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　　陳洪志：但是好的原因沒有說。

　　王鋒：這也是可以理解的，大的趨勢判斷來看是趨同的，但是我個人的觀點認為會出現調整期，廣州會很快起來的，但是深圳的調整期是很長的，高峰期是1000萬平方米的，但是二、三年就跌到500萬平方米。如果房屋賣不出去，就會產生另外一個問題，就是供過于求的問題，我的想法是，對深圳不樂觀的。市場銷售雖然沒有這么多的量，是否會象黎老實說的五一是否會吹響沖鋒號，但是深圳的情況是比較明顯的。

　　現在各種制度比較嚴厲的情況下，是否會殺過來再做，我認為不會有太大的指望，長期還是要健康的發(fā)展，從這個角度來講，希望交易量大幅度的上升，還不是很樂觀的。交易量沒有上去，是否意味著開發(fā)商抗不住。不同的城市，發(fā)展到一定的階段，是有特殊的背景和因素的，例如廣州現在是均價萬元時代，深圳的均價是1.5萬元左右。

　　陳洪志：深圳關內很少是2萬元以下的。

　　王鋒：我說的是全市的均價，到了特殊的歷史背景下，經濟沒有大幅度的滑坡或者是失業(yè)，應該不會出現大幅度的退化。對于某些判斷和后市信心，不會因為一、二個人的話，就影響到我們冷清的判斷市場。

　　駱儀克：去年一年上市公司在房地產企業(yè)的上市不管是境內還是境外都是集聚的增多，我們已經感覺到房地產行業(yè)已經呈現金融化和證券化，上市公司的游戲規(guī)則逐漸的影響到行業(yè)，例如每年對指標的硬性的要求，上市公司對企業(yè)發(fā)展的目標有硬性的要求，您如何看待上市公司越來越，是企業(yè)的需要還是社會的需要，上市公司的增多給行業(yè)帶來了那些新的變化。

　　駱儀克：我認為房地產上市公司有共同的特點，有開發(fā)的模式或者是成熟的開發(fā)模式。上市后有大量的資金和實力，對行業(yè)影響比較大的因素有兩點。

　　一、原來中小型的開發(fā)商希望作大，按照我這幾年的觀察，例如在佛山等二線城市，佛山有21個開發(fā)商，境外的有香港、新加坡等5家。佛山的開發(fā)商都做什么了，現在招拍掛都需要十幾億或者是二十億元，他們都去了三、四線城市，例如肇慶等地，中小企業(yè)無法跟大開發(fā)上相比，實際上上市公司的壓力也是很大的，因為他們要擴張。

　　我認為中小企業(yè)或者是二、三線城市的房地產開發(fā)企業(yè)的生存空間越來越小或者是轉移陣地。

　　二、二、三線城市有成熟的開發(fā)模式，充足的資金，有實力，他們一下子拿幾千畝土地或者是很時髦的說造城，而不是蓋房，這樣就間接的造成壟斷，從另外的角度來說，他們的造城會將三、四線城市的樓盤開發(fā)水平和居住水平跟一線城市拉近了，一下子將周邊的環(huán)境和經濟拉上去了，上市公司有充足的資金，市場的環(huán)境不好的時候，抵抗能力比中小企業(yè)要強。

　　陳洪志：謝謝駱老師，第二輪根據現在市場的情況，問了在座的各位，現在是第三輪，首先還是有請陳老師，我的好朋友，新城市實業(yè)董事公司的董事長沒有不好的天氣，只有不好的身體，各位開發(fā)商各自保重，或者是開發(fā)商割肉過冬，面對過去的黑心無良的開發(fā)商您有怎樣的建議？

　　陳琳：從房地產研究的學者角度來看，對企業(yè)以及老總、員工說一些自己的心里話和感受。房屋跟一般的產品不一樣，關系到大家的幸福生活和安居樂業(yè)，也不是每個人都可以從事這個行業(yè)的，這樣的機會要珍惜，在這個領域中，對于房地產企業(yè)來說，現在談企業(yè)的社會責任，我認為還沒有上升到如此的高度，作為企業(yè)來說，首先要遵紀守法，按章納稅對員工和股東負責，生產出保質保量的產品，對消費者負責。

　　因為在我們的房地產開發(fā)過程中，涉及的環(huán)節(jié)太多，有征地拆遷的環(huán)節(jié)，建造的過程中有很多外來民工的參與，也有農民工的貢獻。有的人拿出一生的積蓄獲得房屋。每一個環(huán)節(jié)都有開發(fā)商的責任，希望開發(fā)商要將眼光放長一點，將胸懷放得更寬廣一點，開自己的事業(yè)和人民的幸福生活聯(lián)系的更加的緊密。

　　如果在可能的情況下，開發(fā)商是否可以將我們的眼光不僅關注到高收入的群體，可以一擲千金隨意購買我們產品的人，是否可以將眼光放在普通的民眾或者是外來人群，也許他們的消費力有限，但是為他們服務也不會虧本，也許在服務中可以得到社會的信譽和美譽度，獲得無形的資產，獲得雙贏，是否可以將眼光放寬一點，是否可以在產品中提倡環(huán)保節(jié)省節(jié)地，將這些理念傳遞給消費者，作出我們的貢獻，這樣的企業(yè)可以獲得社會的尊重，成為受尊重的企業(yè)，這樣的企業(yè)家也是受人尊重的企業(yè)家。

