施永青（中原集團(tuán)主席兼總裁）：主辦單位要求我講一講在香港我從事存量房工作的一些觀察，我是1976年開始從事房地產(chǎn)行業(yè)的，剛開始是在開發(fā)商工作，1978年出來創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然沒有條件做開發(fā)商，因?yàn)槲腋业幕锇槊咳瞬?000塊港幣的資金，加起來才1萬塊，存量房行業(yè)的特色就是小本經(jīng)營也可以生存。

我今天講講我做存量房工作對(duì)一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的觀察和市場周期跟這些數(shù)據(jù)的關(guān)系，另外我想講講存量房提供了什么樣的商機(jī)，跟大家現(xiàn)在做增量房有什么分別。

我昨天聽大家談存量房的時(shí)候，很多時(shí)候都會(huì)引用一個(gè)數(shù)據(jù)，就是存量房占整體成交的比例，內(nèi)地的一線城市可能已經(jīng)超過50%，但是三四線城市都是增量房為主。香港的情況是怎么樣呢？昨天我看到的數(shù)據(jù)是某一時(shí)間段的數(shù)據(jù)，說香港的存量房有百分之六七十的水平。

其實(shí)香港存量房的成交在1997年，亞洲金融風(fēng)暴之前，最高的時(shí)候達(dá)到了90%，只有10%是增量房的成交，當(dāng)然這個(gè)比例也不是固定的，它會(huì)高，也會(huì)低，低的時(shí)候，在2003年非典的時(shí)候只是56%。

增量房在香港的變化沒有存量房的變化這么大，增量房多的時(shí)候一年才3萬宗左右，少的時(shí)候1萬宗也不到，當(dāng)然當(dāng)中也有相差2倍到3倍。存量房交投量的變化是可以很大的，從3萬個(gè)左右到15萬左右，有5倍的增幅。

為什么存量房的變化比增量房大呢？因?yàn)榇媪糠靠傮w的量比較大，掌握在很多小業(yè)主的手里面，他可以根據(jù)市場不同的預(yù)期，從買家變賣家是很容易變的，他把房子賣掉，租房也可以。但是增量房是開發(fā)商銷售，開發(fā)商在情況最不好的時(shí)候還是要賣房的，因?yàn)樗匈Y金流的問題，他做了投資總要賣掉，在香港拿了地，它也限制你在一定的時(shí)間內(nèi)一定要建好。

所以增量房每年的供應(yīng)量都是相對(duì)穩(wěn)定的，明年有多少，后年有多少，基本上取決于前一段時(shí)間政府賣了多少地，開發(fā)商做了多少投資。

但是存量房很大的程度就是大家對(duì)市場未來有什么樣的預(yù)期。一般來說為什么增加這么多？都是跟投機(jī)因素和投資因素有關(guān)系的。在投資和投機(jī)的因素影響下，可以使市場周期性相對(duì)明顯。

我在香港觀察了40多年的時(shí)間，這個(gè)情況和內(nèi)地是不一樣的，內(nèi)地前20年都是不斷上升的，在香港和其它自由市場，市場的周期性是很強(qiáng)的，如果你把握不到周期性，你受的沖擊、做錯(cuò)的決定會(huì)很大。

在中國過去20年來，誰的膽子大，誰愿意借更多的錢，愿意投更多的地，陳啟宗先生說這是“瘋子”。但是這些“瘋子”在過去20年越瘋的成就越大，膽子小的不要說越做越小，雖然他能夠生存下來，但是基本上都被人家甩到了十萬九千里之外。在自由市場里面，受周期性影響是很大的。

美國總統(tǒng)特朗普也是做地產(chǎn)的，他有一段時(shí)間周期性把握得不好，差一點(diǎn)破產(chǎn)，后來是香港的幾個(gè)開發(fā)商去救了他，救了他之后，他還反咬一口，最后還打官司，還要救他的人賠他錢，所以這個(gè)人是沒有道義的。

做房地產(chǎn)大部分都會(huì)在一個(gè)周期里面，有人賺大錢，但是也有人虧本，也有人破產(chǎn)，香港的每一次低潮都有開發(fā)商倒閉，所以對(duì)周期的觀察是很重要的。

