（2021年10月17日）10月的廣州天氣終于逐漸轉(zhuǎn)冷，秋雨蒙蒙涼風(fēng)習(xí)習(xí)，卻也擋不住各地趕來(lái)的著名學(xué)者、金融投資機(jī)構(gòu)高層、企業(yè)家們聚首的熱情。

二十余年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“天花板”已逐漸顯現(xiàn)，增量時(shí)代退幕，存量時(shí)代登臺(tái)，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)釋放資產(chǎn)價(jià)值成為行業(yè)重生的關(guān)鍵。

不同于增量時(shí)代短平快、高杠桿、高回報(bào)的開(kāi)發(fā)邏輯，存量時(shí)代的特點(diǎn)是低杠桿、低回報(bào)、長(zhǎng)周期。

隨著城市化的發(fā)展，很多一二線城市已經(jīng)進(jìn)入到了存量時(shí)代。通過(guò)城市更新的方式，加上政府的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，將是未來(lái)發(fā)展存量的關(guān)鍵趨勢(shì)。

10月15日，以“重生-破局存量資產(chǎn)”為主題，2021觀點(diǎn)資本圓桌于廣州順利閉幕。在逾4個(gè)小時(shí)的討論中，與會(huì)嘉賓們積極抒發(fā)自己的觀點(diǎn)，共同探討存量資產(chǎn)的未來(lái)。

存量資產(chǎn)價(jià)值挖掘

在第一場(chǎng)圓桌討論會(huì)上，嘉賓們就存量資產(chǎn)的創(chuàng)新及多元化轉(zhuǎn)型做出了自己的理解。世聯(lián)行首席技術(shù)官、中國(guó)建設(shè)教育協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)常委黎振偉指出增量的不斷增多讓大家一直都忽視了存量的運(yùn)營(yíng)。存量需要城市、產(chǎn)業(yè)、城市功能的支持，存量是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，從城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)重塑到物業(yè)賦能、金融創(chuàng)新、消費(fèi)升級(jí)都是存量改造的動(dòng)力。

廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱萬(wàn)果也同意這個(gè)觀點(diǎn)。增量的過(guò)剩給盤活存量資產(chǎn)帶來(lái)不小的困難，經(jīng)營(yíng)難、招商難、收租難，為此租賃協(xié)會(huì)也給政府提了不少建議。政府也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題需要更多關(guān)注，所以政府更希望通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市更新與存量改造。

而雷易群、黃少麟、陳昱彤等企業(yè)家們則就存量資產(chǎn)的價(jià)值挖掘與創(chuàng)造分享了自己的經(jīng)驗(yàn)。

存量資產(chǎn)的一大價(jià)值就在于運(yùn)營(yíng)。廣州樂(lè)晟商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司董事長(zhǎng)雷易群認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)在線上線下的沖擊下，能夠把一個(gè)項(xiàng)目做到出租率80%，租金收繳率達(dá)到95%，且每年有10%的提升就已經(jīng)是不錯(cuò)的情況。而且現(xiàn)在行業(yè)的下滑也促進(jìn)了品牌業(yè)態(tài)不斷的更新?lián)Q代，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合也一直在變化，多元化和體驗(yàn)感也非常重要。

同時(shí)他也談到了如何創(chuàng)新。如今的物業(yè)改造一次需要至少五年租金才能收回成本，小而精改造或者差異化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)是提高收益率的制勝法寶。他以迷你倉(cāng)和菜市場(chǎng)為例，只有滿足客戶需求，同時(shí)做出差異化，才會(huì)得到客戶的青睞。

持相同觀點(diǎn)的還有瑰悅的聯(lián)合創(chuàng)始人陳昱彤。瑰悅是一家專注服務(wù)式公寓的企業(yè)，融合了酒店設(shè)施和公寓家庭特色，可以滿足中長(zhǎng)期的服務(wù)需求。為了在白領(lǐng)公寓和長(zhǎng)租公寓中做出差異性，瑰悅定位新中產(chǎn)和中高端階層，針對(duì)客戶群體的生活質(zhì)量做出特別的品質(zhì)和設(shè)計(jì)，中式設(shè)計(jì)和悟空間的創(chuàng)新就是一個(gè)很好的嘗試。

同時(shí)，面對(duì)投資者瑰悅也做到了收益管理精細(xì)化。從整體單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)，到多功能餐廳帶來(lái)的成本降低，到堅(jiān)持把關(guān)物業(yè)和品牌質(zhì)量物業(yè)增值和高收益，利用對(duì)存量的資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)收益最大化。

