（2019年9月29日 廣州）已臨近十月，南方羊城的秋風(fēng)才終于姍姍來遲。這陣秋風(fēng)，似乎也輕輕吹向了這座城市的地市與樓市，降價、促銷、底價、流拍頻現(xiàn)，從而衍生出一些悲觀論調(diào)。

但在另一個戰(zhàn)場，卻是喧囂熱鬧的——廣州目前的舊村改造明顯地迎來一個爆發(fā)期。

一邊是政策繼續(xù)解綁，9月初廣東省人民政府發(fā)布推動三舊改造的重磅文件，黃埔區(qū)發(fā)布舊改10條措施；另一邊，富力、保利、越秀、時代、佳兆業(yè)、升龍等接連摘牌舊村。

作為舊村改造乃至城市更新發(fā)展最為迅速的熱土之一，廣州對此的探索已長達(dá)十?dāng)?shù)年。從“三舊改造”到“城市更新”，從概念模糊到制度設(shè)計，這里誕生了獵德、楊箕村等舊改傳奇，也引來了本地虎與過江龍的同場競技。

隨著時代變遷、城市發(fā)展，不管是內(nèi)涵、機(jī)制、途徑等等，廣州的城市更新呈現(xiàn)出一個全新局面，進(jìn)入了有機(jī)更新、迭代融合的新階段。

于此時點，9月26日，以“迭代 城市更新”為主題的“2019城市觀點論壇廣州圓桌”在廣州舉行。眾多開發(fā)商城市更新部門高層、政府協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)機(jī)構(gòu)精英齊聚一堂，圍繞政策改革、利益博弈、納儲成本等話題，參會者暢所欲言，尋求破解當(dāng)前城市更新的復(fù)雜難題。

舊改之機(jī)會

城市更新的意義與影響不言而喻，它涉及到一座城市、一片區(qū)域、一個舊村的改造與重生等；也關(guān)乎著一個企業(yè)在土地稀缺且昂貴的情況下，能否尋得納儲新賽道。

眾多影響因素中，政策與機(jī)制是決定城市更新進(jìn)程與規(guī)模的重要因素，也是開發(fā)企業(yè)們身處其中的重要行動指南，改造成本核算、拆遷補(bǔ)償規(guī)定、審查報批程序、行政司法保障等等，每一個都是城市更新鏈條上的重要一環(huán)。

與“因城施策”的主旋律一致，一座城市的城市更新政策、機(jī)制，同樣需要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源及城市發(fā)展情況而制定出不同模式。

但對于其他探索者而言，觀察廣州這座古城是如何利用舊改推進(jìn)城市發(fā)展，在政策機(jī)制上有怎樣的沿革與變遷，或許能帶來一定的樣本意義和深刻啟示。

九月份，廣東省頒發(fā)了《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》即71號文，不少人將其視為廣東尤其是廣州舊改加速的一個重要節(jié)點。

郝志彪  保利天河區(qū)新塘、新合、漁沙坦項目、柯木塱項目總經(jīng)理  

廣州圓桌現(xiàn)場的嘉賓同樣針對71號文進(jìn)行了一場精彩的交流與討論，試圖通過對最新政策的研究，來研判是否能找到破解當(dāng)前城市更新困局的途徑。有開發(fā)企業(yè)高層透露，政策出臺時公司董事長便要求城市更新業(yè)務(wù)高管細(xì)細(xì)研讀，并撰寫讀后感。

其中，地價計收問題也是城市更新中企業(yè)最關(guān)注的話題，因為這直接關(guān)乎到用地成本。此次71號文，正是首次提出采取多種地價計收方式，支持開發(fā)企業(yè)降低用地成本。如具體提出，“三舊”改造供地，可以單宗或區(qū)片土地市場評估價為基礎(chǔ)，綜合考慮改造主體的拆遷安置費用，以及移交給政府的公益性用地及物業(yè)等因素來確定地價款；在保障政府收益不受損的前提下，允許以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價款。

有嘉賓認(rèn)為，從法律條文上，這基本明確了舊改中融資地塊樓面地價的市場評估價，應(yīng)低于傳統(tǒng)招拍掛凈地出讓的市場評估價，“說開發(fā)商博弈，其實就是博弈成本、博弈樓面地價。”
此外，現(xiàn)場嘉賓還提出，此次新政還具有強(qiáng)化行政司法保障、簡化用地報批手續(xù)等功能，為開發(fā)企業(yè)帶來有利之處。