　　陳洪志：在跟王老師的交流中我們覺得深圳跟廣州相比，或者是廣州一直引以為豪的是充足的剛性的自住需求，廣州的市場一直相對是比較平穩(wěn)的，不包括2007年5—10月不理性的上漲，過去充足的剛性需求到了哪里去了，就拿今天的廣州來看，廣州大力發(fā)展經濟適用房，也有強勁的需求，大家認為明天會更好，大家的收入持續(xù)的增長，現狀是人流不多，成交也不大，這究竟是為什么？用怎樣的方法激發(fā)這種自住的需求。

　　趙卓文：我們的黎老師是數學老師說四月份回暖，我就沒有這么樂觀的，我寫了一篇文章，題目想了很久，我的題目是高位回落全面調整。如果說到目前的樓市情況，我借用別的行業(yè)的話，現在有兩種情況，一種是貪婪的情緒，一種是恐懼的情緒，過去的幾年開發(fā)商看到價格上升的太快，現在的開發(fā)商過于恐懼，拋售太快太急，我在很多的論壇和文章上說了一個觀點，現在的降價拋售對于銷售量的提升作用很小，某些開發(fā)商，例如萬科這種全國布局的開發(fā)商，某個城市可以拋售一些樓盤，而且也會跑在其他企業(yè)的前面，在行業(yè)中也會先走一步，例如預期經濟的走勢和行業(yè)景氣的情況，走的會比一般的企業(yè)先知先覺。

　　目前來說，對于一般的開發(fā)商，特別是廣州本土的開發(fā)商，現在降價對提升銷售量的作用貢獻是非常少的，特別是政府的保障性住房和限價房不斷的推出，開發(fā)商自相廝殺老百姓買漲不買跌的，這些因素都是存在的，短期內面臨痛苦的情況，因此降價可以促進銷售量的提升，一月份銷售量只有35萬平方米，繁榮期一個月會達到100多萬平方米，現在離正常的銷售量只有1/3，現在要快速的回到以前的階段是比較難的，降價和打折的效果是比較小的，現在我認為要減產，到目前為止開發(fā)一定要減產就相當于石油輸出組織一樣，油價下降就要減少生產量，廣州是地產寡頭壟斷，我的話大家不一定認同的，基本上十幾個開發(fā)商的份額很大，而且有主導權，目前的階段，減少開發(fā)量，放緩工程進度，如果2008年可以將商品房的供應量控制在50萬平方米，那么樓價回暖的效益馬上就顯現了，如果一個月放出100萬平方米或者是80萬平方米的商品房就有問題了，2008要站穩(wěn)除了政府的原因外，開發(fā)商也有很強的自主權就是減產自救。

　　陳洪志：謝謝趙老師，您的觀點我不方便表態(tài)，無法說的。黎老師同樣的問題我換另外的角度來問您，廣州和深圳或者是跟所有的城市相比，自住需求是旺盛的，二手市場是非常的發(fā)達，一手樓市的寒冬讓人倍感壓力，現在二手市場壓力很大，媒體說部分二手中介整個月沒有交易，這種情況讓一手的復蘇更加的困難或者是讓您五月復蘇的計劃推后嗎？

　　黎文江：媒體說整個月沒有成交是之二月份，這是春節(jié)，加上很冷，誰會去購買房屋，都想著過年，現在才三月份，您說的媒體報道應該是二月份，這是完全可能的，也沒有什么大驚小怪的。我說一下近幾年廣州二手房的情況，2005年一、二手成交量是1530萬平方米，2006年是1543萬平方米，2007年1548萬平方米，2007年價格上漲36%的情況下，一手的成交量減少了13%的情況下，二手反而上升了21%，就是說成交量一、二手比2006年還增加了5萬平方米，說并很多的購房者，因為一手價格太高而轉移到二手市場，為什么要購買，可能是自住，也有投資的需求。我們說，二手還是充滿信心的，包括中等收入的群體，我也希望他們可以購買二手房，要比一手好，沒有那么多的限制，可以馬上的轉讓，地段配套也是很好的。

　　二月份整個月沒有成交，我沒的說，但是一、二手是互補的，例如二手換了購買一手，都是互補的。三年的情況來看，一、二手2007年價格是最高的，成交量也是最高的，說明剛性需求是存在的。從剛剛公布的廣州市的統(tǒng)計年報中得出去年有29萬人出生，2010年按照每人有25平方米的居住面積的標準來計算，去年出生的29萬人就需要供應723萬平方米的住房，每年有這么多的需求也不用擔心我們的住房沒有人購買就怕供應不夠。

　　2月份也有一個問題，放貸的額度還沒有下來，想購買銀行業(yè)沒有錢。作為個人來說，銀行不給錢，個人是沒有辦法的，這是客觀的原因。在此情況下，我認為不奇怪的，我們對二手市場還是充滿信心的。

