龐曉云（凱保商發(fā)CEO）：大家好，我叫龐曉云，我是來自凱保商發(fā)。

首先感謝觀點邀請我來這里跟大家一起做分享，也感謝大家20分鐘在這里聽我的講話，我有一個問題，在講之前，我希望我演講能夠給大家有一點啟發(fā)，其實我參加的會也很多，我參加會有一個宗旨，就是我自己一定要有啟發(fā)，否則這個會對我沒有意義，希望我講的話對大家有啟發(fā)。第二個，我要用一個問題開始我的演講，昨天我在上海看了一個盤子，主要是輕餐飲的，是一個國企頭牌的地產(chǎn)商，我的問題是，如果你來收購這個項目，你最關(guān)心的財務(wù)指標(biāo)是哪個，它是在營的商業(yè)地產(chǎn)，這個問題也不用回答，你心里知道，我在后面的演講當(dāng)中可能會有這個問題的答案，大家可以關(guān)注一下。

我先介紹一下我自己，我是新基建投融資聯(lián)盟擔(dān)任一些職位，擔(dān)任主任研究員，主要負責(zé)項目和政策方面的研究，當(dāng)然這個是不拿錢的，但是資源很好。資管之家我是創(chuàng)始人，我搞了一個小的平臺，這個就是比較小眾的。當(dāng)然我有一些資質(zhì)，這些不值一提，我是一個理科生，但是我又跨界金融，跨界到房地產(chǎn)和基金，可能我的角度、我的視野稍微有一些不一樣，跟我們房地產(chǎn)傳統(tǒng)的企業(yè)，希望能夠在里面給大家分享一些我的想法。

談到Reits，我們就要講到今年7月份國家Reits的上市，是基建、基礎(chǔ)設(shè)施，有9只基金上市了，其中包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、水廠，這個是一個大勢所趨了，Reits在這里面發(fā)揮的作用。

其實我們國家的基金Reits最早是債務(wù)性質(zhì)的，企業(yè)發(fā)債，現(xiàn)在7月份的Reits是權(quán)益型的，來自于經(jīng)營業(yè)績，不是固定利率的收益，就是要穿透到你的實際經(jīng)營上，這個是國家從存量資產(chǎn)的考慮上來動用Reits這個工具，Reits歷史背景和結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，跟我們現(xiàn)在在座的各位，如果你不是搞金融，不是搞基金這一塊，可能關(guān)系不是特別大，但是它的所有支撐都來自你的經(jīng)營。

Reits是一種結(jié)合型基金，簡單講一下結(jié)構(gòu)，我就白話講。Reits在中間投資人就是所有的個人，底下是底層資產(chǎn)，底層資產(chǎn)的運營收入作為紅利分配給到投資人、股民，一個個的老太太、老頭、我、你，個人開個戶就可以去買，最關(guān)鍵的一點就是它通過對底層資產(chǎn)的收購、運營來形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足合規(guī)的要求之后，你就可以到二級市場去融錢了，就甩掉它了。

Reits是每個人都需要的，國家也需要，我們的所有PPP項目其實在國內(nèi)搞了很長時間了，真正開工的50%不到，真正賺錢的也很少，20%都不到，這里面的債怎么辦？Reits。Reits不是每個項目都可以上的，有很多評定標(biāo)準，Reits的條件，其中最重要的條件就是前面三年要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且你的利潤率達到5%-6%，20%更好，但是沒那么高，它的風(fēng)險是基于債券和股票之間的投資配置，你要清楚Reits的風(fēng)險是基于股票和債券之間，債券最安全，Reits就是它是把底層資產(chǎn)進行風(fēng)險隔離的，一旦Reits出現(xiàn)問題，你不能夠達到我的回報率，股民不能滿意了，你承諾我的比如說5%，達不到5%或者低于合規(guī)的時候，這個時候破產(chǎn)怎么辦，對不起，你的底層資產(chǎn)分隔了，我還是可以拿回來的，但是收益是跳動的，但是浮動范圍比股票要小很多，在美國80%的家庭都買Reits，中國很少，它的收益要遠遠高于股票。