我自己觀察周期，覺得有兩個(gè)數(shù)字是可以留意的，因?yàn)槟阊芯恳粋€(gè)市場，除了靠基本分析之外，還需要有一些技術(shù)性的分析。

基本分析大家都知道，經(jīng)濟(jì)增長怎么樣，人口增長怎么樣，政府的財(cái)政政策怎么樣，銀行做按揭的態(tài)度怎么樣，這些很多因素都會(huì)同時(shí)存在，這么多的因素同時(shí)存在，產(chǎn)生什么結(jié)果呢？每一段時(shí)間都可以用同樣的因素，有人看好，有人看不好。

我用一個(gè)技術(shù)性的方法，我拿租金跟房價(jià)的變動(dòng)上的不同表現(xiàn)，可以把市場分成四個(gè)階段，這四個(gè)階段是馬克思年代就提出來的，就是資本主義的周期可以分為復(fù)蘇期、高漲期、危機(jī)期和蕭條期。

能夠判斷市場處于什么階段，對(duì)你做投資，無論是開發(fā)商投地，還是中介人加不加開分行，都有很大的關(guān)系。

什么時(shí)候叫做復(fù)蘇期呢？這幾個(gè)周期的階段都是周而復(fù)始的，其實(shí)復(fù)蘇期是在蕭條期之后，蕭條期就是房價(jià)和租金都大量下跌的時(shí)候，投資的意愿很低，這種情況下買房子的人少，租房子的人多。

房子不是一個(gè)消費(fèi)品，不是消耗性的，房子是一個(gè)投資性的商品，消耗性的商品在價(jià)格下跌的時(shí)候需求會(huì)增加。鮑魚的價(jià)錢便宜了，我沒吃過的也會(huì)去嘗嘗，它會(huì)吸引新的購買力。

但是房價(jià)下跌的時(shí)候，它是不吸引人家來買的，因?yàn)槲屹I了之后，我要虧損，我買了不是把它吃掉，我還是一路持有的，所以房價(jià)跌的時(shí)候不產(chǎn)生新的需求，反而會(huì)逼人家把樓賣出來。

所以在蕭條期的時(shí)候投資量是很低的，無論是開發(fā)商還是小投資者，都不會(huì)買房子，就算是剛需的，跟女朋友要結(jié)婚了，我們商量好了還是租房子，可能我買了房子，500萬買回來，過了兩年變成300萬了，損失很大。

所以在樓市復(fù)蘇的初期，一定是租的需要顯現(xiàn)的比買的需要要快，復(fù)蘇期經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)，人的負(fù)擔(dān)能力提升，人口增長、組織家庭的數(shù)量提升，提升的時(shí)候，這個(gè)新的需求會(huì)集中的在租賃方面表現(xiàn)出來。中國過去大家對(duì)租的數(shù)字不太關(guān)注，現(xiàn)在開始搞長租公寓，才留意多一點(diǎn)。

我自己看到市場什么時(shí)候確定復(fù)蘇呢？就是租金開始上升。租金是沒有投機(jī)因素的，沒有將來的因素到眼前來反映的，租金就是現(xiàn)在租客的負(fù)擔(dān)能力，跟現(xiàn)在社會(huì)上有多少盤源、多少空置的單位可以提供給租客選擇，這都是現(xiàn)成的因素，沒有投機(jī)因素，沒有未來因素，所以租金上升了，就代表社會(huì)上的需求增加。這段時(shí)間建房子的少，投資者也少，所以空置量會(huì)慢慢的下跌。

現(xiàn)在內(nèi)地不怎么談空置量，因?yàn)榇蠹抑皇顷P(guān)注開發(fā)商手上有多少庫存，其實(shí)社會(huì)上有多少庫存也是很重要的，去庫存只是替開發(fā)商去庫存，沒有替社會(huì)去庫存是沒有意思的，還是造成很多浪費(fèi)。人的負(fù)擔(dān)租金能力上升、需求上升，租金就開始上來，買賣的還沒有上來。

