陳志翔 又到了年終歲末，又將迎來歲月的新舊交替。

回望即將過去的2021年，全球疫情起伏反復(fù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜和不確定，世界經(jīng)濟(jì)艱難復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求萎縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，要在高基數(shù)上繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行和增長(zhǎng)，挑戰(zhàn)增多，困難加大。

在此背景下，推進(jìn)更深層次改革勢(shì)在必行，而深化改革迫切需要筑牢產(chǎn)業(yè)根基，加強(qiáng)科技創(chuàng)新，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈與供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性，有效解決卡脖子技術(shù)無法自主的問題，以切實(shí)推動(dòng)實(shí)現(xiàn)高科技強(qiáng)國(guó)、高端制造興國(guó)。

這勢(shì)必會(huì)給備受關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來深刻影響。

房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境已發(fā)生根本改變

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)興起于上世紀(jì)90年代，2003年被賦予國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，在人口、城鎮(zhèn)化、政策等諸多紅利的帶動(dòng)下，有效支撐起了宏觀經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，成就了一大批房企的輝煌，上演了一個(gè)又一個(gè)造福神話。

時(shí)至今日，房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，但市場(chǎng)規(guī)模已逐步見頂,總體供需拐點(diǎn)也已來臨，行業(yè)發(fā)展環(huán)境已與過去不可同日而語。

首先，作為房地產(chǎn)發(fā)展的最大驅(qū)動(dòng)要素——人口所帶來的紅利已經(jīng)退卻。2021年，國(guó)家開放并鼓勵(lì)生育三胎，本身就已經(jīng)說明人口老齡化、人口比例失調(diào)、人口出生率低等問題已經(jīng)非常嚴(yán)重；而經(jīng)過多年發(fā)展，住房、教育、醫(yī)療帶來的生活成本提高，加上人們思想的轉(zhuǎn)變，政策層面對(duì)生育的提振作用將非常有限，未來人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)很難逆轉(zhuǎn)。

其次，過去多年，突飛猛進(jìn)的城鎮(zhèn)化催生了源源不斷的購房需求，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期繁榮。但截止2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已增長(zhǎng)至63.89%，越來越接近發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平，已完成《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》確立的目標(biāo)。未來城鎮(zhèn)化提升幅度將逐步降低至1%以下，城鎮(zhèn)化拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的空間將會(huì)越來越小。

第三，2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)市場(chǎng)環(huán)境巨變。隨著三道紅線、兩貸集中、集中供地以及“五限”政策（限購、限貸、限價(jià)、限商、限售）不斷加碼，疊加房地產(chǎn)稅改革靴子的落地，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)成型。年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確“房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這已是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第5次明確提及“房住不炒”，彰顯國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度一如既往，經(jīng)濟(jì)重心脫虛向?qū)崨Q心恒定，勢(shì)必一以貫之回歸實(shí)業(yè)，全力突破科技創(chuàng)新，全力調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)決讓實(shí)業(yè)成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力，堅(jiān)決不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

大者未必恒大，強(qiáng)者也未必恒強(qiáng)

2021年，樓市調(diào)控政策引發(fā)市場(chǎng)環(huán)境巨變，房地產(chǎn)行業(yè)步入真正意義上的變革年。

在此之前，大多數(shù)人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知或許還停留在規(guī)模為王的時(shí)代，認(rèn)為房企要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就要遵循先做大，再做強(qiáng)的內(nèi)在邏輯，只有走規(guī)?；l(fā)展之路，才能增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，中小房企要么變大，要么出局，小而美的模式?jīng)]有發(fā)展空間，正所謂“大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)”。

然而，2021年，當(dāng)時(shí)代的一?；仪娜宦湓谀骋挥钪娣科笊砩蠒r(shí)，“大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)”不再是不變的定律，規(guī)模為王的房企也不再是安全、品質(zhì)的保證，如何“活下去”成為大、小房企均需要思考的嚴(yán)峻命題。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，時(shí)下房企發(fā)展的邏輯已不同于過去，樓市見頂、房?jī)r(jià)下行、政策高壓疊加起來交互影響，原先高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式已難以為繼，必需果斷摒棄，積極尋求適合自身特點(diǎn)的新的發(fā)展模式。

