未來已來，而中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來市場在哪里？黃金二十年的快速發(fā)展期后是否注定將演化成衰退？從國民經(jīng)濟皇冠上耀眼的明珠到控制中發(fā)展，其根源到底是政策調(diào)控的外在要求還是自身裂變的內(nèi)在需求？當今時代，科技與互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)是否注定與科技應用和房產(chǎn)創(chuàng)新無緣？未來的房地產(chǎn)，是否難以在創(chuàng)新時代推陳出新，實現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型？

從地產(chǎn)人內(nèi)心里發(fā)出的吶喊和詰問，外界的質(zhì)疑與喧囂，讓行業(yè)的自豪感蕩然無存。從天之驕子到“社會棄兒”，從社會經(jīng)濟的建設者到被質(zhì)疑為社會經(jīng)濟的掠奪者，巨大落差讓地產(chǎn)人無所適從。焦慮和疑慮并存，迷茫與慌亂齊飛。于是我們看到了各式“高周轉(zhuǎn)”的快速嘗試，看到了各種特色小鎮(zhèn)的倉促上馬，看到了各類產(chǎn)城融合和PPP模式的“硬拔生長”；甚至在芯片、新能源汽車、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等專屬性極強的領域，房地產(chǎn)商被視為“門口的野蠻人”。其實，這不過是行業(yè)在面臨生死存亡之際正逃生般地尋求出路。

慌亂逃生的結果帶來的卻是更大的跨行業(yè)沖擊和混亂。中國房地產(chǎn)發(fā)展至今，集聚了社會各行業(yè)中有可能不是最多也是最多之一的資源、資金和人才，而且是一個產(chǎn)業(yè)鏈延伸極長、能夠容納資金和資源極大的一個特殊行業(yè)。當它發(fā)生混亂時，也更易造成更大、更廣的沖擊，就像一輛坦克突然駛上了快車道，最需要的是小心再小心的引導。

功與過、對與錯，這里不作評判，但三個迭代發(fā)展的時代行業(yè)背景面和一個政策調(diào)控底線的“三面·一線”，應深究其根源：第一個背景面是中國的城鎮(zhèn)化率剛突破60%，發(fā)達國家達到了80%，中國的城鎮(zhèn)化進程仍存在高速發(fā)展的內(nèi)在需求和想象空間，但從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，這一階段恰恰是更為追求行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的階段；第二個背景面是發(fā)達國家涌現(xiàn)出一批新型城市運營商，推動“黃金法則”盈利模式的轉(zhuǎn)變，即服務性收入占比約80%、銷售性收入占比約20%（國內(nèi)現(xiàn)狀正好相反甚至差距更大），借鑒發(fā)達國家城市運營的經(jīng)驗，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在收入構成和業(yè)務模式也將發(fā)生極大的改變；第三個背景面是科技和互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，建筑材料、綠色低碳、設計規(guī)劃、智能設施等領域的創(chuàng)新融合，衍生出房地產(chǎn)科技這一新生兒，跨界交叉融合的特征更為明顯。因此，新業(yè)務、新盈利模式的創(chuàng)新更加成為可能。我們判斷，上述三點，也正是中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、彎道超車的時代機遇。

“一線”就是“房住不炒”的政策調(diào)控底線。城市升級、產(chǎn)業(yè)培育、社會治理、文化交融、智慧應用、系統(tǒng)化集成等都對房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展和精細化管理提出了更高要求。

我們欣喜地看到，政府正積極引導社會企業(yè)一起共同探索未來的城鎮(zhèn)化方向。浙江省政府在2019年工作報告中首次提出“未來社區(qū)”概念，并迅速付諸實踐，不同類型的嘗試也快速在杭州等地展開。星河產(chǎn)城研究院與AECOM、浙江經(jīng)略作為一線研究實踐的探索人，也非常幸運參與其中，并通過借鑒國際經(jīng)驗和總結自身實踐，形成了一系列的研究成果和觀點。

研究結論讓我們非常欣慰，“未來社區(qū)”模式的探索，極有可能是當前房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的突破口。我們也非常愿意分享這一研究成果，因為我們堅信，未來的房地產(chǎn)行業(yè)不是同業(yè)競爭關系，而是合作共贏關系，因此需要政府和業(yè)內(nèi)更多的優(yōu)秀專家、企業(yè)家們一起集思廣益、共克時艱，讓中國的房地產(chǎn)行業(yè)脫胎換骨，站上世界標桿的舞臺。

