一個(gè)是禪城區(qū)，一個(gè)是大良和榮桂，已經(jīng)超過了150萬人口，還有30—50萬人口的中心城區(qū)，2004年規(guī)劃后，這幾年慢慢呈現(xiàn)出來了，例如西樵、大瀝等組團(tuán)已經(jīng)出現(xiàn)了，交通也暢通了，例如一環(huán)跟廣州接駁，里面的中心城區(qū)和商業(yè)配套、學(xué)校的檔次提高了。

　　當(dāng)廣州樓價(jià)高的時(shí)候，萬科四季花城、恒大價(jià)格上升到八、九千元或者是一萬元，這幾個(gè)月，特別是一月份我看了一下數(shù)據(jù)，銷售的面積增長了8%，這說明城市的環(huán)境塑造了很好的環(huán)境，佛山的價(jià)格很低，2006年3600元/平方米，2007年是4900元/平方米，現(xiàn)在是5500元/平方米。起點(diǎn)低，城市配套上去了，原來低的價(jià)格就上去了，例如說獅山的組團(tuán)原來是三、四千元的，現(xiàn)在就提升到五千元了，就是說低的價(jià)格上升了，而且量比較大，跟廣州也有洼地效應(yīng)，跟其他的城市是不一樣的。

　　陳洪志：佛山目前的情況是價(jià)格沒有大幅度下降，成交也沒有大幅縮小嗎？

　　駱儀克：可以這樣說，價(jià)格沒有下跌是平穩(wěn)上升的，原來是1.1萬元的房屋現(xiàn)在回調(diào)到1萬元/平方米或者是9000元/平方米，但是七、八千元的價(jià)格沒有調(diào)整。

　　陳洪志：按照你的說法，在佛山搞房地產(chǎn)是比較幸福的？

　　駱儀克：比其他地區(qū)幸福一點(diǎn)，我統(tǒng)計(jì)了一下2007年21個(gè)開發(fā)商拿了17000畝地，整個(gè)2007年的銷售量是764萬平方米深圳是500萬平方米，21個(gè)開發(fā)商來佛山做的話，拿了17000畝地，可以夠三消化的，原來的價(jià)格是3600元/平方米，提升到現(xiàn)在的5500元/平方米，還有一個(gè)支撐點(diǎn)，佛山的收入基本上跟廣州接近的，現(xiàn)在的價(jià)格是5500元/平方米，但是佛山平均家庭收入是7萬元左右，現(xiàn)在是5500元/平方米的價(jià)格，而且每年按照10%的情況增加銷售量。

　　陳洪志：在廣州和深圳都是重在去的時(shí)候，佛山依然是打造好的市場。

　　駱儀克：是的。

　　陳洪志：陳老師講了兩會(huì)，趙老師講了行業(yè)，王老師講了政府，駱總講了二線城市的情況，包括黎總說溫總理沒有說的，他就不講了，現(xiàn)在直接進(jìn)入市場，看大家如何回答。還是請(qǐng)問陳老師，廣州市社科院譚老師認(rèn)為2008年房價(jià)存在下跌的空間，但是決定房地產(chǎn)需求的根本因素沒有發(fā)生改變，我就不知道他是想說要下跌還是說還會(huì)上漲，陳老師您看呢？

　　陳琳：我也知道是上漲還是下跌。

　　陳洪志：影響房地產(chǎn)的因素有人民收入、政治穩(wěn)定、金融政策，這些政策如果沒有發(fā)生根本性改變的情況下，樓市是上漲還是下跌。但是譚老實(shí)說2008年存在空間，到底是上漲還是下跌。

　　陳琳：譚老師的話請(qǐng)他來解釋一下，我談一下對(duì)供應(yīng)和需求的理解。我是這樣認(rèn)為的，對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，需求恐怕比一般的產(chǎn)品特殊一點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品的屬性跟一般產(chǎn)品來講是多重的，首先作為滿足人民的基本需求是基本的保障品，這是房地產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)別于其他商品的標(biāo)志。

　　房地產(chǎn)第二個(gè)特點(diǎn)是可以改善的，在滿足基本的保障后，要想獲得改善的話，房地產(chǎn)產(chǎn)品也可以滿足這樣的功能。

　　房地產(chǎn)也類似于股票、收藏品等產(chǎn)品，具有投資的價(jià)值，因此具有投資品的概念，對(duì)于具有多重屬性的產(chǎn)品，很難用某一種產(chǎn)品的需求來衡量的，例如保障產(chǎn)品的需求。有的人無法通過自己的辦法達(dá)到住房保障的需求，作為人獲得住房是人基本的權(quán)利，這是國際住房大會(huì)上宣言的內(nèi)容，人人都應(yīng)該具備住房的需求，因此我國的政策都意識(shí)到，對(duì)于沒有能力在市場上獲得住房基本保障需求的人群要滿足他們的基本需求。

　　第二個(gè)特性是改善品，就類似于汽車。我有錢可以購買大一點(diǎn)或者是豪華一點(diǎn)的，沒有錢的可以依靠公共交通，改善可以通過觀念的宣傳，理念的節(jié)約或者是珍惜的理念，引導(dǎo)我們的消費(fèi)者有正確的消費(fèi)觀念。

　　投資品的需求就很難滿足的，有錢的時(shí)候可以購買多套，但是在房價(jià)下跌的時(shí)候，可以將房屋一次性的拋掉。因此房價(jià)是剛性和柔性的。對(duì)于投資的需求就很難說了，我不太理解譚老實(shí)說的話是在怎樣的背景下，我可以這樣理解，當(dāng)投資于房地產(chǎn)市場的時(shí)候，當(dāng)房價(jià)下跌的時(shí)候，一定有大量的產(chǎn)品拋出來，我們的產(chǎn)品如果是以剛性需求為主的市場的時(shí)候，不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格變化而改變，因此我們要建立持續(xù)健康的市場，需要有大量比例的剛性需求，因?yàn)橥顿Y的需求有的時(shí)候是上漲的原動(dòng)力，有的時(shí)候是下跌的殺手，我是這樣想的。

　　陳洪志：昨天晚上我女兒問了我一個(gè)IQ題，是用左手吃飯還是用右手吃飯的，正確的答案是用嘴巴吃飯的，您的回答雖然沒有正面的回答。樓市打折使樓價(jià)進(jìn)一步的下降，廣州宏觀經(jīng)濟(jì)面不錯(cuò)，應(yīng)該是可以支撐的，三、五年廣州的房價(jià)是沒有問題的，趙老師您究竟是樂觀的還是不樂觀的。

　　趙卓文：我在房地產(chǎn)寫了十幾年的評(píng)論，在幾大媒體上也寫了專欄，廣州媒體給我的外號(hào)是倡漲派，我一直沒有否認(rèn)，最近幾年改了預(yù)期，2008年是比較復(fù)雜的，而且一直調(diào)低我們的預(yù)期。