觀點指數(shù) 8月21日下午，華潤在香港舉行2018年中期業(yè)績投資者會，執(zhí)行董事副主席唐勇、執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官俞建，執(zhí)行董事兼高級副總裁謝驥出席并回答投資者問。

以下為投資者會內(nèi)容，觀點指數(shù)整理出來作為紀(jì)要，僅供投資者適當(dāng)參考，并非個股推薦。

Part1 業(yè)績回顧

一、經(jīng)營業(yè)績

1、銷售與結(jié)算：2018年上半年全口徑簽約943億元人民幣，同比增長36%，全年維持簽約目標(biāo)1830億元，管理層表示對完成目標(biāo)非常有信心。

簽約面積571萬平方米，同比增長25.7%；單價上漲14%至16510元每平方米。從地域分布來看，88%的簽約額來自于一、二線城市。

2018年上半年結(jié)算額人民幣365億元，面積194萬平方米，結(jié)算單價同比增長82%至18844元每平方米，其中一線城市結(jié)算額占比54%。2018年可結(jié)算面積125萬平方米，2019年1115萬平方米，2020年1606萬平方米。

2、營業(yè)收入：2018年上半年營業(yè)額438億元人民幣，按年增長40%，其中開發(fā)物業(yè)營業(yè)額人民幣365億元，同比增長43%；投資物業(yè)租金收入44億元，同比增長22%。

3、投資物業(yè)：到6月底在營購物中心27個，布局全國20個城市，包括16個萬象城，11個萬象匯。2018年上半年購物中心零售額達(dá)214億，同比增長30%；租金收入同比增長31.9%。

預(yù)計到2020年在營的購物中心數(shù)量達(dá)到48個，面積為610萬平方米，2020年之后預(yù)計23個購物中心將陸續(xù)開業(yè)。

2018年上半年寫字樓租金收入同比增長22%，剔除去年5、6月份并購的寫字樓項目，租金同比增長11%。平均出租率94.8%，上升了6.6%。酒店業(yè)業(yè)績明顯提升，同店營業(yè)額增長16%，入住率提升5.5%至65.2%。

4、創(chuàng)新業(yè)務(wù)：6月公布了長租公寓有巢，預(yù)計2018年底公寓單位達(dá)到2萬間，到2020年我們的目標(biāo)是達(dá)到10萬間。

康養(yǎng)方面，目前鎖定的管理床位超過5600個，預(yù)計到年底管理床位能夠達(dá)到15000張左右。

智慧地產(chǎn)方面進(jìn)一步提升物業(yè)的運營效率，通過與騰訊的合作開拓智慧地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)了在綜合體物業(yè)的消防、交通、能源、運營數(shù)據(jù)方面的智能化。上半年物業(yè)管理費收入約人民幣19億元，按年增長30%。目前在管面積是7200萬平方米，預(yù)計到2020年面積將達(dá)到2億平方米。

5、土地儲備：上半年獲取41個項目，總地價673億，權(quán)益地價573億元，計容建筑面積857萬平方米，平均地價8236元。截止到6月30號，總土地儲備面積達(dá)到5215萬平方米，權(quán)益土地儲備4022萬平方米，其中開發(fā)物業(yè)土地儲備4322萬平方米，權(quán)益土儲是3366萬平方米，分布在中國內(nèi)地和香港62個城市；投資物業(yè)總土儲893萬平方米，權(quán)益面積656萬平方米，一、二線城市占比83%。

二、財務(wù)表現(xiàn)

1、利潤與現(xiàn)金：2018年上半年綜合毛利潤達(dá)48億元，同比增長13%。綜合毛利率48.1%，按年提升13.1%。其實開發(fā)物業(yè)毛利率48.6%，按年提升16%，投資物業(yè)毛利率按年提高了3.1%，達(dá)到66.6%。

股東應(yīng)占核心利潤89億，同比增長96%，扣除評估增值后的核心股東應(yīng)占溢利73億元，同比增長152%。每股盈利1.28元，股息0.11元人民幣，按照公告前5日港幣兌人民幣央行中間價折算是0.13港幣，同比增長30%。 

2018年上半年現(xiàn)金余額609億元，上升了42%，現(xiàn)金余額比較多的原因主要是考慮到整個宏觀調(diào)控繼續(xù)擴大，繼續(xù)加大貸款。

