△武漢，還是房產(chǎn)流量第一城？圖片來源：攝圖網(wǎng)

楊光華 最近，有外地朋友咨詢武漢買房的三個問題：

武漢的房子，值不值得買；買哪里好；打折大嗎？

4月1日-21日，武漢新建商品住宅成交3127套，日均149套。

由此推測，武漢4月新建住宅成交量約4470套。

2020年4月的日均149套，與2019年的日均573套相比，相當(dāng)于恢復(fù)26%?？梢钥闯觯錆h樓市開始“熱身”。

用4月的21天，復(fù)盤還原，也許能管中窺豹。

01

4月的21天時間，武漢的開發(fā)商復(fù)工，售樓部開放。

沒有選擇在解封的第7天時，復(fù)盤武漢樓市。原因在于時間跨度太短，市場不真實(shí)。

4月的21天時間，武漢新建商品住宅累計(jì)成交3127套，平均每天成交149套。

最高成交在4月16日，單日成交383套。

21天里，新建商品住宅成交最多的區(qū)域是漢陽（529套），最少的區(qū)域是江漢（30套）。

另一個數(shù)據(jù)是預(yù)售許可證的簽發(fā)。

3月31日-4月12日，武漢僅簽發(fā)9張預(yù)證；4月13日-14日，兩天時間，武漢簽發(fā)9張預(yù)證；4月14日-20日，6天時間，簽發(fā)17張預(yù)證。

上述住宅成交與預(yù)證數(shù)據(jù)，只是市場的一個側(cè)面，并非全貌。

不過，市場正在緩慢復(fù)蘇。

02

4月的21天時間，武漢樓市是焦慮的。

之前，沒有解封，他們焦慮上班，打開售樓部。

如今，售樓部開放了，他們焦慮客戶與業(yè)績。

此時的買房人，猶豫、觀望、等待。等待市場降價，也擔(dān)心市場突然火爆。

4月的21天時間，開發(fā)商賣房，用上十八班武藝。

保利的百套新房，5000元訂房，一成首付起，最高2萬元補(bǔ)貼；

龍湖的抖音直播賣房，小伙伴們猛刷火箭，送小心心；

碧桂園湖北區(qū)域的媒體專屬購房節(jié)，9-9.9折；萬達(dá)的閃付，8.8元抵1萬元；華潤華中大區(qū)21盤聯(lián)動，千余套一口價房源；

萬科多個樓盤打出5000抵5萬，恒大有項(xiàng)目78折，其他開發(fā)商有推大學(xué)生安居8折，soho88折。

綠地的健康宅2.0，電建地產(chǎn)的“健康悅家購房節(jié)”，華發(fā)的“華發(fā)好房”，上坤、奧山、北辰、越秀等定向送出健康禮包。

不過，狠招還沒有出現(xiàn)。

5月份開始，武漢樓市將是千軍萬馬過獨(dú)木橋。一批原定下半年上市的住宅項(xiàng)目，提前入市。

這是源于預(yù)證申辦條件的微調(diào)。

在《武漢房企復(fù)工的六條措施》中規(guī)定，“2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)投資額達(dá)到25%以上，且高層建筑形象進(jìn)度達(dá)到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可申請辦理預(yù)售許可。”

4月20日，湖北發(fā)布28項(xiàng)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場與建筑業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

在房地產(chǎn)市場措施中，提出“合理調(diào)整監(jiān)管措施”，主要是調(diào)整預(yù)售許可、預(yù)售監(jiān)管資金與土地競賣保證金等三個供給端的措施。

在需求端，提出“加大財(cái)政金融支持”，與買房人最相關(guān)的是，“完善差異化個人住房貸款服務(wù)”。

對特定人群，靈活調(diào)整房貸還款安排，合理延后還款期限；鼓勵適當(dāng)為受疫情影響失去收入來源的個人減免房貸利息。

堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不變，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，成為當(dāng)前的主基調(diào)。

一業(yè)內(nèi)同行表示，今年武漢遠(yuǎn)城區(qū)將赤裸價格戰(zhàn)，中心區(qū)則是調(diào)性價格戰(zhàn)。不僅要房子好，還要便宜。后期，那些高價拿地的項(xiàng)目將很尷尬。