1、未來社區(qū)之暢想

未來是什么？未來社區(qū)是什么？在秉持人本化、生態(tài)化、數(shù)字化原則搭建9大未來場景的政策導向下，也許10年后，我們會看見蓬勃發(fā)展的企業(yè)、和諧的居民鄰里、健康成長的下一代在同一個社區(qū)里共生共榮。這個社區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，建筑設計新穎，創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，居民自治有序，智慧治理有方，特色文化凸顯，多元文化共生，鄰里關系和諧。

未來社區(qū)構想日間圖

未來社區(qū)構想夜間圖

當來自兩個經(jīng)濟體、兩座城市、兩大灣區(qū)的咨詢研究者、設計建構者、行動落地者相會于社區(qū)建設與運營，未來社區(qū)的研究、建構、落地之路將加速推進。從新加坡城市社區(qū)到我國未來社區(qū)的實踐借鑒，從北緯22°深圳到北緯30°杭州的城市交流，從粵港澳大灣區(qū)到杭州灣經(jīng)濟區(qū)的開放合作，一群跨專業(yè)復合、跨領域融合的先行者正在解構、發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造社區(qū)建設的已有之例、未有之需、將有之新，讓未來社區(qū)的高頻輿情宣導向高溫氛圍營造、高質(zhì)模式應用不斷轉(zhuǎn)化和成長。這是未來社區(qū)賦予咨詢?nèi)?、設計人、行動人的重要使命，也是從多維度、寬領域推進未來社區(qū)建設的復合要求。

每個人的心中，都有著對于未來美好生活的殷切向往。在社區(qū)徜徉中，迎接春暖花開視界；在場景體驗中，感受科技融于都市生活常態(tài)；在網(wǎng)絡互動中，升華人與人的信任域界。未來社區(qū)已來！淡漠在消融，熱情在升溫，讓我們共同參與和見證改變城市與生活的未來社區(qū)建設新征程，它不僅在身邊，還在每個人的心中。

未來社區(qū)構想圖

2、未來社區(qū)之眺望

在貫徹落實“房住不炒”政策的道路上，浙江省政府提出的“未來社區(qū)”概念吸引了全國房地產(chǎn)行業(yè)的高度關注，大家紛紛把目光投向浙江、投向未來社區(qū)，業(yè)內(nèi)既是激動，更有期盼！

2020年春節(jié)，突如其來的“新冠肺炎”疫情，嚴重影響了大家的日常生產(chǎn)與生活，“未來社區(qū)”又再一次成為各界關注的焦點。戰(zhàn)疫已顯勝利曙光，但我們是否可以做到更好，疫情應急管理應當如何在未來社區(qū)中預先設置，亦成為了當下大家構思的熱點。

當社區(qū)治理與發(fā)展的歷史和未來相遇于當下，正如孔子所言，“老有所終，壯有所用，幼有所長，鰥寡、孤獨、廢疾者，皆有所養(yǎng)”的大治、大美、大同社區(qū)，一直是我們從未停息的共同追求。當前，新一輪科技革命、產(chǎn)業(yè)變革、城市革新澎湃而來，浙江率先開展以“139”為核心內(nèi)涵的未來社區(qū)建設，探索以居民美好生活向往為1個總目標，人本化、數(shù)字化、生態(tài)化為3個價值座標，以及鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務、治理為9大場景的創(chuàng)新實踐。這場未來社區(qū)的系統(tǒng)性行動，昭示著社區(qū)不僅僅是城市的基本生活單元，更是融匯發(fā)展、科技、治理、服務、生活等多元化需求的生命共同體。

世界各國也在積極探索和實踐房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，以滿足新科技時代下居民對生活品質(zhì)、精神富足、安居樂業(yè)的需求。目前，國際上發(fā)展較好的社區(qū)模式可以參考新加坡組屋模式、日本社會5.0模式等。融合開放、共享、互治、包容的鄰里理念，同時順應當代經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢，將人工智能（AI）、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、5G等新一代信息技術的新基建設施應用于社區(qū)之中，提高人民生活福祉。

通過新加坡實地調(diào)研，對比內(nèi)地社區(qū)發(fā)展的實際，未來社區(qū)的落地過程需保證“三個相結合”，即與政府管理相結合，與城市發(fā)展相結合，與社會民生穩(wěn)定相結合。

新加坡公共住宅體制經(jīng)驗

它具備以下顯著特征：第一，公共空間良好，開放共享；第二，高水平產(chǎn)城融合，在“生活中創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)業(yè)中生活”；第三，慢行系統(tǒng)有序，生態(tài)肌理暢通；第四，貫徹TOD理念的高效便利生活配套，多民族文化和諧融合，增強社區(qū)居民的獲得感、幸福感、安全感。