這種工具能夠覆蓋什么樣的不動產(chǎn)，很多不動產(chǎn)，就是現(xiàn)在我們在這個行業(yè)內(nèi)的朋友們，屬于租賃型住房、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老院，全球現(xiàn)有的房地產(chǎn)Reits，這一行是今年國家7月份的，全國現(xiàn)有的基建Reits，電信塔、機場，能源管道，還有輸配電在印度，發(fā)電站，下一階段太陽能發(fā)電和儲能項目，這種專業(yè)公司會把它們的重資產(chǎn)上Reits，他們靠給客戶輸出能源來收取固定的租金或差價，這個方式來獲得穩(wěn)定的收益，把這些儲能的重型裝備最后上Reits，上Reits之后所有的投資權(quán)收回來，但這里面有很多固定，不能夠賣掉之后就退出，要有3-5年的鎖定期，只要我三年盈利，沒有人愿意拋的，當(dāng)然這里面還有很多結(jié)構(gòu)上的操作是讓作為不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)公司的人會從更高維度去看待這個事，你的品牌你可以去建設(shè)，可是你的房地產(chǎn)本身你就把它看成一個載體就可以了，不要覺得它一定是你的什么，你就不會糾結(jié)于我能不能趕得上這個時代，它不是你的，它只是你的一個載體，一個是你的錢，一個是你的品牌，其他的不重要，剛才講了很多創(chuàng)新思維，這就是我們國內(nèi)的所謂不動產(chǎn)開發(fā)和國外像越秀走得比較前面，像凱德，他們是玩了十多二十年了，現(xiàn)在我們Reits來了，我們懂不懂這個東西背后的邏輯是什么，鐵打的營盤流水的兵，你的資產(chǎn)不是你的，它只要能給你帶來收益就可以。

這就是過程，第一步，資產(chǎn)裝入與隔離，把資產(chǎn)隔離開，第二步黃色部分，基金投進來，不動產(chǎn)盈利要分配給我的投資人，我想講的是Reits的好在哪里，可以通過這個地方來看見，錢進來之后，這個結(jié)構(gòu)大家不要去看，這是中國特色，毫無意義的ABS，項目公司也是一個特殊的，就是一個合伙公司，為了方便進行股權(quán)轉(zhuǎn)移，錢怎么分配，三個地方，有這三種可能去分配，一個是項目公司的股東借款，平時經(jīng)營需要錢，我融了10個億，可能給5000萬給他，這個我要拿去還債，還了8個億，還有2個億怎么辦？原始權(quán)益人放兜里，不能亂用，收購其他資產(chǎn)，你想還債、繼續(xù)收購，上Reits，但前提條件記住，你上Reits的前提條件是你要滿足合規(guī)，不合規(guī)證監(jiān)會不會讓你上。但是話說回來，經(jīng)營為了經(jīng)營，還是經(jīng)營為了提升，當(dāng)然經(jīng)營為了提升，經(jīng)營是根本，但如果你為了經(jīng)營而經(jīng)營，那可能你最后走不到頭，你被別人收了或跟不上，你如果是有更高的維度，用資本的維度去看你的事業(yè)的時候，無所謂，這么多標(biāo)的，經(jīng)營可以收經(jīng)營公司，這時候你要用更高的維度去看這個事情。

Reits下的不動產(chǎn)價值，價值怎么回事？Reits的價值有兩種，分紅回報，來自于平時經(jīng)營的租金，資產(chǎn)增值，資產(chǎn)增值來源于兩個地方，時間，第二個你的資產(chǎn)增值還來自于你本身的分紅，你本身的分紅進行現(xiàn)金流折算。所以提醒一下，剛才我開會之前提的第一個問題，財務(wù)指標(biāo)是什么，這個東西，反正你記住這個東西，你的現(xiàn)金流決定你的資產(chǎn)價值，而不是你的地段，如果你的地段在南京西路，但是你的經(jīng)營為零，可能你只能清算，如果我的地段在駐馬店，我經(jīng)營得非常好，對不起，我值錢，這就是它，它是一個相對的。這就是真正的資產(chǎn)價值來源于真正的現(xiàn)金流的折算和地段的增值空間。

