一、北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策背景簡析

2017年9月13日中共中央國務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》（以下簡稱“新總規(guī)”）。“新總規(guī)”明確將推行共有產(chǎn)權(quán)住房作為北京市提升城市治理水平、增強(qiáng)宜居度的重要舉措之一。全文五次提到“共有產(chǎn)權(quán)住房”，從用地供應(yīng)、面向群體、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、房源籌集、項目選址等方面給予指導(dǎo)意見。尤其指出未來五年內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)中“70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口”，這是北京市產(chǎn)權(quán)類保障性住房首次明確比例的對非京籍人口開放。

“新總規(guī)”一出，17天后《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱“管理辦法”）正式出臺。按“管理辦法”規(guī)定自9月30日起未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的均轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房銷售。該管理辦法秉承“新總規(guī)”的指導(dǎo)思想，詳細(xì)規(guī)定了北京市共有產(chǎn)權(quán)住房項目的申購條件、配售程序、產(chǎn)權(quán)約定、貸款政策、退出機(jī)制、違約管理等細(xì)則，此后北京市共有產(chǎn)權(quán)住房項目應(yīng)政策規(guī)定相繼上市。

二、北京市已上市共有產(chǎn)權(quán)住房項目梳理

（1）已上市項目基本情況

截至2018年8月28日，北京市已上市（指結(jié)束網(wǎng)申或正在網(wǎng)申）的共有產(chǎn)權(quán)住房項目共有15個，涵蓋8個區(qū)。就上市時間來看，朝陽區(qū)首開先例，錦都家園于2017年6月開始網(wǎng)申，9月30日公開搖號，系自住商品房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房；順義區(qū)的金成雅苑二期項目是北京市的第二個共有產(chǎn)權(quán)住房項目，于2017年10月底開啟網(wǎng)申，不同的是該項目為限價商品房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房。這兩個項目的上市為各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房落地銷售提供了借鑒，2017年底至今表現(xiàn)為項目密集上市。

圖1 北京市共有產(chǎn)權(quán)項目上市時間軸

15個項目中，順義金成雅苑二期和首開·晟品景園二期及昌平三個項目為限價房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，其他8個項目為自住商品房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，兩類項目在操作方面有所不同。原先用地類型立項為自住商品房且在2017年9月30日前未經(jīng)銷售的可直接轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)項目銷售，但是原先立項為限價房的項目如果銷售均價與市場價評估值的比例不高于85%，則需要由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化。該操作的政策依據(jù)源于北京市住建委2018年5月25日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)限房價項目銷售管理的通知》。

（2）房源分析

由上分析可見，從“管理辦法”出臺以來北京市共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展迅速，這一勢頭從房屋套數(shù)來看更為明顯。15個項目累計提供房源11687套，相當(dāng)于每月上市超過1000套房源。朝陽和海淀作為中心城區(qū)房源緊缺，其他非中心區(qū)域就目前上市房源數(shù)量來看，順義區(qū)最多，相當(dāng)于延慶、大興及密云三區(qū)供應(yīng)量之和。平谷和昌平緊隨其后，供應(yīng)量在2000套上下。

圖2 北京市各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)項目房源統(tǒng)計

根據(jù)《北京市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》，五年內(nèi)累計供應(yīng)土地6000公頃。土地供應(yīng)要嚴(yán)格落實區(qū)域功能定位，中心城區(qū)供應(yīng)量不高于全市總量的20%，折算下來即平均每年不超過240公頃。住宅用地供應(yīng)重點集中在中心城區(qū)以外的平原地區(qū)，占比不低于65%，門頭溝、懷柔等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)占比不高于15%，相當(dāng)于平均每年不超過180公頃。依照“新總規(guī)”，中心城區(qū)包括朝陽、海淀、豐臺、石景山四區(qū)，東西城作為首都功能核心區(qū)控制更為嚴(yán)格。相應(yīng)的，順義、大興和昌平的平原地帶成為供地重點區(qū)域。圖3的項目分布是供地計劃的反映，因此下一步大興區(qū)和順義區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量最有可能大幅增加。