新加坡榜鵝社區(qū)規(guī)劃圖

我國在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的道路上同樣積極探索發(fā)展著。在改革開放的先行區(qū)深圳，我們可以看到蛇口社區(qū)小街道的溫馨，開放的公園，綠廊連山海；產(chǎn)業(yè)城市的雙升級，彰顯區(qū)域魅力與活力；社康網(wǎng)點與商業(yè)網(wǎng)點融合，TOD與商業(yè)配套契合，這都是蛇口社區(qū)的優(yōu)勢。然而，當下房價高昂導致人才流失，業(yè)委會、居委會、物業(yè)關系松散，讓我們開始思考，如何讓蛇口文化向新時代小區(qū)內(nèi)延伸？如何保留蛇口價值的同時，提升創(chuàng)造更宜居、宜業(yè)的社區(qū)生活空間？

深圳蛇口小區(qū)規(guī)劃圖

我們認為，未來社區(qū)的建設，首先，應依托當?shù)鼗A，著重關注社區(qū)功能性的完整程度，包括業(yè)態(tài)、交通、文化、環(huán)境、運營等內(nèi)容，有機融合并凸顯主導功能的差異定位；其次，聚焦社區(qū)全生命周期運營管理服務，將運營期的物業(yè)載體需求、投融資平衡前置于設計中；再次，創(chuàng)新社區(qū)治理機制，構建全方位多元主體模式，提升社區(qū)和諧程度；第四，平衡居住與就業(yè)關系，真正做到生產(chǎn)生活一體化；最后，也是最核心的，社區(qū)建設應履行城市發(fā)展的責任，從根本上提升社區(qū)居民的獲得感、幸福感、安全感。

3、未來社區(qū)之“三棵樹與維特魯威的凝視”

未來社區(qū)政策開啟了創(chuàng)新城市的建設、開發(fā)與運營模式，因此我們更需要從城市資產(chǎn)的多元面向出發(fā)，從時間軸出發(fā)，從城市治理及運營的角度出發(fā)，以人為本，全方位的規(guī)劃拓展未來社區(qū)建設運營的內(nèi)容與深度，在未來社區(qū)的頂層設計上搭建完整架構。

過去我們往往只注重靜態(tài)的實體開發(fā)建設，但是結合城市智能化、精細化管理的倡議，未來社區(qū)更應結合物理空間資產(chǎn)管理和數(shù)字空間交付管理等2個界面，并從運營權、開發(fā)權及所有權的關系梳理，來建立未來社區(qū)運營生態(tài)體系的頂層架構，在浙江提出的現(xiàn)有9大場景的基礎上繼續(xù)提升，成為未來長三角、大灣區(qū)甚至全國推動執(zhí)行未來社區(qū)政策的范式。

AECOM亞太區(qū)建筑與人居環(huán)境副總裁徐業(yè)勤指出，未來社區(qū)獨特的“1+3+9”體系，決定其不再局限于傳統(tǒng)單一的物理空間設計，更多拓展到了社會與數(shù)字空間。浙江經(jīng)略總經(jīng)理魏李鵬認為，未來社區(qū)是一張跨界的功能網(wǎng)，將交織著應用場景的融合、地上地下空間的融合、社區(qū)參與主體的融合；它是一座微縮的生命城，將承載著城市管理、社區(qū)服務、居民自治的創(chuàng)新模式與機制；它是一個創(chuàng)新的能量場，將注入未來社區(qū)物理資產(chǎn)、數(shù)字資產(chǎn)和人力資產(chǎn)。

未來社區(qū)三大資產(chǎn)內(nèi)涵

當創(chuàng)新理念、創(chuàng)意思維、創(chuàng)業(yè)模式相聚于樣本社區(qū)座標，未來社區(qū)的智慧種子將茁壯生長。AECOM華南區(qū)董事總經(jīng)理、中國區(qū)建筑設計副總裁王一旻根據(jù)未來社區(qū)建設運營理念，創(chuàng)造性提出“三棵樹”（即“智慧樹、數(shù)字樹、機制樹”）的社區(qū)構建形態(tài)。

未來社區(qū)猶如一棵“智慧樹”， 將集合著互聯(lián)的數(shù)字、生動的場景、活力的機制。它生長在科技的飛速發(fā)展下，生長在政策的日益創(chuàng)新下，生長在中國的秀美山水下。它的樹根聯(lián)通城市的地下，汲取著城市的營養(yǎng)，樹干承載著智慧創(chuàng)新管理平臺，樹葉結出各類應用場景果實，樹稍感知著各類功能性數(shù)字云系統(tǒng)，以融合設計工作、復合業(yè)態(tài)服務、綜合資產(chǎn)運營應對未來社區(qū)的整體規(guī)劃設計，全過程指引著未來社區(qū)的落地建設和管理運營。

