2021觀點(diǎn)資本圓桌·現(xiàn)場快訊：10月15日下午，在2021觀點(diǎn)存量資產(chǎn)圓桌“資管新思維 如何實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)價(jià)值最大化？”圓桌討論環(huán)節(jié)中，平安信托海外REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張菲澳針對“國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的存量市場和資本市場之間的關(guān)系”分享公司的思考。

張菲澳表示：“把REITs所需要的能力和框架拆出來是三樣?xùn)|西，第一個(gè)東西是基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)或商業(yè)的房地產(chǎn)，第二樣涉及到海外REITs，就是跨境金融；第三個(gè)，因?yàn)镽EITs是一個(gè)公募永續(xù)型工具，它也需要資產(chǎn)市場邏輯。”

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的REITs，張菲澳表示，信托的商業(yè)邏輯和資源的優(yōu)勢其實(shí)是服務(wù)開發(fā)商為主的客戶，而開發(fā)商近期在這方面的商業(yè)邏輯也在發(fā)生變化。

“他們過去的邏輯是認(rèn)為只要資本市場形象好、評級好，就可以不斷用低成本的資金做融資，快周轉(zhuǎn)，杠桿也很大，但現(xiàn)在國家已經(jīng)主動地釋放了一個(gè)柔性的硬著陸的信號，這些重資產(chǎn)較多、商業(yè)有經(jīng)營特色的開發(fā)商已經(jīng)不得不考慮，把重資產(chǎn)的包袱解決、盤活，可能只有REITs這條路可以走，這是我們看到的整個(gè)市場的邏輯正在發(fā)生改變。”

關(guān)于平安信托或國內(nèi)較前沿的金融機(jī)構(gòu)投資者如何看待REITs？張菲澳稱：“最核心的是要算清楚賬，搞清楚其中的商業(yè)邏輯，思考市場經(jīng)過一個(gè)資本結(jié)構(gòu)最終給到資本市場的分紅是多少，與自身的投資要求是否匹配，價(jià)格博弈怎么做。”