觀點(diǎn)指數(shù) 8月21日，萬(wàn)科舉行2018年中期業(yè)績(jī)投資者會(huì)，總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝先生、執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裣壬?、?zhí)行副總裁兼首席財(cái)務(wù)官孫嘉先生、副總裁兼董事會(huì)秘書(shū)朱旭女士出席并答投資者問(wèn)。

以下為投資者會(huì)內(nèi)容，觀點(diǎn)指數(shù)整理出來(lái)作為紀(jì)要，僅供投資者適當(dāng)參考，并非個(gè)股推薦。

Part 1 業(yè)績(jī)回顧

一、財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.收入與利潤(rùn)：上半年?duì)I業(yè)收入為1059.7億元，同比增長(zhǎng)51.8%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占95%，物業(yè)服務(wù)及其它業(yè)務(wù)收入所占比例為5%。

上半年凈利潤(rùn)135.2億元，同比增長(zhǎng)34.5%。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)91.2億元，同比增長(zhǎng)24.9%。毛利率為27.3%，連續(xù)三年穩(wěn)步提升。

全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.76%，較2017年同期增加0.28個(gè)百分點(diǎn)。

每股基本盈利0.83元，同比增長(zhǎng)24.9%。

2.資產(chǎn)與負(fù)債：總資產(chǎn)13452.4億元，比上年末增長(zhǎng)15.43%，凈資產(chǎn)1348.9億元，比上年末增長(zhǎng)1.67%，其中在手現(xiàn)金1595.5億元。

有息負(fù)債2269億元，增長(zhǎng)19%，其中一年以上的中長(zhǎng)期負(fù)債占有息負(fù)債的73.1%。剔除預(yù)收款項(xiàng)的負(fù)債與總資產(chǎn)比例為46.3%，較上年末下降2.7%。凈負(fù)債率只有32.7%，處于行業(yè)較低水平。按幣種劃分，人民幣負(fù)債占比68.4%，外幣負(fù)債占31.6%。

按照融資的渠道來(lái)分，銀行借款占60.4%，債券占21.3%，其他占18.3%。境內(nèi)債占67.9%，境外債占了32.1%。

由于萬(wàn)科的主要業(yè)務(wù)都在境內(nèi)，收入和支出都以人民幣計(jì)算，外幣負(fù)債占總有息負(fù)債的31.5%，其中95%以上都是長(zhǎng)期負(fù)債，因此短期的匯率波動(dòng)對(duì)公司的影響比較有限。

同時(shí)萬(wàn)科也在持續(xù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)匯率波動(dòng)與外債頭寸，會(huì)優(yōu)先選擇自然對(duì)沖，同時(shí)也使用套期保值工具來(lái)降低敞口部分匯率風(fēng)險(xiǎn)。目前已經(jīng)簽署了15.3億美元與35億港元外幣借款的境內(nèi)遠(yuǎn)期外匯契約，截至7月底公司外匯的風(fēng)險(xiǎn)敞口小于12億美元。

二、業(yè)務(wù)發(fā)展

1.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

1）銷售情況：上半年銷售面積2035.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.9%，銷售金額3046.6億元，同比增長(zhǎng)9.9%，銷售均價(jià)約為15000元，均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，基本與去年持平。

新推盤(pán)去化率在76%，與去年持平。一線城市銷售金額比例由2016年的26%下降至今年的18%。銷售產(chǎn)品中有85.9%的比例是住宅，10.9%是商業(yè)辦公樓，3.2%是其他配套。住宅中91%以上都是144平方米以下的中小戶型。

結(jié)算收入增長(zhǎng)53.6%，1006.4億元，結(jié)算均價(jià)1.43萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)20%。結(jié)算毛利率上半年是27.3%，同期增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。

已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額在2018年上半年為5200億元，面積為3693萬(wàn)平方米，相較2017年末分別增長(zhǎng)25.5%和24.7%。

新開(kāi)工面積2321萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.2%，占全年計(jì)劃的65.5%，超過(guò)去年同期占比56.6%。竣工917.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.1%，占全年竣工計(jì)劃的34.9%，超過(guò)去年同期占比26%。所以預(yù)計(jì)全年竣工面積與年初計(jì)劃持平。

2）土地儲(chǔ)備：拿地情況，上半年萬(wàn)科累計(jì)獲取新項(xiàng)目117個(gè)，總規(guī)劃面積2049萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建面為1143.9萬(wàn)平方米，支付權(quán)益地價(jià)款總額為578億元。拿地金額占全口徑銷售金額的35.3%，近三年來(lái)都保持在30%~37%比較穩(wěn)定的水平。

按照全口徑計(jì)算，拿地金額中50.1%來(lái)自于股權(quán)合作。計(jì)算權(quán)益后股權(quán)合作的比例為41.8%。上半年拿地最多的上海區(qū)域，南方地區(qū)拿地的比例相對(duì)較低。