圖3 北京市各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房項目分布

注：紅星標(biāo)識的個數(shù)表示該區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)項目的數(shù)量

三、已上市項目差異分析

北京市各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)項目在大方向上統(tǒng)一遵照“管理辦法”執(zhí)行，具體的房源籌集與分配、網(wǎng)申條件及審核標(biāo)準(zhǔn)等個別細(xì)節(jié)問題各區(qū)自行制定。根據(jù)目前15個項目的網(wǎng)申公告，房源分配主要面向兩組人群，一是本區(qū)戶籍無房家庭和本區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，二是本區(qū)工作的符合申購條件的“新北京人”。項目的差異性主要體現(xiàn)在以下四個方面：

（1）房源分配不同。

總體來看，房源分配以70%京籍家庭，30%“新北京人”為主，上述15個項目中有13個項目如此“三七”分配，另外兩個項目有所不同。順義區(qū)金成雅苑二期分為三組，50%房源面向順義區(qū)戶籍無房家庭和在順義區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，30%面向在順義區(qū)工作且符合北京市共有產(chǎn)權(quán)住房申購政策的“新北京人”，20%協(xié)調(diào)給在順義區(qū)工作的東西城戶籍無房家庭。密云首創(chuàng)·悅欣嘉園項目，65%房源給予密云區(qū)戶籍無房家庭和在密云區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，5%給予特定人才，30%給予“新北京人”，并且對于特定人才和“新北京人”的資格認(rèn)定較其他區(qū)更為詳細(xì)，人群更窄。另外，延慶首次限定京籍戶籍性質(zhì)，要求非農(nóng)業(yè)戶口，其他各區(qū)尚未有此限購條件。

（2）社保審核標(biāo)準(zhǔn)不同。

社保審核針對兩類人，一是在本區(qū)工作的其他區(qū)京籍家庭，二是“新北京人”。對于第一類人，通過一定期限的社保來認(rèn)定是否在本區(qū)工作。對社保期限的規(guī)定，順義區(qū)要求申請人包括網(wǎng)申當(dāng)月在內(nèi)的連續(xù)三個月社保繳納地為順義；大興區(qū)要求包括網(wǎng)申當(dāng)月在內(nèi)的24個月連續(xù)社保記錄；延慶、平谷、海淀、昌平、密云則要求開通網(wǎng)申當(dāng)月社保在項目所在地即可。注意以上各區(qū)審核的均為申請人本人的社保記錄，而在朝陽區(qū)錦都家園項目中是以申購家庭為單位，申購家庭全部成員中任意一名成員在本市個人社保權(quán)益記錄中所載明的繳費區(qū)為朝陽區(qū)，即可認(rèn)定為“在朝陽區(qū)工作家庭”。對于“新北京人”，首先要滿足在京繳納連續(xù)60個月社保，然后滿足項目所在地對社保期限的要求，對“新北京人”無單獨規(guī)定的，社保期限與非本區(qū)京籍申購人要求一致。

（3）“新北京人”具體認(rèn)定條件不同。

對于“非京籍”申購人的資格認(rèn)定，各區(qū)的具體要求不同，其中延慶、海淀、密云尤為嚴(yán)格。三區(qū)表現(xiàn)出明顯的人才優(yōu)先導(dǎo)向，對于所在企業(yè)、個人學(xué)歷及職稱等均給出規(guī)定。延慶要求申請人所在企業(yè)為認(rèn)定重點企業(yè)，在該企業(yè)工作滿兩年或合同剩余年限滿兩年，且本科以上學(xué)歷或中級以上職稱。海淀面向“海英人才”、“高新技術(shù)企業(yè)科技人才”供應(yīng)房源，要求碩士及以上學(xué)歷。密云針對教育衛(wèi)生事業(yè)單位專業(yè)技術(shù)崗位人員和納稅額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)的非京籍職工提供共有產(chǎn)權(quán)住房，對于學(xué)歷、職稱、工作年限同樣有明確規(guī)定。