估值方法選擇，我講一點，我們老百姓投資叫非控制權(quán)投資，你是買不了控制權(quán)的，控制權(quán)并購就是我們干的事，包括作為地產(chǎn)商，越秀他們也想干，包括像現(xiàn)在的很多大基金，它會通過比較法或DCF法，當(dāng)然這里面還有很多參數(shù)需要進行重新設(shè)計，我值不值，我們國家沒有參考標(biāo)準，很麻煩的事，Reits不成熟，你通過比較法，你是歪的，你只有通過最底層的內(nèi)生型價值，就是你的營運的利潤的折現(xiàn)，多少年折現(xiàn)，你的債務(wù)成本、股權(quán)成本是多少，這個就是專業(yè)的人干專業(yè)的事。

我們國家的估值是靜態(tài)價值估值，不是動態(tài)的，動態(tài)的才會走DCF折現(xiàn)，靜態(tài)是憑經(jīng)驗，你這個地段的房價怎么定，房價本身由于是商業(yè)地產(chǎn)，沒有意義。

這是首創(chuàng)稅務(wù)，是這次Reits項目的簡介，發(fā)行份額數(shù)量5億，基金存續(xù)期限是26年，權(quán)益型的基金是無預(yù)期收益，這個可以高可以低，沒有標(biāo)準，大家都是一樣。

首創(chuàng)水務(wù)的錢怎么用的，你要玩Reits你要知道錢有幾種玩法，拿到錢，它會在收購了深圳和合肥首創(chuàng)的兩個水廠，還有一部分錢，除了還債，剩下的錢另外在外面的城市購買了9個水廠。Reits的兩個目的，第一個還債，第二個是收購。

無形資產(chǎn)BOT的特許經(jīng)營權(quán)也可以做Reits，水廠的土地是國家的，不具有底層資產(chǎn)的所有權(quán)，土地也不是它的，可是它被政府授予了經(jīng)營權(quán)，這個經(jīng)營權(quán)上產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)金流就可以上Reits，但記住如果是私人給你的土地，他授權(quán)我做業(yè)務(wù)了，沒用，因為私人的土地和國家的土地是兩個概念，他不可能讓你進行公募，公募是指國家要對老百姓負責(zé)，如果底層資產(chǎn)是私人的，上面也有經(jīng)營，去做這個很困難。目前國家房地產(chǎn)除了租賃性住房可以有這個，其他的不開放。

這就是我給他們指導(dǎo)的首創(chuàng)水務(wù)基金估值和收益分配率預(yù)測，這個表是看不見的，但是可以看到它的規(guī)模，這是一個動態(tài)的，這個表只是8張表的一張，不是我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的靜態(tài)估值，我給你一個經(jīng)驗型的東西，我是通過DCF把它算出來，真正你要做估值，做不動產(chǎn)收購的時候，你看不見這張表，你的評估就是歪的，當(dāng)然這里面還有很多參數(shù)是需要考究的。預(yù)測數(shù)其實一點都不偏，很多人覺得你的預(yù)測數(shù)是不是有偏的，不偏，我給你們講一個技巧，很多營收額的預(yù)測數(shù)，像水廠，這里面有0.2%的增長，如果解釋的話，這個0.2可以做到1%、0.05%都可以，但是要有一個根據(jù)，統(tǒng)計局，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是沒人去推翻它的。

這就是最后基金的估值，你們覺得這些數(shù)字沒意思，那么復(fù)雜，這是以前，現(xiàn)在肯定得懂這個，酒也要喝，但是這個是基礎(chǔ)，所有的預(yù)測、所有的增長率都在你的控制之下，而且你的成本，我們叫協(xié)同效應(yīng)，節(jié)能，剛才瑰悅說到節(jié)能，說到成本，包括太古的朋友，我比較欣賞太古的物業(yè)，我看到了他們對每一間商鋪的能耗指標(biāo)都提供給客戶，這個我很傾佩他們，他們真正把ESG做到數(shù)據(jù)，當(dāng)然也看到很多英國、法國能源電力，他們的碳足跡，路怎么走過來的，它會追蹤它的原材料上游的碳指標(biāo)，中國不做這個東西。