2、負(fù)債與融資：2018年上半年有息負(fù)債增加303億元，有息負(fù)債總余額共是1359億元，其中銀行貸款占75%，債券融資占25%；新增有息負(fù)債總利息發(fā)生額上升35%至28億元；

有息負(fù)債率上升比較明顯，達(dá)到47.2%，一方面和上半年拿地有關(guān)，另外一方面上半年結(jié)算利潤在全年結(jié)算利潤占比中比較低，但和去年同期相比有所改善。

如果考慮把永續(xù)債計入有息負(fù)債，預(yù)計6月末凈負(fù)債率達(dá)52%，到年底預(yù)測會降到42%。加權(quán)平均融資成本4.41%，考慮永續(xù)債融資成本，則為4.46%。

Part2 投資者問答

投資者：公司在開發(fā)和投資物業(yè)方面有沒有2020年的目標(biāo)？對國企來講可持續(xù)發(fā)展非常重要，剛才唐總談到2018年會超越全年的目標(biāo)，那么2019年怎么辦？上半年拿地的總量和去年同比增長不少，在香港買地也比之前積極，那么公司現(xiàn)在拿地策略是什么樣的？

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，你們發(fā)了一筆永續(xù)債，今年上半年派息率減了一點，感覺總負(fù)債也高了一點，股價也不低，之后會不會進(jìn)行股權(quán)融資？

投資性物業(yè)銷售增長和租金增長不是很匹配，你們有什么措施來應(yīng)對，之后這方面的增長率大概是什么水平？

俞建：去年全年的股息派息率達(dá)到35%，我們之前說過今年不會比這個更低，但是從半年來看，我們?nèi)ツ晟习肽甑呐上⒙室膊桓?，只?0港仙，今年增長了30%，達(dá)到了0.13元港幣，可以肯定全年派息率不會下降。

另外，國資委提出要控制資產(chǎn)負(fù)債率。要控制資產(chǎn)負(fù)債率無外乎要把股東權(quán)益做大，進(jìn)行配股，這個比較快。再者，增加永續(xù)債。其次，公司繼續(xù)加大銷售結(jié)轉(zhuǎn)。我們做永續(xù)債也是為了不想配股，至少今年內(nèi)看不到配股的動作，除非公司有重大的并購要求，到目前我們不會有股權(quán)融資的考慮。

從ROE情況來看，我們今年租金增長比去年同期相比有所回升，租金同比增長31%，零售額增長30%，租金增長達(dá)到14。2%。公司會繼續(xù)通過拓展租戶結(jié)構(gòu)，繼續(xù)和零售額掛鉤更加密切，提升租金增長速度。

公司在這幾年和大家交流的過程中都強調(diào)，公司業(yè)績追求有質(zhì)量且可持續(xù)的增長。公司在2017年比2016年有比較大的漲幅，而今年上半年比去年同期增長20%，預(yù)計今年同期也會快速增長。

唐勇：公司提出既要追求效率，加快周轉(zhuǎn)，同時要產(chǎn)生回報，沒有回報的周轉(zhuǎn)也是無效周轉(zhuǎn)，并不能完全代表股東權(quán)益的增加。今年我們增長目標(biāo)維持不變，考慮到政策問題，以及在一二線城市布局比較多，還有預(yù)售證發(fā)放的問題，我們希望今年能夠超越年初所定的目標(biāo)。

明年雙位數(shù)的增長起碼是可以保證的，我們近兩年負(fù)債也增加得比較快，我們投資方面也增加比較多，我們對公司未來增長的能力非常有信心，我們的土儲和自身增長的動力都是足夠的。我相信以后超過兩位數(shù)的增長是可以做到的。

我們看好香港市場，從香港的供需結(jié)構(gòu)來看需求還是非常旺盛的，土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)都很少。香港這個市場有他自己的特點，看起來利潤很高，但是ROE其實是更低的數(shù)字，我們也在關(guān)注香港市場。另外我們也希望在海外有一些收入和資產(chǎn)的配置，我們還是比較理性的在香港投資。

對公司整體來看，預(yù)計2019年繼續(xù)保持好的增長，我們的增長是沒有問題的。

投資者：公司在整個行業(yè)中毛利率一直處于比較高的水平，今年上半年達(dá)到了48%，這里面可能有一些結(jié)算結(jié)構(gòu)的關(guān)系，現(xiàn)在已售未結(jié)的毛利率大概有多少？公司去年拿地的價格相對偏高一點，這部分銷售毛利率大概會處在什么樣的水平？

