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　　從7月中下旬開(kāi)始，樓市就進(jìn)入觀望期，無(wú)論是二手房還是新房同樣遇冷，“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季已不在，樓市的回暖還需要一段時(shí)間。

　　8月為本年度二手房交易的冷淡期，銷售套數(shù)和銷售面積相比上月，出現(xiàn)大幅下滑，分別下降42.4%、43.7%。從各個(gè)區(qū)域來(lái)看，除羅湖區(qū)成交量有所上漲外，環(huán)比增長(zhǎng)64.62%，其余區(qū)域成交量均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中南山的下降幅度最大，環(huán)比下降67.63%；其次是鹽田，下降59.46%；福田下降52.78%；寶安下降46.18%；龍崗下降39.77%。受政策的高壓調(diào)控，樓市有了明顯的反應(yīng)，從7月中下旬開(kāi)始，樓市就進(jìn)入觀望期，無(wú)論是二手房還是新房同樣遇冷，“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季已不在，樓市的回暖還需要一段時(shí)間。

　　羅湖：在整體成交量下滑的情況下，羅湖二手房逆勢(shì)上漲

　　在樓市緊縮的8月，全市二手房成交量下滑43.7%的情況下，羅湖二手房8月的成交量卻繼續(xù)上漲，漲幅為64.62%。主要原因是：羅湖作為深圳的老區(qū)，配套完善，交通購(gòu)物方便，但房?jī)r(jià)卻是關(guān)內(nèi)最低的區(qū)域，雖然樓齡較高，但價(jià)格相對(duì)低廉。受8月1日個(gè)稅傳聞的影響，8月上旬二手房成交量跌入低谷，進(jìn)入8月中下旬，成交量逐漸加大。本月羅湖二手房的日均成交量為62套，預(yù)計(jì)9月成交量會(huì)繼續(xù)上升。

　　羅湖的熱點(diǎn)片區(qū)為蔡屋圍、火車站、水庫(kù)太寧、蓮塘。蔡屋圍所在地為羅湖中心地段，市政配套齊全，交通方便，周邊寫(xiě)字樓林立，租賃市場(chǎng)異?；鸨?，二手房均價(jià)為12833元／平米；東門(mén)是羅湖發(fā)展最成熟的區(qū)域，樓盤(pán)密度大，商業(yè)氣氛濃厚，成交量比較穩(wěn)定，二手房均價(jià)為12448元／平米。蓮塘片區(qū)自然環(huán)境較好，依山傍水，但位置比較偏，交通配套還未完善，價(jià)格相對(duì)較低，二手房均價(jià)是11192元／平米。

　　福田：價(jià)格最穩(wěn)定的區(qū)域，也是樓盤(pán)價(jià)值與價(jià)格最接近的區(qū)域

　　8月，福田二手房成交套數(shù)為1459套，占全市比例的18.71%，成交面積為13萬(wàn)平米，占全市比例的23.46%。成交套數(shù)和成交面積與7月相比，分別下降52.78%和53.4%。福田二手房市場(chǎng)成交低迷，主要受前幾個(gè)月成交量太大，價(jià)格上漲太快的影響，一旦進(jìn)入調(diào)控期，受投資風(fēng)險(xiǎn)的影響，成交量出現(xiàn)大幅下滑。8月，福田的日均成交量為47套。

　　福田的熱點(diǎn)片區(qū)為香蜜湖，皇崗口岸，梅林等區(qū)域。香蜜湖為深圳的豪宅板塊之一，區(qū)位、環(huán)境都屬全市頂級(jí)水平，購(gòu)買(mǎi)人群均是高端客戶，二手房均價(jià)為21039元／平米；皇崗口岸是港人置業(yè)最大的片區(qū)，因24小時(shí)通關(guān)，備受港人青睞，二手房交易與租賃均比較活躍，二手房均價(jià)為13903元／平米；梅林集中了很多福利房，區(qū)域環(huán)境不錯(cuò)，價(jià)格相對(duì)低廉，深受自住客歡迎，二手房均價(jià)為12377元／平米。

　　福田為深圳中心區(qū)域，價(jià)格位居全市之首。地理位置、市政配套、交通配套等都很優(yōu)越，所以價(jià)格穩(wěn)定系數(shù)最高，樓盤(pán)價(jià)值與價(jià)格最相符。

　　南山：成交量下滑幅度最大，高品質(zhì)樓盤(pán)抗震性強(qiáng)

　　本月南山二手房的成交套數(shù)和成交面積分別為1106套、10萬(wàn)平米，占全市比例分別為14.18%、14.25%；進(jìn)入8月，南山二手房的成交量受政策調(diào)控最明顯，下降幅度也是最大的，相比七月，分別下降67.63%、67.41%。8月南山二手房的日均成交量為36套，最后一周成交量有所增長(zhǎng)，前3個(gè)星期，成交量均較小。