波動性，Reits波動性是中度，風(fēng)險就很小，債券收益就很大。

比較法就是倍數(shù)，AFFO就是回報率，你的公司要上市了，這個就是你的所有當(dāng)月收益，減去了一些運營費用，除以你融來的18個億（當(dāng)年），你要記住，你要融多少錢，你說我融10個億，我有5000萬，多少回報率，5%，國家規(guī)定4%，但4%低了，大家都不愿意買，你說我融20億，但是只有5000萬的收益，太低了，國家的指導(dǎo)指標(biāo)是4，你要融到錢，但融到錢怎么用，就是我剛才講的幾個用途，你得做全盤的策劃，不是走到哪兒算哪兒，你只能買合規(guī)條件下之類的資產(chǎn)，可以買債券，可以買你債券風(fēng)險率低的債券，也可以去收購水廠，也可以收購公寓性住宅，只要在你的風(fēng)險小于等于你的范圍之內(nèi)。

中國的分配率很嚴格，海外很靈活，你今年所有的現(xiàn)金流的收益90%必須要分配給投資人，你賺的錢應(yīng)該分配出去，當(dāng)然記住原則，不用記住具體操作數(shù)據(jù)，邏輯最關(guān)鍵，不是細節(jié)，細節(jié)交給證券公司去做，他們讓你做評估，但是要記住幾個點，最后錢怎么用。

最后講一下澳大利亞的Reits，它是住宅型的，收益非常高，市值是21億美元，回報率達到21.3%，我們國家住宅現(xiàn)在有沒有上去我不知道，當(dāng)然這個是比較好的公司。澳大利亞做得比較好的倉儲，回報是25%。這個是平層倉儲，也是達到了26%的回報。

內(nèi)在邏輯，兩個事，還債、擴張，如果你是戰(zhàn)略部的，你是高管，懂這個就可以了，你要把這個東西知道，我將來要干這個事得用這個工具，如果這兩個解決了，你才談得上可持續(xù)，其實可持續(xù)是另外一個很大的概念，我們?nèi)绻斫饪沙掷m(xù)，如果做不下去就可持續(xù)不了了。

關(guān)鍵來了，這是我總結(jié)的一個東西，因為我是理工科，我又搞金融，ESG可持續(xù)發(fā)展，它有三個層次，如果從資本角度來看，底層資產(chǎn)、行業(yè)公司、社會社區(qū)，底層資產(chǎn)就是鋼筋水泥，怎么放呢？放美容、化妝品、醫(yī)療、高科技企業(yè)、辦公室、住宅，這叫行業(yè)公司，社區(qū)，周邊的，它有三層的意義，你達到之后才可能叫ESG，投資基金類型全球的趨勢是怎么樣，不動產(chǎn)往哪里走，往VC兩端走，中間不走，因為由于我們有很多的新的業(yè)態(tài)產(chǎn)生，他們會投資一種新的模式，這叫VC，還可能投資到protech，信息、能源，邊緣云，門禁就是邊緣云的形式，你的所有節(jié)能技術(shù)，當(dāng)然這個分為是用戶型節(jié)能，還有專門做節(jié)能這個產(chǎn)品，不管怎么樣這個都可能成為不動產(chǎn)的protech。這樣就形成了一個真正的ESG，剛才講了節(jié)能就是綠色，你得設(shè)立一個環(huán)境基金，環(huán)評容易過，底層資產(chǎn)重資產(chǎn)最終通過PE Reits。

最后講一下凱保，我們要錨定戰(zhàn)略型投資人，投完我之后我去干這些事，可Reits的資產(chǎn)收購，還有可Reits的新經(jīng)濟不動產(chǎn)項目發(fā)起，現(xiàn)在有7個，基金管理人是我們的一個選項，最后可持續(xù)不動產(chǎn)擴張與社會回報。

我不是搞金融的，我干這個，中間是我，這是我的微信，大家可以加一下，我喜歡去工地，我是干土活的人，我能夠去工地搬磚。

謝謝！