未來社區(qū)智慧樹

“數(shù)字樹”是 “智慧樹”背后的孿生樹，樹干是社區(qū)的“數(shù)字化管理平臺”，根系著城市網(wǎng)絡（5G新基建等設施），扮演“智慧樹”的神經(jīng)系統(tǒng)作用。

未來社區(qū)數(shù)字樹

“機制樹”是“數(shù)字樹”背后的堅實支撐，樹干是社區(qū)“一體兩翼”的治理機制，它是“智慧樹”的骨骼架構，樹根連接著城市的職能部門和服務系統(tǒng)，樹冠沐浴著陽光，是黨建的引領。

未來社區(qū)機制樹

未來社區(qū)擁有著健康的軀體、完善的神經(jīng)系統(tǒng)和骨骼系統(tǒng)。在“智慧樹”中，所有9大場景的指標，可以被劃分在“物理、社會、數(shù)字”三維空間，并由“場景系統(tǒng)、機制系統(tǒng)、數(shù)字系統(tǒng)”三套系統(tǒng)共同支撐，他們同根同源，相生相伴。

在三棵樹的背后，是維特魯威人的身影，讓我們感受到維特魯威在2000年前注視著我們，他撰寫的《建筑十書》是人類建筑學的第一部經(jīng)典。他提出的牢固、實用、美觀的三大原則仍然影響至今，并不斷升華發(fā)展。

4、未來社區(qū)之9大場景建設運營愿景

未來社區(qū)是城市功能的粘合劑，連接城市的商服區(qū)域和產(chǎn)業(yè)板塊。未來社區(qū)是不同尺度城市單元的紐帶，牽動著區(qū)域內(nèi)，城與居的融合。未來社區(qū)更是城市精神繼承的單元載體。未來社區(qū)全生命周期理念是社區(qū)生活的品質(zhì)提升，從“業(yè)態(tài)布局、TOD商業(yè)、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、人才服務”等方面塑造社區(qū)軟實力。

未來社區(qū)要成為一個融合生產(chǎn)、生活、生態(tài)的理想社區(qū)，必然以其區(qū)位特色、產(chǎn)品設計、規(guī)劃理念、交通網(wǎng)絡、生態(tài)環(huán)境、治理機制等現(xiàn)代化、數(shù)字化、科學化的建設運營模式，以吸引品質(zhì)居住人群、高端產(chǎn)業(yè)人群、商旅休閑人群、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人群來此生活。

未來社區(qū)客群定位

社區(qū)場景作為社區(qū)文化及特色的表征，應被視為9大場景結合的綜合體現(xiàn)。因此，從實施場景上考慮，更應從獨立的技術場景轉(zhuǎn)向未來社區(qū)系統(tǒng)化的生活場景，并從生活場景出發(fā)，界定各分場景的介入時機。社區(qū)場景作為單一場景要素時，應根據(jù)時間軸而有所偏重，并根據(jù)每個未來社區(qū)的不同發(fā)展條件及時機，建立不同的社區(qū)場景側重點，并進一步反向推導所需要的空間物理特征，且融入9大場景中，進而構建每個未來社區(qū)不同的的DNA。

未來社區(qū)的建設運營可以“空間+平臺+機制”的結構為核心保障。在高效TOD場景體系（包含建筑、交通、低碳等場景）中，秉持綠色集約、智慧共享的未來低碳理念，推進創(chuàng)新空間集約利用和功能集成，打造具有辨識度的未來建筑，實現(xiàn)“人”暢其行、“車”暢其道、“物”暢其流的未來交通理念。

未來社區(qū)智慧運營系統(tǒng)與模型

在智慧產(chǎn)業(yè)場景中，致力于打造創(chuàng)業(yè)生活無界，創(chuàng)業(yè)服務無憂的創(chuàng)業(yè)平臺。以“做企業(yè)的事業(yè)合伙人”為理念，創(chuàng)新實踐星河提出的“房東+股東”、“園區(qū)+社區(qū)”、“基金+基地”模式，通過“新創(chuàng)融、新鏈接、新創(chuàng)圈”三個維度充實未來創(chuàng)業(yè)場景的內(nèi)涵與體驗。