按城市等級(jí)劃分，絕大部分拿地在二線城市及以下，一線城市拿地只占3%左右。

平均地價(jià)有所下降，上半年平均地價(jià)為5054元/平方米，原因第一是在一線城市拿地比例較少，第二是更多的依賴于股權(quán)合作的方式拿地，第三是土地市場(chǎng)在2017年7月份以來(lái)熱度有所降溫，溢價(jià)率有所下降。

截至6月末，主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目859個(gè)，總建筑面積1.43億平方米，其中在建8187.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃中面積為6081.6萬(wàn)平方米。舊改項(xiàng)目中權(quán)益建面為282.4萬(wàn)平方米。

2.萬(wàn)科物業(yè)

上半年?duì)I業(yè)收入41.6億元，同比增長(zhǎng)29.8%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)6.76億元。服務(wù)面積累計(jì)簽約面積超過(guò)4.7億平方米，其中50%是非自持項(xiàng)目。

服務(wù)內(nèi)容除保安保潔外，已經(jīng)拓展到了租售電商停車場(chǎng)等增值服務(wù)。服務(wù)對(duì)象已經(jīng)延展到了政府辦公和企業(yè)總部的物業(yè)服務(wù)，以及城市的服務(wù)。

3.集中式租賃住宅

截至6月末，萬(wàn)科已經(jīng)覆蓋三十個(gè)城市，累計(jì)獲取房間超過(guò)16萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)六個(gè)月以上的集中式租賃住宅，平均出租率達(dá)到92%。

4.物流倉(cāng)儲(chǔ)

萬(wàn)緯已布局32個(gè)城市，服務(wù)超過(guò)60余個(gè)客戶，累計(jì)獲得了84個(gè)項(xiàng)目。在管可租賃面積為626萬(wàn)平方米，其中41個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均出租率可達(dá)95%。

今年7月份收購(gòu)了太古實(shí)業(yè)旗下的7個(gè)冷庫(kù)。已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)國(guó)內(nèi)一線城市和內(nèi)陸核心港口城市的布局。

5.商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)

1月份萬(wàn)科聯(lián)合印力收購(gòu)了凱德商用在國(guó)內(nèi)的20個(gè)購(gòu)物中心，目前印力商業(yè)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)共126各項(xiàng)目，建筑面積915萬(wàn)平方米。自持項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)79個(gè)，包括53個(gè)購(gòu)物中心。

6.其他服務(wù)

產(chǎn)業(yè)和辦公服務(wù)已布局20個(gè)城市，建筑面積超過(guò)600萬(wàn)平方米。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)已經(jīng)布局15個(gè)城市。

教育方面，萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)超過(guò)20個(gè)全日制學(xué)校，超過(guò)100個(gè)社區(qū)營(yíng)地以及超過(guò)10個(gè)戶外營(yíng)地。

上半年，萬(wàn)科旗下吉林松花湖和北京石京龍雪場(chǎng)2017-2018雪季累計(jì)客流量超過(guò)55 萬(wàn)人次。今年7月，集團(tuán)成功發(fā)行了萬(wàn)科松花湖信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

Part 2 投資者問(wèn)答

投資者：上半年土地均價(jià)在5000元左右，比去年7900元下降了很多。那么對(duì)應(yīng)的預(yù)估銷售均價(jià)是多少？預(yù)計(jì)的毛利率與之前買地時(shí)候有沒(méi)有差別？萬(wàn)科的物業(yè)管理有沒(méi)有資產(chǎn)融資或者分拆上市的時(shí)間表？非開(kāi)發(fā)物業(yè)的盈利占比會(huì)有多少？

張旭：今年的銷售均價(jià)為15364元，我相信這個(gè)價(jià)格會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，未來(lái)的毛利率也會(huì)維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平上。

祝九勝：雖然萬(wàn)科的物業(yè)有明顯的進(jìn)步，與同行相比也并不差，但是我們認(rèn)為自己做的還不夠好，所以暫且還沒(méi)有分拆上市的計(jì)劃。

萬(wàn)科堅(jiān)持以真實(shí)現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，會(huì)采用估值的方法，但我們相信未來(lái)會(huì)服務(wù)更多客戶，創(chuàng)造更多價(jià)值，所以我們不擔(dān)心未來(lái)沒(méi)有利潤(rùn)和盈利。

投資者：關(guān)于買地節(jié)奏，萬(wàn)科今年二季度的同比銷售增長(zhǎng)較慢，是因?yàn)槿f(wàn)科手頭現(xiàn)金比較多，在等地價(jià)回到相對(duì)合理的水平嗎？萬(wàn)科之前拿地節(jié)奏較快，手頭現(xiàn)金一直都不多，但從今年3月份開(kāi)始現(xiàn)金已經(jīng)相對(duì)較多，那么是不是代表萬(wàn)科在策略和回報(bào)上的經(jīng)營(yíng)方式是不是有所轉(zhuǎn)變？

