觀點指數(shù) 在房企回A的路途中，“折返跑”的身影時時可見。如今，漫長的等待讓首創(chuàng)置業(yè)再度放棄；9月17日，它向中國證監(jiān)會申請撤回建議A股發(fā)行申請，而建議A股發(fā)行現(xiàn)時將不會進行。這意味著首創(chuàng)置業(yè)的回A里程又一次停頓。

市場人士對觀點指數(shù)表示，首創(chuàng)置業(yè)回A的意義在于股本融資，因為國企背景企業(yè)在香港增發(fā)相對較難；而要發(fā)債的話就必須考慮到負債率的問題，在A股進行股權融資，就不用考慮負債率的問題了。

顯然，“A+H”模式將為首創(chuàng)置業(yè)打通較寬的融資渠道，在財務平衡方面也能起到不一般的作用。但回A的停頓，只能讓首創(chuàng)置業(yè)另尋其他融資途徑，并在周轉節(jié)奏上下功夫，加快資金回籠，從而實現(xiàn)自身規(guī)模的增長。

首創(chuàng)回A里程

回朔過往，2003年在香港上市之后，首創(chuàng)置業(yè)就一直在醞釀著回A事宜，但于隔年的8月未獲證監(jiān)會通過。初次碰壁的首創(chuàng)于2007年整軍再戰(zhàn)，彼時它擬發(fā)行不超過14億股股份，擬募集資金14.7億元，但因經(jīng)濟環(huán)境等因素，其IPO再次擱淺。

此后的2009年、2010年、2013年，首創(chuàng)置業(yè)多次努力遇阻。直至2016年，再次燃起對回A的期盼，于11月7日再次向證監(jiān)會遞交了IPO申報稿；其擬發(fā)行新股3.7億股，募集資金約38億元。

觀點指數(shù)查閱2016年11月25日證監(jiān)會文件信息顯示，彼時首創(chuàng)置業(yè)與萬達商業(yè)、富力地產(chǎn)、金輝集團等的IPO都已通過發(fā)審會，獲得受理。這讓首創(chuàng)置業(yè)獲得一絲欣喜，于年報中直呼“A股回歸工作取得關鍵性突破”。

截至今年9月13日，在撤回IPO申請前夕，首創(chuàng)置業(yè)頭頂“已反饋”的審核狀態(tài)，在上交所中排名第72，列于大連萬達商業(yè)、富力、金輝之后。

此前的招股書披露，首創(chuàng)置業(yè)擬用從A股IPO中募集來的38億元投資北京海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地 F1 項目、上海青浦盈浦街道 20-04 項目、上海楊浦平?jīng)鲰椖?、天津北運河項目、天津中山路項目等。

財務總監(jiān)范書斌曾在業(yè)績會上表示，鑒于證監(jiān)會加快審批的速度，首創(chuàng)置業(yè)有可能在2018年上半年就能回A成功。觀點指數(shù)查閱獲悉，上述擬投資的項目，預計竣工時間都在今年下半年或明年初。

但顯然回A進程不盡如人意，由于IPO未能實現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)擬利用募集資金投資的項目周轉情況，或許也受到了影響。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，這5個銷售物業(yè)的未售面積都占有較大的比例。其中，上海楊浦平?jīng)鲰椖吭?016年11月份之前就已開工，項目以高端住宅為主，截至今年上半年未售10.4萬平方米，占總建面78.02%；天津北運河項目未售21.9萬平方米，占比62.68%。

融資路途與快周轉

不過與上述項目不同，為了實現(xiàn)資金的周轉、降低項目的風險，首創(chuàng)置業(yè)有不少項目都采取了合作或合資經(jīng)營模式。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，今年中報顯示，在首創(chuàng)置業(yè)109個投資物業(yè)和銷售物業(yè)中，就有67個為合作項目，占比達61.47%。

為項目尋求合作的步伐還在繼續(xù)，9月5日首創(chuàng)置業(yè)又宣布以公開掛牌轉讓的方式，出售標的公司北京開元和安投資有限公司51%股權，轉讓底價為5.98億元，另加11.87億元的股東貸款。據(jù)悉，項目即首創(chuàng)中心的F03地塊上建成的商用物業(yè)。

讓渡股權、援引合作方是首創(chuàng)置業(yè)為項目融資的重要形式；事實上，囿于股本融資的欠缺，它一直以來都在尋求融資方式的“多元”。

2015年11月份，首創(chuàng)置業(yè)完成向首創(chuàng)集團非公開定向增發(fā)，發(fā)行人民幣普通股10億股，每股發(fā)行價格為3.08元，取得資金30.68億元。但由于增發(fā)會攤薄股東的權益，首創(chuàng)置業(yè)此后再也沒有采用這種融資方式，另謀它途。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至今年上半年，首創(chuàng)通過銀行貸款、公司債券、票據(jù)、權益工具等形式，融資額度合計達人民幣1177.39億元；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為205.18億元，同比去年增長44%。

幾乎所有的融資都是為公司業(yè)務發(fā)展打基礎的，首創(chuàng)置業(yè)今年上半年實現(xiàn)了360億的銷售額，下半年目標為440億以上、可售貨值為828億元；明年計劃達到千億規(guī)模，繼續(xù)沖擊行業(yè)前30名。由此看來，首創(chuàng)置業(yè)對規(guī)模已逐漸重視。

在籌集資金與追求規(guī)模之外，周轉節(jié)奏成為了房企轉動發(fā)展齒輪的驅動力，通過加快周轉促使資金加快回流，才能及時地補充業(yè)務發(fā)展的“能量”。

從近幾年的數(shù)據(jù)來看，首創(chuàng)置業(yè)的周轉效率似乎呈周期性波動，2013年各項指標的周轉情況都相對較好，但2014年存貨周轉率、應收賬款周轉率、總資產(chǎn)周轉率下滑幅度較大。隨后幾年得到回復。

為提升目前在行業(yè)中處于相對較低的周轉效率，首創(chuàng)置業(yè)決定實施“369”的新工期標準，即在項目開發(fā)的過程中，3個月取得方案批復，6個月取得施工許可證，9個月取得預售證，加快周轉。

房地產(chǎn)行業(yè)相關的資金投入，在產(chǎn)品銷售并結轉收入以前都以存貨形式存在，首創(chuàng)置業(yè)上半年的存貨周轉率為0.07次，與2016年基本持平；而今年中期業(yè)績會上，總裁鐘北辰對觀點指數(shù)表示，目前首創(chuàng)置業(yè)大部分項目都達到了新工期標準。

目前，首創(chuàng)置業(yè)的營業(yè)收入、營業(yè)利潤一直以來保持著溫和的增長態(tài)勢；今年上半年，它實現(xiàn)營業(yè)收 入71.17億元，實現(xiàn)營業(yè)利潤15.39億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理