未來社區(qū)智慧產(chǎn)業(yè)場景三大創(chuàng)新定制

在數(shù)字社區(qū)場景體系（包含鄰里、教育、健康、服務、治理等場景）中，構建政府導治、居民自治、平臺數(shù)治的社區(qū)治理結構，營造“關門是小家、開門是大家”的鄰里氛圍，圍繞康養(yǎng)結合的健康生活以及人人為師的教育理念，為社區(qū)提供高品質(zhì)健康、教育等服務，讓居民切實感受到品質(zhì)生活零距離的未來體驗。

此外，透過本次疫情的應急防控，未來社區(qū)必然會呈現(xiàn)社區(qū)智慧化管理的進一步縱深，防控治理能力進一步強化的發(fā)展趨勢，如構建社區(qū)數(shù)字網(wǎng)格化管理；同時，社區(qū)醫(yī)療配置、社區(qū)健康服務與管理將進一步升級，如推廣社區(qū)健康管理O2O模式；社區(qū)智慧物流系統(tǒng)與社區(qū)物資保障將進一步完善，如應用智能配送模式，實現(xiàn)貨物全流程自動化；綠色建筑建設標準和居家舒適環(huán)境將進一步提升與優(yōu)化，如打造“綠色、安全、健康、舒適”的生活空間。（此處限于篇幅，未來我們將會對九大應用場景的細分研究成果，逐一通過一系列的研究分析文章繼續(xù)與大家分享。）

5、結語

創(chuàng)新的模式必將引領創(chuàng)新的改變。這場變革一定會有陣痛，需要我們矢志不渝的鼓起創(chuàng)新求變的勇氣與毅力，需要我們不斷的思考：

1、城市升級的新需求推動著房地產(chǎn)走向城市綜合運營、住宅開發(fā)走向產(chǎn)城融合、以銷售為主走向提供服務為主等一系列的轉(zhuǎn)變；

2、產(chǎn)業(yè)升級的新動能呼喚著以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)，以及“土地開發(fā)+產(chǎn)業(yè)培育+城市功能”的有機結合；

3、多元服務的新平臺倒逼系統(tǒng)運營集成和應用場景落地，特別是以文化、教育、醫(yī)療等為核心的未來社區(qū)服務和以人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、新材料、新能源等為核心的未來社區(qū)科技的創(chuàng)新導入和有效落地；

4、社區(qū)治理的單細胞催發(fā)了社會功能肌體的裂變和新生，共建、共治、共享的新型城市經(jīng)濟社會發(fā)展模式應持續(xù)創(chuàng)新實踐并優(yōu)化重生。

基于以上思考，我們殷切地希望以下問題能夠引起政府和業(yè)界的重視，并在未來社區(qū)的建設與實踐中，推動創(chuàng)新探索之路能夠持續(xù)堅定的走下去：

一、政企共建，市場化運營為主、多元主體平等參與的建設運營模式是破題的關鍵。未來社區(qū)橫跨界面之多、整合資源之豐、系統(tǒng)集成之難、資金平衡之久，已超出了單個主體和單一模式的能力范疇。只有充分調(diào)動各類社會市場資源積極參與，充分發(fā)揮城市運營商、產(chǎn)業(yè)資源、金融機構、高等院校以及各類社會專業(yè)運營主體等力量，共同打造新型城市開發(fā)建設運營的命運共同體，方有可能真正實現(xiàn)。這其中，政府如何實現(xiàn)精準的職能指導和管理定位，社會市場各利益主體如何平等參與并實現(xiàn)共建、共享，社區(qū)居民、建設運營方和政府如何實現(xiàn)友好共治等等一系列延伸性、復合性問題，均需要極為細致的深入研究和剖析。

二、以人為本和以服務為核心的未來社區(qū)建設必將真正革變傳統(tǒng)的開發(fā)建設思路。對未來美好生活的追求與向往，如何有效的傳導到開發(fā)建設的主體？各類利益訴求與美好愿望之間的平衡將如何通過政府調(diào)控和市場化手段進行彌合？未來社區(qū)的開發(fā)建設如何真正實現(xiàn)從“多元需求-功能場景-多規(guī)合一-個性定制”的開發(fā)路線圖？這些都將是未來面臨的深層次的核心技術性問題。

三、未來社區(qū)的政策創(chuàng)新將是政府主動作為的有效途徑。通過研究實踐，我們深刻的體會到，當前政府的土地、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)甚至是物業(yè)收費、醫(yī)療保險等政策，針對未來社區(qū)的開發(fā)、建設仍然存在著較大的整體性、系統(tǒng)化設計的空間。這也是市場化的商業(yè)運營模式較難形成和復制，市場多方主體參與的積極性較難調(diào)動的主要原因之一。政府的政策創(chuàng)新將成為解決這一問題的關鍵環(huán)節(jié)和加速器。