張國梁 灣區(qū)智慧城市更新集團(tuán)副總裁

相比樂觀派，也有謹(jǐn)慎保守的嘉賓對此持不同意見，如舊改提倡產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，但有些并不適宜在舊村范圍內(nèi)落地，能支持異地完成嗎？混改上國有土地怎么處理？政府可以如何兜底？等等。

不同聲音之外，與會嘉賓還是達(dá)成一致，開發(fā)企業(yè)仍需密切關(guān)注相應(yīng)配套政策的出臺，建立倒逼促進(jìn)機(jī)制，在新機(jī)制新條文中找到破解當(dāng)前城市更新業(yè)務(wù)難題與項目的機(jī)會。

利益之平衡

穿透復(fù)雜的舊改政策條文，開發(fā)企業(yè)真正想探尋的，或許是城市更新過程中的利益分配底色。

誠然，城市更新不是“閉門造車”，擺在躍躍欲試的開發(fā)商面前的第一道難題，便是如何處理好利益分配難題、營造多方共贏局面。

有嘉賓就認(rèn)為，城市更新本質(zhì)就是一場利益平衡的藝術(shù)、游戲，能否處理好利益分配問題是改造是否成功的基本條件；以及，城市更新的實質(zhì)是利益的體現(xiàn)與平衡，利益是各方驅(qū)動力和融合劑。

在這場關(guān)乎開發(fā)商、政府、村民的三方角力中，既有共同利益訴求，也存在利益沖突與矛盾，尤其是開發(fā)商與政府、開發(fā)商與村民之間。

現(xiàn)場嘉賓的普遍共識是，開發(fā)商與政府之間博弈的重點是改造成本，開發(fā)企業(yè)在其中往往會選擇通過做大改造成本或支持納入改造成本，從而能獲得更多的融資面積、更低的融資地塊成本。此外，容積率、公建配套面積的大小同樣是困擾著開發(fā)企業(yè)與政府的難題。

孟 嬿 龍湖地產(chǎn)廣州公司城市更新副總經(jīng)理

另一場長久拉鋸戰(zhàn)則發(fā)生在開發(fā)商與村民中，重點圍繞的便是拆遷補(bǔ)償問題。這一話題引起了現(xiàn)場開發(fā)企業(yè)的共鳴，更有嘉賓調(diào)侃稱“做舊改需要會喝酒、會講粗口”，惹來現(xiàn)場大笑。

拆遷補(bǔ)償問題可以說是影響舊改進(jìn)程的重大因素，有開發(fā)商嘉賓稱，其與所涉舊村談判時間長達(dá)十年，后續(xù)拆遷則僅用了兩三年。另一受困于某舊村項目多年的開發(fā)企業(yè)稱，一個好的拆遷補(bǔ)償方案很關(guān)鍵，這關(guān)乎每一家切身利益。

為了推進(jìn)項目的發(fā)展，開發(fā)企業(yè)往往會選擇一定程度的讓利，簡而言之就是掏錢、掏物業(yè)。嘉賓指出，通常開發(fā)企業(yè)會通過設(shè)置簽約獎、搬遷獎，以及融資面積補(bǔ)給等方式，如將原本融資地塊分給村作為集體物業(yè)，從而實現(xiàn)舊改項目的順利推進(jìn)。

盡管舊改困難重重，涉及多方利益的平衡與博弈，不少嘉賓還是坦言，希冀城市更新的過程是一個多方共贏的過程，最終實現(xiàn)利益的最大公約數(shù)。

有嘉賓則稱，并不喜歡用“博弈”來形容舊改過程，更希望將這一過程定位為合作共贏，在既定的游戲規(guī)則之下，多方共同努力。

圓桌會議漸近尾聲，關(guān)于如何在城市更新中實現(xiàn)平衡之道的探討仍在進(jìn)行著。有嘉賓最后稱，舊改不只是拆除重建那么簡單，這涉及到一個個城市鮮活的生命體，每一個“造城者”都要有敬畏之心。