未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大者未必恒大，強(qiáng)者也未必恒強(qiáng)，應(yīng)時(shí)而變，順勢(shì)而為，方才能安全和長(zhǎng)久。

2022，房企如何突圍？

展望2022年，“房住不炒”的主基調(diào)不會(huì)改變，樓市調(diào)控總體上不會(huì)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，更不可能出臺(tái)大的刺激性政策，即使有一些局部放松，也不會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體環(huán)境。

面對(duì)規(guī)模見頂、房?jī)r(jià)下行、融資壓力以及成本攀升攤薄利潤(rùn)等形成的現(xiàn)實(shí)困境，在市場(chǎng)的大浪淘沙下，房企的優(yōu)勝劣汰將會(huì)繼續(xù)，不適應(yīng)新發(fā)展環(huán)境的房企將會(huì)逐步退出。

處在困境中的各路房企，究竟該如何突圍呢？可從三個(gè)方向選擇適合自己的路徑，即深耕主業(yè)做提升、整體轉(zhuǎn)型謀跨越以及多元化布局求突破。

深耕主業(yè)做提升就是選擇戰(zhàn)略堅(jiān)守，堅(jiān)持以不變應(yīng)萬變，心無旁騖地把熟悉的本業(yè)做精、做細(xì)、做出品質(zhì)。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，未來可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)，即使不增長(zhǎng)甚至萎縮，每年依然會(huì)有十萬億左右的市場(chǎng)規(guī)模，行業(yè)韌性非常大，非其他任何一個(gè)行業(yè)可比。在新的發(fā)展環(huán)境下，把握行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)，深挖客戶個(gè)性化需求，有效拓展衍生性需求，持續(xù)創(chuàng)造和提升滿足市場(chǎng)要求的高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，做到財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)有方、業(yè)務(wù)可持續(xù)，利潤(rùn)依然會(huì)非常可觀。

整體轉(zhuǎn)型謀跨越意味著走出熟悉的主業(yè)，轉(zhuǎn)做與房地產(chǎn)沒有關(guān)聯(lián)的其他行業(yè)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的徹底轉(zhuǎn)型。但隔行如隔山，整體轉(zhuǎn)型后，新行業(yè)與原有行業(yè)的發(fā)展模式往往相差較大，需要重建核心技術(shù)、人才團(tuán)隊(duì)和銷售渠道，面臨的挑戰(zhàn)大、困難多，在實(shí)踐中并不多見，成功的案例更是少之又少，屬于較極端的突圍方向。

多元化布局求突破是指不摒棄主業(yè)，在維持主業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上尋求其他業(yè)務(wù)的發(fā)展空間，其有一個(gè)漸進(jìn)式的轉(zhuǎn)換過程，如果新業(yè)務(wù)規(guī)模超過原有主業(yè)，也就實(shí)現(xiàn)了多元化路徑下的轉(zhuǎn)型發(fā)展。多元化布局涵蓋兩條路徑，一是鏈條多元化，即圍繞房地產(chǎn)主業(yè)探索產(chǎn)業(yè)上下游及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的新業(yè)務(wù)，在一定程度上可將原有渠道資源、商業(yè)模式、人才儲(chǔ)備等與新業(yè)務(wù)嫁接，難度相對(duì)較?。欢强缧袠I(yè)多元化，即尋求發(fā)展與房地產(chǎn)無關(guān)的新的行業(yè)，此路徑與整體轉(zhuǎn)型有相通之處，所不同的是跨行業(yè)轉(zhuǎn)型具有回旋余地，新行業(yè)做得不好，還可以拿主業(yè)來彌補(bǔ)，從而化解整體風(fēng)險(xiǎn)。

2022年即將到來，房企究竟往哪個(gè)方向突圍，走哪條路徑突圍，需要結(jié)合自身的條件、優(yōu)勢(shì)、認(rèn)知、判斷做出戰(zhàn)略選擇，但不管做出何種選擇，都要做好迎接困難、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的充分準(zhǔn)備，因?yàn)樾袠I(yè)環(huán)境已變，房地產(chǎn)輕松賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，如今房企在困境中求生存和發(fā)展，一定要注重財(cái)務(wù)穩(wěn)健，不能盲目擴(kuò)張,不能盲目轉(zhuǎn)型，不能盲目多元化，更不能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

 陳志翔 地產(chǎn)獨(dú)立研究人 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。