所以你看到如果租金上升的速度帶頭出現(xiàn)了，房價(jià)還沒有升，也是代表整體經(jīng)濟(jì)在改善，復(fù)蘇期就開始了，到租金上升到一定的程度，就變成回報(bào)率上升，回報(bào)率上升以后，你放在銀行也好，放在其它的投資也好，資金就開始流入，資金流入是回報(bào)率上升帶動(dòng)的，這是很健康的。

資金流入會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？如果資金流入的速度比新建房的速度要快，房價(jià)就會(huì)上升，房價(jià)上升就進(jìn)入了第二個(gè)階段，就是租金跟房價(jià)同步上升，這就叫高漲期，整個(gè)市場非常蓬勃，租金上升，房價(jià)也上升。房價(jià)不但反映現(xiàn)在的需求，也反映未來的前景，所以它可以透支未來的需求，大家看好未來，現(xiàn)在就買下來。

這段時(shí)間租金、房價(jià)上升的速度越來越快，房價(jià)可以利用存量資金繼續(xù)上升，租金大部分是利用增量資金，就是經(jīng)濟(jì)好、人的收入高，看自己每個(gè)月增加多少去負(fù)擔(dān)租金。房價(jià)就是以前積累的財(cái)富也可以買房，未來的需要也可以買房，所以這種情況下，投機(jī)投資的需要加上用家的需要都集中出來，房價(jià)就升得很高，升到一定程度租金就跟不上了。

租金停留在某一個(gè)位置，回報(bào)率好的時(shí)候5%，慢慢的變成4%、3%、2%，回報(bào)率就下降了，這時(shí)候我叫它危機(jī)期，就是這個(gè)自持率來自于大家對(duì)未來的看好，危機(jī)期可以持續(xù)多久呢？危機(jī)期看社會(huì)上的資金有多少，看資金從其它地方流進(jìn)來有多少，資金對(duì)房地產(chǎn)的偏好有多大，它可以脫離實(shí)際的需求，脫離實(shí)際的經(jīng)濟(jì)增長，持續(xù)一段很長的時(shí)間，在一線城市被扭曲的情況會(huì)更嚴(yán)重，因?yàn)樗衅渌胤降馁Y金過來。

危機(jī)期到什么時(shí)候會(huì)出問題呢？泡沫什么時(shí)候破滅呢？一般是不會(huì)破滅的，除非你身邊的人有房子比現(xiàn)金多，現(xiàn)在身邊人還有人有現(xiàn)金，所以他還可以買房子，到了這個(gè)時(shí)候，如果出現(xiàn)一些政治上的事件，就像1982年香港的中英談判的問題，一下子就把這個(gè)泡沫戳破了。

1997年亞洲金融風(fēng)暴，2008年金融海嘯，這些外來的事件改變了人對(duì)前景的預(yù)期，這個(gè)時(shí)候泡沫破滅，大家都要把房子賣掉，銀行本來可以借8成、9成，在這個(gè)時(shí)候只借70%、60%，很多人還要拿錢還給銀行，這時(shí)候房價(jià)就跌下來了。

以前業(yè)主對(duì)租金的要求不高，房價(jià)不漲了，他對(duì)租金的要求又提高了，但是整個(gè)社會(huì)的氣氛不好，因?yàn)榉績r(jià)下跌，內(nèi)需受影響，通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)受影響，普通人的負(fù)擔(dān)能力也會(huì)受影響，所以這種情況下，租金跟房價(jià)都一起掉下來，這個(gè)時(shí)候就進(jìn)入蕭條期。

因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我簡單說，這四個(gè)階段每一個(gè)階段租金跟房價(jià)的表現(xiàn)都不一樣。第一個(gè)階段，租金先升，房價(jià)不升。第二個(gè)階段，房價(jià)、租金一起升。第三個(gè)階段，房價(jià)升，租金不升。第四個(gè)階段，租金、房價(jià)一起跌。這是我觀察存量房時(shí)代租金跟房價(jià)的關(guān)系和周期的影響。