03

3位分管營銷的朋友，與我分享了他們對后市的觀點(diǎn)。

他們是最了解武漢市場實(shí)情的一批人。

他們均預(yù)測，今年武漢樓市將非常艱難。

一世界500強(qiáng)房企營銷總表示，市場還處于冷清期。這個時間還要持續(xù)兩三個月。但開發(fā)商的降價空間有限。今年賣的房子，都是最近兩年拿的微利或虧損的地。“2019年以前，武漢樓市是非正常狀態(tài)，今年將回歸正常。”

一國企房企營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“最近兩周，上門量與成交量，恢復(fù)了不到疫情前的一半”，“短期內(nèi)看淡武漢市場，成交量會萎縮，中長期還是看好武漢市場。”

一港資房企營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，武漢樓市的這輪周期要持續(xù)一到兩年，“開發(fā)商加快推貨速度，醞釀促銷政策，同時也在觀察市場變動。”

市場最終是供需決定的。

一方面，武漢的土地供應(yīng)將猛增，市場上的新房將跟隨增加。這就是供應(yīng)大增。另一方面，購房需求將銳減。主要是人們收入不穩(wěn)定或降薪、公司虧損等背景下，不敢買房。

一增一減，直接影響買房人的心理預(yù)期。

在悲觀的同時，也有樂觀。

武漢的抗疫經(jīng)驗(yàn)、城市治理能力、公共基礎(chǔ)配套，比疫情前均有大幅提升。套用張教授的那句名言，“武漢是中國最安全的城市。”從產(chǎn)業(yè)與住宅投資的角度，武漢也是中國相對安全的城市之一。

此時的武漢市場，還差一個刺激政策，或者說是一個大招。

沒有這個大招，武漢樓市會非常困難。

4月20日，武漢發(fā)布二季度170個項(xiàng)目可售，約7萬套新房源，供應(yīng)充足。若加上15萬套庫存，累計(jì)22萬套房源。

有人測算，未來兩年，武漢商品住宅潛在庫存68萬套。

04

行情再差，也有人買房賣房。

對比2019年武漢樓市，陽邏、漢南等不限購區(qū)域，成為外地人投資的熱點(diǎn)。單套總價100萬左右，不限購。這些區(qū)域的地鐵規(guī)劃與快速路，拉近了與武漢主城區(qū)的時間距離較短。

在中心城區(qū)的4-5w豪宅，也是熱點(diǎn)。武漢已有800-1000萬級的超級剛需，他們賣掉手中的房產(chǎn)，再換豪宅盤。這些人多是80后、90后對生活品質(zhì)有要求。

這兩類剛需，依舊是武漢樓市的熱點(diǎn)。

二季度可售的170個項(xiàng)目中，江岸有10個，江漢有3個，武昌有6個。三個主城核心區(qū)的新項(xiàng)目，占總數(shù)的11%。黃陂區(qū)（23個）、新洲區(qū)（23個）、東西湖區(qū)（20個），位居二季度樓盤數(shù)量前三強(qiáng)，也印證了郊區(qū)的價格戰(zhàn)將開始。

同時，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，武漢市場的需求端，還缺少刺激政策。如首付比例、再次改善買房資格等。

如果房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑，將反過來拖累武漢的經(jīng)濟(jì)。

［后記］

最近，提出堅(jiān)持“房住不炒”，用宏觀政策，對沖疫情影響。

積極的財(cái)政政策、穩(wěn)健的貨幣政策，降準(zhǔn)、降息、再貸款，支持中小微企業(yè)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說，當(dāng)前社會一個重要矛盾，是人民群眾疫情后日益強(qiáng)烈的報(bào)復(fù)性消費(fèi)的需求，和口袋里沒錢之間的矛盾。

對于武漢樓市來說，有錢的，沒買房名額；有名額的，錢少，將是主要矛盾。對于武漢市場，我也是短期看弱，長期看好。

對于買房人來說，疫情、經(jīng)濟(jì)等不確定性，留錢熬過苦日子。

對武漢的開發(fā)商來說，業(yè)績?nèi)蝿?wù)不變，起跑即沖刺，找到消失的買房人。

武漢這種特殊的城市，房地產(chǎn)若沒有大政策，苦日子可能剛剛開始。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）

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