傅士鵬 巴菲特、李嘉誠之后，“香港商鋪之王”也來了。

英倫投資客（2018年9月20日）獲悉，香港知名個人房地產(chǎn)投資者，在尖沙咀、中環(huán)、銅鑼灣及旺角等地持有大量商鋪的資深炒房客——黎永滔出手倫敦，斥資4900萬英鎊（約5億港元，4.4億人民幣）買進位于西區(qū)Soho的大樓151 Wardour Street。

黎永滔剛剛買下的這棟大樓總共六層，第二到第六層被出租給英國共享辦公公司The Office Group，底層也帶有多個商鋪，分別出租給黎巴嫩餐廳Maison du Mezze、蛋糕店Hummingbird Bakery、咖啡廳 L’ETO Caffe。

大樓賣家是英國地產(chǎn)基金Thor Equities，Thor一年前（2017年2月16日）斥資4,300萬英鎊買下這棟樓，做了簡單的翻新和裝修之后，還幫大樓找到了新租客。

翻新和出租結(jié)束后，Thor選擇迅速賣掉房產(chǎn)，一年時間小賺600萬英鎊。

Thor的這筆投資無論買進還是賣出，都發(fā)生在英國脫歐不確定性最強的兩年，快進快出的操作手法也給我們提供了一個很好的案例，去觀察脫歐公投后倫敦房價到底跌沒跌。

從這個案例看出，倫敦核心區(qū)的資產(chǎn)因為供應(yīng)有限，潛在需求大，還是挺保值的。

“傳奇投資客”黎永滔

現(xiàn)年63歲的黎永滔被香港人稱作“商鋪之王”，其投資手法一點不輸Thor Equities。

黎永滔出生于廣州，1979年和家人一起偷渡到香港。

到香港后，黎永滔一直在父親的永昌金鋪打理業(yè)務(wù)，靠低價收購內(nèi)地漁船出售的銀元，溶解鑄成毛利極高的銀器而賺得第一桶金，成為日后投資商鋪的本金。

黎永滔從1990年初開始投資商鋪，到現(xiàn)在已經(jīng)持有超過30個物業(yè)，價值超過20億港幣。

黎永滔非常相信自己的眼光，曾在接受香港媒體采訪的時候說自己的投資理念是“人棄我取”：去發(fā)掘被市場低估的資產(chǎn)，然后靜待其升值后收割。

1998年香港房地產(chǎn)暴跌的時候，黎永滔以1500萬港幣的價格買下了東角道怡東商場地下22號商鋪，兩年后以4000萬港幣賣出，大賺2500萬。

黎永滔另一個被人津津樂道的投資手法，是瞅準(zhǔn)時機將商鋪分拆出售或出租。

1997年香港金融危機的時候，各類房產(chǎn)租金暴跌40-50%，黎永滔在羅素街的一個商鋪原來租金是26萬一個月，在租客無力承擔(dān)租金的情況下，黎永滔決定把商鋪“一分為三”，分別租給3個租客，結(jié)果共收到租金30萬元一個月，比金融危機之前還多了15%。

2004年，他和香港另一位投資大佬羅家寶以大約6000萬元的價格，買進銅鑼灣總統(tǒng)餐廳，然后進行翻新，并分拆成100多個小型商鋪進行出售。商鋪推出市場當(dāng)天便全部售罄，黎永滔的這個操作為他賺得約3億港幣。

黎永滔凡事親力親為，雖然在香港和倫敦持有大量資產(chǎn)，但整個公司卻只有5個人：分別是他和妻子，一個負(fù)責(zé)出租的員工，和兩個做賬的會計。

黎永滔投資商鋪近30年未嘗敗績

“商鋪之王”為何轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦？

事實上，黎永滔對倫敦房地產(chǎn)市場并不陌生，此前已多次買進倫敦西區(qū)。 

黎永滔最早從2010年開始在英國投資，當(dāng)時他花了大約3800萬英鎊（4.537億港元）買下了位于倫敦牛津街221-223號的大樓，一棟包括寫字樓和底層商鋪的沿街大廈。

黎永滔大規(guī)模轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦開始于2013年。 

2013年1月，黎永滔以3800萬英鎊的價格在牛津街527-533號買了三家店鋪。

四個月后，他又斥資7600萬英鎊買下了牛津街291號，一棟五層高的零售大樓。

黎永滔之所以轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦，是因為香港從2013年2月22日開始收緊銀根，限制商鋪的抵押貸款。

黎永滔說，投資者以前在香港還能夠拿到差不多商業(yè)房產(chǎn)價值70％的抵押貸款，但2013年之后，只能從銀行貸出40％左右。

與此同時，銀行對房產(chǎn)的估值也愈發(fā)謹(jǐn)慎，往往比收購價低10％左右，而這意味投資者差不多要付出接近80％的首付款，這一下就增加了炒房成本。

商鋪租金回報的差距也起了些作用，黎永滔喜歡把倫敦牛津街和香港的羅素街和廣東道相比，同等條件的商鋪，牛津街年租金收益率為4％，而香港一線購物街的商鋪收益率僅為1-2％。

除此之外，香港商業(yè)地產(chǎn)印花稅遠高于倫敦，也增加了投資成本。

簡單的財務(wù)模型在香港跑不通的情況下，黎永滔就此選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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