如果不是從室內(nèi)短暫過渡到室外，或許身處香港的你暫未感知到夏天的到來。在香港，無論冬夏，空調(diào)總是不厭其煩地運作著，這也讓西裝革履的白領(lǐng)精英們得以從容不迫的穿梭于中環(huán)。

和香港的淡定從容不同，置身初夏的內(nèi)地房企，或許還未能好好體會天朗氣清的景象，就要接受來自融資收緊的蕭瑟。5月末，各地銀保監(jiān)局、銀保監(jiān)分局開出多張罰單，直指金融機構(gòu)向樓市違規(guī)“輸血”的行為，房企境內(nèi)外融資壓力再增。

于此時點，6月11日觀點2019香港資本圓桌與包括麥格理集團首席中國經(jīng)濟學(xué)家胡偉俊，建銀國際董事總經(jīng)理曾粵暉，戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、資本市場部主管李志榮，招銀國際董事總經(jīng)理區(qū)俊杰，美的置業(yè)集團有限公司執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈在內(nèi)的50多位開發(fā)企業(yè)、投行等金融機構(gòu)高層以及經(jīng)濟學(xué)者相聚香港文華東方酒店，共同探討新格局下的地產(chǎn)金融機遇與挑戰(zhàn)。

可以說，這是一場短暫的聚會。半天的會議時間里，與會嘉賓忙于各抒己見，甚至無暇窗外的維港景觀。但同時，這又是一場豐富的思想盛宴，圍繞經(jīng)濟環(huán)境、地產(chǎn)行業(yè)趨勢以及資本運作等話題，參會者暢所欲言，尋找同行人，冀求破解地產(chǎn)金融的復(fù)雜難題。

房地產(chǎn)不能成為不穩(wěn)定因素

事實上，關(guān)于房地產(chǎn)格局，地產(chǎn)圈彌漫著對2019年的悲觀預(yù)期。與會嘉賓的觀點也出奇一致，即認(rèn)為今年的不確定性強。一方面是來自外部對經(jīng)濟的壓力，另一個則是國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的壓力。過去的經(jīng)驗顯示，政策的搖擺取決于金融、經(jīng)濟環(huán)境。而后兩者的不確定，一定程度上也會給政策帶來不確定。

不過，否極泰來，隨著2019年一季度過去，市場其實并沒有想象的那么悲觀，很多因素都在這個“不確定”的場景里發(fā)揮著作用。與會嘉賓認(rèn)為，縱然內(nèi)外部不確定性紛擾，但是可以肯定的是房地產(chǎn)不能成為經(jīng)濟的不穩(wěn)定因素。

論據(jù)之一來自于房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的主力作用。戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、資本市場部主管李志榮提供了一組數(shù)據(jù)，2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額超出加拿大全國GDP，占中國GDP總額的13.4%，是中國經(jīng)濟發(fā)展的當(dāng)之無愧的“穩(wěn)定器”。

除此之外，和歐美主要國家對比，中國的存量市場占總房地產(chǎn)市場的15%-16%，而美國、英國等國家基本在95%-98%，這也意味著中國房地產(chǎn)市場具有充足的潛力和空間。

當(dāng)前，國內(nèi)正處于優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、換擋提速的攻關(guān)期，再加上中美貿(mào)易摩擦升級，面臨的經(jīng)濟壓力可想而知。而房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模量大，再加上住房升級激發(fā)的強大需求，因此無疑其仍是支撐經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的重要的力量。

不過，在面對經(jīng)濟增長承壓的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控會不會松綁，為經(jīng)濟增長制造需求點？從過去的歷史來看，經(jīng)濟增長顯著放緩與房地產(chǎn)市場的放松往往是正相關(guān)，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出每三年一次的短周期輪回。

對于這一輪調(diào)控，絕大部分嘉賓的觀點則認(rèn)為不應(yīng)抱有僥幸。有嘉賓指出，國家層面是希望房價可以控制在一定區(qū)間，房地產(chǎn)慢的時候，它就幫你，但不是幫你賺利潤，而是去庫存。因此是輪對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度空前堅定，未來房地產(chǎn)調(diào)控放松的概率很低。這也意味著因城施策，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制將會成為未來的常態(tài)。

資本市場是最苛刻的

資金是房企的命脈。隨著調(diào)控發(fā)展深入，在去杠桿、去通道、非標(biāo)融資再收緊的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)融資體系正在發(fā)生深刻變化，不僅關(guān)乎房企自身的命運，也影響著行業(yè)的走向。壓力和變化并存，面對房地產(chǎn)行業(yè)的新格局，房企也冀望可以砥礪前行，在逆風(fēng)中順利到岸。

在會議現(xiàn)場，有嘉賓也認(rèn)為，當(dāng)下需要房企更加穩(wěn)健，以強大的融資和資金能力，來迎接房地產(chǎn)的最新變化。這也意味著，房企需要學(xué)會怎么像苛刻的資本市場借助騰挪空間。

李志榮透露，在國內(nèi)市場銀根緊縮，去杠桿持續(xù)的大環(huán)境下，不少房企面臨資金緊張的情況。因此，過去的一段時間內(nèi)，出售核心商業(yè)資產(chǎn)以置換現(xiàn)金流用于開發(fā)，已經(jīng)成為房企不新鮮的做法。

需要注意的是，外資瞄準(zhǔn)逆周期進場，成為中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)投資的主力。數(shù)據(jù)顯示，外資占2018年一線城市商業(yè)地產(chǎn)投資總額的 37%, 實際投資金額增長74%，達766億元。其中，上海為最受歡迎城市，占2018年外資于國內(nèi)投資的近七成。

在過去的2019年一季度，外資也繼續(xù)加大投資，較2018年同期增長4倍，達到277.6億元。美資對中國商業(yè)地產(chǎn)的收購額，于2019年五月已超越去年全年交易額。

而對于債市來說，上市房企也抓住窗口期，于過去的幾個月中加大海外債發(fā)行規(guī)模。觀點指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月，房企融資總額為10234.37億元，其中3-5月為融資高峰，分別為2143.32億元、3309億元以及2278.27億元，主要以債券融資為主。細(xì)分而言，公司債在所有債券融資中占比最大，5月一度高達61.07%，融資額達到797億元。

上市城墻之外，暫未拿到入城許可證的房企也在奮力爭取。目前內(nèi)房在港股的PE還是比較低的，但是可以看到房企依然沒有減退上市的熱潮。2019年以來，銀城國際和德信中國如愿敲鐘，而眾多申請赴港IPO的內(nèi)地房企，如海倫堡中國、中梁控股、奧山控股、萬創(chuàng)國際雖然招股書接連“失效”，但是依然沒有放棄上市夢。這都是為了和資本市場接軌，更便于發(fā)債融資。

當(dāng)然，資本市場是苛刻的，上市并不是一個一勞永逸的解決方法，同樣需要房企發(fā)揮智慧，用心經(jīng)營。

現(xiàn)場嘉賓認(rèn)為，上市公司要多披露，提高資本市場透明度，引導(dǎo)投資者預(yù)期，充當(dāng)股市和資本市場內(nèi)外溝通的橋梁。同時也要多采取資本運作，培育商業(yè)、物業(yè)、酒店、醫(yī)療等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，并在成熟的時候適時分拆，豐富上市平臺的內(nèi)涵。