現(xiàn)在市場政策對價格管控比較嚴(yán)格，預(yù)計未來沒有太多松動的空間，華潤作為國企，在拿地方面有什么樣的考量和策略，特別是在收并購市場有沒有更多的機會？

市場對公司的激勵機制非常有預(yù)期，能不能請?zhí)瓶偨榻B下公司的激勵機制情況？

俞建：今年的結(jié)算毛利肯定不可持續(xù)。我們已售未結(jié)的部分有2200億，今年會結(jié)算965億，這一塊毛利將近45%，明年會結(jié)算675億，毛利將近40%左右，2020年會結(jié)440億，這部分毛利超過35%，2021年還有80多億，這部分毛利45%。今年整年的毛利超過40%沒有懸念，明年35%左右是可以做到的。

買地方面我們也進(jìn)行了測算，差不多有將近20%到30%的空間，上半年拿了41塊地，平均毛利率是25%到30%，今年下半年還會繼續(xù)拿地。

唐勇：在未來一年中，公司30%到35%的毛利率可以持續(xù)，包括從目前已售未結(jié)的項目來看。另外，我們在投資的時候會考慮到毛利的問題，也判斷到政策在短時間內(nèi)不會有明顯的放松。我們相信隨著政府調(diào)控是為了使這個行業(yè)長期健康發(fā)展。

關(guān)于投資大家都會面臨一些困難，市場好的地方也有政策比較弱的地方，市場不好的地方也有政策比較嚴(yán)的地方，也有市場需求沒那么旺盛的地方，作為企業(yè)來講永遠(yuǎn)跟著市場需求旺盛的地方走，比如說國際城市、核心城市、省會城市，核心城市周邊都市圈。

作為一個商業(yè)企業(yè)來講要跟著需求走，這也是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)發(fā)展、高收入人群的方向，這是任何一個做地產(chǎn)的人要知道的。像美國一樣，可能在鄉(xiāng)村很便宜，但是到紐約、舊金山就很貴，去有需求的地方對企業(yè)來說都是正確的選擇。

第二個，有一些基礎(chǔ)設(shè)施改善比較好的地方，比如說高鐵、軌道交通、輻射線延長的區(qū)域。還有產(chǎn)業(yè)支撐的三、四線城市我覺得也是有機會的，還有政策、市場、公司增長的壓力。我覺得有一些地產(chǎn)公司壓力很大，過于焦慮，任何一個行業(yè)想保持百分之幾十的增長都很難，可能高科技企業(yè)里面有這樣的企業(yè)，在地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)要追求自己管理好，公司的戰(zhàn)略和自己的核心競爭力，堅持為客戶創(chuàng)造價值，能夠在市場上持續(xù)前進(jìn)，這還是我們作為一個公司起碼堅持的投資策略，不光是區(qū)域的問題。

關(guān)于激勵的問題一直是我們的痛處，我們是國資委管理下的企業(yè)，我們的核心團(tuán)隊有長期激勵，我們的長期激勵是和核心利潤掛鉤。華潤置地在過去幾年的核心利潤還是保持健康穩(wěn)定的增長，這和公司的激勵導(dǎo)向也是有關(guān)系的，看起來還是很符合股東價值，股東最終的收益是最大的事情。

我們的激勵機制和民企不同，對于國企來講總是有一些不太方便的地方需要優(yōu)化，大家迫切希望看到置地有一些新的改變，我也感謝大家對置地的關(guān)心。換個角度講，我們沒激勵大家都很敬業(yè)，做得都很高興，給了激勵可能會做得更好，我們肯定會往好的方向發(fā)展，不可能往壞的方向發(fā)展。

我們的底子是有的，有了這個以后激勵才更好，沒有激勵也會很好，我也希望有。但是在有限的框架之內(nèi)公司也在不斷的做優(yōu)化激勵制度，優(yōu)化戰(zhàn)略，包括基于項目的考核，包括分配，都是為了改善激勵機制。

