楊光華 “落子無(wú)悔，抉擇本身就是向前。”

這是南方周末的2022年新年獻(xiàn)詞中的一句話。

2021年，是樓市近10年最難的一年。上半年熱，下半年冷。大牌房企的轟然倒下，中小房企在懸崖徘徊。

下半年起，市場(chǎng)預(yù)期低迷不振，房企自救、延期交房成為常態(tài)。最后一兩個(gè)月，重提“房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)”，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”。

武漢，作為新一線城市的代表，新房市場(chǎng)走出獨(dú)立行情：

新房成交約21.6萬(wàn)套，新房均價(jià)17564元／平方米，同比漲幅12％。

01

這一次的復(fù)盤(pán)武漢樓市，是基于三方面的數(shù)據(jù)：

1、2021年武漢新房的成交數(shù)據(jù)；

2、2021年725個(gè)項(xiàng)目的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)；

3、2006-2021年武漢新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)很枯燥，但數(shù)據(jù)不說(shuō)謊，請(qǐng)耐心看完。希望從浩瀚的數(shù)據(jù)里，找到一些線索。回顧2021年武漢樓市，核心看幾組數(shù)據(jù)：

新房成交量，215936套，是最近5年武漢新房成交總量的最高紀(jì)錄。

新房市場(chǎng)整體上依然火爆，這與一線置業(yè)顧問(wèn)、買(mǎi)房人以及賣房人的體感，有著很大偏差。

再細(xì)分到單月，1、3月，單月1.8萬(wàn)套左右，2月春節(jié)假期，成交近9000套。4-6月，單月成交均破2.1萬(wàn)套，7月份，突破2.87萬(wàn)套。

從8月份開(kāi)始，連續(xù)3個(gè)月，新房成交量大跳水，11070、14503、11689。這就是新房市場(chǎng)最冷的三個(gè)月。9-10月，市場(chǎng)進(jìn)入谷底，一線銷售感覺(jué)賣房難的兩個(gè)月。

全年破21萬(wàn)套，上半年與下半年，業(yè)績(jī)平分秋色，均是10.5萬(wàn)套。

新房成交均價(jià)，17546元／平方米，同比增長(zhǎng)約12%。

細(xì)分到每個(gè)月，6月份，新房均價(jià)18599元／平方米，到7月份開(kāi)始，一路下跌。低谷是9月份，單價(jià)15661元／平方米，12月份回到18948元/平方米。2021年武漢新房全年平均房?jī)r(jià)，比2020年每平米貴1849元。

2021年，武漢新房?jī)r(jià)格的軌跡，大致與新房成交量的軌跡一致。7月，是2021武漢樓市的分水嶺。

7月份開(kāi)始，量?jī)r(jià)齊跌。剩余5個(gè)月時(shí)間，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，新房網(wǎng)簽成交量從11月恢復(fù)，實(shí)際發(fā)生在10月份。

這一次的以價(jià)換量，與此前10年均不同：

以前是為沖業(yè)績(jī)，沖上市報(bào)表。這次是為救命、保命。也正是這種以價(jià)換量，給武漢樓市帶來(lái)全年約21.6萬(wàn)套的成交。

02

2021年武漢新房數(shù)據(jù)，放在一個(gè)長(zhǎng)周期里，更能看清市場(chǎng)走勢(shì)。

從成交量上看，2016年，是武漢新房的成交峰值。

2021年的新房成交總量，是最近5年的最好成績(jī)，略低于2015年的水平。

再看新房成交均價(jià)，一路走高，是武漢新房房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)。

從2006年3836元，到2021年的17546元。

15年時(shí)間，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)約4.6倍。

15年時(shí)間，武漢的新房房?jī)r(jià)，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)兩次回落：

第一次是2009年，因?yàn)榻?jīng)歷2008年全球金融危機(jī)。

第二次是2012年，因?yàn)?011年限購(gòu)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)調(diào)控從緊。

今年的房?jī)r(jià)，名義上是，同比上漲12%。

但是，今年新房?jī)r(jià)格，剔除每平米2000元的裝修，實(shí)際房?jī)r(jià)15546。15546與2020年的15697相比，略有下降。