　　南山二手房的價(jià)格走勢(shì)與福田區(qū)比較相似，本年度前幾個(gè)月漲幅均比較大，從7、8月開(kāi)始回落，本月二手房?jī)r(jià)格為15162元／平米，環(huán)比上漲0.44%。從南山各片區(qū)的價(jià)格走勢(shì)看，南山各區(qū)域的價(jià)格相差比較大，如紅樹(shù)灣、華僑城、蛇口這三個(gè)片區(qū)屬于高檔社區(qū)，價(jià)格分別為24534元／平米、18962元／平米、17259元／平米；而科技園、后海、前海的價(jià)格分別為16816元／平米、15529元／平米、14228元／平米；南頭和南油片區(qū)的價(jià)格分別為13517元／平米、13222元／平米；龍珠和西麗價(jià)格比較低廉，均價(jià)為11864元／平米、8730元／平米。

　　在市場(chǎng)調(diào)整期，南山二手房的成交量預(yù)計(jì)還會(huì)沉寂一段時(shí)間，部分樓盤(pán)價(jià)格會(huì)有所調(diào)整，高品質(zhì)樓盤(pán)的抗震能力要高于其他樓盤(pán)。

　　鹽田：市場(chǎng)反映不穩(wěn)定，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)

　　本月鹽田二手房的交易套數(shù)為60套，交易面積為5627平米，分別只占到全市二手房成交量的0.77%、0.8%。與7月相比，成交套數(shù)和面積分別下降59.46%、56.08%。鹽田地少人稀，交通不便，二手房的成交量一直很小。但鹽田定位為旅游區(qū)域，其優(yōu)越的自然環(huán)境成就了豪宅二手房市場(chǎng)，吸引了很多客戶將目光鎖定在大、小梅沙的豪宅上，如萬(wàn)科東海岸(查看地圖)、天琴灣(查看地圖)等。

　　本月鹽田二手房的掛牌價(jià)格為13919元／平米，環(huán)比下降4.24%。鹽田二手房的價(jià)格從5月開(kāi)始大幅上漲，進(jìn)入到8月，價(jià)格出現(xiàn)下跌狀態(tài)，說(shuō)明鹽田二手房以投資為主的占了很大一部分，特別是豪宅市場(chǎng)，價(jià)格波動(dòng)比較大。

　　寶安：

　　成交量活躍的片區(qū)集中在樓價(jià)低廉的成熟老區(qū)，如新安8月，寶安二手房成交套數(shù)和成交面積分別為1691套、19萬(wàn)平米，占全市成交總量的21.69%、26.87%。寶安二手房的成交量一直占全市的20%左右，在8月市場(chǎng)低迷情況下，寶安二手房的成交量環(huán)比上月下降了46.18%，但在全市的成交面積中，所占比例最大。寶安二手房活躍區(qū)域主要集中在中心區(qū)、新安、西鄉(xiāng)和龍華，這幾個(gè)區(qū)域離關(guān)內(nèi)較近，配套相對(duì)齊全，片區(qū)規(guī)劃較好，加上與關(guān)內(nèi)價(jià)格比較，相差4000元／平米左右，令客戶期待值較高。

　　寶安中心區(qū)二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，其他區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格上漲幅度較大，特別是新安和龍華片區(qū)，從年初的6200元／平米上漲到8月份的8800元／平米，這兩個(gè)區(qū)域均屬于老區(qū)，樓盤(pán)檔次雖然不高，但價(jià)格相對(duì)比較低廉，配套比較完善，使得寶安的成熟老區(qū)成交量活躍。

　　龍崗：二手房?jī)r(jià)格屬深圳最低，補(bǔ)漲趨勢(shì)明顯

　　本月龍崗二手房成交套數(shù)為1551套、132641平米，與上月相比，分別下降39.77%和49.63%；在全市總成交量中，成交套數(shù)和面積分別占19.89%、18.94%。龍崗二手房成交量與寶安相比，有小段差距，活躍區(qū)域主要集中在布吉、坂田、橫崗、龍崗中心城。龍崗8月的日均成交量為50套，4278平米，套均面積為86平米。

　　龍崗二手房?jī)r(jià)格是深圳最低的區(qū)域，補(bǔ)漲趨勢(shì)明顯，本年度龍崗二手房的漲幅也較明顯。從8月份龍崗二手房的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，二手房的掛牌價(jià)格上下波動(dòng)較大，主要受政策調(diào)控的影響，寶安和龍崗二手房的抗風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)不及關(guān)內(nèi)二手房，客戶對(duì)關(guān)外二手房的信心指數(shù)有所變化，造成價(jià)格的波動(dòng)范圍比較大。

　　本月二手房均價(jià)為12921元／平米，上漲1.2%，與前幾個(gè)月相比，漲幅有很大回落。各個(gè)區(qū)域二手房的掛牌價(jià)格出現(xiàn)不同程度變化，其中鹽田二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降4.24%，羅湖二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲3.67%，南山和福田二手房均價(jià)環(huán)比上漲0.44%、0.97%，寶安和龍崗二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.48%、0.74%。主要受政府政策調(diào)控的影響較大，緊縮銀行貸款、加息、個(gè)人所得稅即將出臺(tái)的傳聞等均使得市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，考慮到剛性需求特質(zhì)、土地資源稀缺性，預(yù)計(jì)買(mǎi)賣雙方的博弈很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)降低、短期內(nèi)價(jià)格持平的可能性較大。