廣州市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)龔元以“站在增量看存量”的角度闡述了相關(guān)問(wèn)題。他認(rèn)為，存量資產(chǎn)在未來(lái)的創(chuàng)新包括但不限于模式重塑、科技驅(qū)動(dòng)、生態(tài)營(yíng)造，更將體現(xiàn)在體制優(yōu)化、思維升維、研發(fā)應(yīng)用、政策支撐的方面。

廣東中盈產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理黃少麟則是對(duì)新興行業(yè)有不少研究。房地產(chǎn)智能化、靈活辦公都是他認(rèn)為比較有可能的未來(lái)發(fā)展方向，而直播、電商等不斷變化的新需求也讓他保持著一種謙虛的學(xué)習(xí)態(tài)度，堅(jiān)持做好自己的服務(wù)。

另外，瑰悅創(chuàng)始人&CEO劉斌等也參與了討論。

REITs運(yùn)作下的商業(yè)想象

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，如何利用資本優(yōu)勢(shì)匹配行業(yè)需求，釋放資產(chǎn)的流動(dòng)性，是存量資產(chǎn)價(jià)值最大化的另一重點(diǎn)。

針對(duì)存量商業(yè)資產(chǎn)，目前最熱議的話題就是REITs的帶來(lái)的機(jī)遇。凱保商發(fā)CEO龐曉云在REITs方面頗有研究。他具體分析了目前國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展現(xiàn)狀，也用數(shù)據(jù)解釋了REITs的特性和優(yōu)勢(shì)。

他提出，REITs是國(guó)家和個(gè)人都非常需要的一個(gè)金融產(chǎn)品。REITs的風(fēng)險(xiǎn)是基于股票和債券之間，REITs把底層資產(chǎn)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)隔離，風(fēng)險(xiǎn)減少的同時(shí)收益高于債券，因此美國(guó)80%的家庭都會(huì)購(gòu)買REITs。

REITs能覆蓋的不動(dòng)產(chǎn)類型也有很多。從租賃型住房、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老院這類大眾地產(chǎn)類型，到電信塔、機(jī)場(chǎng)、能源管道、發(fā)電儲(chǔ)能等少見(jiàn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，只要有穩(wěn)定收益支持，都可以裝在REITs里。REITs將房地產(chǎn)看成一個(gè)投資載體，資產(chǎn)組合可以不停更換，只要能帶來(lái)收益，就是一個(gè)好的投資。

而REITs下的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值有兩種，一是來(lái)自經(jīng)營(yíng)租金的分紅回報(bào)，二是資產(chǎn)的增值。真正的資產(chǎn)價(jià)值來(lái)源于現(xiàn)金流的折算和地段的增值空間，其中地段是一個(gè)相對(duì)的比較值，并非核心地段就是具有絕對(duì)價(jià)值，在地段的基礎(chǔ)上通過(guò)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的增值才是關(guān)鍵。

中國(guó)REITs50人論壇副主席兼秘書(shū)長(zhǎng)、廈門國(guó)際金融技術(shù)有限公司總裁姚堯則細(xì)數(shù)了REITs的幾大優(yōu)勢(shì)。他指出，REITs能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的流動(dòng)性、稅收中性、穩(wěn)定性、低杠桿等，并在主體增信上做出了突破，資產(chǎn)的收益率、資產(chǎn)的表現(xiàn)以及未來(lái)分紅的可能性將成為投資的主要關(guān)注表現(xiàn)。

他還提到，雖然目前中國(guó)REITs還未覆蓋商業(yè)地產(chǎn)，但也可以提前做一些準(zhǔn)備更好的迎接它的到來(lái)。因?yàn)镽EITs本質(zhì)上并不是融資的工具，它更多關(guān)注的是資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理能力，是為有優(yōu)秀能力的運(yùn)營(yíng)方或資產(chǎn)方搭建的一個(gè)金融平臺(tái)。

平安信托海外REITs負(fù)責(zé)人張菲澳看到了市場(chǎng)邏輯正在轉(zhuǎn)變。以開(kāi)發(fā)商為例，曾經(jīng)他們關(guān)注的是利用低成本的資金做融資實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，但自從國(guó)家給出信號(hào)，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始考慮重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，REITs將可能是他們最可行的道路。