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　　我個(gè)人的看法是，認(rèn)為市場是比較明朗的。從發(fā)展的觀點(diǎn)來看，廣州房地產(chǎn)持續(xù)上升的空間是可以肯定的。廣州的房地產(chǎn)的規(guī)律是大概四年一個(gè)段，一個(gè)周期。從1992、1993年開始是低谷，從1997、1998年到了高峰，1998年回落到2003年是底部，2003年到現(xiàn)在又是一個(gè)波段，應(yīng)該是陽光明媚的，目前的情況雖然是被動(dòng)的，但是從發(fā)展的情況來看每一個(gè)周期都會(huì)上一個(gè)平臺(tái)，現(xiàn)在是到了萬元房時(shí)代，我認(rèn)為這樣性肉會(huì)好一點(diǎn)，因?yàn)閺V州的房地產(chǎn)已經(jīng)到了這樣的平臺(tái)，不是三、四千的平臺(tái)，而是一萬元的平臺(tái)，五年內(nèi)廣州的地價(jià)也會(huì)上升到50%或者是100%，達(dá)到萬元的土地價(jià)格。

　　陳洪志：您說廣州已經(jīng)進(jìn)入了萬元房時(shí)代，您又預(yù)計(jì)廣州在某個(gè)時(shí)段也會(huì)出現(xiàn)萬元的地價(jià)，我聽了以后感覺很振奮。

　　趙卓文：宏觀調(diào)控的形勢是堅(jiān)定的，2008年還是要看風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為2008年的情況不會(huì)超過2007年，2007年10月份是一個(gè)頂部，2008年要站穩(wěn)是比較困難的，整個(gè)樓市要想回暖要到2009年，廣州樓價(jià)2008年下條或者是出現(xiàn)銷售低迷和價(jià)格回調(diào)的情況不是天災(zāi)主要還是人為造成的。

　　目前最重要的有四個(gè)因素，首推限價(jià)房，廣州的限價(jià)房在2008年的春天不期而遇，推出的量確實(shí)是太大了，如果從售價(jià)的控制來看，政府控制的比正常的商品房低20%—30%的幅度，北京的限價(jià)房低于正常的價(jià)格是35%，這樣的目的是什么，對市場有怎樣的影響？大家還沒有搞清楚，就一下子推出了這么多的量。

　　如果2008年真的推出1.5萬套的話，占整個(gè)銷售額20%的話，就是利空。投資類買家的徹離，廣州的樓市不象以前理解的樓市，過了一萬元的價(jià)格房地產(chǎn)的屬性和本質(zhì)發(fā)生了改變，不在是以自住和一次性住房為主要的動(dòng)力，實(shí)際上發(fā)生了很大的改變，可能是投資、改善居住為特點(diǎn)的，投資買家撤場的影響力是很大的。

　　現(xiàn)在的政策層面不明朗，政府想做的事情很多，開發(fā)商的空間受到壓制，以前的市場是自由化的，廣州過去十年基本上沒有建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，現(xiàn)在的屬性有很大的改變，政策方面不明朗。

　　金融政策以及經(jīng)濟(jì)放緩，對于樓市都不是很有利的，2008年我認(rèn)為樓價(jià)可以保住就不錯(cuò)了。

　　陳洪志：同樣的問題，我換一個(gè)方式來問，目前市場的情況是價(jià)格下跌，成交量往下減，在座的所有嘉賓都認(rèn)同房地產(chǎn)的未來會(huì)非常美好的，我想問黎老師，究竟什么時(shí)候樓市可以站穩(wěn)，什么時(shí)候價(jià)格和量可以維持相對理性的水平上，是2008年的5月份，媒體說可能是5月份，也有說是7月份的，也有說是年底的。

　　黎文江：我先回答問題，之后說為什么？我只是說廣州的樓價(jià)，均價(jià)將在8500元/平方米左右站穩(wěn)，期限是5月份穩(wěn)定。我期望成交量會(huì)超過現(xiàn)在，現(xiàn)在的成交量是40—50萬平方米，我希望“五.一”出現(xiàn)60—70萬平方米的成交量。

　　陳洪志：您認(rèn)為樓價(jià)應(yīng)該達(dá)到8500元/平方米，成交量達(dá)到60萬平方米左右，市場就會(huì)比較平穩(wěn)。

　　黎文江：是的，平穩(wěn)的標(biāo)準(zhǔn)就是成交量要回暖，價(jià)格要站得穩(wěn)，不要大起大落。下面我講六點(diǎn)原因，剛才趙老師四大皆空，我跟他相反，我是六大原因。

　　我覺得今年跟去年相差八個(gè)月，市場的變化很大，趙老師沒有估計(jì)到變化。

　　第一個(gè)變化是，中小戶型的產(chǎn)品會(huì)在今年大量的出現(xiàn)。按照國土局公布的資料，2007年推出的土地，中小戶型占了72%，報(bào)建批準(zhǔn)的供應(yīng)量都會(huì)在今年推出。