（4）銷售批次不同。

海淀、昌平和大興針對京籍和非京籍分開網(wǎng)申銷售，其余各區(qū)項目均按照不同組別同時搖號。分批次銷售的5個項目中，目前只有海淀中鐵碧桂園于7月27日開始第二批網(wǎng)申，距離該項目第一批次網(wǎng)申已經(jīng)過去整整7個月。其余4個項目尚未確定二次網(wǎng)申時間。因此，相較于統(tǒng)一銷售，分開網(wǎng)申的項目周期更長。不過，分開批次的項目往往對“新北京人”有更具體的要求，符合條件的申請人較少，房源的匹配相對更為精準(zhǔn)有效。

四、北京市共有產(chǎn)權(quán)住房市場展望

（1）房源供應(yīng)量增加。在2018年上半年北京市經(jīng)濟(jì)運行情況新聞發(fā)布會上，市政府新聞辦公室指出保障性住房建設(shè)明顯加快。上半年以來，全市保障性住房完成投資517.9億元，同比增長43.6%；新開工面積448.3萬平方米，占全市新建商品房新開工面積的49.3%，同比提高9.2個百分點；銷售面積60.2萬平方米，占全市新建商品房銷售面積的26.2%，同比提高5.7個百分點。大興區(qū)住建委7月17日發(fā)布了《2018年共有產(chǎn)權(quán)住房房源公告》，公告顯示大興區(qū)2017年底前供地的共有產(chǎn)權(quán)住房項目共五個，房源約4300套。目前已上市兩個項目合計1170套，剩余3130套房源均已開工建設(shè)，即將入市。無獨有偶，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)2952套共有產(chǎn)權(quán)房項目規(guī)劃設(shè)計方案已編制完成，年內(nèi)或能開通網(wǎng)購。

（2）操作流程更趨規(guī)范高效。共有產(chǎn)權(quán)項目入市大體分為網(wǎng)申、搖號、選房、認(rèn)購交款幾個步驟，經(jīng)過前期實踐，政府相關(guān)職能部門、代持機(jī)構(gòu)、開發(fā)商等對系列流程不斷熟悉并完善操作細(xì)節(jié)，對于共有產(chǎn)權(quán)政策的答疑介紹更為全面具體。同時，廣大購房人也更加了解相關(guān)政策，選擇趨于理性，減少了購房過程中不必要的麻煩。銀行方面，共有產(chǎn)權(quán)住房貸款政策進(jìn)一步明確，支持多種貸款類型，縮短審批期限，為購房人解除后顧之憂。隨著后期項目經(jīng)驗的豐富，各個部門配合順暢，共有產(chǎn)權(quán)項目的操作會更加規(guī)范高效。

（3）房屋居住屬性更為明顯。共有產(chǎn)權(quán)項目的申購家庭數(shù)量相較于自住型商品房大幅減少，進(jìn)一步凸顯了剛需人群的需求。由于申購限制條件明確，審核嚴(yán)格，投機(jī)炒房者再難逾越，尤其是部分房源針對特定人群推出，如本區(qū)內(nèi)重點企業(yè)職工、高新技術(shù)人才，實現(xiàn)了房源的精準(zhǔn)匹配。與此同時，大眾也看到了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的堅定決心和有力舉措，對住房的選擇趨向理智與冷靜。政府和大眾兩方面作用下，保證“房子是用來住的，不是用來炒的”，讓住宅回歸居住屬性。

（4）人才住房需求受到重視。在已上市的15個項目中，海淀、延慶、密云已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的關(guān)注人才傾向，給予特定特定人才一定比例的房源，昌平和大興也將“新北京人”的房源單獨組織銷售。7月17日，北京市住建委、北京市人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室聯(lián)合北京市發(fā)改委、財政局、人社局、國土局共同下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見》，對面向人才供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房做出進(jìn)一步詳細(xì)指導(dǎo)，要求各區(qū)住建委會同相關(guān)部門組織實施共有產(chǎn)權(quán)住房面向人才的配售工作，該部分房源可與穩(wěn)定就業(yè)的非京籍家庭住房需求統(tǒng)籌考慮。人才急需程度、發(fā)展?jié)摿ΑW(xué)歷、職稱、服務(wù)年限、對所在行業(yè)及企業(yè)的貢獻(xiàn)等都將成為篩選依據(jù)。

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