投資者：去年和前年公司提到要加快周轉(zhuǎn)方面的舉措，這一塊現(xiàn)在是不是還有推進(jìn)？

剛才唐總提到租金稍微有所提升，這個怎么理解，是好事還是壞事？公司怎么處理這個事情？

最近有很多同行提到要做資產(chǎn)證券化，尤其是經(jīng)歷過去幾年物業(yè)價值的提升，公司手里的商業(yè)物業(yè)價值已經(jīng)超過了1000億，超過市值的一半，但這方面的價值沒有完全體現(xiàn)在股價上，公司會有什么安排嗎？

唐勇：加快周轉(zhuǎn)的事公司也有考慮，一是，要提升自身的效率和能力，才能做開發(fā)提速的安排，現(xiàn)在我們已經(jīng)取得了初步成績，我們這兩年業(yè)績的提升和我們做的這方面的工作有關(guān)系。二是，公司也在嘗試探討改善激勵制度，建立考核激勵政策，我們也取得了一些小的進(jìn)步。三是，周轉(zhuǎn)乘以毛利乘以杠桿，這是一個承受的關(guān)系，我們現(xiàn)在的毛利率相對比較高，在周轉(zhuǎn)上也是高效的。如果是回報不高的周轉(zhuǎn)，對于公司來講也是低效的周轉(zhuǎn)，所以我們在實際管理中把項目進(jìn)行分類管理，哪些項目需要快周轉(zhuǎn)，哪些是要利潤的項目，哪些要引導(dǎo)周轉(zhuǎn)的項目，哪些需要平衡的項目。我覺得公司里面能夠把項目價值和公司價值管理得比較優(yōu)化，這樣才比較合理，大的方向不變，我們覺得合理的周轉(zhuǎn)是我們管理的方向。

第二個，租金上漲對公司來講，對租客來講都是好事，因為租客的銷售業(yè)績提升了，自然給公司帶來了回報的提升，這也是客戶歡迎的。14.4%的租金增長比例在行業(yè)里不是很高的數(shù)字，我覺得繼續(xù)提升有助于公司的回報，這也是優(yōu)化租戶的方式，包括租戶運營提升最后反映在公司的收益上，我覺得這個方向是一個好的方向，是在合理的區(qū)間內(nèi)。如果租戶的成本提高得太快，長遠(yuǎn)來看結(jié)構(gòu)的健康就會受到影響，如果是在健康的區(qū)間里就是個好的事情。

俞建：資產(chǎn)證券化方面公司上次開會做了比較系統(tǒng)的討論，包括部分賣給基金，包括REITs，包括分拆上市等等，我們有一份比較成熟的報告，董事會也就想了討論。華潤置地的商業(yè)到了2020年的時候租金收入將達(dá)到100億左右，那個時候會具備獨立生存發(fā)展的能力，分拆會比其它的模式更好一些，所以未來公司管理層會做更細(xì)致的分析，好資產(chǎn)不怕沒出路。

投資者：我們?nèi)ツ暌策M(jìn)入了TOP10，唐總剛才說2019年雙位數(shù)的增長有點偏保守，管理層對保持前10的名字比較堅定，你們覺得困難在哪里，資產(chǎn)負(fù)債率是不是其中一個困難點？

城市更新有2600萬平方米左右的面積在談，有哪些項目在一兩年內(nèi)能夠談成？而在如深圳華潤城2020年賣得七七八八之后，會形成什么樣的體量供應(yīng)？

唐勇：從我個人來講，按照華潤置地的土地儲備和資產(chǎn)負(fù)債率、公司團(tuán)隊能力來看，我覺得做到前10是力所能及的事，而且是我們必須努力做到的事，而且我們有信心做到。如果單純把排名作為考核指標(biāo)，我覺得這不是我們的追求，我們希望公司的增長，給股東的回報，利潤的增長是有質(zhì)量的，包括長期價值的體現(xiàn)。

如果你的銷售規(guī)模和你最后的利潤，和你的市值，你的股東回報、股價和利潤增長不匹配，讓大家特別擔(dān)憂，你的增長是無效的，你創(chuàng)造價值的意義也在減少。我覺得不要把為股東創(chuàng)造價值和市場給你的虛名捆綁在一起，股東的長期利益是經(jīng)理人要去做到的，也是市場表現(xiàn)應(yīng)該做到的?？赡芤幸粋€相對平衡的點，這樣會更家理性一點。