實(shí)際上，這種比較欠妥，因?yàn)槲錆h的新房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)發(fā)生改變，是在2020年5月30日。從那一天起，武漢的新房?jī)r(jià)格，是毛坯＋裝修。此前15年均是毛坯價(jià)格。

總體上，武漢的新房房?jī)r(jià)是一路向上的。

03

對(duì)于武漢買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，他們并不在意總體市場(chǎng)的量?jī)r(jià)，更在于買(mǎi)哪里、買(mǎi)哪個(gè)項(xiàng)目。

從2021年的新房成交區(qū)域分析，洪山（28791套）、光谷（28379套）與漢陽(yáng)（22018套），依舊是新房三大“糧倉(cāng)”。

這三大區(qū)域有一個(gè)共同點(diǎn)：板塊大、項(xiàng)目多。

光谷，從關(guān)山大道，到光谷中心城、花山、葛店、左嶺、湯遜湖。

洪山，白沙洲、南湖、青菱，主城區(qū)還有一些插花地。

漢陽(yáng)，四新、漢陽(yáng)濱江、月湖、王家灣、鐘家村等等。

在主城核心，新房成交越少越稀缺。

江漢，5186套；武昌，10710套。這兩個(gè)板塊，新房供應(yīng)少。

硚口，7362套；青山，9917套，后勁十足。

江岸，約1.4萬(wàn)套，其中很大部分是后湖、二七濱江。

再看看遠(yuǎn)郊“五兄弟”的排位：

東西湖21891套、黃陂19865套、

江夏14721套、蔡甸9467套、新洲9435套。

買(mǎi)哪個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)人的需求不同，喜好不同，不能一概而論。合適自己的，才是最好的。

這里看看武漢的千萬(wàn)豪宅，2021年武漢有2921人買(mǎi)了單價(jià)4萬(wàn)＋豪宅。

單價(jià)最貴豪宅，是武漢CBD的綠城湖畔雲(yún)廬，疊墅平均每平米58469元，最貴每平米超過(guò)6萬(wàn)元。

總價(jià)最貴豪宅，是二七濱江的宸嘉100，507平米戶型，最貴單套總價(jià)近3000萬(wàn)元。

2021年上海、杭州等地的千萬(wàn)級(jí)豪宅“一房難求”。

在全國(guó)千萬(wàn)級(jí)豪宅年度銷售前十城市排行榜，最后一名是青島644套。武漢與此無(wú)緣，預(yù)估300套以內(nèi)。而2021年武漢的二手千萬(wàn)級(jí)豪宅成交266套，位居全國(guó)第七位。

2021年11月底起，曾反復(fù)提醒：武漢樓市的新房拐點(diǎn)出現(xiàn)。如今復(fù)盤(pán)，新房買(mǎi)房時(shí)機(jī)已過(guò)。2022年武漢新房市場(chǎng)“先低后高，先冷后熱”。未來(lái)兩三個(gè)月，新房市場(chǎng)依然在修復(fù)，量?jī)r(jià)齊穩(wěn)。

［后記］

與其糾結(jié)過(guò)去、焦慮未來(lái)，不如拼搏現(xiàn)在；與其貪戀過(guò)去、迷?，F(xiàn)在，不如相信未來(lái)。

這兩句話送給每位拼殺在一線的房產(chǎn)銷售，也送給每位“落子無(wú)悔”的買(mǎi)房人。

2021年，進(jìn)退兩難，冬去春來(lái)，落子無(wú)悔。

2021年，我們發(fā)現(xiàn)過(guò)去20年的經(jīng)驗(yàn)“失效”。我們一邊遇到難題，一邊解決難題；2021年，我們買(mǎi)房的抉擇，影響著兩三年后我們的幸福。買(mǎi)對(duì)還是買(mǎi)錯(cuò)，交房時(shí)“開(kāi)獎(jiǎng)”。

2022年，房住不炒，穩(wěn)字當(dāng)頭，向暖前行。

2022年，我們還會(huì)遇到新的難題，擁抱新的希望，絕不躺平；2022年，我們將在不確定中尋找確定，從一個(gè)變局闖入另一個(gè)變局。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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