　　陳洪志：謝謝黎老師，請問王老師，在房地產發(fā)展的二十多年終，本次離本次最近的一次簫條是2003年的非典，當時也是低迷的，不管價格還是成交量都是低迷的，當時的房地產業(yè)都順利的渡過了，大家基于這樣的愿望，目前的市場情況是可以渡過的，也有一種相反的觀點，今天面對的情況和今天開發(fā)商面臨的形勢跟過去是不一樣的，2008、2009年的供應量是今年拿到的，跟過去相比現在的人工和材料價格成本大幅度的上升，包括地價、人工、機械都上漲了，同時市場下跌，特別可怕的是，在2006、2007年拿地是基于2007年的價格做的盈利測算和資金的安排，但是2008年情況發(fā)生了劇變，在這種壓力下，您還認為房地產行業(yè)中除了少數優(yōu)秀的優(yōu)勢企業(yè)，大多數的企業(yè)是否可以向2003年的非典一樣渡過市場的簫條？

　　王鋒：實際上發(fā)展商在拿高地價的時候，對于未來的房價和利潤也是高于預期的。拿的高地價，預期的也是很高的，預期的利潤也是很好的。因為要將風險轉嫁，這么高的地價一定會將價格轉移的，當前的情況下，我們對未來房價的預期如果比現在還要低很多的話，就像香港的亞洲危機后，房價從最高點下降了60%，就會發(fā)生問題，現在的預期是不會出現這樣的情況，大家也不會認為房價會下調60%，對于開發(fā)商來說，頂多是投資判斷的失誤，使得最低的風險預期值發(fā)生了改變，就是我的利少了很多。例如深圳在2007年初的時候，深圳很多的土地都沒有拍，這是因為宏觀調控的原因，結果一拿出就是高地價，寶安區(qū)的地是最高的，大家認為是二、三千元，結果一拍賣達到了七千元，現在寶安區(qū)的價格即使回落也達到了一萬元左右，對于開發(fā)商來說，即使當年七千元拿的土地也就是使利潤很少，不會虧本的。

　　這是在2006、2007年，土地也上市銷售了。至于2008、2009年的房屋跟2006、2007是有關的，開發(fā)商要加快進度，尤其是中小開發(fā)商趕快賣，因為后面有很多不確定的因素。

　　還有一點是可以等待，但這需要有規(guī)模和有實力等，有實力的開發(fā)商能夠拿到土地，那么財務方面就要考慮到方方面面的因素，雖然房地產是高風險高利潤，就要考慮到方方面面的因素。關鍵的問題是，預期的判斷，還沒有說的很清楚。

　　陳洪志：即使市場出現了低迷或者是一定的下調，下跌的幅度也不是很大的。

　　王鋒：預期的判斷在那里，就像股市一樣，今天已經跌破4000點，跌破了以后也沒有政策來救市，這說明股市還是有很大的泡沫，我們還是從方方面面判斷的，應該樂觀一點，不要悲觀，也不能很樂觀。例如說深圳的均價在1.5萬元/平方米，這種情況已經持續(xù)了四個月，是往下走一走，還是往下走一走。誰也沒有精確的判斷。但是我們的愿望以及我們對形勢的分析，今年在1.5萬元/平方米會持續(xù)比較長的時間，如果這樣的判斷，作為開發(fā)商你會怎樣判斷，在此情況下，不要使自己虧損太多。

　　陳洪志：最后問駱總，在過去市場環(huán)境好的時候，我們經常去跟老板邀功，老板說市場太好了，老板說市場太好，要你們沒有用，現在市場不好，老板也說，市場不好，要你們也沒有用，你們可以給老板怎樣的幫助？

　　駱儀克：女子一白遮百丑，同樣的道理，上年底的時候，太旺了，就是一旺遮百丑。去年5月1日不管是怎樣的樓都排隊購買。為什么樓盤到了1.7萬元/平方米不下降，我在隔壁的樓盤下降到1.2萬元/平方米沒有人要，原因是怎樣的，可能是戶型太大了，服務上不去。

　　例如今天的會議很多人關注的，大的方面說是政治、經濟，股市，小到本地的樓市，再小一點就是區(qū)域的樓盤。開發(fā)商比我們還要緊張，今天早晨我們開了一個會議，一說就是整個經濟如何走，樓市如何走，現在開發(fā)商成熟了，為什么隔了一條馬路的樓盤價格不降了，為什么你的樓盤下降了，這是你的內功沒有做好或者是你的產品跟市場沒有對接好，你的產品跟市場需求的客戶沒有對接好，所以你失敗了。

　　到了現在房地產研究、策劃、代理還有推廣的機構，我去過幾個地級市，電視沒有做，廣告沒有人投，本來是一周有十個八個廣告，結果只有一個樓盤促銷，現在市場的定位、產品的定位，不是老板拍腦袋，為了銷售要做前期的推廣，要跟產品對接，策劃、營銷和代理現在是非常重要的。