負(fù)債率的問題剛才我也提到了，去年底公司負(fù)債率一直不太高，可能市場沒有給我們特別高的認(rèn)可，因為你的規(guī)模增長在一定時間內(nèi)靠投資周轉(zhuǎn)拉動，這方面公司也做了相當(dāng)大的改善。我們內(nèi)部和集團(tuán)形成了共識，會更加注重增長的可持續(xù)性。

我們大概有幾千億的總資產(chǎn)，以這個規(guī)模就應(yīng)該做出相應(yīng)的業(yè)績，不然你的股東回報體現(xiàn)不了，比如說投資物業(yè)占壓的資金相對資產(chǎn)負(fù)債率也只有一部分，靠效率提升和能力提升是應(yīng)該可以做到的。

城市更新項目我們跟了很多，關(guān)于2600萬平方米在談的項目主要是在深圳，還有部分在東莞、廣州。城市更新方面我們在行業(yè)里有一定的影響力和示范效應(yīng)，這個也獲得了市場和舊改合作伙伴的信任，無論是政府，還是村民、村集體。我們說的這些項目都已經(jīng)有一定的進(jìn)展，政府認(rèn)可，村民同意，在談的項目就這么多了，在路上的項目比這個還要更多一些。

在2020年能夠形成一些銷售資源，很多項目都在不同的進(jìn)展階段，我們能夠拿出來講的這些項目都是政府和村民認(rèn)可的。希望大沖這個項目等開發(fā)進(jìn)入尾聲以后能夠有更多的項目補上來，為公司提供在一線城市的一個壓倉石，成為公司穩(wěn)定現(xiàn)金和利潤貢獻(xiàn)的來源，我覺得這對公司長遠(yuǎn)是好事。

投資者：1830億的銷售目標(biāo)是操盤口徑還是并表口徑？

俞建：操盤口徑。

投資者：現(xiàn)在全國零售額增速在放慢，公司上半年的零售額增長比較好。但是住宅市場發(fā)生變化，投資在放緩，對于整個華潤的商場來說，是不是看到零售額的增長在放緩？

未來兩三年的租金呈現(xiàn)增長的趨勢，你們覺得租金會一直往上漲嗎，還是說現(xiàn)在來看不明顯？

公司的創(chuàng)新業(yè)務(wù)比較多，創(chuàng)新業(yè)務(wù)未來的增長目標(biāo)是什么？公司未來有沒有計劃投入多少資源發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)？

唐勇：最近這幾個月增速有所放緩，這是自己的數(shù)據(jù)和自己的數(shù)據(jù)相比。一個原因是去年上半年基數(shù)低，下半年基數(shù)在增高，今年上半年結(jié)算同比去年會高一點，全國銷售額增長9.47%，比去年略低了。從我們自己的數(shù)據(jù)來看，這個增長是可持續(xù)的，但是增幅方面下半年會比上半年有所降低，主要是基數(shù)提高了。

租金的增長從我們續(xù)租情況來看是可持續(xù)的，租金能不能持續(xù)關(guān)鍵是我們的客流量、車流量、會員量有沒有交易，有沒有具體的數(shù)字，能不能健康，如果這幾個指標(biāo)保持健康增長，我們的租金增長才能真正可持續(xù)。我們將和客戶一起把租金做得更多，做得更好，從目前統(tǒng)計的續(xù)租情況來看租金增長是可持續(xù)的。

俞建：有一些國際大牌在中國開店比較擔(dān)心貿(mào)易戰(zhàn)和經(jīng)濟(jì)增長的影響，所以他們在新開店的時候會更多考慮租金問題。

創(chuàng)新業(yè)務(wù)我們目前還是在理性的發(fā)展，占總投資額不到5%。我們有一些創(chuàng)新業(yè)態(tài)投資回報現(xiàn)在是一個嘗試階段，還要根據(jù)公司的財務(wù)管理能力逐漸加大投入。

投資者：管理層剛才提到年底凈負(fù)債率可能會下降到42%，背后的策略是什么？

俞建：第一個，我們預(yù)計全年的利潤肯定不止312億。這是很重要的原因。當(dāng)然還有投資買地的機會，如果到年底整個地價出現(xiàn)比較好的買地機會，可能負(fù)債率會高一些，但是我們的投資還是有紀(jì)律性的，會比較謹(jǐn)慎。