　　陳洪志：置業(yè)的門檻降低了。

　　黎文江：因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同了，價(jià)格肯定不同了。價(jià)格不同了，如果中小戶型的供應(yīng)增加就會(huì)釋放以前購買不到中小戶型的人。以前是大戶型的，價(jià)格是代表大戶型，萬元也是代表大戶型的，今天說8500元/平方米是代表中小戶型的價(jià)格。

　　第二個(gè)不同，性價(jià)比不同了。

　　我很佩服您在觀點(diǎn)網(wǎng)上跟記者說，不是價(jià)格的問題，開發(fā)商要做的是將性價(jià)比提高，將產(chǎn)品質(zhì)量提高。性價(jià)比的拉開和接近是購房者是否可以承受很大的標(biāo)準(zhǔn)，性價(jià)比高我就會(huì)購買，性價(jià)比不高就不會(huì)購買。性價(jià)比要接近或者是高的話，就有兩種方法，一個(gè)是降價(jià)，只有將價(jià)格下調(diào)，購房者接受了。例如萬科在荔灣區(qū)的銷售價(jià)格是在1.3萬元/平方米左右，二個(gè)多小時(shí)200多套的房屋就銷售完了，這說明性價(jià)比就很好。

　　陳洪志：市場的競爭越來越激烈，逼迫開發(fā)商對性價(jià)比進(jìn)行調(diào)整。

 　　黎文江：不是接受這個(gè)價(jià)格，而是接受性價(jià)比。應(yīng)該這樣的認(rèn)識(shí)，所以要降價(jià)而是要將性價(jià)比提高。你們新推出的戶型是90平方米的中小戶型，就要從戶型創(chuàng)新，從裝修、環(huán)境創(chuàng)新，剛才說了大量的都是中小戶型，如何在同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下脫穎而出，引起購房者的興趣，就要?jiǎng)?chuàng)新，創(chuàng)新就是要將性價(jià)比提高，你的價(jià)格提高了也沒有關(guān)系，例如西裝一千元有的賣，一萬元也有賣的，為什么要購買一千元的，因?yàn)樯习嘁献约旱纳矸荨?/p>

　　陳洪志：您客觀的說，開發(fā)商比過去更加的用心，產(chǎn)品創(chuàng)新和提升上更加的用心了。

　　黎文江：這跟去年有所不同，去年任何的房屋都可以賣到家價(jià)格。第三，區(qū)域供應(yīng)的變化，去年我們知道天和、海珠過萬元的成交量占到了45%，花都和番禺的比例是55%。今年觀察供應(yīng)量，中心區(qū)萬元的比例下調(diào)到41%，這是區(qū)域的供應(yīng)不同。

　　第四，購買對象不同。

　　按照趙老實(shí)說的，萬元的價(jià)格是投資者的價(jià)格，投資者可以接受的，真正自住的人不接受的，今年銷售的主體是中小戶型，價(jià)格要調(diào)整到萬元以下才可以被接受。由于對象不同，所以價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生不同。

　　第五，政府的政策不同。

　　剛才說了，四大皆空有限價(jià)房的問題，政府現(xiàn)在表態(tài)了，雖然是長期的，但是也是靈活的。今年先要將1.5萬套推出，要看市場的情況才會(huì)肯定下一步怎么做，政府一廂情愿的做，開發(fā)商不愿意做，限價(jià)房推動(dòng)流拍也不行的，因此政府不能強(qiáng)迫開發(fā)商購買。限價(jià)房占的比例是在10%—20%左右，影響不到房價(jià)和大局，政府說要防止房價(jià)過快增長。

　　第六，放貸的影響。

　　去年地四季度就將放貸用完了，而且對第二套住房的放貸提升。每年第二季度是銷售旺季，我認(rèn)為四月份會(huì)出現(xiàn)集解號，如果努力就會(huì)吹響沖鋒號。

　　陳洪志：但是集結(jié)號是靠不住的，我們看一下深圳的王老師，行業(yè)中說學(xué)習(xí)萬科好榜樣，我們看一下萬科最近幾個(gè)月的舉動(dòng)，首先萬科在中心城區(qū)大規(guī)模的降價(jià)，另外也在大規(guī)模的收地，特別是過去很想進(jìn)入的華東市場，例如上海和杭州區(qū)域收獲很大。王石告訴大家，三、四年不要購買房屋，但是在內(nèi)部的刊物上說房地產(chǎn)仍然處于長期上升的趨勢，您對萬科是有信心的還是沒有信心的。

　　王鋒：王石董事長一系列的言論確實(shí)在業(yè)界甚至在全國引起了很多的討論，如果說從你的問題來看，你說王石言行不一。

　　陳洪志：這不是我說的。

　　王鋒：對于王石董事長的言論，如果說去猜測的話，可以從不同的角度獲得不同的意思，本身沒有明確的道理作為基礎(chǔ)支持或者解釋的言論，聽一下就可以了。

　　在座的大多數(shù)人是跟房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè)內(nèi)的人士，我們是需要思考和分析、判斷將來的價(jià)格走勢。事實(shí)上，各位老師談的問題都認(rèn)為長期向好的。