張旭：今年上半年的買地節(jié)奏還是跟銷售回款掛鉤的，而且從銷售增長(zhǎng)上來(lái)說(shuō)，我們?cè)谝欢€42個(gè)城市銷售增長(zhǎng)9.9%，而根據(jù)統(tǒng)計(jì)這些城市在市場(chǎng)上的總體銷售是下降了2.4%，所以說(shuō)我們基本是跑贏了市場(chǎng)環(huán)境的。

我們的投資原則是謹(jǐn)慎，根據(jù)每年現(xiàn)金流回款的比例和銷售的投資額度的“雙閥門”去考慮。而且萬(wàn)科的投資策略不是基于城市等級(jí)的分類，而是基于城市的產(chǎn)業(yè)集聚、發(fā)展以及城市圈人口帶等因素。萬(wàn)科也仍然保持著一貫謹(jǐn)慎的投資風(fēng)格。

投資者：管理層怎樣看待管理和規(guī)模的上限或者瓶頸的問(wèn)題？未來(lái)3年萬(wàn)科對(duì)于規(guī)模有什么樣的計(jì)劃？

祝九勝：房地產(chǎn)行業(yè)的天花板肯定是存在的，但我們不進(jìn)行預(yù)測(cè)。我們對(duì)自己的要求是不能去賺最后一個(gè)銅板。

投資者：超短期融資優(yōu)勢(shì)可能在于融資快，利率成本較低，但是可能會(huì)有期限不匹配的問(wèn)題，那么管理層對(duì)于最近的幾筆超短期融資的想法是什么樣的？是因?yàn)檎J(rèn)為融資環(huán)境偏緊是短期現(xiàn)象，等待合適窗口再發(fā)中長(zhǎng)期融資嗎？

祝九勝：比自己想法更重要的是周圍環(huán)境的變化，融資市場(chǎng)非常敏感的時(shí)候資源就會(huì)傾斜到好學(xué)生頭上去。同時(shí)萬(wàn)科管理的特點(diǎn)是不賺最后一個(gè)銅板，也不在最難的時(shí)候把所有資源都用盡。最好的融資渠道和路徑都不用到盡，留有一點(diǎn)余地。

投資者：從股本回報(bào)率來(lái)看，現(xiàn)在地價(jià)正在上漲，以后也有可能下跌，那么公司盈利的頂峰會(huì)出現(xiàn)在什么時(shí)候？今年市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，三四線城市銷售相對(duì)較好，那么萬(wàn)科有沒(méi)有去三四線城市擴(kuò)張的需要？

張旭：我剛才已經(jīng)回答了我們進(jìn)入城市的策略，不是按照一二三四線城市等級(jí)，而是根據(jù)城市圈城市群和城市帶來(lái)投資。可能過(guò)去一段時(shí)間四五線城市銷售增長(zhǎng)會(huì)高一些，一二線城市因?yàn)橄迌r(jià)限購(gòu)的因素有所下降。但是萬(wàn)科關(guān)注的是真實(shí)的需求，相信持續(xù)的價(jià)值創(chuàng)造，而不會(huì)冒一些風(fēng)險(xiǎn)去割韭菜。我們對(duì)開(kāi)盤(pán)率和開(kāi)發(fā)周期都有要求，原則是把房子賣好，把服務(wù)做好，并不在乎哪個(gè)城市的增長(zhǎng)快慢。

祝九勝：目前公司不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)越來(lái)越多，萬(wàn)科以ROE+ROA作為核算標(biāo)準(zhǔn)，不僅對(duì)投資者負(fù)責(zé)，對(duì)資產(chǎn)、對(duì)業(yè)主也要負(fù)責(zé)。

投資者：鉅盛華現(xiàn)在持有萬(wàn)科的股票比例是多少？萬(wàn)科跟其他幾家大型開(kāi)發(fā)商相比增速可能稍弱，那么去年收購(gòu)的廣信資產(chǎn)包現(xiàn)在是什么樣的狀態(tài)，這個(gè)資產(chǎn)包體量較大，是不是拖累了萬(wàn)科今年銷售額的增幅？

朱旭：目前在17.9%。

張旭：廣信資產(chǎn)包價(jià)格是551億元，涉及到是二十年的時(shí)間長(zhǎng)度，涉及的面比較廣。但是萬(wàn)科也不是沒(méi)應(yīng)對(duì)過(guò)這樣的事情，無(wú)論對(duì)于投資節(jié)奏還是運(yùn)營(yíng)都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響。當(dāng)然這個(gè)進(jìn)度比投標(biāo)的時(shí)候要慢，二十年形成的債權(quán)債務(wù)非常復(fù)雜，好在廣東省政府和廣州市政府都非常支持。從今天來(lái)看這個(gè)方向是沒(méi)有問(wèn)題的。